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2024年中國樓市預期溫和復蘇，政策調(diào)控保持定力，需求分化加劇，一線城市及部分強二線城市市場表現(xiàn)優(yōu)于其他區(qū)域，房價漲幅可能呈現(xiàn)差異化特征。
全部4個回答>2015年中國樓市發(fā)生不少大事 將如何影響樓市走向
143****4532 | 2016-05-11 16:28:04
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156****9730
2015年接近尾聲，這一年中國樓市發(fā)生了不少精彩的大事件，從政策到市場，“房”字愈演愈烈，既然逃不掉不妨理性梳理，看看這些震撼房地產(chǎn)市場的大事，將如何影響樓市的走向。 一、央行年內(nèi)連續(xù)5次降息 今年央行連續(xù)降息5次，房貸基準利率從年初的6.15%一路下探至4.9%，降幅高達20%。5年期以上貸款基準利率已下調(diào)1.4個百分點，無論按哪種還款方式計算，房貸客戶的總利息支出降幅均超過兩成。 二、“普遍二胎”促進改善性住宅需求 10月29日晚，十八屆五中全會決定：堅持計劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策，積極開展應對人口老齡化行動。由于經(jīng)濟發(fā)展和生活成本高導致的生育率下降，很難因政策轉(zhuǎn)向迅速扭轉(zhuǎn)，每年新出生人口不會快速增長。但對房地產(chǎn)業(yè)而言，這將進一步未來加大改善性需求的比例。 三、330新政 二套房認貸不認房；二套房的**在3月30日明顯降低，首套房公積金貸款**比例由之前的30%降為20%；8月份，二套房“行動”，已還清貸款的購房者二套房申請公積金貸款**比例降為20%；9月，首套房商貸比例由30%降為25%。除**比例的降低外，2015年房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整還包括營業(yè)稅減免、多次降息降準、鼓勵企業(yè)融資等。 四、 地王涌現(xiàn)，一線城市土地熱潮風起云涌 在全國土地成交面積仍低于去年的同時，京滬等少數(shù)熱點城市地王頻出，成為2015年土地市場的熱點。僅以北京為例，土地成交面積雖然低于去年，但地王不斷涌現(xiàn)，土地出讓金總額已突破2000億元，創(chuàng)歷史新高。以往不受人關(guān)注的、但離市中心**近的豐臺區(qū)已成為“瘋臺”，多幅高總價地塊來自該區(qū)域。2015年，北京成交土地中，樓面價超過5萬元的已有9宗，另有25宗過3萬，甚至包括昌平、門頭溝遠在六環(huán)外的地塊。**高的樊家村地塊樓面價高達7.5萬元，預計未來售價超15萬元，當?shù)卦谑鄱址績r格僅為4萬元左右。 五、《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》正式實施 3月1日起，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，徘徊多年的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記終于進入實際操作階段。今后，包括集體土地、房屋建筑所有權(quán)等在內(nèi)的十類不動產(chǎn)將進行統(tǒng)一登記。 六、放寬公積金租房提取條件 職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。 七. 股市大轉(zhuǎn)折：股市與樓市的投資選擇又成為新問題 2015年6月起，“股災”來襲，在股市“傷透了心”的投資者轉(zhuǎn)而將目光投向樓市，推動了投資性購房的需求。站在2015年末，我們已聽到眾多之前有意投資資本市場的朋友問到，是不是還是房子靠譜，資產(chǎn)貶值的恐慌十分明顯。但在整個經(jīng)濟局勢不明當下，恐怕樓市、股市的投資都有很大的不確定性。投資有風險，入市需謹慎。 八、北京通州**嚴限購出臺 8月15日，北京市住建委和通州區(qū)人民政府發(fā)布通知，對已經(jīng)擁有一套住房、戶籍屬于通州并且落戶至少3年以上的可以購買一套住房，非京戶籍購買則需要擁有近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社保或個人所得稅紀錄。 九、商品房銷售額有望近9萬億，再創(chuàng)歷史新高 統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2015年1-11月，全國商品房銷售額達74522億元，同比增長1.56%；銷售面積為10.9億平米，同比增長7.4%；與歷史高點2013年同期相比，銷售金額已創(chuàng)新高，但銷售面積仍有一定距離。銷售額增長明顯快于銷售面積，這表明今年市場回暖主要在一二線熱點城市，這推動了全國銷售均價的提高。 十. 去庫存：習大大定調(diào)房地產(chǎn)業(yè)，未來政策預期看好 11月10日，習近平主席在主持召開中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議時，著重提出了化解房地產(chǎn)庫存的問題。李克強總理在11月11日的國務院常務會議也提出“加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”。
查看全文↓ 2016-05-11 16:33:04
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救市措施含降息、放寬限購，效果待觀察。
