商品房預售合同轉(zhuǎn)讓條件是什么 商品房預售合同轉(zhuǎn)讓辦理程序是什么

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• 136****7924

  符合商品房預售合同轉(zhuǎn)讓條件的，商品房預購人可以轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。那么，商品房預售合同轉(zhuǎn)讓應當履行什么轉(zhuǎn)讓程序呢？ 值得注意的是，預購人與受讓人簽訂商品房預售轉(zhuǎn)讓合同，不需要重新與開發(fā)商簽訂預售合同。預售轉(zhuǎn)讓手續(xù)分為兩種情況： 1、買受人一次性付款的辦理程序： 首先，買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應載明轉(zhuǎn)讓的預售合同的編號、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。 第二、轉(zhuǎn)讓雙方持預售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預售登記的交易主管部門申辦預售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報市國土與房屋管理局審批。 第三、經(jīng)交易管理部門批準轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預售登記專用章”后，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。 2、通過銀行貸款預售轉(zhuǎn)讓的程序一般按如下方式辦理： 首先，開發(fā)商、銀行、買受人、受讓方應共同協(xié)商，達成一致意見后，買受人向貸款銀行提出申請，要求轉(zhuǎn)讓所購房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意； 第二、開發(fā)商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買合同； 第三、辦理預售合同登記的變更手續(xù)同上一所述； 買受人與貸款銀行解除借款合同，開發(fā)商與貸款銀行解除擔保合同。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:08

相關(guān)問題

• 問 商品房預售合同轉(zhuǎn)讓的程序是什么？
  答

  聽說商品房預售合同轉(zhuǎn)讓挺麻煩的，要變更合同，還得辦貸款轉(zhuǎn)移。建議大家找專業(yè)人士幫忙，別自己瞎折騰。

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• 問 商品房預售合同如何轉(zhuǎn)讓 須滿足什么條件
  答

  　商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預售合同的主體，預售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預購人將原預售合同的債權(quán)或權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系。預售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，即通常所稱的三級市場。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定?！边@一規(guī)定實際上是商品房的預售合同轉(zhuǎn)讓的認可。事實上，我國商品房預售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場中大量存在。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條之規(guī)定，說明預售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者以為預售合同轉(zhuǎn)讓有如下條件： 1.轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強宏觀管理，加強國家稅收。因為預售合同轉(zhuǎn)讓主體與預售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預售合同的預購方，同時又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預售方的主體資格，也不必具有商品房預售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預售合同轉(zhuǎn)讓后，新預購人取代原預購人成為新的權(quán)利主體，也是預售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。 2.預售合同轉(zhuǎn)讓的標的物必須是尚未竣工的，正在建設(shè)中的預售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標的物已經(jīng)竣工驗收，預購方已經(jīng)實際取得預售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預售合同轉(zhuǎn)讓，應按商品房買賣關(guān)系處理，同時，預售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預售合同提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價風險；新預購人自愿承擔跌價風險，冒著風險提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風險和買受風險必須是平等自愿的。當然，與之相對應也有獲得利益的機會。 3.預售合同必須合法有效，才允許預售合同轉(zhuǎn)讓，否則預售合同轉(zhuǎn)讓無效。**高人民法院民（1996）2號文件第28條規(guī)定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓合同，一般也應當認定無效。”從預售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果預售合同對轉(zhuǎn)讓有約定，當雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，預售合同約定必須付清前二次應付款項或者付清應付款項達到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，預售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，預售合同履行中，預購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預防預購人倒賣合同，牟取非法利益，又可以保證預售合同轉(zhuǎn)讓及預售合同的順利履行。第三，預購方已經(jīng)全部履行預售合同規(guī)定的全部義務，對預售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預售人的同意，但事后應及時通知預售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預購人，轉(zhuǎn)讓人和新預購人持原經(jīng)過登記備案的預售合同和新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同通知預售人，并了解后預購人履行合同情況。 4.預售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉(zhuǎn)讓人與新預購人簽訂預售合同將后預售合同的預購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預購人，新預購人通過預售轉(zhuǎn)讓字目取得原預售合同預購的地位。 這種預售轉(zhuǎn)讓合同應依法繳納有關(guān)稅費。轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預售人拒絕重新簽訂預售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對債權(quán)人的處分權(quán)，故新預購人沒有必要與預售人重新簽訂預售合同，預售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預購人和新預購人均不得反悔，但新預購人符合轉(zhuǎn)讓條件時仍可以再行轉(zhuǎn)讓。 預售人、轉(zhuǎn)讓人和新預購人持經(jīng)登記備案的原預售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預售轉(zhuǎn)讓合同及預售方或履行出具的已付足約定的預購款證明文書，到標的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時辦理原預售合同的更名手續(xù)，明確預售方向受讓人履行原預售合同的標的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過**后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

