武漢商品房?jī)r(jià)格有哪些變化 會(huì)出現(xiàn)漲幅嗎

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• 131****8999

  武漢市房管局近日發(fā)布月度監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，今年4月份武漢市場(chǎng)商品住宅成交均價(jià)為6307.21元/平方米，雖然環(huán)比依然下降0.12%，但與去年同期相比卻上漲1.04%。據(jù)悉，這是半年多來(lái)武漢商品房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)同比上漲。 武漢房管部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年2月份武漢實(shí)施商品房限購(gòu)令后，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅逐漸回落。自去年10月份首次出現(xiàn)同比下跌后，武漢商品房?jī)r(jià)格連續(xù)6個(gè)月保持環(huán)比和同比雙雙下降的勢(shì)頭。 今年4月，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比繼續(xù)穩(wěn)中有降，商品房成交量基本保持平穩(wěn)。商品住宅成交較多的仍以7000元/平方米以下的中低價(jià)位為主，1萬(wàn)元/平方米以上的新房只成交608套；而戶型在90平方米和120平方米以下的新住房分別賣出4382套、3928套，合計(jì)占全市總量的八成以上，140平方米以上的大戶型只賣出709套。 專家分析認(rèn)為，由于4月份市區(qū)樓盤成交較多，遠(yuǎn)城區(qū)樓盤成交量有所下降，導(dǎo)致全市成交均價(jià)比去年同期反彈；另外，部分前期降價(jià)熱銷的樓盤，其后期戶型、朝向較好的房源成交均價(jià)略高，這也成為拉動(dòng)房?jī)r(jià)同比上漲的原因之一。 據(jù)介紹，4月武漢市新房實(shí)際進(jìn)入銷售登記備案系統(tǒng)的有10245套，較上月有小幅減少。但專家認(rèn)為，近期部分樓盤價(jià)格調(diào)低后成交量放大，促使成交量持續(xù)上漲，但武漢商品房庫(kù)存壓力依然存在，“降價(jià)走量”策略將持續(xù)上演。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 長(zhǎng)春商品房?jī)r(jià)格是多少 有哪些變化趨勢(shì)
  答

  克而瑞（中國(guó)）房產(chǎn)信息集團(tuán)長(zhǎng)春分公司公布了長(zhǎng)春市1月份商品住宅相關(guān)數(shù)據(jù)。1月商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為19.81萬(wàn)㎡，環(huán)比下降78.7%，供應(yīng)套數(shù)為1646套，環(huán)比下降81.7%；成交量為58.64萬(wàn)㎡，環(huán)比上升7%，成交套數(shù)為5899套，環(huán)比上升5.8%。凈月區(qū)供應(yīng)量**大，供應(yīng)量為6.33萬(wàn)㎡，高新南區(qū)供應(yīng)套數(shù)**多，供應(yīng)套數(shù)為510套。商品住宅成交單價(jià)段多集中在5000元-6000元/㎡。成交均價(jià)為6080元/㎡，環(huán)比下降7.3%，同比下降3.5%。而長(zhǎng)春市去年12月份商品房成交均價(jià)為6560元/㎡。 供應(yīng)量和套數(shù)創(chuàng)一年來(lái)新低 1月商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為19.81萬(wàn)㎡，環(huán)比下降78.7%，供應(yīng)套數(shù)為1646套，環(huán)比下降81.7%；成交量為58.64萬(wàn)㎡，環(huán)比上升7%，成交套數(shù)為5899套，環(huán)比上升5.8%。 其中，商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量（取得預(yù)售許可證）為19.81萬(wàn)㎡，環(huán)比下降78.7%，同比下降1.8%；成交量為58.64萬(wàn)㎡，環(huán)比上升7%，同比上升278.1%。本月新增供應(yīng)套數(shù)為1646套，環(huán)比下降81.7%，同比下降23.3%；成交套數(shù)為5899套，環(huán)比上升5.8%，同比上升270.5%。 