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西安房?jī)r(jià)走勢(shì)如何變化 西安房?jī)r(jià)與什么有關(guān)

134****5712 | 2016-06-13 09:54:19

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  • 143****5896

    房?jī)r(jià)是個(gè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、供需等多方面的問(wèn)題，也因此與多重因素有關(guān)。在此，搜房網(wǎng)為您整理與房?jī)r(jià)有關(guān)的十大因素，希望為您提供參考。 一、房?jī)r(jià)與人口的增長(zhǎng)率有關(guān) 這是房?jī)r(jià)漲跌**基本的因素。因?yàn)榉课葜饕墙o人住的。 1、人口自然增長(zhǎng)率高，房?jī)r(jià)就趨于上漲 人口自然增長(zhǎng)率高，剛性需求就大；“剛需”一大，供求關(guān)系就會(huì)緊張；供求關(guān)系一趨緊，房?jī)r(jià)就要上漲。 2、人口自然增長(zhǎng)率低，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力不足 人口自然增長(zhǎng)率低，如西歐的一些國(guó)家，人口是負(fù)增長(zhǎng)，剛性需求明顯不足，房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲的動(dòng)力。 二、房?jī)r(jià)與人均可以使用的國(guó)土面積有關(guān) 國(guó)土面積包括陸地面積和水域面積。水域一般不能建造房屋；陸地中的高山、荒漠、沼澤、被冰川和冰雪覆蓋的地域等也不適宜建造房屋。耕地、林地、牧場(chǎng)可以建造房屋，但是大面積地使用這些土地建設(shè)城鎮(zhèn)，就勢(shì)必要占用大片的耕地、林地和牧場(chǎng)，會(huì)影響農(nóng)業(yè)、林業(yè)和牧業(yè)的生產(chǎn)。 1、地廣人稀，房?jī)r(jià)肯定便宜 因?yàn)?，首先是地價(jià)便宜，再加上人口少的因素，房?jī)r(jià)當(dāng)然就高不了。 2、人多地少，房?jī)r(jià)肯定就會(huì)貴 因?yàn)?，作為“面粉”的土地價(jià)格先高了，做成的“面包”——房屋的價(jià)格就會(huì)貴得多。 三、房?jī)r(jià)與城市化進(jìn)程有關(guān) 1、城市化已經(jīng)完成的國(guó)家，房?jī)r(jià)難以再上漲 例如，歐美的發(fā)達(dá)國(guó)家城市化已經(jīng)完成，來(lái)城市的人少了，房屋都租不出去，更別提賣高價(jià)了。 美國(guó)的建筑業(yè)原來(lái)是三大支柱產(chǎn)業(yè)之一（另外兩個(gè)分別是鋼鐵和汽車），現(xiàn)在，城市化進(jìn)程完成了，工業(yè)化進(jìn)程完成了，建筑和鋼鐵產(chǎn)業(yè)先后退出了支柱產(chǎn)業(yè)。 2、城市化處于興起和發(fā)展中期的新興國(guó)家，房?jī)r(jià)勢(shì)必上漲 例如，新興的發(fā)展中國(guó)家，大量人口涌入城市，住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)自然就會(huì)高漲。 四、房?jī)r(jià)與發(fā)達(dá)的程度有關(guān) 俗話說(shuō)，人往高處走。誰(shuí)都向往發(fā)達(dá)的地區(qū)，繁華的大中城市。城市的環(huán)境、交通、商業(yè)、教育和醫(yī)療水平等因素是多少人所向往的。 像發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)達(dá)程度很高，城鄉(xiāng)的差別不是很大，交通又比較便利，就醫(yī)再方便一些，人們可能更向往接近于自然的田園風(fēng)光。 一個(gè)國(guó)家的發(fā)達(dá)程度若是不高，城鄉(xiāng)差別很大，人們當(dāng)然更愿意涌入繁華的的大中城市。 所以說(shuō)，發(fā)達(dá)程度越高，房?jī)r(jià)越穩(wěn)定；發(fā)達(dá)程度不高，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。 