中國房地產(chǎn)會不會崩盤

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• 141****4963

  其實在我眼中，中國房地產(chǎn)會不會在明年崩盤只是預(yù)言，不妨姑妄聽之。雖然，中國樓市發(fā)展軌跡癥狀表現(xiàn)與日本有驚人相似，經(jīng)濟(jì)起飛晚了近30年的中國，金融危機過后地產(chǎn)價格依然火熱。今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，新建住宅銷售價格同比上漲13%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家湯敏不無憂慮地表示:“現(xiàn)在的樓市確實和當(dāng)年的日本非常相似。樹長不到天上去，這樣下去早晚要出問題?！敝薪鸸鞠愀垩芯坎扛笨偨?jīng)理沈建光也表示，近期確實有部分投資者認(rèn)為中國房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重、經(jīng)濟(jì)過于依賴出口、貨幣面臨**壓力等等，都與上世紀(jì)80年代經(jīng)濟(jì)泡沫破裂前的日本類似。此外，中國也與當(dāng)年日本有相似的低消費率、高儲蓄率。在寬松的貨幣政策和穩(wěn)健的財政政策方面，中國也和以前的日本雷同。然而，中日社會制度畢竟有著本質(zhì)分野，政府對銀行和企業(yè)的控制力、市場廣度、銀行體系和人口結(jié)構(gòu)等都不相同。中國金融體系與美國日本甚至香港地區(qū)迥異，央行對房地產(chǎn)信貸控制力更強。泡沫前日本政府并未對商業(yè)銀行采取有效措施引導(dǎo)監(jiān)管,而中國政府對銀行和企業(yè)有很強控制力，可以引導(dǎo)資金流向出臺政策打壓房地產(chǎn)泡沫。1985年日本城市化率達(dá)76.7%高點，城市化接近尾聲；而中國城市化進(jìn)程尚處加速階段。換言之，只要吸取日本經(jīng)驗教訓(xùn)，采取前瞻有效政策，日本歷史就不會在中國重演。然而說中日不具類比性，是不是說中國房地產(chǎn)就無崩盤可能？非也。首先，中國房地產(chǎn)有病且癥狀與當(dāng)年日本一樣。中國房地產(chǎn)存在泡沫已成為當(dāng)下學(xué)界政界業(yè)界民間四方共識，所存爭議只是泡沫大小而非有無泡沫。其次，任由泡沫做大必然導(dǎo)致地產(chǎn)崩盤已為世界歷史佐證了的普世教訓(xùn)，換言之，泡沫導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤不是會否而是何時。誠如湯敏觀點，過去對房地產(chǎn)調(diào)控，全世界政府應(yīng)該說都是失敗者。否則，美國也不會在次貸危機面前栽下這么大跟頭，日本也不會出現(xiàn)20年經(jīng)濟(jì)低迷。英國、愛爾蘭、希臘、迪拜目前正在為房地產(chǎn)崩盤而苦苦掙扎。更有意思的是，幾乎所有國家都多次絆倒在房地產(chǎn)這一塊“石頭”上。要命的是，中國現(xiàn)下尚沉湎于泡沫迷醉狂歡的房地產(chǎn)相形當(dāng)年日本潛伏著更大危機。中國社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容如是診斷，當(dāng)前高房價癥結(jié)在難以抑制的投機性需求。中國大量二三線城市如今還可以吸引投機資金。故這幾年房地產(chǎn)整體還難以遭到崩盤結(jié)果。“但是一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，后果將會比日本更嚴(yán)重”。老實說，當(dāng)下中國房市之所以難以抑制病態(tài)瘋狂的投機性需求，與其說是投資渠道狹窄和房價上漲預(yù)期等經(jīng)濟(jì)動因使然，毋寧謂之官員投鼠忌器心理使然。在我看來，近年來政府一而再再而三出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，然而每次調(diào)控過后，人們見到的依然是“屢調(diào)屢漲，屢漲屢調(diào)”的尷尬窘局。當(dāng)公眾對“狼來了”的調(diào)控耐心信心所剩無幾，投機性需求難抑甚至逆勢井噴則一點也不奇怪。值得注意的是，客觀上，現(xiàn)時房地產(chǎn)在不少地方已然對地方政治經(jīng)濟(jì)社會形成深度綁架和多重套牢，由此衍生一種流行論調(diào)在官員中甚囂塵上，不少官員以及御用幫腔者和為利益集團(tuán)張目代言的吹鼓手單維認(rèn)為，房地產(chǎn)是地方經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，拉動上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)而動GDP地方財政勞動就業(yè)全身。我把它看成是一種投鼠忌器葉公好龍心態(tài)。在如是心態(tài)作用下，出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策效用自然難脫或無的放矢或隔靴搔癢或拳頭打在棉花上的窠臼宿命。比如早先“70/90”等調(diào)控政策，大多過于微觀難以起到有效調(diào)控作用；再比如，現(xiàn)下有些地方減少停止供地等措施背離市場規(guī)律，非但未能如圖遏制炒地為房價釜底抽薪，反而由于減少供給造成心理恐慌為虛高房價火上澆油。而且，縱觀近年來房地產(chǎn)歷次調(diào)控，始終缺乏一個明確目標(biāo)指向。比如:調(diào)控的目標(biāo)愿景到底是什么？究竟是保證“人人有住房”還是“人人有房住”？