想了解下二手房買(mǎi)賣(mài)房齡應(yīng)注意哪些問(wèn)題

已有3個(gè)回答

• 157****9452

  1、 影響剩余產(chǎn)權(quán)年限
  在我國(guó)，普通住宅的產(chǎn)權(quán)年限為70年。例如，某二手房開(kāi)發(fā)商2000年拿地，土地使用年限到期為2070年，該房子交付使用的日期為2005年。
  那么到2018年，該房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限為52年（即2070－2018）。該房屋的房齡為13年（即2018－2005）。通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的剩余產(chǎn)權(quán)年限就越短。
  2、影響貸款年限
  購(gòu)房者買(mǎi)二手房采用商業(yè)貸款時(shí)，各大銀行都會(huì)根據(jù)房齡的大小來(lái)限制貸款年限。在同等情況下，房齡越老，貸款年限越短，月供就會(huì)相對(duì)較高，每月的還款壓力就會(huì)比較大。
  3、 影響房屋剩余壽命
  房子和人一樣，都有壽命，對(duì)于房子而言，住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過(guò)程中，會(huì)受到一定的損耗。因此二手房房齡越老，房屋的磨損程度就相應(yīng)越嚴(yán)重，房屋剩余的壽命就越短，在居住一定年限后，可能就會(huì)變?yōu)槲７?，不能住人?br/>4、 影響房屋維修費(fèi)用
  二手房房齡越老，受到的損耗就會(huì)越多，出現(xiàn)的問(wèn)題也就越多，購(gòu)房者就需要對(duì)房屋進(jìn)行修繕，在進(jìn)行房屋維修時(shí)，需要耗費(fèi)一定的資金。因此通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的維修費(fèi)用也就相應(yīng)的越高。
  5、影響居住的舒適度
  隨著社會(huì)的發(fā)展，現(xiàn)在新建的房子，在戶(hù)型的設(shè)計(jì)和園林規(guī)劃方面，都比較新穎、人性化；在建筑施工上也越來(lái)越規(guī)范化、科學(xué)化；物業(yè)管理也比較完善。

  查看全文↓ 2018-08-23 15:32:18
• 134****6259

  1、銀行貸款
  首先，房齡會(huì)影響二手房的估值。而估值直接決定了你二手房能貸款多少。那些評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋進(jìn)行估值的時(shí)候，參考選項(xiàng)就有土地使用年限。住宅房使用年限為固定的70年，房齡越大，土地使用年限越少，對(duì)其評(píng)估價(jià)值則越低。
  但有一點(diǎn)值得提醒購(gòu)房者的是，房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證都不能準(zhǔn)確反映出房屋的建造時(shí)間。因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的時(shí)間，也只能展示出業(yè)主實(shí)際取得該房產(chǎn)權(quán)的時(shí)間。如果該業(yè)主買(mǎi)的也是二手房，那可能已經(jīng)轉(zhuǎn)手兩至三次了，很明顯這日期是不對(duì)的。因?yàn)榉孔C展現(xiàn)的是末位買(mǎi)房者的時(shí)間，你所看到的這本房產(chǎn)證上記載的時(shí)間，可能已經(jīng)多出了房屋原本的建成時(shí)間。
  土地使用權(quán)證上體現(xiàn)的截止日期，雖然可以算出房屋是何時(shí)擁有土地使用權(quán)的。但建樓和土地權(quán)也不是同一時(shí)間，開(kāi)發(fā)商拿到地后不是馬上就有現(xiàn)成的房屋，而是需要建房和銷(xiāo)售的。土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地算起的，房齡是從交房開(kāi)始算的。而動(dòng)作比較慢的開(kāi)發(fā)商，拿地時(shí)間和房屋建完的時(shí)間可以相隔十年。
  而如果你想貸款購(gòu)買(mǎi)二手房，該房房齡超過(guò)30年，大多數(shù)銀行已經(jīng)不會(huì)放貸了，所以一定要注意這類(lèi)情況發(fā)生的可能性。
  其次，房齡越大，銀行能給你貸款的時(shí)間就越短。通常情況下，二手房貸款時(shí)間要考慮三個(gè)要素：房齡、貸款人年齡和規(guī)定的年限。哪個(gè)要素時(shí)間短，就按照哪個(gè)要素的時(shí)間來(lái)定。
  2、房屋保值
  因?yàn)榉课葸^(guò)于老舊，舊小區(qū)的綠化也不是很好，房屋過(guò)老，管道老舊，墻體裂縫，門(mén)窗銹壞，上下水容易堵塞。這些都在無(wú)形中增加你的成本，也會(huì)影響房屋的價(jià)值。
  還有就是愿意買(mǎi)舊房的用戶(hù)一般是看中了房屋地段，大多位于繁華地帶，周邊配套設(shè)施完善，處于交通便利、繁華商業(yè)區(qū)地帶。目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)是非常高的了，很少能再激發(fā)周邊新的配套設(shè)施，或小區(qū)的大改造，致使房屋價(jià)格再次上升。
  老齡房屋再次出售也是非常困難的，不利于轉(zhuǎn)手買(mǎi)賣(mài)。
  3、土地使用年限
  上面已經(jīng)簡(jiǎn)單提到土地使用年限的情況，要想查閱你將要購(gòu)房的準(zhǔn)確年齡，可以到房產(chǎn)管理部門(mén)查檔。無(wú)論是單位房還是商品房，都會(huì)在相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)部門(mén)有詳細(xì)記錄，那才是精準(zhǔn)的房齡。
  而房齡越大說(shuō)明土地使用權(quán)的年限也在減少，這就代表你的購(gòu)房成本也在增加。這一點(diǎn)是大多數(shù)人所不知道的，購(gòu)老房者一定要注意哦。
  房產(chǎn)權(quán)到期后，是需要你續(xù)費(fèi)還是繼續(xù)使用或承擔(dān)土地使用費(fèi)，都沒(méi)有政策出臺(tái)，一切都是未知。
  所以，購(gòu)買(mǎi)二手房并要貸款的用戶(hù)，房齡是一個(gè)不可忽視的問(wèn)題。一定要查清再?zèng)Q定購(gòu)買(mǎi)。