五、房?jī)r(jià)與城市自身規(guī)模的控制有關(guān) 1、人為控制 城市的發(fā)展與限制發(fā)展，反映在房?jī)r(jià)上是截然不同。鼓勵(lì)發(fā)展，多建住房，房?jī)r(jià)就低一些；如果，限制發(fā)展，就會(huì)人為地提高附加。 2、自然的控制 除去人為地控制城市的發(fā)展規(guī)模之外，城市自身也會(huì)用一雙無(wú)形的手來(lái)控制城市規(guī)模的發(fā)展。城市自身的控制主要是反映在生活的成本上面。生活的成本主要集中在吃住行和教育、醫(yī)療、精神生活等這六個(gè)方面，其中住的方面影響**大?！皸怼敝睾苤匾?；“在人屋檐下，不得不低頭”，也說(shuō)明住房的重要。房?jī)r(jià)的上漲也是城市控制自身規(guī)模的一個(gè)反映。 例如，全中國(guó)可能各有一億人想到北京、上海、廣州和深圳。但是，北京、上海、廣州和深圳的規(guī)模都容納不下這么多人，只好用什么手段和方式減緩想來(lái)這些城市人員進(jìn)入的速度。房?jī)r(jià)的上漲就是其中的一個(gè)方式或一種手段。這是自然作用于人類的一種反作用。大自然有時(shí)真是很神奇的。 樓蘭古國(guó)的樓蘭城極有可能是自身控制不力，崩潰了；現(xiàn)在，只留下古樓蘭城的遺址和遺跡。 六、房?jī)r(jià)與金融形勢(shì)有關(guān) 金融形勢(shì)分為通貨膨脹、通貨緊縮、通脹與通縮之間相對(duì)平衡的三種狀態(tài)。 在通貨緊縮、通脹與通縮之間相對(duì)平衡的兩種狀態(tài)下，房?jī)r(jià)或下跌或平穩(wěn)。房?jī)r(jià)像國(guó)家統(tǒng)計(jì)局說(shuō)所得那樣2009年全年上漲1.5%，就是比較平穩(wěn)的，或者說(shuō)是很平穩(wěn)的了（其實(shí)不然。2009年是中國(guó)大陸房?jī)r(jià)劇烈上漲的一年，漲幅多數(shù)城市達(dá)到了50—100%）。 在通貨膨脹或通貨膨脹預(yù)期比較強(qiáng)烈的狀態(tài)下： 發(fā)達(dá)國(guó)家則表現(xiàn)出房?jī)r(jià)下跌； 發(fā)展中國(guó)家則表現(xiàn)出房?jī)r(jià)上漲。 撇開其他的因素，在通貨膨脹或通貨膨脹預(yù)期比較強(qiáng)烈的狀態(tài)下，房?jī)r(jià)應(yīng)該表現(xiàn)為上漲。 發(fā)達(dá)國(guó)家在通貨膨脹或通貨膨脹預(yù)期比較強(qiáng)烈的狀態(tài)下表現(xiàn)出的房?jī)r(jià)下跌現(xiàn)象，是多種原因造成的。 七、房?jī)r(jià)與收入和儲(chǔ)蓄有關(guān) 有很多人都在說(shuō)，房屋的總價(jià)與年收入之比是多少，例如，有說(shuō)是5—8：1的，即房屋的總價(jià)應(yīng)該是年收入5—8倍，還說(shuō)這是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。 這一看就是胡說(shuō)！ 一是沒(méi)有說(shuō)明這套房子的面積是多少平方米；60平方米與300平方米可是差著5倍呢！ 二是沒(méi)有說(shuō)明是工作多少年時(shí)候的收入；剛工作與工作了五六年的收入是不一樣的，與工作了十年后的收入更是有很大區(qū)別的。 三是沒(méi)有說(shuō)明是一個(gè)人的收入，還是一個(gè)家庭夫妻兩口子工作的收入；夫妻兩口子工作的收入一般情況下應(yīng)該是一個(gè)人工作收入的一個(gè)倍數(shù)。 所以，一定要先明確房屋的面積，一般可以定在建筑面積90—100平方米之間，以前是建筑面積40—60平方米之間。 工作收入，以建筑面積40—60平方米之間的房屋為例，要用工作8—10年的收入（包括成家后的3—5年夫妻工作收入之和）的50—60%。 若是建筑面積90—100平方米之間的房屋，可能要用工作10—15年的收入（包括成家后的5—10年夫妻工作收入之和）的50—60%。 其他收入，如稿費(fèi)、講課費(fèi)、兼職和炒股的收入不計(jì)算在此列。 在福利分房的年代，能夠分到建筑面積90—100平方米之間的房屋，一般的人家都是個(gè)人工齡在20年以上，結(jié)婚在15年左右或更長(zhǎng)的時(shí)間。 收入高，房?jī)r(jià)就會(huì)高一些；儲(chǔ)蓄多，房?jī)r(jià)也會(huì)高一些。 像美國(guó)在近乎于零儲(chǔ)蓄的情況下，房?jī)r(jià)是很難漲上去的。 八、房?jī)r(jià)與思想觀念和政策變化有關(guān) 租住公家的房，房租比較穩(wěn)定。