應(yīng)當(dāng)說，未來中國房地產(chǎn)調(diào)控面臨兩條現(xiàn)實出路:一條是，獨樹一幟為世界探索一條具有中國特色的房地產(chǎn)逢兇化吉遇難呈祥的成功之路。正如專家所言:用調(diào)控通脹的機制來調(diào)控房價，首先建立統(tǒng)一的房價指標(biāo)體系，建立城市普通住房價格指數(shù)，同時設(shè)立不超過居民年收入增長率房價容忍指標(biāo)，一旦超標(biāo)即行啟動調(diào)控機制。事實上，中國完全具有天時地利條件在世界上首屈一指建立一套完善的調(diào)控房價體系，理想愿意景是藉以這一體系讓中國房價在不久將來實現(xiàn)“軟著陸”。另一條則是誰也不愿意看到對誰也沒有好處的房地產(chǎn)崩盤之路。我想說的是，中國房地產(chǎn)果欲規(guī)避誤入崩盤之路，當(dāng)務(wù)之急是相關(guān)官員要摒棄投鼠忌器心態(tài)，對中國房地產(chǎn)來一次脫胎換骨的手術(shù)。 中國房地產(chǎn)是否會崩盤？現(xiàn)在說不會崩盤的無非以下幾種論據(jù)：
  第一：ZF是**大開發(fā)商，但是可以告訴你，ZF只是**大受益人，并非開發(fā)商，收手只是時間問題，一旦找到新經(jīng)濟(jì)增長點（比如IT一樣的新興行業(yè)），放棄房屋這種敏感的民生話題只是時間問題，09年末的緊急中經(jīng)會議已經(jīng)強烈釋放了這個信號，7.5萬億甚至更多投入到新興發(fā)動機的尋找工作中。之所以還是暫時不放棄房地產(chǎn)行業(yè)，很明顯，還沒有找到新出路。沒有任何一個ZF會傻到冒著拉美化的風(fēng)險搞經(jīng)濟(jì)。山西煤炭收回國有就是先例，時機到了，放倒幾個商人不是大問題。
  第二：銀行是**大的受害者（所謂跌了不還貸怎么辦）。持這種觀點的人士無非是寄望于，銀行提供了個人支付**外的其他房屋價款。這完全是種誤區(qū)。除了那些零**的人士，基本可以放棄這個愚蠢的想法。因為不論多少，30%也好，40%也好，個人是支付了自己的鈔票在先才有可能從銀行貸到差額款項，但是銀行和房屋銷售方之間是100%支付嗎？回答是否定的，只是“轉(zhuǎn)賬”，錢款還控制在銀行手中，銷售方不可能扛著100%的鈔票滿街跑，被放倒拋棄的那天，銀行非但一分錢不會損失，作為第一債權(quán)人，不但可以控制這個風(fēng)險，還可以從拒絕還貸的人士手里收回房屋第二，第三次出售，賬面虧空總是可以補足的。抵押貸款這個事物到今天已經(jīng)700多年的歷史了，并沒有任何一家銀行因為不還貸而倒閉，美國那些因為貸款出了問題的銀行是信用貸款，給融資造成了杠桿泡沫，跟抵押貸款2回事哦。同時，也正因為這30%或者N%,證明了另外一個問題，實際安全房價就是現(xiàn)在的30%，只要收回30%，銀行是保本不虧的。
  第三，購房人不接受，鬧事。怎么可能，誤區(qū)太大了。在城市里，房改房，政策房的持有者是大多數(shù)，商品房的持有者是小比例的，很多商品房持有者也是變賣了前者加了很少的錢轉(zhuǎn)換的商品房。真正虧損的只是很少一部分人，興不起風(fēng)浪，反而在“民意”的借口下很容易淪為窮人的斗爭目標(biāo)，被再利用一把?，F(xiàn)在分房，集資建房并沒有停止，你買比如1萬一米，很多人買幾千塊而已，不會有損失。只是名義價格下降而已。
  第四,官員的利益受損。更是無稽之談，上千萬的別墅你買那是上千萬一分錢不能少，很多官員，紅頂商人，相關(guān)利益人購買幾十萬足矣，跌去一半又如何，錢財無損，還能騙個好名聲，何樂不為。
  第五，地方ZF土地財政，這是真正的和中央在博弈，不過好在中央集權(quán)的國家，真動起手來，換人就是了。反正那些錢又不能直接揣到任何一個地方官的口袋里，想別的法子就是了。
  第六，造成經(jīng)濟(jì)連鎖反應(yīng)。那你可以反過來想想，沒有貨幣化房屋的時候，經(jīng)濟(jì)有沒有崩潰，只要工農(nóng)業(yè)沒有收到本質(zhì)的打擊，經(jīng)濟(jì)維持向好是沒有問題的，而繼續(xù)維持房屋業(yè)的價格，正是摧毀這些國本的做法。沒有任何一個國家肯長期這么干下去。
  第七，城市化進(jìn)程的誤區(qū)。認(rèn)為城市化是把中國建設(shè)成北京，上海，廣州幾個城市，把人都弄來。恰恰相反，ZF說的城市化是把現(xiàn)在落后的地區(qū)建設(shè)成新興村鎮(zhèn)，或許存在短期的房屋炒作抬價行為，但是長期看來，這張餅攤薄后，緩跌的趨勢非常明顯。
  第八，地王頻出，怎么可能崩盤。正是因為這個“頻出”，才預(yù)示了ZF的英明，先看看地王都是什么企業(yè)拿到吧，國企吧，那就是建立了所謂的安全緩沖帶。跌與漲的主動權(quán)被收到ZF手里去了。如果都是私企，民企拿到地王那才是要暴漲的前兆。ZF這么做2手準(zhǔn)備，如果可以繼續(xù)高價賣，就高價出售，何樂不為，如果不可以延續(xù)或者找到了新出路，就打壓，國企的后門反正通著銀行的前門，無所謂債務(wù)問題的。這倒是只有我國可以使用的利器。做平帳目就是了，不會少什么，兩邊的利益都占盡了。
  其他比如游資，外資什么的都不值一哂，扔在中國經(jīng)濟(jì)這條大船里，一個角落而已。另外，中國人的收入儲蓄比較高，雖然錢不多，抗風(fēng)險能力還是不差的，這點比美國，歐洲人強一些，只是后續(xù)保障差一些，自己給自己保障就是了。
  說了很多，是作為有房者的看法而已，其實對于每個個人，實際對于任何經(jīng)濟(jì)事務(wù)的態(tài)度，建議你都應(yīng)該持有多少錢辦多少事的態(tài)度，不要把所有的財富放倒一個籃子里，你可以考慮多種方式減少經(jīng)濟(jì)變化對自己生活的影響，比如增加儲蓄，余錢才拿出來買房，買股票，賣古董什么的。而且，儲蓄外第一理財方式是投資實業(yè)，絕不是投資磚頭瓦塊。希望你多考慮這方面。
  
