中國(guó)房?jī)r(jià)還能繼續(xù)上漲嗎

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• 146****4335

  中國(guó)人的平均家庭資產(chǎn)，房地產(chǎn)已經(jīng)到了74％ 從這里看，已經(jīng)沒(méi)有上升空間，三四線城市庫(kù)存高企，加上現(xiàn)在中國(guó)購(gòu)房主力已經(jīng)過(guò)度到獨(dú)生子女一代，人口紅利消失，未來(lái)難樂(lè)觀，目前的短期上漲，應(yīng)該視為一線城市持續(xù)涌入外來(lái)人口，以及國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配置荒帶來(lái)的末升段，和金融市場(chǎng)任何產(chǎn)品的末升段一樣，上漲往往集中而快速，二三線城市的跟漲更是沒(méi)有基本面支持的資金行情。但是也正因?yàn)檫@樣。房?jī)r(jià)暴跌會(huì)引起中國(guó)居民財(cái)富的縮水，也會(huì)讓跟房地產(chǎn)相關(guān)的水泥鋼鐵，建材，基建行業(yè)下跌，同時(shí)家庭財(cái)富縮水帶來(lái)的是購(gòu)買力的下降，那服務(wù)業(yè)，消費(fèi)業(yè)都會(huì)被拖累，我國(guó)還要保持6.5的gdp增速，所以不可能暴跌

  查看全文↓ 2017-03-04 12:27:52
• 156****5355

  肯定能，因?yàn)橹袊?guó)的政策措施在這里呢，人民幣持續(xù)貶值，但房?jī)r(jià)就算出各種政策也不會(huì)下跌，三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)沒(méi)的漲了，一二線城市房?jī)r(jià)，因?yàn)槿丝谶€有流入的原因，還能維持幾年的好光景。
  但是，從2021年開(kāi)始，中國(guó)人口開(kāi)始小幅下降，并且每年下降的人口數(shù)量會(huì)逐漸增加，到2030每年減少的人口將超過(guò)500萬(wàn)，2040年每年下降人口數(shù)量達(dá)到1000萬(wàn)左右，如此大幅的人口減少，恐怕沒(méi)有那個(gè)城市的房?jī)r(jià)能幸免。
  當(dāng)然，如果以匯率大幅貶值來(lái)緩解房?jī)r(jià)下跌，那么到時(shí)候就不是房?jī)r(jià)降不下來(lái)，其他物價(jià)都飛天了。

  查看全文↓ 2017-03-04 12:26:36
• 133****0700

  商品房供求：居住需求和投機(jī)需求，商品屬性和金融屬性
  商品房和所有商品一樣，價(jià)格由供求決定。供給過(guò)程也就是商品房的生產(chǎn)過(guò)程，包括土地購(gòu)置、新開(kāi)工、竣工、庫(kù)存等。供給受需求引導(dǎo)，因此我們重點(diǎn)分析需求。
  商品房需求包括居住需求和投機(jī)需求，分別對(duì)應(yīng)商品屬性和金融屬性。居住需求主要跟城鎮(zhèn)化、居民收入、人口結(jié)構(gòu)等有關(guān)，它反應(yīng)了商品房的商品屬性。投機(jī)需求主要跟貨幣投放和低利率有關(guān)，它反應(yīng)了商品房的金融屬性

  查看全文↓ 2017-03-04 12:25:36

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因？
  答

  是這樣的，說(shuō)的很實(shí)在，現(xiàn)在買房反正就一句話：有錢就趕緊買。等房?jī)r(jià)是越來(lái)越高的。不信就可以等！

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• 問(wèn) 標(biāo)普預(yù)測(cè)今年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲5%，南寧房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？
  答

  估計(jì)會(huì)繼續(xù)漲吧

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)今年會(huì)掉嗎 中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因有什么
  答