從供應(yīng)方面看，處于傳統(tǒng)冬歇期的1月份，供應(yīng)量和供應(yīng)套數(shù)均創(chuàng)一年來(lái)（2012.1-2013.1）新低，1月僅有8個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，分布在南關(guān)、寬城、高新南區(qū)和凈月區(qū)。 從成交方面看，1月商品住宅成交量和成交套數(shù)與2012年12月相比均出現(xiàn)上升趨勢(shì)。 對(duì)此，該機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師趙新宇表示，進(jìn)入年底，各項(xiàng)目基本以消化庫(kù)存為主，盡管在淡季購(gòu)房者需求有所減弱，但一些開(kāi)發(fā)商為緩解資金壓力和快速回款，多以現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房打折扣；每日特價(jià)房等直接優(yōu)惠的方式吸引購(gòu)房者眼球，使得本月低單價(jià)段商品住宅成交良好，拉升了成交量的走勢(shì)。 凈月區(qū)供應(yīng)量**大 1月凈月區(qū)供應(yīng)量**大，供應(yīng)量為6.33萬(wàn)㎡，高新南區(qū)供應(yīng)套數(shù)**多，供應(yīng)套數(shù)為510套；南關(guān)區(qū)成交量和成交套數(shù)**高，成交量達(dá)到11.96萬(wàn)㎡，成交套數(shù)為1022套。僅有高新南區(qū)、凈月、寬城和南關(guān)區(qū)有新增供應(yīng)，其中凈月區(qū)供應(yīng)量**大，為6.33萬(wàn)㎡（供應(yīng)套數(shù)418套）；供應(yīng)套數(shù)**多的區(qū)域?yàn)楦咝履蠀^(qū)，供應(yīng)套數(shù)為510套（供應(yīng)量為5.46萬(wàn)㎡）。 1月取得預(yù)售許可證的8個(gè)項(xiàng)目分別為：高新南區(qū)的大禹褐石公園、恒大名都、文庭雅苑二期；凈月區(qū)的富奧國(guó)際、國(guó)信美邑三期；寬城區(qū)的郡望安石、龍?zhí)┨聪阍罚荒详P(guān)區(qū)的恒大御景。 可以看到，隨著長(zhǎng)春城市化擴(kuò)城腳步的加快，傳統(tǒng)老城區(qū)由于土地資源的稀缺，拆遷成本過(guò)高，導(dǎo)致所開(kāi)發(fā)面積越來(lái)越少。 5000元-6000元/㎡成交套數(shù)**多 1月商品住宅市場(chǎng)總成交套數(shù)為5899套，5000元-6000元/㎡成交套數(shù)**多，達(dá)到1728套，占比29.3%，其次是6000元-7000元/㎡的成交套數(shù)，為1334套，占比22.6%，這2個(gè)價(jià)格區(qū)間為市場(chǎng)主流成交價(jià)格段，其它價(jià)格段成交較少；本月4000元/㎡以下單價(jià)段成交套數(shù)達(dá)到1154套，在售項(xiàng)目多集中于繞城高速環(huán)線以外和城郊接合地帶，以企事業(yè)單位內(nèi)部團(tuán)購(gòu)和集資為主。 整體看商品住宅市場(chǎng)成交單價(jià)段主要集中在5000元-7000元/㎡，目前長(zhǎng)春市房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格也主要集中在此區(qū)間內(nèi)。 供應(yīng)面積多為90㎡-150㎡ 1月，商品住宅供應(yīng)主要集中在90㎡-150㎡面積段，供應(yīng)1331套，占比80.7%；其次是60㎡-90㎡，供應(yīng)212套；60㎡以下面積段為新增供應(yīng)，150㎡以上面積段供應(yīng)量較少。 市場(chǎng)上90㎡-120㎡和60㎡-90㎡面積段的成交套數(shù)比較接近，分別為2136套和1829套，分別占比36.2%和31%；120㎡-150㎡面積段和60㎡以下面積段分別成交1020套和575套，分別占比17.3%和9.7%。 趙新宇分析，從1月商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)和成交的面積段可以看出，60㎡-90㎡和90㎡-120㎡的成交套數(shù)**大，這2個(gè)面積段保證了舒適二房和緊湊小三房的面積區(qū)間，市場(chǎng)的客戶以剛需和部分改善為主，主要對(duì)應(yīng)此兩個(gè)面積段，進(jìn)而成交量較大。本月120㎡-150㎡面積段供應(yīng)量較多主要是供應(yīng)量集中于南關(guān)、凈月和高新南區(qū)，這3個(gè)區(qū)域商品住宅多以中大戶型改善為主，使得該面積段供應(yīng)套數(shù)較多。 新增供應(yīng)和成交主要為二房 1月，長(zhǎng)春市商品住宅供應(yīng)房型以三房為主，共供應(yīng)1078套，占全市商品住宅供應(yīng)套數(shù)的65.5%；其次為二房，供應(yīng)492套，占比29.9%；一房、四房、五房及以上房型供應(yīng)較少，基本可以忽略不計(jì)；本月別墅產(chǎn)品供應(yīng)為28套，均為國(guó)信美邑三期疊加產(chǎn)品。 