  根據(jù)**近政策走向，估計中央會有大的舉動，更大可能的是下重手整治，畢竟長痛不如短痛

  查看全文↓ 2018-06-14 07:47:54
• 135****0227

  其實中國經(jīng)濟(jì)各方面都和日本很像，經(jīng)濟(jì)騰飛，曾經(jīng)的第二大經(jīng)濟(jì)體，當(dāng)時很多人認(rèn)為2010年日本會超越美國，成為第一大經(jīng)濟(jì)體，這個現(xiàn)在國外預(yù)測中國2020年超越美國是演的一出戲??！
  ？ 當(dāng)年日本企業(yè)廉價山寨歐美的企業(yè)，例如，松下，索尼~ 都是從山寨**后過度到自主創(chuàng)新！中國現(xiàn)在不是在經(jīng)歷日本當(dāng)年山寨的過程嗎？ 日本地產(chǎn)崩盤前期，大量國外熱錢流入日本，日本低利率政策，產(chǎn)生大量廉價貨幣，所以大量的熱錢流入房產(chǎn)，股市，日本股市當(dāng)時被稱作日本股市神話（只升不跌）,房地產(chǎn)也被炒到要按照美元計算的地步！
  可**后日本經(jīng)濟(jì)還是被國際銀行家搞死了，瞬間大量國外資本撤離，導(dǎo)致資本恐慌，大量資本逃離日本，股市瞬間崩盤，房地產(chǎn)也不例外。
  **后原本優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)被外資以原先幾十分之一的價格收購！日本二十年來發(fā)展的成果，被國外資本家竊取！中國也不經(jīng)歷這個過程嗎？ 2007年從美國引發(fā)的全球金融危機，中國實行了4萬億的投資建設(shè),以拉動內(nèi)需，低利率的貸款，導(dǎo)致了大量廉價貨幣，因為金融危機大量國外熱錢流入中國，大量的熱錢流入房地產(chǎn)和股市~~~ 房地產(chǎn)價格飛漲，甚至達(dá)到全民炒房的地步！
  如果出現(xiàn)崩盤后果不堪設(shè)想! 但是中國畢竟不是日本！一黨專政發(fā)揮了巨大的優(yōu)勢！中國人喜歡存錢，即使現(xiàn)在低利率下依舊會把錢存在銀行！這就為中國政府提供廉價貨幣！中國就擅長集中力量辦大事！這也是中國能高速發(fā)展的原因之一?。≒S很多國家都要向世界銀行接待來解決國內(nèi)的危機！當(dāng)然利率是非常高的！還要拿國家核心的資源例如 水電 天然氣 交通 稅收 作為抵押！ PS 很多人會說自己印錢就不行了，大量的印錢只能導(dǎo)致通貨膨脹，國內(nèi)的錢越來越不值錢，中國有段時間要拿麻袋賺錢去買東西嗎？根本解決不了任何實際問題！
  ）其次中國是美元國債**大的持有國！因為美元直接兌換黃金，所以作為全球貨幣！ 國際交易通常用美元結(jié)算！中國如果全部拋售手中美元會導(dǎo)致什么后果？美元瞬間貶值,所有持有美元的國家都會競相拋售！美元瞬間會垮掉！這對美國還是中國還是其他國家或者國際銀行家都不愿意看到的！其次中國是政府導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)！強有力的政府也不愿意看到房產(chǎn)崩盤！ 實施一些列的軟著陸政策！國八條，限購限貸，房產(chǎn)稅等等。所以，中國房地產(chǎn)基本不會出現(xiàn)崩盤的情況，當(dāng)然也不會再現(xiàn)空前繁榮的景象,緩慢的下降是大勢所趨

  查看全文↓ 2018-06-14 07:47:47
• 153****9009

  認(rèn)為，中國房價不存在暴跌（或崩盤）的現(xiàn)實依據(jù)。小縣城房價是可能下跌的，但是至少北上廣深等一線城市不會暴跌的（房價不漲就是仁政了）。
  我們所謂的房價高，其實就是一線城市（例如北上廣）和核心城市（例如南京重慶）房價高。
  
  一線城市（例如北上廣）和核心城市，全國一共能有多少個，全國不超過20個，而中國富人有多少，都去那里買房子，自然把房價推高了。
  
  而一線城市周圍的房價根本就不高。舉個簡單例子，上海市里房價好幾萬，但是昆山只有1萬，杭州好幾萬，而湖州只有幾千，南京好幾萬，而馬鞍山只有幾千，而他們之間，用高鐵少則15分鐘，多則也就半個小時。
  
  其實在馬鞍山居住，在南京工作是很正常的事，但是為什么不能這樣，原因有以下幾個：
  
  既得利益者反對;我們在北京買房子，真正要享受的不是10萬元一平的房子，而是北京的教育、醫(yī)療等等。我在馬鞍山買房子，只能享受馬鞍山的教育醫(yī)療，而無法享受南京的。
  
  所以北京必然房價高，你是河北考生，自然享受不到北京的分?jǐn)?shù)......
  
