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房地產(chǎn)公司經(jīng)常會招聘土建工程師（或者叫土木工程師、現(xiàn)場工程師），尤其是新項目開工前可能有較多的招聘計劃。他們會喜歡有經(jīng)驗的施工員，所以只要留意招聘公告，作為有經(jīng)驗的施工員應該比較容易被房地產(chǎn)公司聘用。但是，一般房地產(chǎn)公司的普通職業(yè)的工資比施工單位的施工員工資要低一些，勞動強度也低一些。
全部4個回答>怎樣做房地產(chǎn)開發(fā)？
148****4384 | 2014-03-20 11:00:02
已有7個回答
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152****0391
房地產(chǎn)**低資質注冊資本要500萬,重要的是光有錢還不夠,要知道哪有地,從哪拿地,規(guī)劃和建設部門要有關系,才ok啊!
查看全文↓ 2014-03-23 10:22:16 -
136****4578
除了有以下條件之外，**佳的還是要有地方政府關系
查看全文↓ 2014-03-22 18:56:13
房地產(chǎn)開發(fā)公司按等級分有一.二.三.四和暫定資質
一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資金5000萬以上，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間5年以上，中級職稱管理人員20人以上，持有資格證書的專職會計人員4人以上。
二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資金2000萬以上，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間3年以上，中級以上職稱管理人員10人以上，持有資格證書的專職會計人員3人以上。
三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資金800萬以上，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間2年以上，中級以上職稱管理人員5人以上，持有資格證書的專職會計人員2人以上。
四級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金100萬以上，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間1年以上，中級以上職稱管理人員沒限制，持有資格證書的專職會計人員2人以上。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的程序：
新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持以下文件到登記機關所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
1.營業(yè)執(zhí)照復印件。
2企業(yè)章程。
3驗資證明。
4企業(yè)法人代表的身份證明
5專業(yè)技術人員資格證書和聘用合同
房地產(chǎn)部門應該在收到備案申請30日以內向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質證書》，延長《暫定資質證書》有效期，但延長時期不得超過2年。 -
145****4304
**批地-保證金-貸款-建筑公司-預售許可證,這樣你就可以進行開發(fā)了,
查看全文↓ 2014-03-22 10:31:42 -
145****0924
一、要有資金這是**基本的，二、得取得房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)資質，不過如果你有資金的話可以先和有資質的開發(fā)商合作，這叫融資
查看全文↓ 2014-03-22 09:52:32 -
155****1375
沒錢沒關系，有過硬的政府背景就好辦，去到網(wǎng)上下一套圖紙，拿政府去批地，再拿地去貸款，貸款下來以后，自然很多建筑公司和你聯(lián)系，讓他們給你保證金，你一分錢不要花的，讓他們去施工，房子蓋個差不多，去把預售許可證拿下來，，找個代理公司策劃銷售！
查看全文↓ 2014-03-21 21:26:16
這樣就可以了，萬一房子賣不掉，你就賣給自己另外成立的公司，以另外公司購買的名義向銀行貸款！反正錢到你手上，所以說，搞開發(fā)！只需要有關系??！其實現(xiàn)在中國所有開發(fā)商背景后臺都是各個地方的****，不是你看到的那些前臺開發(fā)商老總！??！ -
151****0041
**好是先和開發(fā)商多熟悉熟悉！
查看全文↓ 2014-03-21 11:09:05 -
136****4949
政府批地-保證金-貸款-建筑公司-預售許可證，這樣你就可以進行開發(fā)了，
查看全文↓ 2014-03-20 11:23:01
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商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”無論是根據(jù)約定還是規(guī)章規(guī)定，您都可以主張解除合同，并要求開發(fā)商賠償損失。
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所謂的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其實就是用于商品房以及其他房地產(chǎn)開發(fā)的中長期貸款項目，這種貸款項目的最長貸款期限是三年，也就是說這種貸款項目其實是專門為房地產(chǎn)商所提供的。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率會按照央行所發(fā)布的基準利率浮動來執(zhí)行，這種貸款項目主要分為住房開發(fā)貸款，土地開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款等等。如果想要辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的話，需要滿足以下這些條件：①開發(fā)商必須要有企業(yè)法人的營業(yè)執(zhí)照才行。②開發(fā)商需要取得貸款項目的土地使用權，同時土地使用權終止時間要比貸款終止時間長。③開發(fā)商需要已經(jīng)取得貸款項目的投資規(guī)劃許可證，開工許可證，建設許可證等等。同時要求開發(fā)商全部的立項文件必須是真實，有效且完整的。
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房地產(chǎn)開發(fā)程序第一方面是前期的準備，由計委對房地產(chǎn)項目的立項審批，規(guī)委對項目規(guī)劃的審批，另一方面建筑施工階段，開發(fā)商需要委托建筑公司進行項目建設以及出售房屋，這個階段對于房地產(chǎn)開發(fā)的是一個比較重要的階段，開發(fā)商為了能夠更快的收回成本，實現(xiàn)贏利，在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。什么是商品房預售①開發(fā)商已經(jīng)向政府主管部門交付全部土地使用權出讓金，而且已經(jīng)依法取得土地使用權證書的。②房地產(chǎn)開發(fā)商要持有《建設工程規(guī)劃許可證》。③提供預售的商品房計算，房地產(chǎn)開發(fā)商投入到房屋整體建設時候所用的資金，達到工程建設總投資的百分之二十五以上，確定了施工進度和竣工交付日期，預售人就可以預售房屋。
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房地產(chǎn)項目開發(fā)流程: (一)開發(fā)商提出開發(fā)設想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點 在市場經(jīng)濟體制條件下,開發(fā)設想是房地產(chǎn)開發(fā)商**關鍵的一項工作,從這項工作起,整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設想是否準確地反映了市場的需要,將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢,確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同項目的市場需求狀況。 (二)可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步,也是非常關鍵的一步 開發(fā)商提出了設想,但這種設想究竟有沒有真正的市場前景,需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準此項目立項,銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結果。進行可行性研究,就可能有兩種結果:一是可行性研究表明這個設想不可行,那么即使開發(fā)商不同意,這個項目開發(fā)的全過程實際上就結束了;二是可行性研究表明這個設想可行,則不出意外,這個項目就可以一直進行到**后的階段。