  2015年中國(guó)房地產(chǎn)重新火爆的原因，在于政策層面的扶持。政策利好可謂多管齊下。其中包括，限購(gòu)限貸政策在絕大多數(shù)名存實(shí)亡；涉房貸款利率持續(xù)下行且發(fā)放節(jié)奏提速；普遍二孩住宅的落地等。這些政策的疊加使得中國(guó)房地產(chǎn)銷售在2015年重新升溫。升溫呈現(xiàn)出一二線好，三四線平平；住宅銷售較好，非住宅平平；銷售端較好，投資端平平的特點(diǎn)。 2015年房地產(chǎn)致誰(shuí)喜誰(shuí)憂？ 喜的是開(kāi)發(fā)商，憂的是購(gòu)房者和地方政府。在1998到2013年間，中國(guó)房地產(chǎn)始終存在投資和銷售的良好互動(dòng)，即銷售改善2－3個(gè)季度之后，投資端也會(huì)改善，開(kāi)發(fā)商會(huì)更樂(lè)意購(gòu)置土地和新開(kāi)工。但目前這一定律已失效，2014年第4季度以來(lái)，樓市銷售火爆和投資低迷并存，房地產(chǎn)投資增速徘徊在3%左右的冷清格局沒(méi)出現(xiàn)任何改善的跡象。開(kāi)發(fā)商比較喜悅，銷售面積和金額的持續(xù)改善，利率的下行使得房地產(chǎn)現(xiàn)金流顯著改善。一線城市房?jī)r(jià)收入比的持續(xù)下行，使得購(gòu)房者長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)壓力被低利率所掩蓋。同時(shí)，地方政府也根本無(wú)法取得類似2014年土地出讓收益超4萬(wàn)億的輝煌，僅能通過(guò)房地產(chǎn)契稅等涉房稅費(fèi)聊以作慰。 值得一提的是，開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況得到了極大的改善。其中貢獻(xiàn)**大的是利率下行和銷售價(jià)格上升。粗略估計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)涉及的資金約20萬(wàn)億，其中約2/3為借入資金，開(kāi)發(fā)商的銀行開(kāi)發(fā)貸、信托等非銀機(jī)構(gòu)和其他借款等三大渠道的融資，可能各有約4萬(wàn)多億。哪怕1個(gè)百分點(diǎn)的利率下行，也給開(kāi)發(fā)商節(jié)約了不低于千億元的財(cái)務(wù)成本。此外，2015年在商品房建造成本沒(méi)有上升的背景下，銷售價(jià)格至少提升了7%以上，按全年銷售金額推算開(kāi)發(fā)商至少額外獲得了6000億元的銷售利潤(rùn)。兩項(xiàng)合計(jì)，2015年凈利潤(rùn)同比改善在33%以下的開(kāi)發(fā)商算是差勁的了。 2016年樓市火爆還會(huì)繼續(xù)嗎？ 短期興奮點(diǎn)在于，2016年住房金融體制的改革是必要，也許塊塊分割的住房公積金中心能夠有所改觀，成立國(guó)家住宅銀行的主體也未可知。美國(guó)兩房本質(zhì)上屬于政府支持型企業(yè)，其主要業(yè)務(wù)是給中低收入群體，少數(shù)族裔和貧困地區(qū)的購(gòu)房者，在購(gòu)置普通住宅時(shí)提供信用擔(dān)保，普通住房貸款，以及住宅按揭貸款證券化等。如果中國(guó)政府決心效仿美國(guó)的兩房模式，則這種改革會(huì)對(duì)加速中國(guó)普通住宅，以及保障房中的可售部分的存貨出清帶來(lái)很大支持。甚至有可能在“十三五”期間，形成一個(gè)總資產(chǎn)達(dá)到10萬(wàn)億級(jí)的大型新金融機(jī)構(gòu)。 中期興奮點(diǎn)在于，未來(lái)五年的房地產(chǎn)軟著陸的政策意圖。目前中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存驚人，在建加上待售，再加上棚改帶來(lái)的增量，三者合計(jì)庫(kù)存可能已超過(guò)80億平米，而目前每年刪除的銷售面積大約在13－15億平米。樓市軟著陸絕非易事。“十三五”規(guī)劃綱要提出了要努力增加居民財(cái)產(chǎn)性收入，這里令人產(chǎn)生一個(gè)預(yù)期，在2018年之前，房產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的開(kāi)征可能性不大。短期和中期的興奮點(diǎn)，以及和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)疲弱相匹配的低利率，決定了未來(lái)2－3年，開(kāi)發(fā)商仍是幸福的。 中國(guó)樓市更長(zhǎng)久的未來(lái)如何？ 研究者的能力始終是十分有限的，要猜測(cè)未來(lái)10年的樓市，通常和講夢(mèng)話差不多。我的夢(mèng)話是，10年樓市幾乎肯定難以持續(xù)輝煌。 理由之一是，中國(guó)戶均住宅的擁有率已超過(guò)1套，目前房地產(chǎn)需求已是改善型為主，首次置業(yè)為輔，投資性購(gòu)房的比率可能已低至5%以下，未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)**大的需求，取決于房屋更新率。 理由之二是，中國(guó)看來(lái)正向消費(fèi)大國(guó)轉(zhuǎn)型，消費(fèi)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐漸提升，而制造業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)逐漸下降，到2020年推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7成以上的動(dòng)力可能來(lái)自消費(fèi)，政府稅費(fèi)汲取的源泉，也會(huì)自然從向企業(yè)收取稅費(fèi)，轉(zhuǎn)向向住戶部門收取稅費(fèi)，“十三五”之后，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅對(duì)地方政府的重要性毋庸置疑。 理由之三是，經(jīng)過(guò)“十三五”引導(dǎo)地產(chǎn)軟著陸的政策即便取得成效，樓市也將是對(duì)未來(lái)高度透支的。 由是觀之，可以判斷是：中國(guó)樓市在2016年仍將熱鬧下去，看起來(lái)是二年熱，五年平，十年跌。中國(guó)房地產(chǎn)云霧繚繞的峰頂，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地并不難看到。 2016年別指望房?jī)r(jià)會(huì)掉，**多漲得比較慢 很多專家學(xué)者認(rèn)為房?jī)r(jià)是不會(huì)下降的，作為購(gòu)房者，如果你200萬(wàn)買的房子，現(xiàn)在要你150萬(wàn)賣出去，你愿意嗎？在目前房地產(chǎn)行情中，二手房沒(méi)人賣，新房卻有人買。所以房?jī)r(jià)只能漲價(jià)，新房的房?jī)r(jià)更不會(huì)掉價(jià)，所以別指望房?jī)r(jià)會(huì)掉，**多漲的比較慢。 2016年買房需謹(jǐn)慎，什么時(shí)候住什么時(shí)候買為前提，在房?jī)r(jià)已失去增值的潛力時(shí)，應(yīng)當(dāng)多關(guān)注保值房源。一線城市可以觀望2016年房地產(chǎn)行情再買。國(guó)家救市政策頻出，反而映射了房地產(chǎn)還會(huì)出現(xiàn)更多優(yōu)惠措施。房?jī)r(jià)控了10年漲了10年，現(xiàn)在又放松了，你覺(jué)得會(huì)怎樣呢？

