??小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因主要是什么？

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• 134****2783

  “小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以,“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”,它并不真正構(gòu)成嚴格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些,“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。
  目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種:一種是在集體建設用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只屬于該農(nóng)村的集體所有者,外村農(nóng)民根本不能夠購買;
  另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。 和一般意義上的商品房相比,“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念,也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取,所以,“小產(chǎn)權(quán)房”的價格,一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。
  “廉價”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 法律屬性 那么,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的法律屬性如何,其究竟是否合法、能否購買或轉(zhuǎn)讓? 首先應當明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關審批手續(xù),其就是合法建筑,法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地上建造住宅的。
  因此,并非只要是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就是非法建筑,其只是因銷售環(huán)節(jié)存在的一些問題和現(xiàn)行法律法規(guī)發(fā)生沖突,才讓人誤認為是非法建筑。
  既然是合法的,那么鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是否可以購買和轉(zhuǎn)讓呢?根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。
  而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只有享有使用權(quán),農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到的法律認可與保護,也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
  由此可見,鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對象是有限制的,只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

  查看全文↓ 2018-11-27 11:00:56
• 157****3400

  小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因
  1、城市房價過高
  中國許多大中城市的高房價是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡,若干大城市的房價長期快速上漲,遠遠超出了當時當?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時,政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。
  2、擦邊球的空間
  根據(jù)法律規(guī)定,在農(nóng)村集體的宅基地和集體建設用地上,農(nóng)民可以自行經(jīng)營,而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方,才導致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設的泛濫,在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個擦邊球的空間。
  3、農(nóng)地制度不合理
  小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn),不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用);由村集體牽頭開發(fā),省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發(fā)過程中,農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。

  查看全文↓ 2018-11-27 11:00:45
• 158****3676

  “小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā),所以叫做“小產(chǎn)權(quán)房”,又稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn),實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。但是就在建設部門以其產(chǎn)權(quán)不受國家保護,警告市民別去購買,國土部門以其違法用地,要予以查禁的時候,小產(chǎn)權(quán)房卻以其頑強的自生能力,贏得市民和農(nóng)民的青睞,不斷擴大其市場份額。究其原因,主要有以下幾個方面的原因:
  　　一、房價上漲滋生了其產(chǎn)生的土壤。
  　　城市住房價格上漲過快早已是不爭的事實,相對來說小產(chǎn)權(quán)房價格上的優(yōu)勢掩蓋了其產(chǎn)生的風險,以北京為例,2007年7月在售的小產(chǎn)權(quán)項目的均價為3311元/平方米,僅及2006年北京市整體銷售均價的8792/平方米的38%。對于想去大城市,而又無力購房的人來說這無疑是非常好的過渡。假如政府今后不出什么政策,購房者就能以這么低的購房成本享受幾十年的住房,從這一點上來說,他們可能就會覺得這是比較合算的。從而在購買小產(chǎn)權(quán)房時,其中的價格低廉也掩蓋了其要承擔的風險。小產(chǎn)權(quán)房價格之所以如此之低,在于其省去了三部分費用:一是購地成本,二是各種稅費,三是土地和房地產(chǎn)市場管制造成的巨額腐敗成本。土地出讓金、稅費以及各種腐敗成本是房價上漲的主要原因,當然其也為小產(chǎn)權(quán)房提供生存土壤。
  　　二、地方政府的管理不到位促成其快速發(fā)展。
  　　作為一種市場行為,小產(chǎn)權(quán)房在房地產(chǎn)市場中能夠存在這么長時間,能夠從局部地區(qū)、個別城市擴展到全國,這恐怕應該是政府相關管理部門的失職,是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。按照國家土地管理法的規(guī)定,任何個人和單位都不得在沒有經(jīng)農(nóng)村土地征用轉(zhuǎn)化為國家土地所有權(quán)之后進行土地出讓。作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,在全國各地大搞開發(fā)區(qū)的熱潮中,進行土地違法買賣行為一方面是利益所致,另一方面也與土地管理部門的嚴重失職行為有關。
  　　三、新農(nóng)村建設為其發(fā)展提供了便利條件。
  　　這兩年小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)規(guī)模的擴大,還有一個很重要的因素就是新農(nóng)村建設。在國家要求的新農(nóng)村建設中,村里把原來的宅基地進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建房,所建的房子應該是連排的、類似公寓形式的住宅。但是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在建設這項工程時,由于資金窘迫,便會和開發(fā)商合作,將上級政府批準的,用于新農(nóng)村建設的宅基地同開發(fā)商搞合作開發(fā),然后將一部分房子以低廉的價格賣給農(nóng)民,另一部分房子便讓開發(fā)商 給城市居民獲取利潤了。所以小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)其實是搭上了新農(nóng)村建設的便車。
  　　四、市場需求提供了其發(fā)展的空間。
  　　小產(chǎn)權(quán)房市場份額的擴大,從某種意義上說,體現(xiàn)了市場對資源配置的自我調(diào)適功能———當城市公共住宅無法滿足民眾需要時,市場注意力自然會流向既無費也無稅的集體土地;鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補貼財政,也需要城市購買力來填補農(nóng)村的“消費空當”,農(nóng)民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產(chǎn)品提供不足而向外求解,這當然就造成了小產(chǎn)權(quán)房的市場空間。另外,小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模的擴大也取決于它的供求關系。當很多人嘗到了購買小產(chǎn)權(quán)房的甜頭,那么需求自然就上去了。如果房地產(chǎn)市場供需矛盾和價格壓力一直這么持續(xù)下去,那么小產(chǎn)權(quán)房市場也就一定會存在,因為它能在一定程度上起到替代或補充的作用。

  查看全文↓ 2018-11-27 11:00:34

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因是什么？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房因土地性質(zhì)和法律限制產(chǎn)生。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因包括哪些？
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  我聽說小產(chǎn)權(quán)房是因為農(nóng)村集體土地不能直接賣，所以有人就偷偷蓋房子賣。還有的人是因為城里房子太貴，買不起，就買這種便宜的房子。不過我聽說這種房子風險挺大的，好像沒有房產(chǎn)證，以后可能會有麻煩。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因有哪些？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因主要是土地制度和市場需求。城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)導致農(nóng)村集體土地不能直接入市，而城市化進程中，部分農(nóng)村地區(qū)為獲取經(jīng)濟利益違規(guī)建設小產(chǎn)權(quán)房。同時，小產(chǎn)權(quán)房價格低廉，吸引了部分購房者。作為過來人，我建議購房者要謹慎購買小產(chǎn)權(quán)房，以免權(quán)益受損。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因是什么？購買時存在哪些風險？
  答

  聽說小產(chǎn)權(quán)房便宜但不能貸款，產(chǎn)權(quán)也有問題，不敢買。

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• 問 室內(nèi)裝修污染主要是什么原因引起的？
  答

  室內(nèi)環(huán)境污染主要是由裝修材料使用不當而引起的，一是設計不合理，房間過多使用一種材料，如大面積鋪設復合地板引起甲醛超標；二是工藝不合理，傳統(tǒng)工藝沒有考慮室內(nèi)環(huán)境問題，如復合地板下鋪大芯板，墻上刷清漆防止裂縫，傳統(tǒng)工藝家具不封邊都會帶來空氣污染；三是選擇了劣質(zhì)的裝修材料。