• 問 商品房預售合同如何轉(zhuǎn)讓 須滿足哪些條件
  答

  商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓條件 商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓，指購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了預購商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原來因簽訂購房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人的行為。也成為“房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓”。從法律角度分析，房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)尚未形成，因此，這是一種合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定?！币苑蓷l文的形式允許商品房預售合同的轉(zhuǎn)讓。 那么，商品房預售合同轉(zhuǎn)讓需要什么條件呢? 首先，沒有辦理商品房預售登記的商品房預售合同轉(zhuǎn)讓比較簡單。開發(fā)商、買受人、受讓人協(xié)商一致后，解除買受人與開發(fā)商原先簽訂的預售合同，再由新的受讓人與開發(fā)商另簽一份商品房買賣合同即可，不須經(jīng)過房屋主管部門的批準和履行預售商品房轉(zhuǎn)讓程序。 如果預售合同已經(jīng)在房屋主管部門進行了商品房預售合同登記，那么。商品房預售合同轉(zhuǎn)讓需要符合下列條件才可以辦理： 1、符合當?shù)胤?、法?guī)的要求，允許預售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓、不允許預售轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。這個要求需要查閱當?shù)胤康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法。例如《深圳經(jīng)濟特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》規(guī)定：預售的外銷商品住宅，未取得房地產(chǎn)證之前，不得轉(zhuǎn)讓。 2、商品房預售合同合法有效。**高人民法院民1996(2)號文件第28條規(guī)定：商品房預售合同無效的，商品房預售轉(zhuǎn)讓合同，一般也應認定為無效。 3、預售房屋尚未實際交付。 4、預購人履行了預購合同約定的義務。預購人沒有履行預購合同的義務時，預購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預售房屋。在商品房預售合同轉(zhuǎn)讓中，債務轉(zhuǎn)讓應當征得預售人的同意;如果預購人擅自轉(zhuǎn)讓，預售人享有合同解除權(quán)，并可以要求預購人承擔締約過失責任。同時，我國法律嚴禁買空賣空、倒賣合同的行為，不允許利用預售合同轉(zhuǎn)讓做變相期貨交易。 5、簽訂商品房預售轉(zhuǎn)讓合同。無需簽訂新的預售合同。 另外，北京市的商品房預售轉(zhuǎn)讓，根據(jù)北京市人民政府關(guān)于修改《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的決定第四十四條的規(guī)定：預購人在預售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理： (一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意; (二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉(zhuǎn)讓預購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

• 問 商品房預售合同是什么，商品房預售合同有哪些內(nèi)容？
  答

  第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設(shè)計文件進行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準書》。四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消防支隊進行消防設(shè)計審查。2、人防辦進行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設(shè)項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設(shè)工程項目竣工綜合驗收備案證明；不符合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關(guān)事項及時限，各地根據(jù)實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計

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• 問 預售商品房是什么，商品房預售合同包括哪些內(nèi)容？
  答

  商品房預售合同還應當附有預購商品房項目及樓層平面圖，并在平面圖上標明預購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。

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