其中，長(zhǎng)春市商品住宅成交房型套數(shù)仍集中在二房，成交3404套，占本月商品住宅總成交套數(shù)的57.7%；其次是三房，成交1619套，成交套數(shù)占比27.4%；一房成交679套，占1月商品住宅總成交套數(shù)的11.5%；四房本月成交112套，占比1.9%；五房及以上的普通住宅成交為47套，別墅類產(chǎn)品1月成交38套。 從成交和供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，二房仍是市場(chǎng)**為暢銷的產(chǎn)品，這也與剛需型市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)，三房的成交逐漸增加，市場(chǎng)中改善類需求增多，一方面由于中高端改善型產(chǎn)品供應(yīng)的加大，另一方面也與城市經(jīng)濟(jì)水平與居民的收入提高相關(guān)。 商品房成交均價(jià)同比下降3.5% 1月長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)為6080元/㎡，環(huán)比下降7.3%，同比下降3.5%；本月商品住宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)創(chuàng)一年內(nèi)新低。除去別墅和精裝產(chǎn)品，毛坯普通住宅單價(jià)區(qū)間為5000-6000元/㎡。 趙新宇分析，進(jìn)入1月份，成交量有所上升，整體價(jià)格有所下降，本月實(shí)際推出產(chǎn)品較少，處于房地產(chǎn)銷售淡季，基本以消化庫(kù)存為主，其中一些開(kāi)發(fā)商年底沖刺銷售任務(wù)，采取一些價(jià)格優(yōu)惠、特價(jià)房等折扣吸引購(gòu)房者，使得整體成交均價(jià)走勢(shì)向下波動(dòng)，加之高新北區(qū)作為獨(dú)立的一個(gè)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤在售單價(jià)在4000元/㎡以內(nèi)，使得成交均價(jià)走勢(shì)走低，屬于市場(chǎng)正常走勢(shì)。 朝陽(yáng)區(qū)成交均價(jià)**高 1月10個(gè)區(qū)域成交均價(jià)波動(dòng)較大，其中高新北區(qū)在售項(xiàng)目多以團(tuán)購(gòu)和企事業(yè)單位集資房為主，使得成交均價(jià)較低，該區(qū)域作為2013年重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，隨著交通路網(wǎng)配套的逐步完善，產(chǎn)品單價(jià)水平會(huì)逐步走高，該區(qū)域目前已有眾多現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房即將開(kāi)盤對(duì)外銷售，報(bào)價(jià)區(qū)間在5000元/㎡以內(nèi)。 相比2012年12月，其它9個(gè)區(qū)域價(jià)格均有不同程度的變化。朝陽(yáng)區(qū)作為城市主城區(qū)，區(qū)域成交均價(jià)一直處于較高位置區(qū)域均價(jià)一直處于10000元/㎡之間；其它區(qū)域均有眾多在售項(xiàng)目，前期多以低價(jià)入市進(jìn)行銷售和推廣，使得各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)均有所下滑，導(dǎo)致1月商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)有所下滑。 區(qū)域成交均價(jià)排在前三位的依舊是朝陽(yáng)、凈月和南關(guān)區(qū)，成交均價(jià)分別為10240元/㎡、7820元/㎡和7310元/㎡。 商品住宅套均總價(jià)59.38萬(wàn)元 1月商品住宅成交套均面積為97.64㎡，環(huán)比下降0.7%，同比上升3.3%；商品住宅成交套均總價(jià)為59.38萬(wàn)元，環(huán)比下降1.3%，同比下降0.3%。 環(huán)比2012年12月來(lái)看，套均面積和套均總價(jià)均出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，與近期一些中低單價(jià)段樓盤入市有關(guān)，加之這些產(chǎn)品主打剛需中小戶型使得套均面積和套均總價(jià)有所下滑，從5月到11月套均面積一直在100㎡之上，同比去年也是有所上升。