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所謂房地產(chǎn)投資，是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期收益的一種經(jīng)濟(jì)活動。房地產(chǎn)投資過程主要有以下幾個階段：一、投資分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，是個大量資金運(yùn)動的過程，一旦作出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。1.市場分析。市場分析的重點(diǎn)在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強(qiáng)度以及競爭環(huán)境的分析。2.財務(wù)分析。投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益，進(jìn)而估計出未來的現(xiàn)金流量。3.可行性分析?？尚行苑治鍪且粋€綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要進(jìn)行相關(guān)的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究，以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行，以及目前的產(chǎn)權(quán)形式與產(chǎn)權(quán)的取得是否可行。二、土地開發(fā)權(quán)的獲得這一過程中包括土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的取得與議價程序。當(dāng)在計劃時期確定投資計劃可行后，土地使用權(quán)以何種形式取得乃是投資者接下來考慮的要點(diǎn)，如完全買斷，還是合作開發(fā)，或是部分使用權(quán)(如地上權(quán))，或長期租賃等。在確定產(chǎn)權(quán)形式的同時，要進(jìn)行的是獲得土地的程序及與土地所有者議價的程序，以確定產(chǎn)權(quán)的取得成本。在這一過程中，是從一級市場通過批租形式獲得土地，還是從二級市場購得土地，其具體法律手續(xù)各有差異，必須搞清楚其中的每一個環(huán)節(jié)，以免產(chǎn)生不必要的糾紛。此外，由于房地產(chǎn)為良好的擔(dān)保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多數(shù)的投資者皆運(yùn)用財務(wù)杠桿以取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就是向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。不同的金融單位其信用成本與融資條件不同，因此在進(jìn)行融資活動時，要詳細(xì)評估投資計劃與各種融資機(jī)會，以選擇**有利的融資方式。三、房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)在房地產(chǎn)開發(fā)中，首先要取得政府立項和規(guī)劃的許可。立項和規(guī)劃涉及到資金運(yùn)作及水、電、煤、路等各項配套條件，是一個相當(dāng)繁雜但又十分重要的工作。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，其與投資決策、土地使用權(quán)獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期。在上述前期工作完成之后，方可進(jìn)入實質(zhì)性的建設(shè)開發(fā)階段。以后的工作為根據(jù)規(guī)劃及開發(fā)要求進(jìn)行設(shè)計，然后尋找建筑商進(jìn)行營造。在整個營造過程中，投資者又必須進(jìn)行必要的監(jiān)督或委托監(jiān)理公司進(jìn)行建設(shè)監(jiān)理。由于開發(fā)所需要的資金相當(dāng)龐大，因此在大多數(shù)的情況下，投資者仍須向金融機(jī)構(gòu)融資以取得資金。此時，融資活動又成為一項重要的工作，如何取得與選擇有利的融資機(jī)會與融資條件，以保證建設(shè)開發(fā)進(jìn)度及按時竣工完成，成為此時融資活動的主要目標(biāo)。四、房地產(chǎn)銷售經(jīng)營在房地產(chǎn)銷售階段主要的工作，包括：1.是必須有完善的營銷規(guī)劃。包括確定目標(biāo)市場的購買者，擬定適當(dāng)?shù)臓I銷策略及營銷組織以求順利銷售。2.是實際的銷售活動，包括根據(jù)市場狀況及可能條件采取的各種促銷手段，以及如簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續(xù)。3.為融資活動的進(jìn)行。由于房地產(chǎn)金額龐大，在促銷的過程中，常常需要替買者安排有利的融資計劃以吸引買者，因此融資特別是購房抵押貸款及各項分期付款的活動也會成為這一階段的重要工作。在這一階段中，某些已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，如果不是以銷售為目的，或者因銷售狀況不理想，也可以把這部分房地產(chǎn)作為物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，即以經(jīng)營謀利為目的。經(jīng)營的形態(tài)主要分為兩大類：1.是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益。這類租賃的經(jīng)營形態(tài)，投資者負(fù)擔(dān)的管理成本較低，收益固定且風(fēng)險較小，但是一般而言報酬可能較低。