人防工程屬于公攤面積嗎

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• 143****8293

  人防工程的產(chǎn)權(quán)到底屬于誰(shuí)，現(xiàn)在誰(shuí)都說(shuō)不清楚
  物權(quán)法第五十二條規(guī)定：國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有。雖然人民防空法第二條規(guī)定人民防空屬于國(guó)防的組成部分，但并不代表說(shuō)人防工程屬于國(guó)防資產(chǎn)。
  人民防空法第五條的規(guī)定說(shuō)：國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。但這只涉及到收益權(quán)，不完全涵蓋所有權(quán)定義中的占有、使用、收益、處分四類(lèi)權(quán)利。
  總結(jié)起來(lái)就是，法律上根本就沒(méi)有說(shuō)清楚這個(gè)事情，有人防部門(mén)管，投資方收益，但是產(chǎn)權(quán)，到現(xiàn)在為止還是個(gè)未知數(shù)。
  至于你說(shuō)的屬于全體業(yè)主，關(guān)鍵在于證實(shí)一點(diǎn)：人防工程的建設(shè)成本已經(jīng)分?jǐn)偟饺w業(yè)主購(gòu)房款里面，那么就屬于是你們業(yè)主們投資啦

  查看全文↓ 2018-10-12 01:14:10
• 152****8407

  （一）公攤面積如何分?jǐn)?br/>根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
  不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間包括：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)中、車(chē)道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營(yíng)、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房；其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

  查看全文↓ 2018-10-12 01:14:01
• 142****3121

  根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
  公攤的計(jì)算公式
  公用建筑面積的計(jì)算原則：凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或者出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。也就是說(shuō)，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
  公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷整個(gè)套內(nèi)建筑面積之和。
  公攤的基本原則
  公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t是：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?、為整棟商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?、公用建筑面積按面積比例分?jǐn)?，公攤后，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

  查看全文↓ 2018-10-12 01:13:53

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 人防工程屬于公攤面積嗎
  答

  根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公攤的計(jì)算公式公用建筑面積的計(jì)算原則：凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或者出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。也就是說(shuō)，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷整個(gè)套內(nèi)建筑面積之和。公攤的基本原則公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t是：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?、為整棟商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?、公用建筑面積按面積比例分?jǐn)?，公攤后，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

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• 問(wèn) 人防工程屬公攤面積嗎
  答

  在城市商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為了國(guó)防利益和國(guó)家安全，要求開(kāi)發(fā)商修建一定的地下防空工事。對(duì)于這些人防工程的權(quán)利歸屬，在《物權(quán)法》實(shí)施前后一直存在爭(zhēng)議，而在司法實(shí)踐中，由于人防工程引發(fā)的訴訟也不在少數(shù)。例如，有業(yè)主即因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與其在《商品房買(mǎi)賣(mài)（預(yù)售）合同》中約定人防工程屬于開(kāi)發(fā)商所有而訴至法院，要求確認(rèn)該約定無(wú)效。有業(yè)主則因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商使用人防工程作為地下車(chē)庫(kù)對(duì)外出租，要求確認(rèn)地下車(chē)庫(kù)為業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商返還收益。對(duì)于居住小區(qū)內(nèi)人防工程的權(quán)利歸屬，有觀點(diǎn)認(rèn)為，居住小區(qū)內(nèi)人防工程由社會(huì)力量投資建設(shè)，但其中國(guó)家不僅減讓土地出讓金、減免有關(guān)稅費(fèi)，還給予各種優(yōu)惠，因此，國(guó)家也有間接投資。況且人防工程是國(guó)家的重要戰(zhàn)備設(shè)施，具有特殊屬性。因此居住小區(qū)內(nèi)人防工程所有權(quán)屬于國(guó)家，使用管理權(quán)歸人民防空主管部門(mén)。還有觀點(diǎn)則認(rèn)為，居住小區(qū)內(nèi)的人防工程一般不由國(guó)家直接投資，也并非直接用于國(guó)防目的，因此不屬于物權(quán)法規(guī)定的國(guó)防資產(chǎn)范疇。對(duì)于居住小區(qū)內(nèi)人防工程歸屬的判斷，宜從出資角度加以考慮。國(guó)家投資建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有；對(duì)于建設(shè)單位投資興建的人防工程，應(yīng)認(rèn)定歸建設(shè)單位所有；建設(shè)單位在銷(xiāo)售房屋時(shí)，將人防工程面積計(jì)入公攤面積，該人防工程應(yīng)認(rèn)定由建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主共有。從《物權(quán)法》之前的規(guī)定來(lái)看，曾有相關(guān)規(guī)定明確規(guī)定人防工程屬于國(guó)家所有。比如1985年的國(guó)家人防委、財(cái)政部《關(guān)于平時(shí)使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》即規(guī)定，人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國(guó)家的財(cái)產(chǎn)。中共中央、國(guó)務(wù)院、中央軍委《關(guān)于加強(qiáng)人民防空工作的決定》也明確規(guī)定，人民防空工程建設(shè)項(xiàng)目（包括配套設(shè)施及附屬工程）屬于國(guó)防工程和社會(huì)公益性建設(shè)項(xiàng)目，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。從《人民防空法》的規(guī)定來(lái)看，目前可以確定的原則是：人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。而作為物權(quán)的基本法律，《物權(quán)法》對(duì)此并未作出規(guī)定。《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》對(duì)此亦未涉及。因此，對(duì)于人防工程的所有權(quán)歸屬，仍需通過(guò)立法予以明確。在司法實(shí)踐中，解決各類(lèi)爭(zhēng)議的基點(diǎn)只能為：人防工程由投資者使用管理，享有收益。另外，需要注意的是，對(duì)于人防工程變更用途使用的，不能根據(jù)變更后的用途來(lái)確定權(quán)屬。例如，人防工程作為地下車(chē)庫(kù)使用的，不能根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，按照建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有的規(guī)則來(lái)確定權(quán)屬。