  這就是中國房價高的根本原因。
  中國一線城市一共有幾個，如果北京上海房價暴跌，由十幾萬跌至幾萬（或者幾千）我也要去北京買房了......
  但是現(xiàn)實是——上海房價，2015年均價5萬，2016年均價6萬，2017年均價7萬......
  中國這么多人，總是有想買房的，想兒子結(jié)婚的，想投資的，想上北大的.....

  查看全文↓ 2018-06-14 07:47:41
• 149****4094

  其實中國經(jīng)濟(jì)各方面都和日本很像，經(jīng)濟(jì)騰飛，曾經(jīng)的第二大經(jīng)濟(jì)體，當(dāng)時很多人認(rèn)為2010年日本會超越美國，成為第一大經(jīng)濟(jì)體，這個現(xiàn)在國外預(yù)測中國2020年超越美國是演的一出戲?。?br/>？ 當(dāng)年日本企業(yè)廉價山寨歐美的企業(yè)，例如，松下，索尼~ 都是從山寨**后過度到自主創(chuàng)新！中國現(xiàn)在不是在經(jīng)歷日本當(dāng)年山寨的過程嗎？ 日本地產(chǎn)崩盤前期，大量國外熱錢流入日本，日本低利率政策，產(chǎn)生大量廉價貨幣，所以大量的熱錢流入房產(chǎn)，股市，日本股市當(dāng)時被稱作日本股市神話（只升不跌）,房地產(chǎn)也被炒到要按照美元計算的地步！
  可**后日本經(jīng)濟(jì)還是被國際銀行家搞死了，瞬間大量國外資本撤離，導(dǎo)致資本恐慌，大量資本逃離日本，股市瞬間崩盤，房地產(chǎn)也不例外。
  **后原本優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)被外資以原先幾十分之一的價格收購！日本二十年來發(fā)展的成果，被國外資本家竊??！中國也不經(jīng)歷這個過程嗎？ 2007年從美國引發(fā)的全球金融危機，中國實行了4萬億的投資建設(shè),以拉動內(nèi)需，低利率的貸款，導(dǎo)致了大量廉價貨幣，因為金融危機大量國外熱錢流入中國，大量的熱錢流入房地產(chǎn)和股市~~~ 房地產(chǎn)價格飛漲，甚至達(dá)到全民炒房的地步！
  如果出現(xiàn)崩盤后果不堪設(shè)想! 但是中國畢竟不是日本！一黨專政發(fā)揮了巨大的優(yōu)勢！中國人喜歡存錢，即使現(xiàn)在低利率下依舊會把錢存在銀行！這就為中國政府提供廉價貨幣！中國就擅長集中力量辦大事！這也是中國能高速發(fā)展的原因之一?。≒S很多國家都要向世界銀行接待來解決國內(nèi)的危機！當(dāng)然利率是非常高的！還要拿國家核心的資源例如 水電 天然氣 交通 稅收 作為抵押！ PS很多人會說自己印錢就不行了，大量的印錢只能導(dǎo)致通貨膨脹，國內(nèi)的錢越來越不值錢，中國有段時間要拿麻袋賺錢去買東西嗎？根本解決不了任何實際問題！
  ）其次中國是美元國債**大的持有國！因為美元直接兌換黃金，所以作為全球貨幣！ 國際交易通常用美元結(jié)算！中國如果全部拋售手中美元會導(dǎo)致什么后果？美元瞬間貶值,所有持有美元的國家都會競相拋售！美元瞬間會垮掉！這對美國還是中國還是其他國家或者國際銀行家都不愿意看到的！其次中國是政府導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)！強有力的政府也不愿意看到房產(chǎn)崩盤！ 實施一些列的軟著陸政策！國八條，限購限貸，房產(chǎn)稅等等。所以，中國房地產(chǎn)基本不會出現(xiàn)崩盤的情況，當(dāng)然也不會再現(xiàn)空前繁榮的景象,緩慢的下降是大勢所趨！

