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一、開發(fā)商以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。二、業(yè)主持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到房地產開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗房地產開發(fā)企業(yè)依法應當取得的書面文件。（如兩書一表）；兩書是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、一表是指《竣工驗收備案表》；三、關注面積問題，索要《面積實測表》,向開發(fā)商了解公攤面積大小及組成；四、業(yè)主請專業(yè)人員對房屋質量仔細檢查，記錄問題，并詳細填寫驗房單；五、驗房后業(yè)主根據不同情況采取以下對策：若商品房存在法定或約定的可以退房的質量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內書面通知房地產開發(fā)企業(yè)；若商品房存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質量問題或未達到約定標準的內容書面遞交房地產開發(fā)企業(yè)，由房地產開發(fā)企業(yè)在一定期限內逐項予以修復或賠償。六、房地產開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后，雙方根據商品房面積實測技術報告結算房款。七、買受人向房地產開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。八、業(yè)主簽署《房屋驗收交接單》，從房地產開發(fā)企業(yè)或房地產開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領取房屋鑰匙。九、業(yè)主向房地產開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費，并辦理物業(yè)管理的相關手續(xù)
全部5個回答>商品房交付流程是怎樣的？
135****1631 | 2018-12-06 15:48:05
已有5個回答
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132****0673
您好！交房流程主要為：
查看全文↓ 2018-12-06 15:49:18
一、開發(fā)商以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。
二、業(yè)主持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到房地產開發(fā)企業(yè)指定的地點，查驗房地產開發(fā)企業(yè)依法應當取得的書面文件。（如兩書一表）； 兩書是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、一表是指《竣工驗收備案表》；
三、關注面積問題，索要《面積實測表》,向開發(fā)商了解公攤面積大小及組成；
四、業(yè)主請專業(yè)人員對房屋質量仔細檢查，記錄問題，并詳細填寫驗房單；
五、驗房后業(yè)主根據不同情況采取以下對策： 若商品房存在法定或約定的可以退房的質量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內書面通知房地產開發(fā)企業(yè)； 若商品房存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質量問題或未達到約定標準的內容書面遞交房地產開發(fā)企業(yè)，由房地產開發(fā)企業(yè)在一定期限內逐項予以修復或賠償。
六、房地產開發(fā)企業(yè)對商品房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后，雙方根據商品房面積實測技術報告結算房款。
七、買受人向房地產開發(fā)企業(yè)交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。
八、業(yè)主簽署《房屋驗收交接單》，從房地產開發(fā)企業(yè)或房地產開發(fā)企業(yè)指定的第三方處領取房屋鑰匙。
九、業(yè)主向房地產開發(fā)企業(yè)依法選定的前期物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)管理費，并辦理物業(yè)管理的相關手續(xù) -
132****4616
交房流程一般包括下面的幾個步驟：
