上海商品房印花稅有什么征收標(biāo)準(zhǔn) 會出現(xiàn)哪些常見問題

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• 135****3937

  根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162 號）第四條和《中華人民共和國印花稅暫行條例》（國務(wù)院令第11號）第三條的規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，商品房印花稅征收標(biāo)準(zhǔn)稅率為0.5‰。 常見問題和理解誤區(qū)： 1. 對印花稅的征收范圍不清楚，誤將公司所有的業(yè)務(wù)都作為計算繳納印花稅的計提基數(shù)，根據(jù)印花稅暫行條例的規(guī)定目前繳納印花稅的業(yè)務(wù)只有下表中所列示的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，并不是所有收入都需要繳納印花稅。因此，在計算印花稅時，首先要界定清楚，哪些業(yè)務(wù)是否屬于印花稅的征收范圍。常見的企業(yè)管理咨詢服務(wù)、會務(wù)會展服務(wù)等是不屬于印花稅的征收范圍，不需要繳納印花稅，但是技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢合同屬于印花稅的征收范圍，需要繳納印花稅。 2. 對購銷合同的印花稅的計算基數(shù)不清。購銷合同的總金額本身包括增值稅，在計算印花稅時，需要按照合同金額扣除合同中包含的增值稅作為計算的基數(shù)。 3. 對于未簽訂合同，實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否需要繳納印花稅？很多公司認(rèn)為，由于印花稅是按照合同征收的，銷售未簽訂合同，因此不需要繳納印花稅。這種理解是錯誤的， 印花稅暫行條例中所指的合同，不論是否以書面的形式簽訂了合同，如屬于征收的范圍的，都需要繳納印花稅的。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:33:38

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• 問 印花稅有哪些常見問題，我該如何解決？
  答

  印花稅，購房必知，咨詢專業(yè)，避免損失。

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  答

  建筑層數(shù)：建筑層數(shù)是指建筑的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)的地坪±0以上來計算；采光窗戶在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上(不含2.20m)的，計算自然層數(shù)。建筑總層數(shù)為建筑地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層)、插層、暗樓、裝飾性塔樓，以及突出的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 地下室：是指建筑全部或部分在室外地坪以下的部分(包括層高在2.2m以下的半地下室)，房間地面低于所在區(qū)域地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 半地下室：房間地面低于所在區(qū)域地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。 暗樓：建筑完工后，因各種需要，在房間內(nèi)部空間的上部搭建而成樓層。 低層住宅：一般指總層數(shù)為一層至三層的住宅。 多層住宅：指總層數(shù)為四層至六層的住宅。這種住宅一般高度在總高度三分之二的樓層為佳。 中高層住宅：指總層數(shù)為七層至九層的住宅。 高層住宅：指總層數(shù)為十層及十層以上的住宅。 塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。 單元式高層住宅：是指由多個住宅單元組合而成，每個單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。

