請問大家，誰比較清楚因為我想知道：房產(chǎn)開發(fā)前期需要注意什么？

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• 145****1572

  一、立項審批
  1、項目立項申請報告書（原件一份）
  2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）
  3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）
  4、項目建設投資概算（一份）
  5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）
  6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）
  7、項目地形圖（一份）
  8、有關職能部門的意見。
  二、規(guī)劃設計
  1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項文件核發(fā)勘察設計紅線，提供規(guī)劃設計條件。
  2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。
  3、市城建局負責聯(lián)系市有關部門對初步設計進行會審批復。
  三、建設工程報建
  （一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。
  1、計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；
  2、規(guī)劃部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》；
  3、國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》；
  4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；
  5、人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設許可證》；
  6、消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設計審核意見書》；
  7、防雷設施檢測所核發(fā)的《防雷設施設計審核書》；
  8、地震辦公室核發(fā)的《抗震設防審核意見書》；
  9、建設資金證明；
  10、工程預算書和造價部門核發(fā)的《建設工程類別核定書》；
  （二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續(xù)。1

  查看全文↓ 2018-10-28 15:48:35
• 137****7533

  成本估算目前普遍認為是做預算的事，其實不然，預算、概算有資料可依、有數(shù)據(jù)可查，
  是項目基本上看得清摸得著了，因此只是一個量化的過程；估算卻是通常在只有一個想法的基礎上算這本賬，簡單講就是給你一塊地找出個**賺錢的辦法來，這時候經(jīng)驗將起到至關重要的作用。一般的房地產(chǎn)策劃公司都有項目可行性研究這項業(yè)務范圍，或許是市場經(jīng)濟條件下的緣故，這里面做的可行性報告都是可行的，一個笑話！既是要行了為什么還要論證可行不可行。先不管這個問題，算好一筆經(jīng)濟帳，做好成本估算是一個策劃公司**起碼的技術。

  查看全文↓ 2018-10-28 15:48:22
• 146****8560

  (一)土地環(huán)節(jié) 要交納契稅、耕地占用稅和印花稅;除了稅款,土地出讓金、土地使用費等負擔使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用大量資金。
  (二)建設環(huán)節(jié) 涉及營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加。
  (三)房地產(chǎn)建成轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié) 涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。所得稅按年征收,一般是預征,個人所得稅只是針對個人轉(zhuǎn)手房產(chǎn)來征稅。
  (四)房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié) 涉及到房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房產(chǎn)稅。 以上可以看出,房地產(chǎn)的稅種主要集中在前三個開發(fā)投資環(huán)節(jié),也就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),即流轉(zhuǎn)稅種;而占有和交易環(huán)節(jié)相對輕,即保有稅輕。

  查看全文↓ 2018-10-28 15:48:13
• 145****1380

  土地證、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復階段
  土地證和建設用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復，是進行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣東西領取的先后順序，非常的有學問。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣東西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。

  查看全文↓ 2018-10-28 15:47:55

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  閣樓即指位于房屋坡屋頂下部的房間，實際為一層樓，只是比普通單層樓房的層高(2.8米)提高了一些，一般在3.5米至4.5米之間然后在中間添加一樓板，分為兩層，但也有一個一樓直通“二樓”頂?shù)墓部臻g，其下層供起居用，如炊事、進餐、洗浴等;上層供休息睡眠和貯藏用，樓下也能看到樓上的走廊、欄桿扶手等。

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  1、找合適設計師關于家庭裝修的設計師有很多種類，由于老屋裝修所顧慮的層面較廣，只會畫圖的設計師無法根本解決問題癥結(jié)，所以絕對要找有相關裝修經(jīng)驗，以及豐富實務資歷的設計師，除了可針對現(xiàn)階段產(chǎn)生的問題作改善，還能為未來有可能出現(xiàn)的狀況作預防措施，因此在尋找的過程中，別忘了多處比較，選擇與自己需求及理念相符合的人選。　2、溝通風格預算建立良好的溝通觀念，才能有助于工程的順利進行，業(yè)主必須先告知設計師風格喜好及預算狀況，讓設計師依尋大概方向去著手規(guī)劃，并根據(jù)居住者的實際需求去調(diào)度，**后再從溝通的過程取得**后協(xié)議。必須注意的是，凡事并非便宜就能妥協(xié)，唯有合理的費用支出，才可避免偷工減料的問題產(chǎn)生。

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• 問 請問大家，誰比較清楚因為我想知道：單位廚房改造需要注意什么？
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  1、插座、照明分線走廚房電路改中插座要設地線以保證用電安全，共有3根電線，而照明系統(tǒng)不用設地線，只有兩根線，因此兩支路線**好分開，不要亂接亂并，即使電路出現(xiàn)問題也便于維修。2、開關插座遠離水槽灶具廚房電路改中，廚房開關和插座如果靠近灶具，溫度較高容易加速電路老化;也要遠離水槽，避免受潮而發(fā)生漏電事故。凈水器、廚房垃圾處理器等通常安裝在水槽柜下方，它的電源開關和插座**好放在水槽柜的旁邊，使用防水開關和插座，避免因為潮濕而漏電。3、插座要有保護門廚房電路改中，廚房要使用帶有保護門的插座。帶有保護門的雙孔插頭必須同時插入雙孔才能通電，三孔插座必須插頭接觸地極后，另外兩腳才能插入通電。這樣的設計避免兒童由于好奇，用手指或小金屬片、鐵針等導電體伸進插孔而觸電。一些家庭在安裝插座時，覺得太高有礙美觀，會裝在較低的隱蔽位置，但這樣容易讓水濺到插座里，因此廚房插座**好高于臺面30厘米。

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• 問 請問大家，誰比較清楚因為我想知道：房產(chǎn)開發(fā)合作合同問題？
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  1、雙方的合作方式確定為一方以土地進行入股另一方以資金的形式入股的形式進行該項目的合作開發(fā)。這種合作開發(fā)的方式推動了合作雙方資金和土地的有機結(jié)合。房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人，即成立項目公司的方式進行開發(fā)經(jīng)營的就是法人型合作開發(fā)。在成立項目公司情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)各方即成為項目公司的股東，合作開發(fā)各方之間的權利義務不再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)各方不再以協(xié)議約定的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限對外承擔有限責任。2、項目公司全權負責合作項目的開發(fā)和管理，是合作項目的**高權力機構(gòu)，項目公司下設綜合部，前期部，工程部，銷售部，財務部等部門負責合作項目實施?！　?、土地竟買、工程前期的報批、對規(guī)劃設計單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造、工程款支付、通過媒體推介合作項目、房屋的銷售、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項由項目公司統(tǒng)一管理。4、合作項目所需資金實行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一支出的原則，為便于資金的管理，其資金設立獨立帳戶，該帳戶須預留不少于兩方法定代表人的印鑒，資金的支出由項目公司書面決定后,由財務部實施。主管會計和出納應由不同本協(xié)議當事人分別委派擔任，雙方當事人有權隨時派員審閱，了解費用支出情況。財務部應定期以書面的方式公布費用支出情況。

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