查看全文↓ 2018-12-06 15:49:11
(一)開發(fā)商按照合同約定向購房人交發(fā)《入住通知書》或通知購房人到約定地點領取通知書。
(二)購房人按約定時間持《入住通知書》到現(xiàn)場收樓部或物業(yè)管理處聯(lián)系收樓事宜。
(三)開發(fā)商及物業(yè)帶領購房者到所購房屋進行現(xiàn)場勘查，對各項設備設施進行檢驗，并將結果記錄在《房屋驗收交接單》上。
(四)若驗收合格，購房者需要在《房屋驗收交接單》上簽字確認，領取房屋鑰匙，繳納相關費用辦理入住。若驗收不合格，購房者要將問題寫在交接單上，視具體情況可以拒絕收房，或者與開發(fā)商另行約定維修后先辦理入住。 -
151****9748
商品房交房流程：
查看全文↓ 2018-12-06 15:49:05
第一步：通知交房
開發(fā)商取得商品房房地產權證（大產權）后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。
2開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內，按有關規(guī)定，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用。
第二步：驗明購房身份
購房者需要攜帶身份證、購房合同、付款收據、收到的交房通知書到開發(fā)商那里驗明購房身份。
第三步：查看入伙資料
要求開發(fā)商提供《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《房屋土地測繪技術報告書》、《實測面積測繪報告》，并由開發(fā)商加以說明。
第四步：現(xiàn)場勘查（驗房）
現(xiàn)場驗房時，注意以下常見問題
１、屋頂、門窗、墻面等地方是否存在漏水現(xiàn)象，或者是否有殘留污漬。如果有就說明房屋在防水功能方面存在問題。
２、門窗是否能夠順暢開合，是否存在變形、鎖閉等現(xiàn)象，注意門窗的質量是否合格。而對于防盜門而言，還要檢查其門鈴是否正常。
３、墻面地面也應該仔細檢查，可以用小錘子敲打，如果出現(xiàn)空鼓或開裂現(xiàn)象，則說明墻面地面存在嚴重的質量問題。
４、廚房和衛(wèi)生間的煙道尤其要注意其是否存在堵塞現(xiàn)象。檢查時可以點燃廢紙，觀察是否有氣體從排煙口排出。
５、衛(wèi)生間、廚房還應進行防水檢查?？捎煤由扯伦∠滤揽?，在衛(wèi)生間廚房注入大量水，２4小時后觀察下樓是否有滲水現(xiàn)象，如果有，則證明防水不合格。
６、檢查水表、電表、天燃氣表等是否運轉如?；虼嬖谕德┈F(xiàn)象，記錄房屋的水電氣三表。
7、房屋面積、空間長寬、凈高是否符合合同約定。
驗房時做好問題記錄，出現(xiàn)以上問題時可參考購房合同處理，小問題可以要求開發(fā)商修整，大問題則慎重對待（比如適當的經濟補償），嚴重的質量問題可以要求退換房并由房開商承擔損失。
第五步：簽署房屋驗收交接表
現(xiàn)場驗收無質量問題或問題得到整改處理合格后，簽署房屋驗收交接表。
第六步：費用結算、簽訂協(xié)議合同
費用清算是指房屋的房款、代收費（契稅、維修基金、水電氣等開戶費）、實測面積誤差導致的房款差額，多退少補。
另外，領鑰匙前的物業(yè)收費（物管費、專修押金、垃圾清理費）。結算費用后，與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同。
第七步：領取鑰匙
在物管處領取整套鑰匙、門禁卡、車輛進出證件，這樣就完成交房的所有程序了。 -
148****7560
商品房交房的基本流程:
查看全文↓ 2018-12-06 15:48:57
1、看門窗是否開合順暢、方便鎖閉，配套鑰匙是否能快速打開門，看門是否存在變形，把手等是否有破損情況，窗戶配套紗窗質量是否合格。業(yè)主自備電池，給防盜門的門鈴裝上電池，看門鈴是否正常響動。
2、屋頂、墻面、窗邊、門邊是否存在滲水漏雨現(xiàn)象，注意看這些地方有沒有黃色污漬，如果有，就說明房屋可能存在滲水漏雨的問題。
3、業(yè)主用小錘敲打房屋的墻面和地面，看其是否會出現(xiàn)開裂或空鼓現(xiàn)象，如果有，就要記錄在表格上，之后要求開發(fā)商解決。
4、業(yè)主需自帶個插座小燈，在驗房時將其插在電路插孔中，檢查插孔是否正常有電，看插座小燈是否亮起，并看看所有的燈座是否正常有電；在插上小燈的時候，業(yè)主需檢查看閉合開關箱內對應的分路電閘，以及總開關箱里的各分路電閘是否運轉正常。
5、仔細看廚房和衛(wèi)生間的煙道是否有堵塞現(xiàn)象，可以現(xiàn)場點燃一些攜帶的廢紙，看煙氣是否能從排煙口正常排出。
6、在檢查下水道是否通暢的時候，業(yè)主可以用塑料袋裝滿水，快速的倒向房屋內的各個地漏、下水，看水是否能快速流進下水道。