  查看全文↓ 2018-06-14 07:47:36
• 146****9205

  長期來看，我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)市場不會有太大的問題。房地產(chǎn)可以說在全球基本上是跟宏觀經(jīng)濟(jì)同步，只要不發(fā)生重大的戰(zhàn)爭自然災(zāi)害就不會對房地產(chǎn)市場有太大的影響。我們可以清晰的看到美國跟中國經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)的圖表。這個“長期”到什么時候呢？我們基本上判斷，目前中國所處于的是工業(yè)化的加速階段，從經(jīng)濟(jì)史的角度來看，一個國家一旦進(jìn)入工業(yè)化加速階段，就有三個顯著的特征。第一個特征就是通貨膨脹通常在百分十幾，乃至幾十。第二個特征就是社會矛盾尖銳。第三個特征，一個國家進(jìn)入了工業(yè)化階段，意味著這個國家進(jìn)入了長達(dá)50年的經(jīng)濟(jì)高速增長中期，目前我們正處于經(jīng)濟(jì)高速增長周期的中部。從這個意義上講，我們的拐點還沒有出現(xiàn)。房地產(chǎn)發(fā)展的歷程，跟一個國家的起飛經(jīng)濟(jì)有一個倒“U”型的拐點。從現(xiàn)在開始到2030年，我們?nèi)匀挥型３帜昃?.2%的增長速度，高速增長到2030年，所以拐點沒有那么快出現(xiàn)。但是這并不代表調(diào)整沒有出現(xiàn)。我在廣州的演講也講到了，從9月份對第二套住房提高**，中國房地產(chǎn)進(jìn)入至少15個月的調(diào)整期。這個判斷的依據(jù)是什么呢？依據(jù)就叫做“城門失火，殃及池魚”。美國的次級債危機雖然已經(jīng)過去，但是它的影響不斷的顯現(xiàn)。**近美國的數(shù)據(jù)顯示，美國的住房按揭貸款的違約率在上升。美國這么完善的市場經(jīng)濟(jì)國家，尚且出現(xiàn)因為房地產(chǎn)泡沫引起的經(jīng)濟(jì)危機，金融危機，那么作為我們整個市場金融體系很不完善的國家，更應(yīng)該引以為鑒。我想這個事件對我們整個的管理層觸動是很大的，也是第一輪調(diào)控真正落到實處的起因。 再從我們的房地產(chǎn)金融體系來看，銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)的支持存在一個過度的支持。大家可以看一下這樣的數(shù)據(jù)。全國來看，房地產(chǎn)信貸占整個信貸比例大概30%左右，在一些核心城市已經(jīng)超過50%。上個星期我在北京三到四個銀行調(diào)研的時候，大部分銀行告訴我，房地產(chǎn)信貸已經(jīng)占到了80%。而且是**近兩年，它們的新增貸款都放在房地產(chǎn)。理由是什么？因為房地產(chǎn)漲價，房地產(chǎn)行業(yè)掙錢，其他一般的工業(yè)，一般的項目回收率還沒有房地產(chǎn)好，一般的項目放款還沒有抵押物，房地產(chǎn)本身就是一個抵押物，所以銀行傾向于放款。但是這樣做讓我們有些擔(dān)心。這有兩個效果，第一個效果，它對其他產(chǎn)業(yè)有擠出的效應(yīng)。市場的資金有一百個億，造成這樣的結(jié)果是什么呢？80%的錢流到房地產(chǎn)行業(yè)，其他要發(fā)展的高科技、綠色農(nóng)業(yè)、工業(yè)就無法從銀行獲取信貸資金，進(jìn)而演變成經(jīng)濟(jì)危機。所以這樣的調(diào)控是“居安思?！边@么一個措施。
  

  查看全文↓ 2018-06-14 07:47:30

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• 問 中國房地產(chǎn)會崩盤嗎
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  所有瘋長的房地產(chǎn)市場都會有可能崩盤！歷史告訴我們：●美國：1926年破碎，間接引發(fā)上世紀(jì)30年代世界經(jīng)濟(jì)危機●日本：1991年破碎，導(dǎo)致日本長達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條●東南亞、香港：1997年破碎，香港出現(xiàn)十幾萬名百萬“負(fù)翁”20世紀(jì)是世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的100年，房地產(chǎn)業(yè)的興盛無疑是刺激這100年間經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。然而由于各種復(fù)雜的原因，在一些國家和地區(qū)曾出現(xiàn)過可怕的房地產(chǎn)泡沫，結(jié)果使無數(shù)投資者轉(zhuǎn)瞬間一貧如洗，從而留下一幕幕悲劇。美國房地產(chǎn)泡沫：7.5萬人口的城市竟出現(xiàn)2.5萬名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人世紀(jì)20年代中期，美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了短暫的繁榮，建筑業(yè)日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達(dá)州出現(xiàn)了前所未有的房地產(chǎn)泡沫。然而好景不長，到1926年，佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫迅速破碎，許多破產(chǎn)的企業(yè)家、銀行家或自殺、或發(fā)瘋，有的則淪為乞丐。這跟我們的海南島不是有點相似嗎？日本房地產(chǎn)泡沫：東京都一地的地價超過了美國全國地價總和20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。1985年9月，美國、聯(lián)邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協(xié)議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發(fā)現(xiàn)炒股票和炒房地產(chǎn)來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進(jìn)行投機。到1989年，日本的房地產(chǎn)價格已飆升到十分荒唐的程度。當(dāng)時，國土面積相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當(dāng)于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數(shù)大公司的高管。所有泡沫總有破滅的時候。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。受此影響，日本迎來歷史上**為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷。即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。。東南亞、香港房地產(chǎn)泡沫：香港業(yè)主平均損失267萬港元繼日本之后，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫也是一次慘痛的經(jīng)歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀(jì)80年代中期，泰國政府把房地產(chǎn)作為優(yōu)先投資的領(lǐng)域，并陸續(xù)出臺了一系列刺激性政策，由此促生了房地產(chǎn)市場的繁榮。海灣戰(zhàn)爭結(jié)束后，大量開發(fā)商和投機者紛紛涌入了房地產(chǎn)市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。與此同時，大量外國資本也進(jìn)入東南亞其他國家的房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機性活動。遺憾的是，當(dāng)時這些國家沒有很好地進(jìn)行調(diào)控，**終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供給大大超過需求，構(gòu)成了巨大的泡沫。在金融危機爆發(fā)以前的1996年，泰國的房地產(chǎn)業(yè)已處于全面危險的境地，房屋空置率持續(xù)升高，其中辦公樓空置率竟達(dá)50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。東南亞金融危機還直接導(dǎo)致了香港房地產(chǎn)泡沫的破滅。香港的房地產(chǎn)熱**早可以追溯到上世紀(jì)70年代。當(dāng)時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，香港十大房地產(chǎn)公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價**高的地區(qū)。1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價高達(dá)十幾萬港元，一些**的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產(chǎn)投機迅速盛行起來，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。就在香港的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998年—2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產(chǎn)階級居住社區(qū)“太古城”，樓價就從**高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千元。據(jù)專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產(chǎn)總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產(chǎn)泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負(fù)翁”?？梢哉f，發(fā)生在上個世紀(jì)的3次房地產(chǎn)大泡沫，對當(dāng)時和后來的世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成了深遠(yuǎn)的影響。它們給世界經(jīng)濟(jì)造成了慘痛的損失，也留下了寶貴的經(jīng)驗教訓(xùn)，而這些教訓(xùn)在世界各國房地產(chǎn)熱高燒不退的今天顯得尤為珍貴。美國人，日本人，香港人當(dāng)年都認(rèn)為房價是只增不減的，買到便能賺錢。這跟現(xiàn)在中國人的想法是一模一樣的。但是歷史告訴我們，房價不是只漲不的，泡沫越大，崩盤越有可能的！