  查看全文↓ 2018-08-23 15:31:54
• 131****1988

  1、房齡與貸款
  首先，房齡會(huì)影響二手房的評(píng)估。而買(mǎi)二手房終能貸多少款，是由評(píng)估值決定的。評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其中有一項(xiàng)就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會(huì)相應(yīng)的縮短，這樣會(huì)影響對(duì)房屋的評(píng)估。
  土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始算起的，房齡是從開(kāi)發(fā)商建成房屋交房開(kāi)始算起的，兩者相差時(shí)間甚至有超過(guò)10年的，也就是說(shuō)房齡20年，有可能土地使用年限已超過(guò)30年。而如果房齡超過(guò)30年，那就只有個(gè)別銀行能貸款給你了。
  其次，房齡越大，你能貸款的年限就越短。一般來(lái)講，二手房的貸款年限要看三個(gè)因素：房齡、貸款人年齡以及規(guī)定的高年限。通過(guò)這三大因素算出來(lái)的貸款年限，取短的。二手房的話(huà)，商貸年限為50年減去房齡（各銀行有差異）；磚混結(jié)構(gòu)公積金貸款年限為47減去房齡；鋼混結(jié)構(gòu)公積金貸款年限為57減去房齡。
  2、房齡與成本
  房齡大意味著有效使用年限的縮短，這就意味著購(gòu)房成本的提升。同時(shí)，房齡太大的話(huà)，房屋維修費(fèi)用相應(yīng)增加，物業(yè)的維護(hù)成本也會(huì)大增。房子太老，管道老舊，很容易發(fā)生上下水不通的問(wèn)題。買(mǎi)二手房
  3、房齡與土地
  目前住宅的土地使用年限為70年。如果二手房房齡較大，說(shuō)明其土地使用年限就相應(yīng)縮短了，甚至很快就到期了。
  4、房齡與質(zhì)量
  房子和人一樣，都有壽命。住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定房屋的自然壽命。房屋在使用過(guò)程中，會(huì)受到一定的磨損。二手房房齡越老，房屋的磨損也就越大，房屋剩余的壽命也就越短，在居住一定年限后，可能就會(huì)變?yōu)槲７?，不能住人?br/>5、房齡與裝修
  房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問(wèn)題也就越多，因此，就需要對(duì)房屋進(jìn)行修繕。進(jìn)行房屋維修時(shí)，需要耗費(fèi)一定的資金。通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的維修費(fèi)用也就越高。
  老舊二手房重新裝修就面臨著很多問(wèn)題，例如隱蔽工程的檢測(cè)，主要檢查吊頂內(nèi)的供水、空調(diào)、通風(fēng)等各種設(shè)施的管道、線路、設(shè)備是否已做密閉試驗(yàn)及電器絕緣、電阻測(cè)試，連接是否牢固，做法是否符合要求，是否已做好防火處理。
  6、房齡與居住
  現(xiàn)在新建的房子，在戶(hù)型的設(shè)計(jì)和園林的規(guī)劃方面，都比較新穎、人性化；物業(yè)管理也比較完善。而一些房齡比較老的房子，小區(qū)的環(huán)境比較差、車(chē)位不足、物業(yè)管理方面相對(duì)不完善，居住的舒適度大大降低。