• 問 毛坯房驗收有什么攻略 地墻窗戶水管會出現(xiàn)哪些常見問題
  答

  什么是清水房？跟毛坯房有什么區(qū)別呢？驗收的時候各有什么注意事項呢？ 清水房 清水房是指屋里的裝修程度。一般屋內(nèi)裝修分為清水房、簡裝、精裝和高檔裝修，清水房則是屋子剛建好，一點都沒裝修，就刮了個大白墻。在選擇這樣的房屋時，先做好清水房接房注意事項，再根據(jù)自己的喜好和方案，來對清水房裝修作出計劃和預(yù)算，然后開始備料施工。 清水房收房注意事項 1、檢驗門窗質(zhì)量。門的密封度可以將一張銅版紙塞到門縫中,關(guān)門后扯紙,如果扯不出來說明密封度好。 現(xiàn)在的住宅都采用了塑鋼窗并使用中空玻璃，在進行驗收時我們要檢查每個房間的玻璃、窗框，仔細(xì)地看看玻璃上是否有雜物、水痕、劃痕、玻璃中是否存有水氣; 窗戶框正不正，窗的開啟關(guān)閉是否正常，開窗時是否能達到90度，再用手摸摸窗外是否貼了防水條，對了還要看每個窗戶的紗窗是否都安裝好了。 2、第二部分是電氣部分。入戶之后都有一個閘箱,里面有10個空氣開關(guān)就說明分了10路,驗房時把總閘合上以后再一路一路的合,看看每個是管什么的。 3、第三部分是水。上水檢查一下管路有沒有跑冒滴漏,下水建議帶一個小桶,往里倒點水,看看流得是否順暢。防水的檢驗可采取24小時檢驗法。 4、第四部分是墻地頂,主要檢查墻面的平整度、垂直度、有沒有開裂的地方。 5、風(fēng)系統(tǒng)———通風(fēng)系統(tǒng)是在驗房時容易被忽視的大問題。煙道、排風(fēng)道都是容易為以后日常生活留下隱患的地方。 毛坯房 又稱為初裝修房，這樣的房子大多屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做了基礎(chǔ)處理而未做表面處理。在購買這類房屋時，相關(guān)部門雖然也會做工程驗收，但購房者還是要對毛坯房的驗收標(biāo)準(zhǔn)有所了解，并且清楚毛坯房收房注意事項和毛坯房裝修步驟，才會減少后期煩惱。 毛坯房收房注意事項 驗結(jié)構(gòu) 首先房屋驗收的第一步就是檢驗房屋的結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)的問題還沒得到解決就開始裝修，這樣隨時都會面臨坍塌的危險。 1、地面是否平整 2、房間與陽臺之間是否有裂縫（這很可能是陽臺要斷裂的先兆） 3、通過激光儀打水平來檢測屋頂是否存在高低差。 驗墻體 有些住宅的墻體質(zhì)量不好，裝修完后很容易就會發(fā)生墻面開裂、瓷磚脫落、墻面滲水的現(xiàn)象，所以毛坯房驗收時墻體的驗收很重要。 1、檢驗墻體是否存在空鼓時，我們只要小錘子輕輕一敲便知 2、檢測墻體是否垂直時，我們可以用專業(yè)的測量尺緊貼墻面，如果誤差是在允許的范圍內(nèi)，即可說明墻體垂直 3、墻體是否有損壞，例如石灰爆點、頂部有麻點等，這都會給裝修帶來很多不利的影響。 驗水電 在裝修前一定要檢查一下水電的基礎(chǔ)設(shè)施，水電可以說是整棟住宅的經(jīng)脈，假如不暢通，這對我們?nèi)蘸蟮纳顣砗芏嗟牟槐恪? 1、下水管是否通暢、沖水的聲音是否正常 2、屋內(nèi)的弱電通路是否暢通 3、為確保使用安全，必須要檢測一下室內(nèi)電線的絕緣電阻值 驗門窗 如果門窗的結(jié)構(gòu)不好，同時密封又性差，這不僅僅會造成漏水、進水的現(xiàn)象，還直接影響著房屋的隔音效果。 1、要檢查門是否能上鎖，開啟是否靈活 2、用專業(yè)測量儀，通過檢測門框的對角線值來確定房門是否正 3、移動門的框槽是否完好