從以上數(shù)據(jù)可以分析出，100㎡左右房源受認(rèn)可程度高。進(jìn)入房地產(chǎn)銷售淡季，項(xiàng)目停工、可選擇房源匱乏、營(yíng)銷推廣宣傳較少等原因促使一些開(kāi)發(fā)商紛紛推出特價(jià)房源和價(jià)格優(yōu)惠刺激剛需客戶，這也印證了1月商品住宅市場(chǎng)整體成交均價(jià)走勢(shì)創(chuàng)一年來(lái)新低，使得同時(shí)套均面積和套均總價(jià)二個(gè)指標(biāo)有所下降。 毛坯房成交均價(jià)為5740元/㎡ 1月長(zhǎng)春市商品住宅市場(chǎng)所成交的各種物業(yè)類型產(chǎn)品中，高層產(chǎn)品成交均價(jià)為5960元/㎡，小高層為5460元/㎡，多層為6710元/㎡，多種物業(yè)形態(tài)逐漸拉開(kāi)價(jià)格檔次，多層單價(jià)高于高層和小高層產(chǎn)品，幅度將近1000元/㎡甚至更高。主要原因是多層的舒適度及其產(chǎn)品的稀缺性等優(yōu)勢(shì)使得多層價(jià)格高于高層和小高層。 1月精裝修產(chǎn)品整體均價(jià)為7580元/㎡，目前精裝修產(chǎn)品已經(jīng)不僅僅局限于傳統(tǒng)老城區(qū)的小戶型公寓產(chǎn)品，隨著萬(wàn)科、恒大精裝修全系產(chǎn)品的逐步推廣加上各大區(qū)域均有精裝修產(chǎn)品問(wèn)世，使得精裝修產(chǎn)品均價(jià)有所下降，市場(chǎng)大部分精裝修產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)在1500元/㎡左右。 2月預(yù)計(jì)新開(kāi)樓盤項(xiàng)目7個(gè) 據(jù)趙新宇介紹，長(zhǎng)春市2月份預(yù)計(jì)新開(kāi)樓盤項(xiàng)目有7個(gè)，分布在6個(gè)區(qū)域，進(jìn)入冬歇期房地產(chǎn)銷售淡季，朝陽(yáng)、南關(guān)、高新北區(qū)和汽貿(mào)區(qū)無(wú)預(yù)計(jì)新開(kāi)盤項(xiàng)目。其中寬城區(qū)預(yù)計(jì)2個(gè)項(xiàng)目；二道、經(jīng)開(kāi)、綠園、高新南和凈月區(qū)各1個(gè)項(xiàng)目。產(chǎn)品類型涵蓋多層、小高層和獨(dú)棟別墅，小高層市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，多層產(chǎn)品則越來(lái)越稀缺。凈月區(qū)的源山墅預(yù)計(jì)推出獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。

• 問(wèn) 樓市新政有哪些作用 鄭州商品房?jī)r(jià)格有哪些變化
  答

  2013年11月4日，鄭州房管局發(fā)布10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，隨著鄭州市房?jī)r(jià)調(diào)控政策的逐步推進(jìn)，鄭州商品房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月下降，由7月份的7771元/平方米降到10月份的7401元/平方米。同時(shí)，由于限價(jià)政策的實(shí)施，部分開(kāi)發(fā)商放緩?fù)菩聵潜P的速度，加上消費(fèi)者的觀望態(tài)度等眾多原因，鄭州市樓市并未出現(xiàn)“金九銀十”的火熱局面，10月市區(qū)商品房銷售7250套(間)，環(huán)比下降了2.65%同比下降了17.76%。 商宅連續(xù)3個(gè)月價(jià)格下降 10月，鄭州市區(qū)商品房銷售均價(jià)為8671元/平方米，環(huán)比漲了2.47%；商品住宅銷售均價(jià)為7401元/平方米，環(huán)比降了2.12%；非住宅銷售價(jià)格為12748元/平方米，環(huán)比漲了11.59%。 7、8、9、10月份市區(qū)商品住房均價(jià)分別為每平方米7771元、7589元、7561元和7401元，3個(gè)月每平方米降了370元。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這得益于新版“限購(gòu)令”和對(duì)“房?jī)r(jià)上限”控制。9月，鄭州市房管局發(fā)布了升級(jí)版“限購(gòu)令”。隨即，提出“房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)”目標(biāo)限價(jià)。 9~10月，30多家樓盤因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，被約談、停止網(wǎng)簽，并被要求限期進(jìn)行整改。 