房屋評估折舊怎么算？

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• 157****4008

  折舊的計算
  有形損耗的計算
  A、 比率法
  有形損耗=評估資產(chǎn)重價值×（已使用壽命/預(yù)計使用壽命）
  B、 使用年限法
  評估資產(chǎn)有形損耗=資產(chǎn)重量價值×[已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）]
  功能性貶值
  功能性貶值=使用某設(shè)備年節(jié)約成本×（1－所得稅率）×整體現(xiàn)值系數(shù)
  經(jīng)濟性貶值
  經(jīng)濟性貶值=[1－（現(xiàn)有利用生產(chǎn)能力/原有生產(chǎn)能力）]×評估資產(chǎn)價值
  2. 現(xiàn)行市價法
  （1） 市價折余法
  資產(chǎn)重估價值=全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價－應(yīng)計折舊
  ＝全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價－［（全新資產(chǎn)市價－預(yù)計凈殘值）／一般使用年限］×評估資產(chǎn)已使用年限
  （2） 市價類比法
  資產(chǎn)重估價值={全新參照物資產(chǎn)市價－［（全新參照物資產(chǎn)市價－預(yù)計凈殘值）／一般使用年限］×評估資產(chǎn)已使用年限}}×調(diào)整系數(shù)

  查看全文↓ 2018-06-06 10:25:30
• 156****2225

  房屋折舊費的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定,房屋一類的固定資產(chǎn)折舊,采用平均年限法,即定額折舊法。
  其計算公式為:年折舊費=(造價-殘值)/折舊年限或=造價×(1-殘值率)/折舊年限；消費者在購買舊房時,也可以利用折舊法求出所購舊房大概價值。公式為:舊房價格=(造價-年折舊費)×已使用年數(shù)當然,確定房屋的價格還要考慮很多因素,如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等

  查看全文↓ 2018-06-06 10:24:37
• 141****3277

  房屋因素折舊。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外，舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型減價10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例，2層和5層為基準價，1層和6層減價3%，7層減價5%，3層和4層加價3%，若是樓頂則減價5%;房間如無朝南門窗減價5%。
  　　環(huán)境因素折舊。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別減價5%，位于省、市重點中**區(qū)的加價15%等等。
  　　折舊費用的計算，稅法有相關(guān)規(guī)定，**好是按照稅法要求進行計算
  　　房屋折舊年限為20年，每月折舊計算為
  　　每月折舊=固定資產(chǎn)原值×(1-殘值率)/20/12
  　　年折舊率=(1-預(yù)計凈殘值)/20*100%
  　　其中，對殘值率的規(guī)定為:內(nèi)資企業(yè)為5%，外資企業(yè)為10%。

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相關(guān)問題

• 問 房屋評估折舊率怎么算？
  答

  ?買二手房莫忘折舊率-房齡影響價值目前在二手房交易中，人們普遍重視房屋的位置、使用性和價格，但是價格中一項很重要的因素卻被市場所忽略了，那就是“房屋折舊率”。其實并非購房者真的不重視，而是市場將其隱藏了起來，迫使購房者忽略了這個問題。信一天公司市場研究人士認為：由于目前二手房供求關(guān)系嚴重失衡，需求量遠遠大于供給量，有時往往一套房同時被幾個購房者看中，使其價格不但不可能下降，反而向上抬升。此時，諸如“房屋折舊率”等一些評估房價的技術(shù)因素已經(jīng)被忽略了。如果按照成熟的二手房市場條件進行評估的話，要評估一套二手房應(yīng)該通過綜合的技術(shù)手段來判斷其真正價值，因此就免不了要考慮房屋折舊率問題。忽視房屋折舊率對買方不公平事實上忽視房屋折舊率，對購買者而言顯然不公平，大家都知道房屋都是有一定的使用年限的，況且土地使用權(quán)也是有年限的，通常情況下**長只有70年。如果一套房已經(jīng)居住了10年，后來者只有60年的土地使用權(quán)，加上每年2%的折舊率，如果按相當于新房的價格買入，甚至還增加了**部分的差額，購房者顯然很吃虧。同時，專業(yè)人士指出：忽視二手房屋折舊率，對二手房市場規(guī)范發(fā)展也十分不利。因此，信一天公司提醒廣大消費者，購買二手房時**好堅持計算房屋折舊率。據(jù)信一天公司調(diào)查顯示：目前二手房市場忽視房屋折舊率問題表現(xiàn)**為突出的就是已購公房交易。由于已購公房面積比較小，地理位置佳、總價低，很受購房者歡迎。加上需求又遠大于供給，因此在實際交易中，有時某套二手房的成交單價甚至與周邊的商品房不相上下，房屋折舊率基本不被房主考慮。如何計算房屋折舊率專業(yè)人士指出：二手房交易中買賣雙方爭議**大的問題就是價格問題。賣方希望賣的越高越好，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來比較，開價與商品房差不多;而買方總希望越便宜越好，于是將目光集中在“折舊”問題上，結(jié)果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，要么無法成交，要么購房者放棄“折舊”因素，寧愿吃啞巴虧。其實，二手房估價測算應(yīng)根據(jù)實際情況具體分析，一般有幾方面的因素可供參考：房屋因素折舊。房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率2%。另外，舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型減價10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例，2層和5層為基準價，1層和6層減價3%，7層減價5%，3層和4層加價3%，若是樓頂則減價5%;房間如無朝南門窗減價5%。環(huán)境因素折舊。環(huán)境因素既有自然的，也有社會的;既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別減價5%，位于省、市重點中**區(qū)的加價15%等等。