  查看全文↓ 2018-08-23 15:31:17

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??想了解下二手房買(mǎi)賣(mài)需要注意哪些問(wèn)題？
  答

  1、要選正規(guī)的中介購(gòu)房者應(yīng)選擇有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、聲譽(yù)較好、放心靠譜的正規(guī)中介公司。在網(wǎng)絡(luò)非常發(fā)達(dá)的今天，可上網(wǎng)搜索了解這家公司的口碑、以往有無(wú)糾紛。2、要確認(rèn)房屋面積房屋面積包括建筑面積和使用面積。產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積，但可能存在很大的誤差。**保險(xiǎn)的辦法就是測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，然后除以得房率，就可以獲得比較真實(shí)的房屋面積了。部分房改房因?yàn)榉N種歷史原因，造成它的產(chǎn)權(quán)登記面積和實(shí)際面積有很大的出入，所以建議購(gòu)買(mǎi)房改房的時(shí)候要問(wèn)清楚。3、要了解房屋是否出租實(shí)地查看房屋，也是了解房屋本身是否存在租賃情況或者存在其他糾紛的機(jī)會(huì)。如果房屋正在出租，承租人對(duì)出賣(mài)的房屋有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，賣(mài)方應(yīng)征詢(xún)承租人的意見(jiàn)，看承租人是否購(gòu)買(mǎi)。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法律上有買(mǎi)賣(mài)不破租賃的規(guī)則。如果出售的房屋正在租賃，在房屋出售后，房屋租賃合同繼續(xù)有效。買(mǎi)方如果不了解房屋的租賃情況，可能發(fā)生購(gòu)買(mǎi)了房屋，但自己無(wú)法入住或使用的情況。因此，如果遇到正在出租的房屋，買(mǎi)方**穩(wěn)妥的辦法就是，要求賣(mài)方先解除與承租人的租賃合同，妥善解決租賃合同，再簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。4、要了解原業(yè)主賣(mài)房目的買(mǎi)二手房必須要格外注意原房主的賣(mài)房目的，尤其是一些明顯低于市場(chǎng)價(jià)的房屋，可能另有隱情。若是等到入住后才知道實(shí)情，那么心情必定會(huì)受到影響，所以小編建議購(gòu)房者在購(gòu)房前多向物業(yè)、鄰居等多方詢(xún)問(wèn)。5、要了解物業(yè)繳費(fèi)情況購(gòu)房者要了解房屋的物業(yè)相關(guān)費(fèi)用（如水電氣、物業(yè)管理、采暖、有線電視等）繳納情況，在合同中對(duì)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的接續(xù)時(shí)限作出明確約定。6、要了解房屋是否存在其他糾紛在買(mǎi)賣(mài)合同中，也應(yīng)當(dāng)要求賣(mài)方保證房屋不存在產(chǎn)權(quán)糾紛和其他糾紛，如有糾紛，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)一定的違約責(zé)任，確保買(mǎi)方利益不受損失。7、車(chē)位問(wèn)題一定要理清楚現(xiàn)在的私家車(chē)越來(lái)越多，停車(chē)位也就顯得格外重要了。沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)和車(chē)庫(kù)的小區(qū)往往看起來(lái)亂七八糟，車(chē)輛擺放成了大問(wèn)題，不僅不美觀，還給生活帶來(lái)了極大的不便，所以購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候要盡量選擇有停車(chē)位或者車(chē)庫(kù)的。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??我想了解下二手房賣(mài)房技巧有哪些呢？
  答