目前,在我國忽視可行性研究,或者將可行性研究當成一種形式的風氣,在房地產(chǎn)項目開發(fā)領域還相當濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認真對待。 (三)申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步,也是正式啟動項目開發(fā)的第一步 土地是所有建筑的基礎,申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國,由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對許多開發(fā)商來說,拿到土地才是**關鍵的一步,有了土地就有了開發(fā)的全部條件,有土地就不愁項目賺不到錢。因此,在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場的運行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上,從原土地使用者(即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權的規(guī)定使用年限之后,要到建設行政主管部門備案,領取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。 (四)項目設計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步,也是關系到項目是否符合市場需要的重要一步 根據(jù)項目的規(guī)模,設計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說,一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。方案設計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結構、環(huán)境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上,應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業(yè)的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計,具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設計前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設計條件,以獲得規(guī)劃設計條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等)。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設計通知書,委托有規(guī)劃設計資格的單位完成方案設計,然后持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料,報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》。方案設計得到批準后,即可以進行初步設計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設工程的初步設計方案進行審查,確認其符合規(guī)劃設計要點后,建設單位就可以進行施工圖設計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關材料進行審查合格后,核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。 (五)征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步,也是取得土地使用權后的第一步 在取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》之后,就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權證書及建設用地規(guī)劃許可證,進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內,進行征地及拆遷方案的實施工作。 (六)籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步,也是征地及拆遷安置后**重要的工作 取得土地使用權后,大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡,如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金,就成了房地產(chǎn)開發(fā)商**重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃,然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇,確定合理的融資方案。目前,我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少,基本上是通過商業(yè)銀行貸款,而房地產(chǎn)開發(fā)是風險極大的商業(yè)活動,一旦投資失敗,將牽連銀行體系。**近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻,對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。 (七)建設工程招標是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步,是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 工程項目招標投標制,是我國工程建設市場的重大改革舉措之一。通過招標,房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商,以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后,房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標選擇合適的監(jiān)理單位,以便對工程進行建設工程監(jiān)理。 (八)施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步,也是項目能否及時優(yōu)質完成的關鍵一步 為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工,國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線,并到建設行政主管部門領取建設工程開發(fā)證后,才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后,主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行,開發(fā)商只控制**后的管理權,即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督,必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后,還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收,就不能投放到房地產(chǎn)市場。 (九)市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步,是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關鍵一步 房地產(chǎn)項目的開發(fā)商,在開發(fā)項目即將完工之際,就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預售條件,開發(fā)商就可以在進行施工的同時,進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調查研究、確定營銷目標與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準備銷售宣傳資料、培訓銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字,在商品房項目的銷售中,都可以起到極為重要的作用。當然,房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售,必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準,取得銷售許可證。 (十)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的**后一步,是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務。
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