7、進行防水檢查，在衛(wèi)生間周圍用塑料袋所裝的沙子圍住，堵住衛(wèi)生間的各下水口，往衛(wèi)生間注上不低于2cm的水，24小時之后看樓下是否有漏水現(xiàn)象，如果沒有，就說明房屋的防水還是很成功的。
8、記錄好房屋內各水表、電表、氣表的數字，這樣以后交費時業(yè)主可做到心里有數。 -
142****6113
重點關注一：收房時間
查看全文↓ 2018-12-06 15:48:47
自接到開發(fā)商收房通知時，你就可以著手準備收房事宜了，有以下幾點要注意：
1、收房是有期限的，購房者需要在收房后的期限之前去收房，否則會被視為逾期收房而承擔合同上規(guī)定的違約責任；
2、如果你選擇的是頂層，可以選擇在下雨天去收房，一是可以檢驗房屋是否漏水，及時發(fā)現(xiàn)問題；而是可以檢驗墻壁的防潮情況，如果墻壁潮濕，說明防潮措施做的不到位，日后很容易發(fā)霉。
重點關注二：驗房
驗房時需要注意的事項有很多，首先要看開發(fā)商有沒有“三證兩書一表”，如果沒有，可以拒絕收房。
自己可以帶著驗房工具去驗房，主要查看墻壁是否有開裂現(xiàn)象、廚房/衛(wèi)生間排水是否通暢、電路是否有電、墻壁是否存在空鼓現(xiàn)象、門窗是否有問題等等。
精裝房還要著重看看裝修、家具品牌是否與合同上寫明的收房標準一致。
建議你在收房時，帶上專業(yè)的驗房師跟隨，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時找開發(fā)商解決問題。
需要注意的一點是，開發(fā)商若要求你在驗房之前先簽字，一定要拒絕！如果簽字了，驗房發(fā)現(xiàn)的問題，費用只能由自己承擔。
重點關注三：物業(yè)交割問題
從簽字收房那天開始，就要開始收物業(yè)費。
因為從此時開始，物業(yè)公司正式開始為業(yè)主服務，根據《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定：“物業(yè)交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位全額承擔。物業(yè)交付買受人之日起，物業(yè)服務費用由買受人承擔，雙方另有約定的從其約定?！?br/>在簽字收房，交完物業(yè)費之后，就算正式完成了新房的入住交接流程。在整個流程中，要謹記，發(fā)現(xiàn)任何問題立即向開發(fā)商反應，尋求解決問題的方法。不要等到簽字收房之后，再去解決。
相關問題
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1．確定選房順序目前有兩種方式確定選房順序，一是按照前期排號時，拿到手里的號碼順序進行選房，二是通過搖號的方式，確定誰具有優(yōu)先入場選房的權利。第二種方式，共有200人排號，如小張手上的號碼牌為50，搖號的時候，小張被搖到第一個號，那么小張第一個入場選房。2．候場購房者先在等候區(qū)等待，等候區(qū)內有銷控表3和房源特點展板，可以及時了解內場的選房情況。如果在選房前沒有準備充分，可以看看房源展板，制定備案。3．工作人員叫號開發(fā)商工作人員會叫號，在上一批入場的購房者選房時，工作人員叫下一批購房者在排隊區(qū)等待。要迅速察看銷控表，看之前已經確定的第一選擇方案是否已經被人選走，如果還未蓋“已售”章，就要立馬去向售樓員核實這套房子的情況。4．選房在銷控表1的位置，找到自己想要的房子，然后貼上自己的號碼牌，就完成了選房。如果購房者心儀的房子被其他人選走了，可直接從出口出去，找工作人員協(xié)商后續(xù)事宜。5．填寫認購書房子確定后，跟隨售樓員辦理定房手續(xù)，簽字、領圖紙、核算房款等。要注意核算你的**款金額、貸款金額及年限，確認正式簽署購房合同的時間及注意事項等。
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買房先簽認購書并交納定金是售樓過程中的習慣做法。認購書約定了房屋的房價、戶型、定金金額并約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為違約，定金不退還，因此在與開發(fā)商簽訂認購書前可向有經驗的人士請教，盡量將問題考慮清楚周全。
全部5個回答> -
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購房者在接到開發(fā)商的入住通知后，往往因為急于拿鑰匙而忽略了驗房的重要環(huán)節(jié)。而商品房交付時，驗房是一個**重要的環(huán)節(jié)，因為一旦房屋交付，風險就轉移到購房者身上了。為了不接收到一個有瑕疵的房子，購房者必須在接收前驗收好房屋的每一個部分。購房者可以首先要求核查開發(fā)商提供的各種房屋交付手續(xù)與證件，其次對房屋的質量進行檢查，再次按商品房買賣合同及其附件、補充協(xié)議的約定對房屋內的裝飾、裝修設施進行清點，檢查水、電、氣等設備完好程度及使用狀況。完成以上程序后，購房者便可以簽收房屋驗收的相關資料了。