鄭州市房管局市場(chǎng)處處長(zhǎng)江文靜介紹，對(duì)于申報(bào)價(jià)格過(guò)高且不接受房管部門指導(dǎo)的新建商品住房項(xiàng)目，暫停發(fā)放其預(yù)售許可證；對(duì)于批準(zhǔn)預(yù)售的項(xiàng)目，利用商品住房限價(jià)信息管理系統(tǒng)進(jìn)行價(jià)格管理，超出申報(bào)價(jià)格銷售的，無(wú)法網(wǎng)簽合同。同時(shí)，房管部門加大了市場(chǎng)監(jiān)察力度，對(duì)限購(gòu)政策執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，對(duì)通過(guò)VIP排號(hào)等手段人為制造“日光盤”、借勢(shì)推高房?jī)r(jià)的項(xiàng)目依法進(jìn)行查處，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。 “金九銀十”樓市不火 數(shù)據(jù)顯示，10月鄭州市區(qū)商品房銷售7250套(間)，環(huán)比下降了2.65%同比下降了17.76%。 商品房銷售面積78.1萬(wàn)平方米，環(huán)比降了0.25%，同比降了8.18%。其中，商品住宅銷售5933套(間)，環(huán)比降了1.58%同比降了18.94%；非住宅銷售1317套(間)，較上月下降了7.19%。 市區(qū)二手房共成交2997套(間)較上月下降了15.05%。 按照樓市運(yùn)行規(guī)律，9月和10月是樓市的銷售旺季，被稱為“金九銀十”，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，鄭州市“銀十”不但不火，銷量還有所下降。 對(duì)于商品住房銷售下滑原因，市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)葉琦說(shuō)，自9月1日，新的調(diào)控政策措施出臺(tái)后，按照住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)新的要求，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)重新申報(bào)未售出商品住房的銷售價(jià)格，而部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持觀望態(tài)度，沒(méi)有及時(shí)申報(bào)新的銷售價(jià)格造成無(wú)法銷售。其次，新調(diào)控政策措施的出臺(tái)，對(duì)部分消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響，理性購(gòu)房意識(shí)有所加強(qiáng)，恐慌性購(gòu)房現(xiàn)象開(kāi)始緩解。 未來(lái)中低價(jià)房更多 關(guān)于鄭州市商品住房?jī)r(jià)格走勢(shì)，江文靜分析，目前已有多個(gè)規(guī)模比較大的城中村改造項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入了商品房預(yù)售辦理程序，近期將會(huì)形成市場(chǎng)投放，未來(lái)，中低價(jià)房子將更多。 江文靜說(shuō)，土地部門也加大了住宅用地投放力度，因此短暫性供求緊張的局面將會(huì)進(jìn)一步緩解，隨著供求關(guān)系逐步調(diào)整到位，預(yù)計(jì)我市商品住房?jī)r(jià)格將呈現(xiàn)下行的趨勢(shì)。 所以江文靜建議購(gòu)房群眾，一定要保持理性購(gòu)房心態(tài)，切不可盲目跟風(fēng)，應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際需要科學(xué)選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)。 此外，針對(duì)近幾日某些商業(yè)性研究機(jī)構(gòu)發(fā)布多城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示的鄭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的問(wèn)題，江文靜表示，房管部門公布的數(shù)據(jù)基于全部新建商品住房的真實(shí)網(wǎng)簽的交易數(shù)據(jù)，反映了當(dāng)前供應(yīng)和銷售的實(shí)際狀況；而商業(yè)性機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)是抽樣部分項(xiàng)目得出的。兩者的數(shù)據(jù)來(lái)源、統(tǒng)計(jì)范圍、計(jì)算方法等均不相同，其結(jié)果無(wú)法相比?？梢钥隙ǖ氖?，鄭州市未來(lái)的調(diào)控政策不會(huì)放松。