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聽別人說，明年樓市應該還是穩(wěn)定的，不過具體怎么樣也不好說。
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“330新政策”、降息降準、地方解除限購、調(diào)整公積金政策……2015年，一系列政策釋放出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的積極信號，中國樓市經(jīng)歷了從趨冷到回暖的轉(zhuǎn)折。 受去年房地產(chǎn)寒冬影響，今年初全國70個大中城市房價均跌至1年前水平。在這種情況下，“330新政策”被業(yè)內(nèi)視為提振樓市冷暖的分水嶺。 3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，將二套房**比例下限下調(diào)至四成，公積金貸款購買首套房****低降至二成。同日，財政部發(fā)文調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，將普通住房營業(yè)稅免征期由五年改為二年。 “330新政策”開啟了全國樓市復蘇之路。全國房價開始回升，一線城市在4月份率先全面回暖，繼而帶動全國房價整體上漲。進入二季度，商品房成交量也逐月走高、回暖趨勢不斷加強。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前五個月，全國商品房銷售面積雖同比下降0.2％，但銷售額卻率先實現(xiàn)“轉(zhuǎn)正”，同比增長3.1％，為2014年2月以來首現(xiàn)正增長。 在此基礎(chǔ)上，8月27日，住建部、商務部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部門聯(lián)合再發(fā)文松綁實施了近十年的“限外令”；9月30日，央行和銀監(jiān)會又聯(lián)合發(fā)通知，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，**低**款比例調(diào)整為不低于25％；10月8日，公積金異地貸款業(yè)務正式全面推行。這意味著，在一線城市工作繳納公積金的購房者可以在三四線城市買房。 一系列政策效果不斷顯現(xiàn)，帶動房價上漲城市個數(shù)不斷增加。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，房價同比上漲的城市數(shù)量已“三分天下”，總數(shù)達到21個，占比30％。從環(huán)比方面，11月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市33個，數(shù)量近半。 此外，11月份，國家統(tǒng)計局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價格，環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平，系三線城市一年以來首次止跌。 國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉說，從11月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格來看，較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴大，這表明部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。 雖然2015年我國樓市整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，但業(yè)內(nèi)人士認為，由于發(fā)展失衡、住宅市場結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺現(xiàn)象并存，明年樓市發(fā)展將更加分化，庫存積壓風險仍大。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1億平方米。專家認為，未來中國樓市庫存積壓風險仍大。 中國社科院日前發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2015－2016）》顯示，2016年我國住房總量將呈“結(jié)構(gòu)性過剩”，即一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場呈現(xiàn)階段性過剩，庫存高企，房價下跌。 中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，在宏觀經(jīng)濟下行壓力、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突的背景下，2016年房價或存在較大程度下跌波動的可能。 “在政策激勵下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放。但從目前來看，銷售增長卻顯乏力，庫存壓力緩解有限。因此，2016年住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動風險較大，分化或趨于嚴重?！蹦啭i飛說。 中金公司一份分析報告顯示，2016年，一二線城市房地產(chǎn)銷售均價將上漲10％，而銷量將持平。主要原因是，一二線城市供應有限，土地成本較高的新增供應入市將推升銷售均價，一二線城市的庫存去化周期已分別為7個月和13個月。而三四線城市的房地產(chǎn)市場則仍面臨著高庫存和弱需求，預計2016年三四線城市房地產(chǎn)銷量將下降10％，銷售均價將下跌5％。
