房子有質(zhì)量問題要求退房是否須要上法庭,要請律師幫忙,還是直接與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商就可以的

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• 154****7853

  但因?yàn)檫@樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。商品房的買賣不同于其它日常生活消費(fèi)品的買賣，因?yàn)槠浣灰字芷陂L，涉及資金量大，技術(shù)問題多，權(quán)利義務(wù)關(guān)系復(fù)雜，所以對程序要求比較嚴(yán)格。但因?yàn)檫@樣或那樣的原因，可能導(dǎo)致退房的情況出現(xiàn)。出現(xiàn)退房情況歸集起來主要有四種原因：一是買方違約，二是賣方違約，三是雙方都不違約，但雙方就退房問題達(dá)成一致意見，四是雙方都違約，但協(xié)商達(dá)不成一致意見。在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。下面簡單介紹一下在購房的不同階段出現(xiàn)退房情況時如何辦理相關(guān)的手續(xù)。退房即開發(fā)商解除與購房者之間的買賣合同，將購房款退還給購房者。在辦理退房手續(xù)的過程中有兩個問題比較重要，一是購房者要解除什么合同;二是解除這些合同過程中的先后順序。如果購房者提出的退房要求被開發(fā)商接受，那么有兩個合同需要解除，一是購房者與開發(fā)商的買賣合同，二是購房者與銀行的借款合同。房屋買賣合同的解除，意味著雙方財產(chǎn)的返還或權(quán)利的恢復(fù)，對于已經(jīng)入住的購房者而言，需要將已經(jīng)占有的住宅交還給開發(fā)商，對于還沒有入住的購房者者來說，則需要放棄占有即將入住的住宅。開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求購房者支付房款，對于已經(jīng)收取的部分要退還給購房者。解除合同履行完畢后，雙方的財產(chǎn)狀態(tài)將恢復(fù)到簽訂合同前的狀態(tài)，買賣合同的解除與履行無須其他人的協(xié)助，雙方自己即可以完成。借款合同的解除，表明購房者將一次性歸還從銀行的借款，然后不再支付任何本金和利息，無須承擔(dān)任何還款的義務(wù)。這個合同的解除與買賣合同不一樣，它需要在除了銀行與購房者之外的第三方、也就是開發(fā)商的協(xié)助下才能完成。因?yàn)橘彿空唠m然從銀行取得了借款，但并不直接占有這部分借款，銀行借款通過轉(zhuǎn)帳的形式由開發(fā)商取得。如果要?dú)w還借款，必須由開發(fā)商向銀行歸還已經(jīng)占有的借款，才可以實(shí)現(xiàn)歸還借款的目的。銀行只有收到開發(fā)商以購房者名義還來的借款后，才能認(rèn)定購房者已經(jīng)履行了全部還款義務(wù)，雙方的借款合同才能真正的解除。因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。退房手續(xù)因?yàn)橛腥疆?dāng)事人，而且有兩個合同，由于在空間操作上無法同步進(jìn)行，就會出現(xiàn)時間上的先后順序問題;從實(shí)際行為上，律師認(rèn)為目前較為普遍的有以下三種：
  一、購房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后取回**款，再與銀行解除借款合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款。
  二、購房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后再與銀行解除借款合同，然后取回**款，**后由開發(fā)商歸還銀行借款。
  三、購房者先與開發(fā)商解除買賣合同，然后由開發(fā)商歸還銀行借款，再與銀行解除借款合同，**后取得**款。這三種過程有一個共同的特點(diǎn)，就是購房者首先要與開發(fā)商解除買賣合同，表明購房者放棄對住宅行使占有的權(quán)利。在這種情況下，購房者存在一種風(fēng)險，一旦解除合同后，即不能再度占有住宅，如果開發(fā)商不能按時歸還銀行借款，則購房者除了喪失房屋權(quán)利外,仍然需要承擔(dān)向銀行還款的義務(wù)，即所謂“錢房兩空”。如果開發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產(chǎn)，則購房者損失更為巨大，不僅住宅(僅指沒有取得產(chǎn)權(quán)證的)可能會作破產(chǎn)財產(chǎn)被拍賣，而且已經(jīng)支付的**款無法取得，同時還要支付年限不等的銀行借款。為了使購房者**大限地避免上述風(fēng)險，在開發(fā)商不會破產(chǎn)的前提下，一般在實(shí)際操作時可以通過以下程序：
  一、購房者首先與開發(fā)商簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，一個附條件的關(guān)于解除買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。
  二、購房者再與銀行簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，也是一個附條件的解除借款合同的補(bǔ)充協(xié)議。
  三、開發(fā)商歸還銀行借款，購房者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn)，購房者與銀行的借款合同解除。
  四、開發(fā)商歸還購房者的**款，并協(xié)助辦理購房者退房的各種相關(guān)手續(xù)。五、第三、第四個行為履行完畢后，第一步中雙方簽訂的協(xié)議中假設(shè)的條件出現(xiàn)，購房者與開發(fā)商的買賣合同解除。