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一、哪些情況適合先賣后買？先賣后買，即先出售再購入。一般選擇這種方式主要針對以下人群：1.購房資質已經占滿的人群，需要先出售舊房騰出換房資質。目前北京限購政策如下：北京住宅限購政策2.手頭資金不充足的人群“930新政”之后，對于購房首套、二套以及貸款成數都做出了很多調整。單單就**款而言，對于部分換房人群可能要多準備十幾萬的**款。以一套網簽價為700萬的房子為例： 新政之后**款差別所以，對于**款不充足的換房者，先出售舊房收到房款，再購入新房。3、想合理避稅的換房者如果出售舊房時名下有房，或者購入新房時名下有房，如果是普通住宅則不能享受滿五唯一免個稅、不能享受首套購房契稅優(yōu)惠。關于契稅和個稅的征收辦法如下： 稅費政策舉個例子：1.小王名下一套 滿五唯一 的住房， 面積90平米 ，網簽價為300萬元，網簽價＞核定價：小王 首套購房 所交 契稅 費為：300萬×1%= 3萬元2.小王名下一套 滿五不唯 一的住房， 面積90平米 ，網簽價為300萬元，且網簽價 ＞ 核定價：小王 二套購房 所交 契稅 費為：300萬×3%= 9萬元二、先賣后買有什么風險？先賣后買，總結起來有三點風險：政策風險影響購房能力、收款風險可能導致連環(huán)違約。1.政策風險：新政策的出臺容易影響購房能力舉個例子： 2015年8月14日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網站發(fā)出《關于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，通知要求對于京籍已擁有一套住房，但沒有在通州落戶滿3年或近3年沒有在通州區(qū)繳納社?；騻€人所得稅的家庭、非京籍近3年沒有在通州區(qū)繳納社?；騻€人所得稅的家庭都不能在通州購房。也就是說，如果在這個時間之前賣掉房子想換通州房子的，就可能喪失了購房資質，造成換房不成甚至違約。再比如：2016年的“930新政”，調整了**款額度，二套非普通住宅由50%的**，提升到70%。這也就意味著一套700萬的二套非普通住宅，**多了140萬。2.收款風險：資金一旦不到位，容易連環(huán)違約舉個例子：劉某為了給孩子上學，準備賣掉自己位于朝陽區(qū)的房子，買另一套位于海淀區(qū)房子。兩個月后，李某看上了劉某的朝陽的房子打算做婚房。雙方通過A中介以600萬的成交價簽署了買賣合同，簽約當天李某支付了1萬定金。同日，劉某也通過A中介簽署了自己看好的位于海淀區(qū)的房子買賣合同，并支付給出售人王某10萬定金、居間服務費4萬元。糾紛產生：簽約后，李某按照合同約定支付劉某19萬購房款，可沒想到接下來李某卻沒有通過資質審核，并被要求返還定金和購房款。劉某因為是連環(huán)單，如果不能順利拿到房款還會損失給王某10萬元，劉某隨即表明自己不會返還李某任何款項。李某于是將劉某告上法庭。法院判決：1.解除李某與劉某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》2.解除李某與劉某、中介之間的《買賣定金協(xié)議書》《補充協(xié)議》3.劉某于判決生效后十日內返還李某購房款十九萬元4.李某于判決生效后十日內支付劉某定金損失十萬元，居間損失四萬元。三、如何規(guī)避先賣后買的風險？換房涉及多個買房人、賣房人，并且對于流程同時進行的換房者來說，各個交易環(huán)節(jié)串聯(lián)在一起，只有保證每一個環(huán)節(jié)都能順利進行，才會使整個交易安全暢通完成。1.簽約時，買賣雙方要告知經紀人自己是否屬于換房群體以及房款來源，同時售房以及購房盡可能選擇同一家經紀機構進行，以便于掌控連環(huán)單的履行進程。2.需格外關注連環(huán)單中款項支付方式以及支付時間，這兩項內容關系著交易能否順利進行。在約定這兩項內容時，要參考另一個被連環(huán)的買賣單子的進展情況進行擬定，一旦涉及購房人以貸款方式支付房款的，需要經紀人配合及時將貸款進度反饋給買賣雙方，買賣雙方也要及時聽取經紀人的建議積極配合。3.連環(huán)單中價款的約定十分重要，價款是否能夠按照約定的支付時間以及支付風險的把控是換房的重要兩點，必要時可以選擇經紀機構有保障的金融產品保障連環(huán)單的快速順利完成。4.使用補充協(xié)議，將合同中不明確的合同條款進一步約定，減少后續(xù)階段因為意思含混不清造成的不便于麻煩。對于換房者來說，買賣的時機和順序都很重要，由于買與賣之間都需要一定的消化周期，因此，稍不留神就可能掉進了“空檔期”，換房者應該根據自身需求及條件作出抉擇，將買賣之間的風險降到**小，將損失減到**小。
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