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• 問 中國房地產(chǎn)會崩盤嗎？
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  這個很難說。主要還是看ZF維護(hù)房價的決心倒底有多強！ZF相關(guān)部門一直在強調(diào)：要打壓房價。但從未說過要讓房價大跌（崩盤）。這也不符合ZF服務(wù)社會人民大眾的利益。如果樓市大跌，會讓很多人破產(chǎn)，讓很多人一輩子的積蓄，瞬間蒸發(fā)。如果出現(xiàn)這種情況，社會動蕩是很厲害的。會讓很多人家破人亡。這不符合ZF服務(wù)社會、穩(wěn)定社會的意愿。

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• 問 中國房地產(chǎn)真的要崩盤了嗎？
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  我搜集到的資料，如圖1所示，1989年的時候國家就開始重拳調(diào)控房價了，當(dāng)時北京的房價是1600-1900一平米，89年的時候北京還不算發(fā)達(dá)，三環(huán)都是很荒涼的，商品房大概只在三環(huán)內(nèi)普及，我就算他是三環(huán)內(nèi)的房價吧?！　〈蠹乙豢词遣皇怯X得，哇塞1900一平米的房子好便宜啊，果然是沒有泡沫，再看看報紙上的下一條，總價6萬多元，也就是30多平米的二居室吧，折中計算，按1750的均價，六萬五的總價計算，計算結(jié)果是37平米，我想這個計算精度已經(jīng)足夠我們分析問題所用了。報紙上說大學(xué)生日日節(jié)衣縮食，每月儲存50元，一年儲存600元，100年才能買得起這37平米?！　蠹埖膱蟮朗欠裾_呢，我們再百度一下89年時候的大學(xué)生工資。　　圖2　　如圖2所示，89年的時候，大學(xué)生畢業(yè)的工資大致在80-86元每個月，你有第二職業(yè)能干二份活，才能多拿點，正常的大學(xué)生只有這點收入，所以報紙說節(jié)衣縮食每個月儲存下50元是正確的?！　∧莻€時候的大學(xué)生金貴，雖然也是本科，但是可不比現(xiàn)在滿大街跑的本科大學(xué)生，現(xiàn)在估計985的碩士或者全國前十名以內(nèi)的十所大學(xué)的本科生才能比擬。　　按清華北大同濟(jì)浙大武大華科等前十名大學(xué)生計算（十個太多，沒點到的勿怪，排名不論，舉例而已），這種大學(xué)生，在北京，進(jìn)入事業(yè)單位等，每個月到手8000左右，公積金繳納1500，單位補貼1500應(yīng)該是很正常的數(shù)據(jù)。扣掉其他的花費，我算他節(jié)衣縮食一個月可連工資帶公積金可以攢下來5000塊，畢竟北上廣里面月光族遍地都是，房租巨貴，即便是超級重點大學(xué)的本科生，一個月能攢下來6000塊，也算能吃苦了，想賺大錢可不是剛畢業(yè)的學(xué)生可以做到的?！　『茫?9年的時候，一個本科生節(jié)衣縮食100年才能買得起37平米，這樣的人才現(xiàn)階段我按照每個月攢5000來算，一年6萬，一百年是600萬，除以37平米，一平米的房價應(yīng)該是16萬。　　現(xiàn)在北京三環(huán)內(nèi)的平均房價遠(yuǎn)沒到這個水平，而不吃不喝一百年買37平這個背景下，16萬也并不夸張，畢竟一個稍微一般的事業(yè)單位公積金都很高，即便工資吃干喝凈，僅僅公積金一個月扣1500的單位，在北京絕對是屬于墊底的，所以我認(rèn)為這個數(shù)據(jù)沒問題。　　故，即便今年房價暴漲，其泡沫也小于89年，畢竟一個媲美89年本科生的超重點本科或者985的碩士，在北京節(jié)衣縮食一百年，絕對是能買得起三環(huán)內(nèi)37平米的房子的，我查了一下**新的報價，買37平的話，大概可以買二套，我說的是全款，不是貸款。　　既然沒有狂吹泡沫，那么為什么房價從89的1600-1900一平米，而朝陽區(qū)的房子報價大概都在5萬-7萬一平米呢，東直門的90年的老公房都是十萬起步，所以這個數(shù)據(jù)大致還是對的上的?！　≡倏纯聪旅孢@組數(shù)據(jù)，1990年到1998年，中國的廣義貨幣，也就是M2，從1.39萬億開始，增長了10倍,到2015年，又增長了10倍，也就是變成了1990年的100倍，達(dá)到了150萬億的規(guī)模。換句話說，如果你買的某個商品，從90年到15年都沒有漲過價，那其實就代表他貶值了100倍?！　∑鋵嵈蟾欧績r就是十年漲十倍的樣子，比這個數(shù)據(jù)略低，但是也低不了太多，十年八九倍，二十年60-80倍大概還是有的，大家自己可以估算一下自己家省會的房價，所以說，15年之前的房價，都屬于正常范圍，都是順著貨幣增長而增長的，只是保值，談不上增值，雖然房價暴漲，但是泡沫真的不算高，也就16年的這一波，算是有一點小泡沫,短期急漲已經(jīng)脫離了房價基本面，這個基本面不是什么價值，而是社會上泛濫的貨幣?！　