  查看全文↓ 2014-02-12 18:45:50

相關(guān)問題

• 問 房屋有質(zhì)量問題要求退房是不是須要上法庭,要請律師幫忙,還是直接與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商就允許
  答

  要看是誰的原因辦不下來。如果是因?yàn)槟汶[瞞東西，造成銀行辦不下來，是需要你本人支付違約金的，如果是銀行的拖拉造成未在政策出臺前辦出，那不需要支付。如果是因?yàn)檎叱雠_等不可抗力造成，原則上不需要支付。所有這些都可以與開發(fā)商協(xié)調(diào)。如果你發(fā)揚(yáng)不怕苦，敢斗爭的堅韌精神，你肯定能拿回所有房款。

• 問 可以與開發(fā)商協(xié)商退房嗎
  答

  如果當(dāng)事人和開發(fā)商協(xié)商一致,就可以解除合同,

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• 問 房子質(zhì)量問題，是否能要求開發(fā)商退房或換房？
  答

  業(yè)主應(yīng)該在驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)問題，**好把所有違反合同或規(guī)定的問題提出來，然后把這些問題列表復(fù)印，一式兩份，要求開發(fā)商簽字確認(rèn)，然后一人一份，上面明確表示不接受房屋，并要求開發(fā)商在一定的期限內(nèi)完成整改?！　〈送?，開發(fā)商交樓時必須提供《竣工驗(yàn)收備案表》，《房屋質(zhì)量保證書》和《房屋使用說明書》，否則可以拒收，由此產(chǎn)生的延期交樓的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)的問題一定要開發(fā)商承認(rèn)并且約定處理方案，若開發(fā)商拒絕承認(rèn)房屋存在問題，建議您收集相關(guān)證據(jù)，證明不是購房者不按時收樓。不過并不是房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題，購房者就可以要求開發(fā)商退房的。當(dāng)然，如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，需依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)證實(shí)的，購房者才有權(quán)退房。

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• 問 房屋存在質(zhì)量問題時，是否可以要求退房？
  答

  房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重時可要求退房，需根據(jù)購房合同及法律規(guī)定處理，及時與開發(fā)商溝通協(xié)商解決方案。

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• 問 住房出現(xiàn)質(zhì)量問題,業(yè)主應(yīng)該先找物業(yè),,還是直接找開發(fā)商
  答

  首先 確定你買的房有質(zhì)量合格證書和施工檢驗(yàn)合格證書嗎也就是常說的三書一證一表其次 陽臺的裂縫是否只你一家有呢，若樓上樓下都有那你的房就有危險了，若只你一家有，則要看看樓下是否因?yàn)檠b修影響到你的陽臺承重結(jié)構(gòu)，若沒有則找物業(yè)前來修理，因?yàn)檫@是房屋本身問題，若物業(yè)不解決，請找開發(fā)商給與壓力，若再不行，上告法院說名質(zhì)量不合格問題，屬民事糾紛??！

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