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一、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入（簡(jiǎn)稱土地出讓收入）是政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款。土地出讓收入由四部分收入組成：1、招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓土地取得的土地價(jià)款；2、改變?cè)型恋赜猛狙a(bǔ)繳的土地價(jià)款；3、劃撥土地取得的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等補(bǔ)償性收入；4、國(guó)有土地出租等其他配置方式取得的土地價(jià)款。二、相關(guān)管理辦法1、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）2、財(cái)政部國(guó)土資源部中國(guó)人民銀行關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》的通知（2006年12月31日 財(cái)綜[2006]68號(hào)）
全部5個(gè)回答>改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式征收契稅應(yīng)注意哪些問(wèn)題 如何處理這些問(wèn)題
144****0539 | 2016-06-07 11:26:21
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144****9768
改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式 征收契稅應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 根據(jù)現(xiàn)行契稅政策規(guī)定，納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同，應(yīng)征收契稅。在征稅過(guò)程中，應(yīng)注意一下幾個(gè)問(wèn)題： 一、怎樣界定土地改變用途。目前，土地管理部門對(duì)土地出讓合同和改變土地用途出讓合同，兩個(gè)合同的文本格式相同，出讓內(nèi)容也相似，那么，契稅征收機(jī)關(guān)應(yīng)如何界定這兩種不同方式的出讓合同呢?一是看土地出讓合同的內(nèi)容，向納稅人了解原出讓土地的具體用途及土地“變性”情況。二是查看納稅人向財(cái)政部門補(bǔ)繳的出讓金數(shù)額。三是要詳細(xì)查看納稅人出具的土地證和前手土地完稅證。通過(guò)以上幾點(diǎn)，就能準(zhǔn)確地區(qū)分出土地的出讓方式。 二、怎樣計(jì)征契稅。首先是差額征收契稅。也就是改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)征契稅額與前手繳納的契稅數(shù)額之間差額征收。其次，應(yīng)怎樣計(jì)算這部分契稅，計(jì)稅依據(jù)為納稅人因改變土地用途，補(bǔ)繳的土地收益和應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。第三，具體在征收這部分契稅時(shí)，對(duì)土地計(jì)稅價(jià)格明顯偏低或不準(zhǔn)的，契稅主管機(jī)關(guān)有權(quán)按照政府的土地基準(zhǔn)價(jià)目表，進(jìn)行土地核價(jià)征收契稅。 三、需準(zhǔn)備哪些資料。根據(jù)要求，改變國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式需要電腦備案，資料存檔備查等事項(xiàng)。因此，一是準(zhǔn)備土地出讓合同書(shū)及宗地圖、出讓金收據(jù)、企業(yè)機(jī)構(gòu)代碼證、代辦人身份證及聯(lián)系電話等。二是準(zhǔn)備土地證書(shū)和前手契稅完稅證等資料存檔。不僅如此，有的“變性”宗地還需要契稅征收機(jī)關(guān)派人現(xiàn)場(chǎng)查看核實(shí)征稅。按照文件規(guī)定，對(duì)前手土地未繳納契稅的，應(yīng)當(dāng)有土地出讓人先補(bǔ)繳契稅后，再按照土地改變用途的計(jì)稅方法，實(shí)行差額征收契稅。 徐慶鈞
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以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付地價(jià)款，從而設(shè)立國(guó)有土地使用權(quán)。 以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，具有占有、使用、收益權(quán)和一定程度的處分權(quán)，即可以依法通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他方式將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，可以出租土地，可以設(shè)置抵押權(quán)。與這種土地使用權(quán)相適應(yīng)，在該土地上建造的合法房屋和其他構(gòu)筑物，也可以轉(zhuǎn)讓、出租或設(shè)置抵押權(quán)。以出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)具有一定的發(fā)展權(quán)。出讓國(guó)有土地的用途未經(jīng)原批準(zhǔn)部門同意，不得改變。經(jīng)批準(zhǔn)改變用途的，還須相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。 一.以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者協(xié)議的方式。 1、 拍賣出讓。 這是指政府土地管理部門作為國(guó)有土地所有者的代表或其委托的拍賣人， 在指定的時(shí)間和地點(diǎn)，組織符合條件的有意受讓的國(guó)有土地使用權(quán)人到場(chǎng)，就擬出讓地塊公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，通過(guò)出讓方叫價(jià)和受讓方應(yīng)價(jià)的多次競(jìng)投，按"價(jià)高者得"的原則，確定土地使用者的出讓方式。 這種公開(kāi)選擇用地者的出讓方式，可以提高出讓的透明度，有利于投資者的公平競(jìng)爭(zhēng)，適用于投資環(huán)境好、盈利大的商業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)業(yè)用地。這種方式要求市場(chǎng)環(huán)境和出讓宗地的條件較高，在國(guó)外較為普遍，但目前在我國(guó)應(yīng)用不多。主要是由我國(guó)現(xiàn)行土地使用政策不規(guī)范、用地者取得土地渠道較多、地價(jià)壓得相對(duì)較低等因素所致。 2、 招標(biāo)出讓。 這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，向多方土地使用者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位以書(shū)面形式投標(biāo)，競(jìng)標(biāo)該宗土地的使用權(quán)，招標(biāo)小組通過(guò)對(duì)標(biāo)書(shū)的評(píng)判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。招標(biāo)一般分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。