在上個(gè)世紀(jì)末、這個(gè)世紀(jì)初的年代，絕大多數(shù)人對(duì)于商品房還比較陌生，商品房的房?jī)r(jià)，像北京就只能徘徊在每平方米1000元左右或者更低。 福利分房政策的變化，人們思想觀念的改變，對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響是巨大的。 在2003年認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)大漲；在2005年聽(tīng)信專家易憲容的預(yù)言，等待北京房?jī)r(jià)跌30%、上海房?jī)r(jià)跌50%以上的行為，已經(jīng)被實(shí)踐和時(shí)間證明是吃了虧的了。 過(guò)去，我們這個(gè)年齡段的人結(jié)婚，在不影響兄弟姐妹居住的情況下，能有一間房就是很不錯(cuò)的了。 現(xiàn)在，年輕人結(jié)婚，一般情況下，怎么也得要有一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的單元房。一居室的單元房是比較委屈的，兩居室的單元房才是說(shuō)得過(guò)去，**好是三居室的單元房，面積大一些的更好。 這些情況對(duì)房?jī)r(jià)的影響也是比較大的。 對(duì)于房?jī)r(jià)的政策調(diào)控往往是演變成了“空調(diào)”，對(duì)房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有調(diào)下來(lái)或控制住，反而是越調(diào)控，房?jī)r(jià)越上漲。整個(gè)一個(gè)反作用力的表現(xiàn)，即總是反其道而行之。 九、房?jī)r(jià)與投機(jī)炒房有關(guān) 樓市的投機(jī)對(duì)房?jī)r(jià)的影響可是太有關(guān)系了。這一點(diǎn)大家都是心知肚明的。 在去年2009年春末夏初，樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”的時(shí)候，有一位開發(fā)商在電視節(jié)目中說(shuō)，現(xiàn)在還不能說(shuō)樓市回暖了，因?yàn)槌捶靠瓦€沒(méi)有進(jìn)入到樓市里來(lái)。 后來(lái)，當(dāng)炒房客真的進(jìn)到樓市里面來(lái)的時(shí)候，房?jī)r(jià)就進(jìn)入了快速上漲的通道；到去年的下半年，房?jī)r(jià)就扶搖直上了。 十、房?jī)r(jià)與透支及機(jī)遇有關(guān) 透支的房?jī)r(jià)應(yīng)該是要回調(diào)的，2007年房?jī)r(jià)大漲，透支了相當(dāng)一部分的購(gòu)買力，致使2008年的房?jī)r(jià)一蹶不振。 有的地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌了10—20%，個(gè)別地區(qū)有下跌20—30%的情況出現(xiàn)。這就是購(gòu)買力透支后必然要下跌趨勢(shì)的表現(xiàn)。樓市已經(jīng)趨冷，房地產(chǎn)開發(fā)商也預(yù)感到“樓市的冬天”已經(jīng)來(lái)臨。有的開發(fā)商發(fā)出了“孩子就是要聽(tīng)媽媽的話”的聲音。 然而，由老美引發(fā)的全球金融危機(jī)不期而至，中國(guó)的出口受到很大的沖擊和影響。中國(guó)政府不得不用4萬(wàn)億的中央政府投資來(lái)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)兩年的發(fā)展，以確保GDP能夠保持在8%的水平上。 在資金流動(dòng)性很好的情況下，中國(guó)樓市迎來(lái)了隱忍了小一年剛需噴發(fā)的機(jī)遇，一下子“化險(xiǎn)為夷”，走出了“華容道”的困境，頗有些“天不滅曹”的味道。 房?jī)r(jià)大漲必有回調(diào)；需求隱忍則會(huì)釋放。這就是辯證法，這就是唯物論。 “條條大路通羅馬”，這十個(gè)方面的因素及情況變化綜合起來(lái)，對(duì)房?jī)r(jià)的影響是巨大的。 中國(guó)不是外國(guó)，特別是還沒(méi)有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展水平和現(xiàn)代化程度，判斷房?jī)r(jià)，一定不能忽略了中國(guó)比較特殊的國(guó)情所在。

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