2.則是由投資者自己經(jīng)營管理，此時投資者可能獲取較高的報酬，但卻須自行負(fù)擔(dān)營運(yùn)的風(fēng)險，而且收益亦不穩(wěn)定。已開發(fā)完成的房地產(chǎn)，在經(jīng)營階段要依據(jù)不同的經(jīng)營形態(tài)，采取不同的管理活動，如維修、更新、保全、各種費(fèi)用稅金的繳納與各種收入的收取、以及實際從事營業(yè)的必要管理活動等。此外，由于房地產(chǎn)是價高耐用的特殊商品，其維修物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)商品售后服務(wù)的必需，而且物業(yè)管理本身也已成為房地產(chǎn)整體開發(fā)中不可或缺的組成部分。因此，采取何種物業(yè)管理方法及如何真正搞好物業(yè)管理，也是房地產(chǎn)整個投資過程中必須認(rèn)真考慮的。
怎么投資房地產(chǎn)
157****2441 | 2017-03-31 16:14:17
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148****7499
李嘉誠說過，決定房產(chǎn)價值的，主要有三個因素，地段、地段、還是地段！分析地段，無非是交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療、生態(tài)、金融等角度，看起現(xiàn)有（或者未來規(guī)劃的）關(guān)于房產(chǎn)政策解讀，樓市走向，可以咨詢專業(yè)置業(yè)經(jīng)理，黃圣偉
查看全文↓ 2017-03-31 17:24:25 -
146****5723
房地產(chǎn)屬于實業(yè)的范疇，一般認(rèn)為通貨膨脹對實業(yè)的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產(chǎn)的價值可以隨著物價上漲而“水漲船高”，有時還會超出通貨膨脹幾個百分點(diǎn)。而且房地產(chǎn)具有耐久性，所以房地產(chǎn)是投資（尤其是長線投資）很好的項目，是獲利大、風(fēng)險小的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個人收益具有極大的作用和功效。在當(dāng)前股市火暴的情況下，不少市民冷靜地選擇了房產(chǎn)投資?！袄碡攷褪帧倍绦牌脚_近日收到不少讀者發(fā)來的短信，咨詢投資房產(chǎn)應(yīng)注意哪些問題。就此，理財專家作了分析和解答。
查看全文↓ 2017-03-31 16:18:49
1. 個人資金實力及租賃市場的分析
首先房產(chǎn)投資要有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實力作為后盾。購房的先期投入較大，而且如果投資采取出租的方式，則投資回收期相對較長，因此是否將房地產(chǎn)作為投資工具的選擇，要結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實力進(jìn)行分析。
其次在投資前要在對租賃市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對租賃市場有一定把握，避免投資的盲目性。投資者**看重的是資金回報率，房地產(chǎn)投資回報表現(xiàn)在租金回報和價格變動幅度上。市場價格主要受供求關(guān)系影響，所以，投資房地產(chǎn)**根本的還是要看市場的供求狀況如何，尤其是租賃市場的需求變動和價格走勢，來決定投資時機(jī)是否成熟。
2. 房產(chǎn)投資品種的選擇
目前可供個人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、寫字樓等。其中住宅投資較為活躍，在一些旺銷樓盤中，用于投資目的而購房的占到總量的40％左右，尤其在一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，這一狀況更為顯著。這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，是人才集中涌入地，租房的需求相對旺盛，大量的外來人口將帶來房屋租賃市場的繁榮，這就大大吸引了個人的房地產(chǎn)投資。
3. 購置投資型房產(chǎn)應(yīng)注意的問題
作為投資用的房地產(chǎn)，在購置時要綜合考慮該項目開發(fā)商的實力、地點(diǎn)、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面問題。
項目的選擇：有的房屋雖然價格較高，但設(shè)計合理、質(zhì)量優(yōu)良、配套完善等，可以給人較大的消費(fèi)滿足，且今后仍有**空間，這種項目應(yīng)該說是投資的**佳選擇。
房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)和開發(fā)業(yè)績。特別是在購買期房時，更應(yīng)弄清開發(fā)商的實力，能否按期竣工、準(zhǔn)時交房。
地點(diǎn)的選擇：在一個城市中不同地點(diǎn)的房地產(chǎn)，往往需求差距很大，比如在各種公司集中的地方，對高檔公寓的需求就比較旺盛；另外開發(fā)比較成熟、交通便捷的地方，也常成為投資的首選。購買住宅也要選擇已形成或即將形成一定居住氛圍的地區(qū)。
周邊環(huán)境的考察：作為投資，房屋所處環(huán)境直接影響到房屋將來的**潛力，要關(guān)注未來該地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃如何。市政建設(shè)、交通狀況、人文環(huán)境，是決定樓盤投資價值的重要因素。租房者對房子的位置（主要是距工作地點(diǎn)的遠(yuǎn)近）、公共交通、生活和娛樂配套條件的要求相對較高，尤其是外籍人士，人文環(huán)境特點(diǎn)往往處于決定性的位置，是否有適合這類人群特征的生活環(huán)境和服務(wù)設(shè)施常常是他們選擇居住地點(diǎn)的首要條件，價格問題反倒退居其次了。