D3　　中國其實一直在壓房價，其實99-06年，房價紋絲不動，12年到15年，房價也是紋絲不動，重大的上漲只出現(xiàn)在2個階段，08年金融危機之后，和15年小型金融危機之后，這二次都有一個重大特點，政府拼命印錢，量化寬松，放水經(jīng)濟(jì)，泛濫的貨幣加上政府維穩(wěn)的需要，導(dǎo)致了房價上漲?！　≌恢毕雺褐品績r，政府并非看不到房價崩潰的后果，我們都看得到的東西政府的智囊團(tuán)看不到？他想壓，但是他同時也要保增長保穩(wěn)定，政府要讓房價大跌崩潰有一萬種辦法，而且可以讓房價一夜之間崩盤，但是讓房價崩潰的同時維持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，那就很難了，近乎于不可能，中國正處在中等收入發(fā)達(dá)國家陷阱里面，穩(wěn)定和增長是政府的頭號任務(wù)，他不可能放棄，哪怕犧牲平民的利益?！　∪蚨荚谟″X，中國也不例外，中國的貨幣一直超發(fā)，尤其是08年金融危機后大量量化寬松，貨幣放水，曾經(jīng)引起蒜你狠，豆你玩等大量物價暴漲現(xiàn)象。12年之后貨幣放水開始逐步收斂，但是15年小型金融危機之后再度開閘放水，收不住了?！　〉切乱惠喌呢泿欧潘?，并沒有引起物價暴漲，各種民生用品的價格像釘子一樣被釘在了地上，工業(yè)產(chǎn)品的價值更是一路下跌，有句話說做實業(yè)的人都是活雷鋒，這么多超發(fā)的貨幣哪去了？全被房地產(chǎn)吸進(jìn)去了?！　∵@里順便吐槽下中國的實體行業(yè)，更精細(xì)點是說基礎(chǔ)工業(yè)品，大閘蟹之類的雖然紅火肯定不能算中國實業(yè)行業(yè)。中國的實體行業(yè)就是個坑，做實業(yè)的簡稱活雷鋒，工業(yè)產(chǎn)品價格不漲還節(jié)節(jié)下跌的原因并不僅有房地產(chǎn)吸收了大量超發(fā)貨幣，還有其他的原因就是中國的工業(yè)品嚴(yán)重過剩了，改革開放30年，誰經(jīng)商誰發(fā)財，這里的造富效應(yīng)導(dǎo)致資金源源不斷的進(jìn)入實業(yè)行業(yè)進(jìn)行投資，各類工廠一開再開，如果不是用貨幣代替了黃金導(dǎo)致現(xiàn)代政府可以用貨幣貶值來“抹平”所謂的經(jīng)濟(jì)波動，那改革30年后的中國其實也已經(jīng)到了一輪瘋狂殺價來清洗競爭對手的時候了，換到美國，那就是向河里倒牛奶的時刻到了。舉個簡單的例子，方便面的價格十年沒漲，房價十年十倍，方便面廠家的日子可想而知到底有多難過，其他的電視、電腦等家用品的價格大家也清楚，性能節(jié)節(jié)上升，價格節(jié)節(jié)下降，想賺錢真難，都掙扎在盈虧線上，都指望對手先破產(chǎn)把市場讓出來。所以說，但凡有其他賺錢的去處，資金都不會去實體行業(yè)的，因為現(xiàn)在的實體行業(yè)的產(chǎn)能已經(jīng)到了**后爆破的時刻，都在拼命的想擠死對手自己活下來，圖窮匕見了，你一個新資金進(jìn)去存活率可想而知?！　∪蛞恢痹诹炕瘜捤?，貨幣持續(xù)貶值的同時，政府對于土地財政的依賴越來越大，沒有任何政府的一把手希望自己的稅收是來自于土地的，這并不光榮，但是以當(dāng)前全球的金融局勢來看，他沒有辦法?！　∷詢H此一點我可以認(rèn)為，因為幾年內(nèi)全球金融形勢不會有大的變化，所以房價幾年內(nèi)不會下跌，政府會繼續(xù)印錢，同時絕對不會真正出殺手打擊房地產(chǎn)，哪怕房子只有保值功能，他的價格也會緩慢爬升。　　那什么時候房價會跌呢，政府印錢則會帶來貶值預(yù)期。在貶值預(yù)期中，手頭持有人民幣越少虧得越少。如果手頭持有人民幣為負(fù)數(shù)則會賺錢。而買房必然要貸款。貸款就是負(fù)債。當(dāng)房貸數(shù)額超過人民幣流動資產(chǎn)的時候。買房在通脹行情下是賺錢的?！　『唵蔚睦斫饩褪牵愕你y行存款越多，你就越虧，你從銀行借的錢越多，你就越賺，政府剝削大頭，借錢多的人剝削小頭，所有錢存銀行的人用自己的血汗供養(yǎng)以上二類人?！　≌旧聿⒉荒墚a(chǎn)生價值。印錢則是犧牲人民幣持有者也就是說，也就是剝削。它必須要犧牲人民幣持有者。犧牲者越多。則犧牲產(chǎn)生的效力越大。犧牲者越少。則犧牲產(chǎn)生的效能越小。如果沒有犧牲者，或者犧牲者是負(fù)數(shù)。那么則會產(chǎn)生反效果?！　『唵吸c說，如果銀行的存款超過銀行放出去的貸款，那么人民作為一個整體，他手頭的人民幣資產(chǎn)是正的，國家印錢是剝削人民補貼自己。如果人民貸款過多，超過了存款，那么再大量印錢，是剝削國家補貼人民，國家是不可能這么做的?！　∷?，當(dāng)銀行貸款的總額超過人民幣存款或者達(dá)到一定比例的時候，國家一定會開始緊縮房貸，而一旦國家開始緊縮房貸，房價一定會下跌?！　∧侨绾尉o縮房貸，二個手段，第一個是強制銀行減少發(fā)放或者不準(zhǔn)發(fā)放，這個在市場經(jīng)濟(jì)下不太可能，現(xiàn)在的限貸限購只是讓房價不過熱，國家從來沒說讓房價下跌過，不算真正的釜底抽薪。第二個手段就是加息，我個人認(rèn)為，加息10次之后，每次加息0.25%，也就是利息增加2.5%之后，房價會在一年之內(nèi)崩盤，這個數(shù)據(jù)參考了08年美國次貸危機，美國06年開始加息，到07年，總共加息了十次多，房價在08年開始崩盤，逼迫美國開始減息。