• 問(wèn) 房?jī)r(jià)還回繼續(xù)上漲嗎？
  答

  答案：會(huì)的，房地產(chǎn)是跟著宏觀經(jīng)濟(jì)走的，GDP增長(zhǎng)、通貨膨脹等都會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，還有就是中國(guó)的人口紅利還未消除，城市化進(jìn)程還在加速，所以雖然不能說(shuō)房?jī)r(jià)漲多少，但是肯定會(huì)漲。

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• 問(wèn) 房?jī)r(jià)這么高還能繼續(xù)上漲嗎 什么時(shí)候**便宜
  答

  2015年12月14日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，作為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前的定調(diào)會(huì)，對(duì)明年的經(jīng)濟(jì)工作提出總的要求和政策的著力點(diǎn)，為即將召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定一個(gè)政策基調(diào)。 中央政治局會(huì)議談及明年的經(jīng)濟(jì)工作，在政策目標(biāo)上，將“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)”視為明年經(jīng)濟(jì)工作的核心目標(biāo)，并且將“穩(wěn)增長(zhǎng)”仍然排在第一位。而“穩(wěn)增長(zhǎng)”的關(guān)鍵則在于能否如會(huì)議所提出的。 “抓住關(guān)鍵點(diǎn)、打好殲滅戰(zhàn)”。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否穩(wěn)定，可謂關(guān)鍵的關(guān)鍵。 面對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的巨大挑戰(zhàn)，2016年，在房地產(chǎn)政策層面，中央將通過(guò)力度很大的組合拳幫助穩(wěn)定房地產(chǎn)的預(yù)期，從而在某種程度上穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)，避免房地產(chǎn)投資的持續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)蔓延到金融領(lǐng)域，引發(fā)系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)。 三四線城市去庫(kù)存壓力極大 待售住房庫(kù)存量高企，尤其是三四線城市去庫(kù)存化壓力極大，這個(gè)問(wèn)題依然沒(méi)有解決。 機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前70個(gè)大中城市中，去庫(kù)存周期超過(guò)12個(gè)月的城市多達(dá)27個(gè)，其中北海去庫(kù)存周期高達(dá)30.1個(gè)月，煙臺(tái)26.4個(gè)月，荊門25.5個(gè)月，呼和浩特24.9個(gè)月，三亞也多達(dá)23個(gè)月。 社科院報(bào)告則表明，當(dāng)下房企庫(kù)存高企，去化壓力增大，商品住房過(guò)剩總庫(kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫(kù)存去化就需23至24個(gè)月。 銷售和投資冰火兩重天的背后，折射出中國(guó)絕大多數(shù)的城市住房供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)剩的事實(shí)。 回顧中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的變遷，從過(guò)去**早的“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，到后來(lái)的“增加有效供給”，到今天的“化解庫(kù)存”，說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)迎來(lái)了真正的行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)：住房已經(jīng)從以前的短缺到了今天的過(guò)剩。 二十年后**便宜的可能是房子 中國(guó)住建部提供的數(shù)據(jù)顯示，包括農(nóng)村在內(nèi)，中國(guó)自有房比例已經(jīng)高達(dá)89%。 