房型的選擇：看看房間布局是否合理、功能是否完善，隔熱防雨設(shè)施是否可靠。戶型的選擇要分析求租市場，首先根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實力，結(jié)合市場的供需情況選擇戶型。如近年小戶型獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。房地產(chǎn)的投資熱應(yīng)該是小戶型熱銷的決定因素，這是因為一方面小戶型相對總面積較小，成交總額低，投資回報率高；另一方面，租賃市場需求量**大的也是小戶型。
物業(yè)管理：考察物業(yè)管理水平，詢問物業(yè)管理收費(fèi)情況。物業(yè)管理狀況也是影響居住舒適程度和今后房屋**的一個重要因素。物業(yè)管理及小區(qū)配套服務(wù)質(zhì)量是房產(chǎn)增值的必要條件之一。物業(yè)管理水平如何除了表現(xiàn)在對設(shè)備日常維護(hù)之外，主要還在于對生活瑣事的服務(wù)中。物業(yè)管理好、配套服務(wù)全會使人產(chǎn)生情感上的留戀，在潛移默化之中增加人們對樓盤的認(rèn)同，從而維持或增加樓盤的需求量。
4. 購置房產(chǎn)后如何進(jìn)行投資操作
投資者購置房產(chǎn)后，即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當(dāng)裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者**常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。隨著房地產(chǎn)中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產(chǎn)個人投資帶來新的機(jī)遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數(shù)希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經(jīng)驗的投資者來說，無疑是其首選方式。
5. 個人投資房地產(chǎn)應(yīng)注意的風(fēng)險
由于房地產(chǎn)具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產(chǎn)投資有收益大風(fēng)險小的特點(diǎn)。如果你將購置的房產(chǎn)用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產(chǎn)**所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風(fēng)險。至于炒賣房地產(chǎn)，當(dāng)然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風(fēng)險。一般來說，投資房地產(chǎn)只有長線投資才能始終立于不敗之地；而短線投資房地產(chǎn)，有時會受到經(jīng)濟(jì)衰退的影響而導(dǎo)致全線崩潰。
但根據(jù)風(fēng)險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風(fēng)險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時，要具備對風(fēng)險的承受力和規(guī)避風(fēng)險的能力。通常房產(chǎn)投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經(jīng)過較長時間的檢驗，因此投資者不應(yīng)草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，經(jīng)過精確計算后再選擇相應(yīng)的投資策略。有關(guān)金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40％。 -
145****3070
"房產(chǎn)熱”眼下正像瘟疫一樣傳遍整個國家。 成千上萬的“菜鳥”們都迫不及待地想擠上這班車，并希望藉此來彌補(bǔ)之前在股票市場的巨大損失。
查看全文↓ 2017-03-31 16:17:35
房地產(chǎn)再熱還是有一些需要注意的：
錯誤一：帶著股票市場的投資心態(tài)去投資房地產(chǎn)。
錯誤二：盲目投資。
錯誤三：沒有現(xiàn)金儲備。
錯誤四：過于貪婪。
錯誤五：把房地產(chǎn)投資回報看得過于簡單 -
147****8515
1、新政策的出臺，無疑為那些通過貸款購房的投資者戴上了“緊箍兒”。據(jù)了解，此次宏觀調(diào)控，要求二套房**50%，利率上浮10%，但對投資寫字樓和商業(yè)鋪面的門檻并無調(diào)整，于是，商業(yè)地產(chǎn)就成為了投資者理想的避風(fēng)港?！岸追块T檻的提高，縮小了投資寫字樓的**差距，令不少房產(chǎn)投資者開始轉(zhuǎn)投重慶寫字樓?！敝貞c富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理譚國翔說，從國際市場慣例來看，寫字樓的價格應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般住宅價格，尤其是中心地段的高端寫字樓，但現(xiàn)在的情況是二者相差無幾，這恰好反映了重慶高端寫字樓具有較大的上升空間。
查看全文↓ 2017-03-31 16:14:38