• 問(wèn) ??商品房?jī)r(jià)格變化受哪些因素影響？
  答

  影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有3方面：1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展，預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、辦公室、商場(chǎng)、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。2、物價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價(jià)普遍波動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也將隨之變動(dòng)；如果其他條件不變，則物價(jià)變動(dòng)的百分比相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致。就單獨(dú)一宗房地產(chǎn)而言，物價(jià)的變動(dòng)可以引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，如建筑材料價(jià)格上漲，引起建筑物建造成本增加，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。從一段較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收人的增長(zhǎng)率。3、居民收入通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對(duì)房地產(chǎn)的需求增多，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對(duì)居住房地產(chǎn)的需求增加，促使居住房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不大，不過(guò)，如果利用剩余的收入從事房地產(chǎn)投資（尤其是投機(jī)），則必然會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)。

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• 問(wèn) 商品房?jī)r(jià)格變化受什么因素影響？
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  首先你要明白房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素即成本為哪些.主要有1、土地費(fèi)用 約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi) 他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。 3、建筑安裝工程費(fèi) 從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如**，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20% ~30%左右。5、管理費(fèi)用 在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。6、貸款利息 房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi) 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。由此可以看到,房地產(chǎn)的成本中**沒(méi)有理由叫房?jī)r(jià)高的應(yīng)該是政府了,因?yàn)榈胤秸畬⒌貎r(jià)作為財(cái)政收入的重要組成部分,這些年,年年出地王,大部分收入由地方財(cái)政笑納.地方政府將賣地作為主要收入,而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶動(dòng)程度非常之大.所以即使大部分人因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而叫苦連天的時(shí)候,地方政府在創(chuàng)造政績(jī)的過(guò)程中,絕對(duì)不會(huì)因此而有所收斂.即使中央在出臺(tái)了一系列打壓房?jī)r(jià)的政策之后,房?jī)r(jià)依然我行我素,這是制度問(wèn)題,而且事實(shí)證明房?jī)r(jià)在08年是越打壓,越反彈,估計(jì)這次政策也是如此.