  購(gòu)買(mǎi)二手房小技巧：1、準(zhǔn)備一個(gè)手機(jī)號(hào)。專(zhuān)門(mén)是用于留給房產(chǎn)中介及網(wǎng)上咨詢(xún)用，因?yàn)橹薪榕c中介的信息是互通的，到時(shí)買(mǎi)好房子后別的人其實(shí)并不知道，還會(huì)一如既往的打，省去麻煩。2、了解政策，做好預(yù)算。要注意的是，近一二年，中介掛出來(lái)的價(jià)格，十有八九都是上家的到手家，自己做預(yù)算時(shí)要考慮除房?jī)r(jià)以外的錢(qián)都是自己出的部分，比如上下家的中介費(fèi)，契稅，上家不滿(mǎn)五年要收差價(jià)稅等。3、無(wú)論是網(wǎng)上咨詢(xún)還是自己去中介問(wèn)房子時(shí)，一上來(lái)先問(wèn)這套房子有沒(méi)有（核實(shí)一下這套房子有還是沒(méi)有）。4、去看房子時(shí)，帶上尺子。自己量一下實(shí)用面積，別聽(tīng)中介瞎忽悠。5、商量好房?jī)r(jià)后，簽意向書(shū)之前記得看一下中介的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在簽意向書(shū)時(shí)，記得寫(xiě)清煤氣及維修基金過(guò)戶(hù)等想要寫(xiě)清的細(xì)節(jié)，還有就是付款明細(xì)及貸款數(shù)額，還有就是記得查看房產(chǎn)證原件及查看房子的產(chǎn)調(diào)等。6、貸款一般要準(zhǔn)備的東西，通常中介會(huì)說(shuō)的，不過(guò)**好先準(zhǔn)備一樣?xùn)|西，就是刻一個(gè)私章，貸款時(shí)會(huì)用到。7、記得要求少付上家二萬(wàn)塊錢(qián)，等的戶(hù)口遷入（或上家戶(hù)口遷出）后再付（防止因上家戶(hù)口不走所造成的麻煩）。這個(gè)可以寫(xiě)進(jìn)合同或意向書(shū)里（因?yàn)檫^(guò)戶(hù)手續(xù)辦好后，房產(chǎn)證通常要一段時(shí)間后才能辦好拿到）。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 想了解下買(mǎi)賣(mài)二手房需要注意什么事項(xiàng)？
  答

  　　二手房要注意些什么　　1、核實(shí)賣(mài)方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣(mài)方有代理人，看他有沒(méi)有經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)。　　2、到房管局查驗(yàn)賣(mài)方的房產(chǎn)證。看該房屋是否有房屋共有權(quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過(guò)賣(mài)方配偶的書(shū)面同意；如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)；如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件?！　?、如通過(guò)房屋中介購(gòu)房，購(gòu)房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書(shū)。　　4、仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證或工商檔案中的名稱(chēng)與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)?！　?、如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售?！　?、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供政府部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)?！　?、如果了解到欲購(gòu)房屋屬于下列幾種情況，則千萬(wàn)不能購(gòu)買(mǎi)：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋。　　8、對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。　　9、關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)中。交易雙方當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)的成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)時(shí)，或者以所購(gòu)房屋進(jìn)行抵押貸款時(shí)，要對(duì)所購(gòu)房屋進(jìn)行評(píng)估；簽約過(guò)程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣(mài)方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無(wú)法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責(zé)任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??我想了解下買(mǎi)賣(mài)二手房交什么稅?
  答

  分析如下：1、二手房出售房屋的一方需要繳納的稅費(fèi)有：營(yíng)業(yè)稅，房屋出售所得收益的5．5％；個(gè)人所得稅，房屋出售所得收益的1％；土地增值稅，房屋出售所得收益的1％；印花稅，房屋出售所得收益的0．05％。2、二手房購(gòu)買(mǎi)一方需要繳納的稅費(fèi)有：契稅，購(gòu)得房屋支出費(fèi)用的1％至3％之間，房屋面積在140平方米上限的，比例是3％，房屋面積在90平方米下限的，比例是1％，中間面積的房屋，比例是1．5％。3、二手房房屋交易費(fèi)：購(gòu)得房屋建筑面積6元每平方米的單價(jià)計(jì)算；印花稅，購(gòu)得房屋支出費(fèi)用的0．05％；房屋評(píng)估費(fèi)用，購(gòu)得房屋評(píng)估值的0．5％；產(chǎn)權(quán)變更登記費(fèi)用。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)應(yīng)注意哪些戶(hù)口問(wèn)題？
  答

  買(mǎi)房前，務(wù)必確認(rèn)原戶(hù)主戶(hù)口已遷出，以免影響自己落戶(hù)和孩子上學(xué)。

  全部5個(gè)回答>