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• 問 房屋折舊怎么算?
  答

  (一)建筑造價是核算折舊費的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動報酬和稅金、利潤所組成，是住宅經(jīng)營中的進貨價。它只應(yīng)是住宅本身的進價，而不應(yīng)包括其他費用。由于住宅的使用年限長達幾十年，甚至一百多年，在這樣長時期內(nèi)物價變化很大，故一般均不以其原始造價為計算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來計算。(二)房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長期使用，失去使用價值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價值。清理費用是拆除清理報廢的破舊房屋時所支付的人工、機具的費用，它作為使用房屋的追加耗費，應(yīng)計入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費用后的剩余部分為凈殘值，簡稱殘值。因為它在住宅價值中所占的比例不大，而且是在住宅報廢后才能得到的，因此它與原值無法比較。在計算時，都采用按當時工資和材料價格水平預(yù)告估計的辦法，有時計算折舊時也采用殘值率這一參數(shù)，即殘值和原值的比率。各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率一般為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0;磚混結(jié)構(gòu)為2%;磚木結(jié)構(gòu)一等為6%;磚木結(jié)構(gòu)二等為4%;磚木結(jié)構(gòu)三等為3%;簡單結(jié)構(gòu)為0。(三)使用年限，是住宅實物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損;在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會經(jīng)濟條件決定的社會必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無形損耗的影響。延伸閱讀：二手房交易稅費二手房交易流程圖

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• 問 房屋的折舊怎么算
  答

  關(guān)鍵是看使用了多久

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• 問 房屋如何折舊?房子的折舊率怎么算？
  答

  1、房屋屬于固定資產(chǎn)，要計提折舊。 （1）折舊年限20年，殘值率5%。 （2）折舊公式 年折舊額=固定資產(chǎn)原值*（1-殘值率）/折舊年限 月折舊額=年折舊額/12 2、土地屬于無形資產(chǎn)，要做攤銷。 （1）根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十五條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第十二條所稱無形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營管理而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)，包括專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)、商譽等。第六十七條無形資產(chǎn)按照直線法計算的攤銷費用，準予扣除。無形資產(chǎn)的攤銷年限不得低于10年。作為投資或者受讓的無形資產(chǎn)，有關(guān)法律規(guī)定或者合同約定了使用年限的，可以按照規(guī)定或者約定的使用年限分期攤銷。 （2）攤銷公式 年攤銷額=無形資產(chǎn)價值/攤銷年限 月攤銷額=年攤銷額/12

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• 問 房屋折舊費怎么算
  答

  房屋、建筑物的**低折舊年限為20年。房屋折舊費的計算方法在《國有企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊采用平均年限法，即定額折舊法。其計算公式為：年折舊費=(造價-殘值)/折舊年限 或=造價×(1-殘值率)/折舊年限

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