• 問 商品房買賣常見問題 如何化解問題
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  想買房子，除開選房看房，第一需要做的功課就是認(rèn)真對待房屋買賣合同。很多人認(rèn)為這是格式合同，自己多關(guān)心也沒有用。孰不知這買家大筆一揮，就可能面對購房中的種種風(fēng)險。針對商品房買賣合同簽訂及履行中當(dāng)事人存在的三個誤區(qū)。 誤區(qū)1：《訂購書》已經(jīng)明確約定了定金不退，那就一定退不回來了。 2012年3月15日，張x與北京某房地產(chǎn)公司(開發(fā)商)簽訂了《認(rèn)購協(xié)議書》，購買了位于順義區(qū)的一套房子，用途是商業(yè)。《認(rèn)購書》上第三條明確規(guī)定了，張x向該公司交納五萬元定金，并在七日內(nèi)簽訂買賣合同，如果合同不簽定金就不退了。之后，開發(fā)商開據(jù)的收據(jù)也明確了不買定金不退的字樣。 2012年3月20日，在雙方協(xié)商合同時，張x提出自己購房的目的是想經(jīng)營一家餐廳，房地產(chǎn)公司考慮到油煙排放、擾民等問題不同意用于餐飲經(jīng)營。雙方爭執(zhí)不下，導(dǎo)致合同未能簽訂。張x認(rèn)為如果無法經(jīng)營餐廳，自己購房的目的不能實現(xiàn)，房就不想買了，遂要求退回定金，但遭到了開發(fā)商的拒絕。開發(fā)商說《訂購書》已經(jīng)明確說了不購買定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。 法律鏈接： **高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理; 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！? 律師說： 上述法律規(guī)定中，**重要的字眼是“因不能歸責(zé)當(dāng)事人雙方的事由”，這決定了定金是否可以退回。實踐中，法院一般是查明雙方是否存在過錯或是違約行為導(dǎo)致合同無法訂立。如果是由于一方過錯或是違約導(dǎo)致合同無法訂立的，過錯或違約方將承受定金罰則的懲罰。而如果雙方并無過錯或是違約行為，只是就合同條款不能達成一致意見或是其它事由的導(dǎo)致無法購買的，收受定金的一方就應(yīng)退還定金。 本案中，雖然開發(fā)商在《訂購書》和收據(jù)中一再強調(diào)不購買定金不予退還。但事實上，雙方在簽訂合同時，對房屋用于餐飲經(jīng)營達不成一致意見。而在房屋用途明確為商業(yè)的前提下，雙方只是站到了自己的角度考慮問題，對于無法簽訂合同本身并不存在故意或違約。因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退回定金。 值得提醒的是，在實踐中，經(jīng)常會有當(dāng)事人使用“誠意金”或“訂金”這樣的字眼。這二者都不是規(guī)范的法律概念。在沒有明確約定為定金的情況下，在法律上只能視為一種預(yù)付款，將不具有擔(dān)保的性質(zhì)，也不適用定金罰則。 誤區(qū)2：未到房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上做預(yù)售登記的合同不成立。 2012年1月，李x與北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司(開發(fā)商)簽訂了《商品房買賣合同》，以貸款的方式購買了一套140平米的商品房。該合同一式四份，李x在買受人處簽了字后，將合同全部交給了開發(fā)商蓋章，自己只留了一份復(fù)印件。之后，合同一直未返回。經(jīng)多次詢問，開發(fā)商均以拿去房地產(chǎn)管理中心備案蓋章為由推脫。按照合同約定，李x支付了**款和一系列的購房雜費。 2012年7月收房時，開發(fā)商無法按期交房。遂通知李x到售樓處簽署補充協(xié)議并選擇賠付方式，李x不同意補簽并要求開發(fā)商盡快交房。2012年8月，開發(fā)商致函給李x，說雙方訂立的《商品房買賣合同》一直未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上備案做預(yù)售登記，因此合同并不成立，彼此之間不存在買賣關(guān)系，只同意退回李x已經(jīng)交納的**款，不再交樓。 法律鏈接： 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理備案登記?！? **高法《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其它物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！? **高法《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持?！? 