招標(biāo)出讓方式有限地引進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，競(jìng)投各方的互相不知道底細(xì)的情況下，為了獲得土地使用權(quán)。均會(huì)報(bào)出自己能承受的**高價(jià)格和**為杰出的設(shè)計(jì)方案。政府不得可以通過(guò)出讓土地使用權(quán)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益，而且通過(guò)選擇用地者及其設(shè)計(jì)方案，可以**大限度地實(shí)現(xiàn)政府的土地利用意圖。中標(biāo)者不一定是出價(jià)**高的，但一般會(huì)是土地利用的社會(huì)效益**大的土地使用者。 招標(biāo)方式一般適用于區(qū)域面積大、開(kāi)發(fā)要求高或者將來(lái)受城市發(fā)展規(guī)劃嚴(yán)格制約的大型或關(guān)鍵性項(xiàng)目用地。 3、 協(xié)議出讓。 這是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的方式。 其基本過(guò)程是土地使用者向土地使用權(quán)出讓方索取地塊的有關(guān)資料和文件，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)提交包括土地開(kāi)發(fā)建設(shè)方案、出讓金額數(shù)及付款方式等內(nèi)容的文件，出讓方收到上述有關(guān)文件后，經(jīng)過(guò)進(jìn)一步協(xié)商，達(dá)成土地出讓協(xié)議。 這種出讓方式一般適用于高科技項(xiàng)目用地、普通住宅用地、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政公用設(shè)施等非盈利性的用地及政府批準(zhǔn)的其他用地。在有償用地初期，市場(chǎng)、投資等體制不健全的情況下，出讓多采用協(xié)議方式。目前我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式基本以協(xié)議出讓為主。
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土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
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《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》性質(zhì)辨析 北京市中經(jīng)律師事務(wù)所 孟凡勝 摘要：行政合同是與民事合同相對(duì)而言，它是當(dāng)事人設(shè)立、變更、終止行政權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》屬于行政合同，它是土地行政主管部門與相對(duì)人協(xié)商，對(duì)雙方在土地行政管理中的權(quán)利、義務(wù)的約定。將《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定為行政合同，利于維護(hù)相對(duì)人的合法權(quán)利，也利于土地行政主管部門行使土地行政管理權(quán)。 對(duì)于《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)，我國(guó)法律界認(rèn)識(shí)不一。就理論界而言，民法學(xué)者認(rèn)為其屬于民事合同，行政法學(xué)者認(rèn)為其屬于行政合同。在審判實(shí)踐中，以前法院將《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》大多作為民事案件來(lái)受理，依據(jù)是**高人民法院《民事案件案由規(guī)定(試行)》，該規(guī)定將土地使用權(quán)出讓合同糾紛規(guī)定為第五個(gè)民事案由，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛①。但是，**高人民法院在2004年1月關(guān)于規(guī)范行政案件案由的通知中，把行政合同列為行政行為之一。依據(jù)該通知，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》糾紛的案由應(yīng)當(dāng)定為土地行政合同糾紛，應(yīng)該屬于行政訴訟范圍了②。這使實(shí)踐和理論的理解上就更加混亂了。筆者認(rèn)為，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》屬于典型的行政合同。本文擬就《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)，談以下三個(gè)問(wèn)題：1、行政合同的起源及與民事合同的區(qū)別;2、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》屬于典型的行政合同的理由;3、將《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定為行政合同的意義。不對(duì)之處，敬請(qǐng)批評(píng)指正。 一 行政合同的起源及與民事合同的區(qū)別 要講行政合同的起源，就要先講合同的起源。合同，又稱為契約，英文稱為“contract”,法文稱為“contrat”或者“pacte”,德文稱為“vertrag”或者“kontrakt”。這些用語(yǔ)都是來(lái)源于羅馬法的合同概念。羅馬法中合同稱為“contractus”。根據(jù)羅馬法，契約是指“得到法律承認(rèn)的債的協(xié)議”③。從本質(zhì)上說(shuō)，契約是雙方當(dāng)事人的合意。雙方當(dāng)事人以發(fā)生、變更、擔(dān)?；蛳麥缒撤N法律關(guān)系為目的的協(xié)議，就叫契約。在羅馬法上，不僅私法上有契約的概念，公法和國(guó)際法上也有這個(gè)概念。優(yōu)帝《學(xué)說(shuō)匯纂》就把協(xié)議(conventio)分為國(guó)際協(xié)議、公法協(xié)議和私法協(xié)議三種。在私法上，則不僅債法中有契約的概念，而且物權(quán)、親屬和繼承法上也有這個(gè)概念。例如物權(quán)的設(shè)定和轉(zhuǎn)移、婚姻關(guān)系的成立、分析遺產(chǎn)的協(xié)議等，凡能發(fā)生私法效力的一切當(dāng)事人的協(xié)議，就是契約④。從以上分析我們可以看出，合同的概念有廣義、狹義等不同層次的區(qū)分， 合同在不同的語(yǔ)境中有不同的具體含義。我們現(xiàn)在所說(shuō)的合同，實(shí)際也有這種區(qū)分?！睹穹ㄍ▌t》中的合同，是指當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議?！逗贤ā分械暮贤?，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，但是不包括婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護(hù)等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議。從以上比較，我們可以看出，以上兩個(gè)合同的概念，外延是不同的，《合同法》中的合同概念要比《民法通則》中合同的概念外延小。但是它們都限定為設(shè)立、變更、終止當(dāng)事人之間的民事法律關(guān)系，屬于民法上的合同，即民事合同。
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土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年，綜合或者其他用地五十年。
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