現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了面粉(即地價(jià))比面包貴(房?jī)r(jià))的奇特現(xiàn)狀.現(xiàn)在的情況是,無(wú)論中央政府還是地方政府不能也不愿意看到房?jī)r(jià)暴跌,大家可以看到,在以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心的中國(guó),現(xiàn)在中央政府的曖昧態(tài)度,打壓房?jī)r(jià)不是沒(méi)有辦法,是他不能也不愿意,在這個(gè)房地產(chǎn)業(yè)如此紅火的今天,過(guò)度的打壓房?jī)r(jià),第一是地方政府不愿意,這樣造成地方財(cái)政的困難.第二會(huì)導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法生存,這里可以解釋一下,房地產(chǎn)行業(yè)絕不是獨(dú)立存在的,這個(gè)行業(yè)的不景氣,會(huì)直接導(dǎo)致上游的鋼材價(jià)格下跌,水泥價(jià)格下跌,各個(gè)行業(yè)的減產(chǎn),工程的停工,又意味著大量的工人收入減少或者失業(yè).同時(shí)也會(huì)造成銀行的貸款減少,對(duì)于銀行的損失也是非常大的,而地產(chǎn)和金融股又是大盤的權(quán)重股,股市大跌,以上種種對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)說(shuō)是極為不利的.這樣導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩,顯然是中央政府不愿意看到的.所以在中央政府出臺(tái)國(guó)十條之后又無(wú)下文的做法,很顯然是在安撫民心,可以預(yù)料的是,未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲,因?yàn)槟壳罢叽驂旱闹皇悄切┲行〕捶空?對(duì)于開(kāi)征房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅,今天新聞里面明確指出未來(lái)三年不會(huì)出臺(tái),這很顯然是對(duì)既得利益集團(tuán)的一種妥協(xié).真正的大炒房者甚至不需要從銀行貸款,這樣第三套房貸政策完全打壓不了他們.有炒房者說(shuō)很多官員手中都不止2套房產(chǎn),這或許也是保有稅出臺(tái)的一個(gè)困難之一吧.而且在未來(lái)一段時(shí)間,因?yàn)橹袊?guó)的剛性需求非常旺盛,而房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況又是供不應(yīng)求,所以房?jī)r(jià)的繼續(xù)攀升會(huì)在情理之中.但是我個(gè)人認(rèn)為,在未來(lái)的10年甚至20年之后,當(dāng)這波生育高峰過(guò)后,大家可以想想,現(xiàn)在我們父母至少一套到兩套房產(chǎn),而80后90后結(jié)婚必要購(gòu)買一套房產(chǎn),你想那8090后的小孩們還會(huì)為房產(chǎn)著急么? 我想不會(huì)了吧.

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• 問(wèn) 武漢二手房?jī)r(jià)格高不高 會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)有哪些變化
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  （來(lái)源：武漢晨報(bào)）武漢二手房?jī)r(jià)連漲4月，至7月，房?jī)r(jià)再次環(huán)比上升0.9%，部分二手房主緊盯一手房?jī)r(jià)，誓不松口，拉高了二手房?jī)r(jià)格。 劉小姐**近想將名下武昌首義名居一套房子賣出，房子105平米，她開(kāi)價(jià)140萬(wàn)，每平米1.3萬(wàn)多，她說(shuō)，“現(xiàn)在首義路附近幾乎沒(méi)有新房源，且這是絕對(duì)的中心地帶，以后還要通地鐵，這個(gè)價(jià)格是比照著差不多的區(qū)域樓盤定的?！? 和劉小姐一樣，緊咬著區(qū)域內(nèi)一手房?jī)r(jià)的房主不少。連日來(lái)記者注意到，如在江岸區(qū)，一臨江高端樓盤一大戶型二手房?jī)r(jià)高達(dá)1100萬(wàn)，每平米價(jià)格超4萬(wàn)元，價(jià)格甚至高于該處樓盤即將新推的小戶型。 一臨江高端樓盤置業(yè)顧問(wèn)陳小姐介紹，目前該樓盤1、2期大戶型豪宅二手房?jī)r(jià)已漲至三四萬(wàn)，在這樣的價(jià)格助推下，新房可能過(guò)6萬(wàn)。