律師說： 可以看出，上述法律規(guī)定已經(jīng)明確規(guī)定了如果以簽訂的《商品房買賣合同》未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站上做預(yù)售登記為由主張合同不成立的，法院將不予支持。顯然，本案中開發(fā)商的主張是站不住腳的，合同不僅成立，對于逾期交樓，開發(fā)商還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 從性質(zhì)上看，商品房預(yù)售登記是一種政府行政管理行為，其目的是規(guī)范房地產(chǎn)交易市場的秩序。它并不是確認(rèn)合同效力的必要條件。事實上，商品房買賣合同只要符合了合同生效的一般要件，當(dāng)事人又事實履行了合同，合同就當(dāng)然成立并生效。但是，如果當(dāng)事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續(xù)作為合同生效條件的，則完全不同，因為根據(jù)合同自愿原則，法律會遵從當(dāng)事人的意思選擇，將此作為商品房買賣合同生效的必要條件。 雖然商品房買賣合同未在房地產(chǎn)管理網(wǎng)站備案不影響合同效力，但對于今后辦理房屋產(chǎn)權(quán)證會存在一定的影響和障礙。為了保護買房者的利益，**好在合同中明確約定開發(fā)商或中介公司辦理網(wǎng)上預(yù)售登記的具體時間，以督促其盡快辦理。 誤區(qū)3：收房時如果不交齊所有費用就收不了房。 2013年1月，于x從北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司(開發(fā)商)處購得住房一套。讓于x特別滿意的是，該房屋為現(xiàn)房，同年3月就能驗收交房。于x計劃著4月份裝修完畢，五一正好作為婚房使用。 簽訂《商品房買賣合同》時，于x特別留心了交房的時間和條件。交房時間為2013年3月31日前，交房條件為開發(fā)商提供建筑工程竣工驗收備案表和面積實測技術(shù)報告書。如果該手續(xù)不齊全，于x有權(quán)拒收房屋，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。 可到了交房的時候，開發(fā)商告訴于x，必須將物業(yè)費、契稅、印花稅及公共維修基金、測繪費、房產(chǎn)代辦費等一系列的雜費交齊后，才能將房屋交付給于軍使用。于x算了一下，這些費用加起來大概有十萬左右。那段時間，于x資金周轉(zhuǎn)有些困難，一下子拿不出這些錢來。于是，于x找到開發(fā)商商量能不能先交房，以確保裝修的時間，上述費用緩二個月一定交齊。對此，開發(fā)商明確拒絕，告訴他如果不交齊所有費用就收不了房。 法律鏈接： 《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。” 《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗收備案表; (二)取得商品房面積實測技術(shù)報告書; (三)預(yù)售合同約定的其它交付條件?！? 律師說： 交付使用是指出賣人依合同約定將房屋交給買受人實際占有，買受人因此行使對房屋占有權(quán)利的行為。在商品房買賣合同中，出賣方主要義務(wù)就是交付符合交付使用條件的商品房給買受人使用。只要買受方履行了合同規(guī)定的義務(wù)，出賣方就無權(quán)拒絕，也不能附加合同外的任何條件。 本案中，雖然開發(fā)商要求于x交納的公共維修基金、契稅、印花稅、測繪費等一系列費用的目的是為了幫助于軍辦理房產(chǎn)證，但根據(jù)合同的約定，交房的時間與辦理房產(chǎn)證的時間是分開的，通常情況下，辦理房產(chǎn)證的時間為房屋交付使用后180日內(nèi)辦理。由此可見，交付房屋和辦理產(chǎn)權(quán)證既不是同一行為，也不是相同的時間內(nèi)進行。開發(fā)商以此為由拒絕履行房屋交付義務(wù)，是缺乏合同及法律依據(jù)的。于x完全有權(quán)要求開發(fā)商無條件地交付房屋，并追究開發(fā)商延遲交房的違約責(zé)任。

• 問 企業(yè)印花稅怎么算，按什么標(biāo)準(zhǔn)征收？
  答

  工業(yè)企業(yè)（包括加工業(yè)）按銷售（營業(yè)）收入的80％比例核定；商業(yè)企業(yè)按銷售（營業(yè)）收入的50％比例核定；外貿(mào)企業(yè)按銷售（營業(yè)）收入的100%比例核定；建筑安裝企業(yè)按銷售（營業(yè)）收入的50％比例核定；房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)按銷售（營業(yè)）收入的20％比例核定；服務(wù)業(yè)按銷售（營業(yè)）收入的20％比例核定。上述規(guī)定中的銷售（營業(yè)）收入是指主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入之和。 實行核定征收印花稅的納稅人，除對購銷合同實行核定征收印花稅外，其他應(yīng)稅合同仍然采用“三自繳納”辦法繳納印花稅。