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仔細觀察會發(fā)現(xiàn)，日前召開的財經(jīng)領(lǐng)導小組會議和國務院常務會議都提到了一件事，那就是推進戶籍制度的改革、促進房地產(chǎn)消費。習近平主席和李克強總理就城市化和戶籍改革密集發(fā)聲。在財經(jīng)領(lǐng)導小組會議上，習近平指出要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，其意也就是促進居民住房消費。 城市工作方面，他提出要推進農(nóng)民工的市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率；增強城市宜居性，加快市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。歸納到一起，就是通過戶籍改革提高城市化率，這樣也可以化解房地產(chǎn)庫存。那么下面一起盤點未來十年中國樓市的12大趨勢，看看有哪些？ 1.城市之間房價差距將更大 由于公共資源無法均衡配置，發(fā)展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區(qū)，城市發(fā)展中的“馬太效應”將日益明顯。 過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海、深圳及其周邊城市；“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。 2.大城市房屋日益資產(chǎn)化 一線城市，以及10個左右的強二線城市，其中心區(qū)的物業(yè)將日益資產(chǎn)化，而且投資人將全球化、全國化。中小城市，特別是人口流失城市，房屋將回歸居住、辦公、商業(yè)等原始屬性。對于多數(shù)中國人來說，房子**令人痛苦的時代過去了。絕大多數(shù)城市的95后，他們的青春將不再受到住房的擠壓，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的**大福利。 3.小戶型將機械化 20來平米的小公寓，將演變成一架精密的儀器，通過折疊、打開，創(chuàng)造出豐富的生活場景。開發(fā)商越來越像客機、游輪的生產(chǎn)商。 4.逆城市化很難出現(xiàn) 未來10到20年流行城里人到農(nóng)村買地，建別墅？中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多地少，土地國家所有；公共資源分配不均衡也讓農(nóng)村生活不方便、不安全。 5.大城市很難“去中心化” 國家正在劃定大城市的邊界，防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配，所以去中心區(qū)難度極大。 6.商鋪面臨價值重估 傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是**危險的資產(chǎn)，因為單價太高?！耙讳侌B(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”隨時會發(fā)生。 7.寫字樓跟住宅價格將長期倒掛 網(wǎng)絡(luò)時代流行在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公，寫字樓“剛需”不足。未來投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就要投資好的寫字樓。 8.房產(chǎn)稅會出臺，但對市場影響不大 房產(chǎn)稅是地方政府的稅源，將來肯定會因地制宜，但不會嚴厲。一線城市的房產(chǎn)稅率肯定會**高。整體而言，房產(chǎn)稅對房價影響不大。 9.計劃生育政策將逐步調(diào)整，但對樓市影響不大 全面放開二胎，已經(jīng)沒有任何懸念，只是時間問題。未來，可能還會有更寬松的人口政策。這對樓市構(gòu)成長期利好，但作用可能沒有想象的大，因為年輕人生育上積極性在下降。 10.大城市房價呈不斷上漲趨勢 中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢一旦形成，很難改變。有人口增量的城市，房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高，所以房價只能不斷上漲。 11.房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型 **終國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個行業(yè)另謀出路。 12.“互聯(lián)化+房地產(chǎn)”泡沫將破 隨著美元加息臨近，美國股市大調(diào)整已經(jīng)開始。在中國，IPO注冊制改革因股災已經(jīng)不可避免地被延后，讓過去兩年里瘋狂的PE、VC投資，面臨著退出困境。2016年很可能是“互聯(lián)網(wǎng)+”一次全面的退潮。沒有盈利模式的“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)，將有一批死于“彈盡糧絕”。但互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的重塑，卻不會停止。 看完了以上關(guān)于未來10年中國樓市的12大趨勢，2016年你又將何有買房計劃呢？我們拭目以待。
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