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• 問(wèn) 地下人防工程算公攤面積嗎
  答

  根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公攤的計(jì)算公式公用建筑面積的計(jì)算原則：凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或者出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。也就是說(shuō)，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷整個(gè)套內(nèi)建筑面積之和。公攤的基本原則公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t是：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?、為整棟商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?、公用建筑面積按面積比例分?jǐn)?，公攤后，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

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• 問(wèn) 人防車(chē)庫(kù)可以計(jì)入公攤面積嗎
  答

  根據(jù)建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)，為住戶服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。其中，地下室作為公用分?jǐn)偟拿娣e的前提是，該地下室是用來(lái)放置為整幢樓服務(wù)的設(shè)備的。針對(duì)車(chē)位公攤面積的大小，目前我國(guó)尚無(wú)相關(guān)法律規(guī)定。通常一個(gè)車(chē)位的實(shí)際面積只有十二三平米，但是合同中標(biāo)明的面積都為30至35平米。這是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商把地下車(chē)庫(kù)的通道、拐角等面積公攤計(jì)入其內(nèi)，如果雙車(chē)道可能會(huì)大些。在做建設(shè)項(xiàng)目投資測(cè)算的時(shí)候一般一個(gè)車(chē)位算30-40平方左右，你這個(gè)車(chē)庫(kù)公攤肯定有問(wèn)題。

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• 問(wèn) 人防建筑面積是多少? 人防工程建筑面積有什么規(guī)定嗎？
  答

  新建民用建筑工程應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)修建人防地下室：（僅供參考）(一)新建10層(含)以上或者基礎(chǔ)埋深3米(含)以上的民用建筑，按照地面首層建筑面積修建6級(jí)(含)以上防空地下室；(二)新建除一款規(guī)定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面總建筑面積在2000平方米以上的，按照地面建筑面積的2％～5％修建6級(jí)(含)以上防空地下室；(三)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)和重要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)區(qū)除一款規(guī)定和居民住宅以外的新建民用建筑，按照一次性規(guī)劃地面總建筑面積的2％～5％集中修建6級(jí)(含)以上防空地下室：按二、三款規(guī)定的幅度具體劃分：一類(lèi)人民防空重點(diǎn)城市按照4％—5％修建：二類(lèi)人民防空重點(diǎn)城市按照3％～4％修建；三類(lèi)人民防空重點(diǎn)城市和其他城市(含縣城)按照2％～3％修建。新建防空地下室的抗力等級(jí)和戰(zhàn)時(shí)用途由城市(含縣城)人民政府人防主管部門(mén)確定。按照規(guī)定應(yīng)修建防空地下室的民用建筑，因地質(zhì)、地形等原因不宜修建的，或者規(guī)定應(yīng)建面積小于民用建筑地面首層建筑面積的，經(jīng)人防主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以不修建，但必須按照應(yīng)修建防空地下室面積所需造價(jià)繳納易地建設(shè)費(fèi)，由人防主管部門(mén)統(tǒng)一就近易地修建。防空地下室易地建設(shè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同財(cái)政、人防主管部門(mén)按照當(dāng)?shù)厝朔赖叵率业脑靸r(jià)制定。

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