無(wú)論中國(guó)的房?jī)r(jià)怎么漲，總會(huì)有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上崩盤的聲音。普通購(gòu)房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)買房花費(fèi)了自己大半生的積蓄。 事實(shí)上，如果剔除通貨膨脹的因素，二十年后中國(guó)**便宜的東西有可能就是房子。 說(shuō)十年后房子便宜，是相對(duì)人均收入而言的，比如現(xiàn)在人均月收入是3000元、房屋均價(jià)是每平方8500元，而十年后人均月收入是1萬(wàn)元時(shí)，房屋 均價(jià)可能是每平方12000元，相對(duì)而言，房屋的價(jià)格當(dāng)然比現(xiàn)在便宜多了，因此，現(xiàn)在高價(jià)買的房屋放到十年后非但不保值增值，還會(huì)嚴(yán)重貶值！ 對(duì)比古今中外房?jī)r(jià)，中國(guó)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)處在房?jī)r(jià)**高時(shí)期，以目前的房?jī)r(jià)，一個(gè)年收入8萬(wàn)元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能買得起一套100平米的三居室普通商品房，這個(gè)代價(jià)是非常高的。 房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲，社會(huì)各方面都無(wú)法承受，既然無(wú)法承受，房?jī)r(jià)就失去了上漲的動(dòng)力，也就是說(shuō)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，相對(duì)老百姓的收入來(lái)說(shuō)確實(shí)已經(jīng)到頂了。 中國(guó)已經(jīng)實(shí)施了十幾年的“土地財(cái)政”政策，隨著“地王”時(shí)代的結(jié)束，“賣地財(cái)政”越來(lái)越難以為繼，政府部門開(kāi)始轉(zhuǎn)變思路，將逐漸從“土地財(cái)政”向“物業(yè)財(cái)政”模式轉(zhuǎn)變。 也就是向房屋持有人征收’物業(yè)稅”的方式取得新的源源不斷的財(cái)政收入，這無(wú)疑會(huì)增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作為家庭財(cái)富的吸引力。 不利因素：人口紅利的消失 著名離岸資產(chǎn)配置專家劉磊認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)另一個(gè)不利因素是人口紅利的消失。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)0~14歲人口比重從上個(gè)世紀(jì)六七十年代到現(xiàn)在一路下滑，到2010年已經(jīng)降為16.6%。在未來(lái)10年，中國(guó)23~28歲的生育旺盛期女性的數(shù)量將萎縮44.3%，如果生育率沒(méi)有明顯提升，0~14歲人口占總?cè)丝诘谋壤龑⒔抵?0%以下。 對(duì)此，人口學(xué)者判斷，中國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)的大勢(shì)已定，21世紀(jì)中國(guó)面臨的**大風(fēng)險(xiǎn)就是人口負(fù)增長(zhǎng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。即使現(xiàn)在開(kāi)放了對(duì)二孩的限制，但就目前撫養(yǎng)一個(gè)孩子的耗費(fèi)與居民收入的矛盾，也很難令政策帶來(lái)拉動(dòng)人口增長(zhǎng)的效果。 中國(guó)社會(huì)現(xiàn)在已經(jīng)步入“老齡化”國(guó)家，再過(guò)十年，中國(guó)社會(huì)將會(huì)更加衰老，年輕人將成為“稀缺”一代，對(duì)房屋的需求將會(huì)大幅度降低。 目前的社會(huì)中堅(jiān)是60后、70后的這批人，這些人的消費(fèi)能力和購(gòu)買力無(wú)疑是整個(gè)社會(huì)中**強(qiáng)的，市場(chǎng)上購(gòu)買別墅和豪車的基本上都是這批人，這些人中的許多人現(xiàn)在擁有不止一套高檔商品房，而這批人的后代恰恰都是“獨(dú)一代（獨(dú)生子女一代）”。 十幾年后“獨(dú)一代們”也長(zhǎng)大成人了，這些“獨(dú)一代”從父母和祖父母那里繼承的房屋將達(dá)到“人均三套房”的水平，請(qǐng)問(wèn)“獨(dú)一代”如何消耗這些房屋呢？只能或租或賣吧？可是指望同為“獨(dú)一代”的同齡人互相“接盤”無(wú)疑是天方夜譚！