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• 問 房地產(chǎn)以后會不會崩盤
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  近日看到許多相關(guān)消息，一種是來自外部得，有國外投機機構(gòu)認(rèn)為中國房地產(chǎn)泡沫已到了瀕于崩盤的地步；二是來自國內(nèi)也有不少專家認(rèn)為中國房產(chǎn)將在3-5年時間下降超過50%。無論是國內(nèi)國外，想必這種中國房產(chǎn)崩盤論的聲音一段時間內(nèi)都將高喊。主要支持崩盤的原因有幾點：一是認(rèn)為我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格和當(dāng)年日本的房地產(chǎn)泡沫破裂時的情形十分相同，從日本經(jīng)歷危機的歷史角度來看，房地產(chǎn)價格下跌超過了60%，股市下降超過了80%。二是因為人民幣面臨**壓力，將在不久的將來與美元的兌換比例將達(dá)到5:1的水平，這一25%的上升，帶來的是以人民幣計價的原材料價格，資產(chǎn)價格將會下降，這樣中國房地產(chǎn)的價格下降將是明顯的。三是歐債危機愈演愈烈，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇遲緩，以出口為經(jīng)濟(jì)主要拉動方式的中國經(jīng)濟(jì)的增長速度可能不如預(yù)計的那樣快速增長，進(jìn)而國內(nèi)消費能力只能緩慢提高，從而居民支持高房地產(chǎn)價格的購買能力不能夠持續(xù)。加上中國強調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控限價，主要是抑制投機類購買需求的各種政策措施，使得房地產(chǎn)市場前景黯淡。與此相對的看法：一，盡管中國與日本當(dāng)年各種數(shù)據(jù)上看有很大的相似之處，但是實際的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是不同的，日本80年代發(fā)生的經(jīng)濟(jì)危機，其社會已經(jīng)完成了工業(yè)化建設(shè)，并且城市化進(jìn)程已經(jīng)完成。中國與此不同，中國現(xiàn)在正處于現(xiàn)代重工業(yè)化發(fā)展時期，并且正在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時期，這就表明了對城市住房的潛在需求是巨大的。二，盡管在通脹的壓力下，中國政府轉(zhuǎn)向了相對緊縮的貨幣政策，但是從整個世界角度來看，貨幣呈現(xiàn)出一種超發(fā)的狀態(tài)，并且，當(dāng)前的貨幣已經(jīng)不是代表硬通貨，而是代表了債務(wù)，也就是說現(xiàn)在世界上的貨幣基本沒有真實價值作為支撐，而只是一種政府對債務(wù)的承諾。雖然人民幣相對于美元在**，但是兩種貨幣都存在對于實體經(jīng)濟(jì)的超發(fā)，表面上看以人民幣計價的資產(chǎn)價格將因為人民幣的**而相對下降，但是在貨幣超發(fā)的前提下，資產(chǎn)的絕對價格仍可能是上漲的，有數(shù)據(jù)表明當(dāng)前人民幣的增長速度是16%的水平，而GDP增長約在9%的水平。這樣看來，中國房地產(chǎn)價格將大幅下降，或者面臨崩盤，現(xiàn)在只是一種強烈的意愿而不是確定發(fā)生的預(yù)測。房地產(chǎn)市場崩盤，是所有中國人，無論政府或民眾，有房沒房的都不愿看到的一種未來，房地產(chǎn)占中國GDP的比重在12%左右，一旦崩盤，中國無疑會陷入嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機之中。但這一預(yù)言確實國外投資者喜聞樂見的一種情況，在金融危機期間，中國許多投資者由于其充沛的現(xiàn)金優(yōu)勢，在世界范圍內(nèi)購置了相當(dāng)數(shù)量的資產(chǎn)，對中國經(jīng)濟(jì)的外向發(fā)展提供了前所未有的機遇，而歐美國家經(jīng)濟(jì)自身焦頭爛額。在歐美經(jīng)濟(jì)處于相對穩(wěn)定的當(dāng)下，如果中國經(jīng)濟(jì)陷入崩盤，將是一種機遇，無論是對于現(xiàn)實真是的表達(dá)，還是引導(dǎo)一種輿論，顯然是有利無害的事。國內(nèi)宣揚房地產(chǎn)價格大幅下降有廣泛市場。中國的中低收入人群占據(jù)多數(shù)，房價確實到了他們沒有能力購買的地步，而所謂保障房、經(jīng)濟(jì)適用房對于這些對新生活還有希望的年輕人來說，并不是夢想。所以大家都盼著房價下降，能買一套漂亮的房子，所以房價下降10%不夠，降20%還是買不起，**好是一跌到底，所有有房子還有閑錢的人也不能買，**好是現(xiàn)在這個限購方法，那么那些有一個購房夢想的人，這時候就能買套心儀的大房子。所以，中國房地產(chǎn)崩盤和大降，是一種迎合市場的說法?？偟膩碇v，盡管在中國購買房地產(chǎn)本質(zhì)上只是租用，但是房價現(xiàn)在這個水平有著厚實的基礎(chǔ)。

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