商品房買賣合同簽訂有哪些注意事項 哪些購房合同屬于無效合同

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• 134****0000

  隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房子成為商品房，這就意味著存在著買賣需求，由于商品房存在周期較長，買賣過程中會涉及到諸多問題，那么商品房買賣合同簽訂注意事項有哪些？ 一、商品買賣合同成立前提 1、房屋出售方必須具備該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)。 2、房屋買賣雙方當(dāng)事人必須具有完全行為能力、未成年人或被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的人，均不能簽訂買賣合同。 3、房屋買賣合同在買賣雙方所附條件未實現(xiàn)之前其房屋買賣不能成立。任何一方以欺詐、脅迫、誘騙等手段，使對方在違背真實意愿情況下所簽訂的合同或者雙方串通損害第三者利益的合同都屬于無效合同。 4、房屋買賣合同的內(nèi)容必須合法。通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)，其房屋買賣必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并交納土地出讓金后，才能簽訂合同。 5、房屋買賣合同的形式必須符合有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，需采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。 二、不得形成買賣合同和合同無效情況 （一）不得形成買賣合同情況 1、違法或違章建筑； 2、房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的； 3、教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑； 4、著名建筑物或文物古跡等政府加以保護的房屋； 5、國家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋； 6、單位擅自購買的城市私房； 7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的。 （二）買賣合同無效情況 1、與國家法律和行政法規(guī)發(fā)生沖突時，合同無效； 2、合同中明顯不公平的條款也無效；霸王條款有（1）擅自延長備案時間；（2）公共收益被占有；（3）)違約責(zé)任不對等;（4）買方無權(quán)調(diào)整合同；（5）延期交房都可免責(zé)；（6）未及時簽合同只是買方責(zé)任：（7）買方無權(quán)選擇物業(yè)；（8）銷售廣告可能有假；（9）指定貸款銀行. 3、買賣合同是當(dāng)事人即開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬訂的，在訂立中消費者很難有商量余地，屬于一種格式條款，而新《合同法》對格式條款的提供方面有著種種限制，格式條款中，開發(fā)商免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，則該條款無效； 第四、違約責(zé)任在合同中未約定或約定不明的，受損害方仍可以根據(jù)標(biāo)的性質(zhì)以及損失大小，合理選擇要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。 三、購房人在簽訂商品房買賣合同注意事項 1、審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了許可證，則標(biāo)志著開發(fā)商具有土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵。 2、采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本，并按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。 3、注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。 4、分清房屋暫測和實測面積。對房屋預(yù)售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關(guān)條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當(dāng)。 5、講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責(zé)任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。 6、認準(zhǔn)交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔(dān)的責(zé)任。 7、在簽訂房屋買賣合同時，**好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的麻煩和損失。 以上是對房屋買賣合同簽訂注意事項的總結(jié)，從購房到收房驗房整個流程中，合同中都需要有明確的約定，不然中間出問題就沒有法律保障，對于霸王條款也應(yīng)拒絕。

  查看全文↓ 2016-07-12 10:33:23

相關(guān)問題

• 問 哪些房產(chǎn)買賣合同屬于無效購房合同？
  答

  以下合同屬于無效合同：1.無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同，他們不能獨立簽訂房屋買賣合同，否則，屬無效合同?！　?. 限制行為能力人未取得法定代理人的同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)的民事活動，他們進行房屋買賣應(yīng)當(dāng)由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人自已簽訂的房屋買賣合同無效?！　?.以欺詐簽訂的房屋買賣合同。這是指一方當(dāng)事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使對方當(dāng)事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同?！　?.以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同。指一方當(dāng)事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。　　5.乘人之危簽訂的經(jīng)濟合同。是指一方當(dāng)事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同?！　?.雙方當(dāng)事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所的房屋買賣合同。是指雙方當(dāng)事人故意串通，損害國這、集體或第三人的利益簽訂的合同無效?！　?.當(dāng)事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同，又無據(jù)可查的，亦認定為房屋買賣合同無效。

• 問 哪些房屋買賣合同屬于無效合同？
  答

  無效合同包括但不限于：未取得權(quán)屬證書的房屋、權(quán)屬有爭議的房屋、被查封或限制交易的房屋。保護購房者權(quán)益，避免法律糾紛。

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• 問 商品房買賣合同如何簽訂 注意事項有哪些
  答

  網(wǎng)友提問： 律師，你好，我想了解一下簽訂商品房買賣合同的注意事項有哪些？ 寶雞律師解答： 簽訂商品房買賣合同的注意事項： 許多購房者在房屋交付時才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當(dāng)初開發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒有作規(guī)定，無從追究開發(fā)商的責(zé)任。因此，認真簽好商品房買賣契約，是保護自己合法利益的第一道屏障。 簽合同時有一個觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購房者對開發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對性。 建設(shè)部1998年2月發(fā)布《關(guān)于加強商品房銷售管理的通知》中明確指出：商品房銷售應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，開發(fā)商不得使用強制性的格式合同，購房者有權(quán)對合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購房者完全可以根據(jù)自己對商品房的要求及開發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。 簽合同時第二個注意的事項是商品房的質(zhì)量條款。據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對質(zhì)量條款的約定應(yīng)事無巨細，**好是能請這方面的行家提供建議。對于開發(fā)商提供樣板房做參考的，對樣板房的各項質(zhì)量指標(biāo)也應(yīng)以質(zhì)量條款的形式落實。 總之，簽訂質(zhì)量條款時周到細致是與將來發(fā)生質(zhì)量糾紛時你可能得到的補償成正比的。 **后要注意的是在合同簽訂后三個月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對效力，可以對抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開發(fā)商會由此承擔(dān)退回房款和違約責(zé)任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。

• 問 簽訂商品房買賣合同時有哪些注意事項？
  答

  聽說簽合同要仔細看，不懂的要問清楚，別被忽悠了。

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• 問 簽訂商品房買賣合同時有哪些注意事項？
  答

  合同簽訂要細心，條款要明確，尤其是交房時間和違約責(zé)任。別急于簽字，有疑問就問，別怕麻煩。

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