2、投資什么樣的商業(yè)**潛力更大，位于都市核心圈，同時擁有完善的交通體系，臨近江北嘴CBD的龍頭寺區(qū)域近期得到了大量投資者的青睞，尤其是中渝愛都會時尚公寓，戶型面積合適，總價低，地段、配套設(shè)施讓人無可挑剔，正以其時尚的產(chǎn)品形象、完美的產(chǎn)品品質(zhì)，成為房產(chǎn)投資者的首選。
3、應(yīng)選擇繁華地段的房產(chǎn)，因為，房產(chǎn)**核心的價值還是地段，同時，地段好的房子，配套成熟，生活便利，能夠給居住者帶來便利，利于出租和售賣。其次，得充分考慮交通方面的因素，擁有軌道交通**好。人是社會的有機(jī)組成部分，得融入社會，但出行方面得考慮交通成本以及便利性
相關(guān)問題
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房地產(chǎn)即是固定不動產(chǎn)，是土地上的附著物，土地具有不可再生的作用，具有保值和**的特性，那么房產(chǎn)也就有保值和增值的特性，所以永遠(yuǎn)有保值特性，但同時房產(chǎn)又是商品，是商品就需符合價值規(guī)律，會受供需關(guān)系影響等因素會有價格浮動，所以不動產(chǎn)的投資盡量選擇在經(jīng)濟(jì)低迷吃緊和市場價格低迷的狀態(tài)下選擇投資，還有諸如城市級別，地段選擇，未來規(guī)劃、產(chǎn)品形式等多種因素決定了投資是否理想，要多方面去考慮。
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1、個人房地產(chǎn)投資應(yīng)注意的風(fēng)險 由于房地產(chǎn)具有增值的特性，這就決定了相對于其他投資工具而言，房地產(chǎn)投資有收益大風(fēng)險小的特點(diǎn)。如果你將購置的房產(chǎn)用于出租，你不僅可以收回一部分資金，還可以獲得房產(chǎn)**所帶來的收益，這時幾乎沒有任何風(fēng)險。至于炒賣房地產(chǎn)，當(dāng)然會因為市場價格一時的漲跌而面臨損失的風(fēng)險。一般來說，投資房地產(chǎn)只有長線投資才能始終立于不敗之地;而短線投資房地產(chǎn)，有時會受到經(jīng)濟(jì)衰退的影響而導(dǎo)致全線崩潰。但根據(jù)風(fēng)險與收益對稱的原理，投資者在可能獲取較高收益的同時也面臨較大的風(fēng)險。如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時變現(xiàn)，投入的資金就會被套牢，如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時，要具備對風(fēng)險的承受力和規(guī)避風(fēng)險的能力。通常房產(chǎn)投資成本高，投資收益的大小和成功與否要經(jīng)過較長時間的檢驗，因此投資者不應(yīng)草率行事。尤其是對于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，經(jīng)過精確計算后再選擇相應(yīng)的投資策略。有關(guān)金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40%。2、購置房產(chǎn)后如何進(jìn)行投資操作投資者購置房產(chǎn)后，即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當(dāng)裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者**常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。隨著房地產(chǎn)中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產(chǎn)個人投資帶來新的機(jī)遇。如近年在各地興起的“房屋銀行”，對大多數(shù)希望選擇以出租作為投資方式，但又缺乏投資經(jīng)驗的投資者來說，無疑是其首選方式。
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持續(xù)繳滿12個月或者累計繳存24個月以上并且還在繼續(xù)繳存可以貸款，貸款額度為你公積金余額的10倍。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對象是繳存住房公積金的在職職工和匯繳單位的離退休職工(并不是每個公積金管理中心都對離退休職工發(fā)放公積金貸款的)，其貸款的對象必須具備下列條件：1.持續(xù)繳存12個月住房公積金或已累計繳存24個月以上且當(dāng)前還在繼續(xù)繳存。2.具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。3.具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件。4.提供住房資金管理中心及所屬分中心、管理部同意的擔(dān)保方式。5.符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。以上條件每個地方的住房公積金管理中心不盡相同,以當(dāng)?shù)卣邽闇?zhǔn)!!一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工，也就是說其對象的范圍大于前者。職工申請住房公積金貸款的，貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額（同時使用配偶住房公積金申請公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和）的10倍，住房公積金賬戶余額不足2萬的按2萬計算。
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投資房產(chǎn)不如投資黃金
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