非普通住宅土地增值稅是多少

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• 142****6408

  土地增值稅中關(guān)于普通住宅與非普通住宅核算的問題，《
  國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知
  》（國稅發(fā)[2006]187號）中提到，應(yīng)分開核算，否則不能適用普通住宅之免稅規(guī)定。但是在實務(wù)中，經(jīng)常會碰到普通住宅增值為負數(shù)，非普通住宅為正數(shù)的情況。法理上講，納稅人可以放棄免稅之優(yōu)惠合并按非普通住宅計算繳納土地增值稅，但地方稅務(wù)機關(guān)都強制要求分開，不予合并抵減負數(shù)，是否合理？【解答】普通住宅與非普通住宅分開核算是土地增值稅清算的一項基本要求。
  《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。
  在此基礎(chǔ)上，《
  財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十三條規(guī)定，對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定。
  此后，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知
  》（財稅[2006]21號）提出，納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。
  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
  根據(jù)上述規(guī)定，普通住宅與非普通住宅分開核算是有其政策目的的，一是可以對普通住宅給予適當(dāng)優(yōu)惠，鼓勵普通住宅建設(shè)；二是對非普通住宅更好地發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，以免不分開核算影響土地增值稅的調(diào)節(jié)力度。此外，納稅人在向規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)部門報送報建項目時，并不能預(yù)計普通住宅的增值率為負數(shù)，如果允許混算，將加大納稅人稅收籌劃空間。

  查看全文↓ 2018-12-13 16:23:45
• 141****5487

  對于你們的土地增值稅。
  需要先按每棟樓的占地面積分攤土地成本，再按每戶的建筑面積二次分配這棟樓的土地成本。
  只有經(jīng)過二次分配，你才能夠能夠準(zhǔn)確的計算普通住宅與非普通住宅的成本。

  查看全文↓ 2018-12-13 16:23:38
• 148****3905

  非普通住宅適用普適的土地增值稅征收辦法，所以一樣是超率累進稅率。普通住宅的話，增值額未超過扣除金額20%的才可以免征土地增值書，超過20%的話一樣要交土地增值書。

  查看全文↓ 2018-12-13 16:23:26
• 155****8886

  計算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)。
  建造普通住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額的 20%，可以免稅。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額。若不分開算，普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。
  住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下。單價不超過**高限，或者是總價不超過**高限，滿足其一即可 以上三點需同時滿足才為普通住宅，反之為非普。有具體單價和總價標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2018-12-13 16:23:19
• 136****3963

  算法：
  
  建造普通住宅出售的,增值額未超過扣除項目金額的20%,可以免稅。超過20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。
  
  既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)該分別核算增值額。若不分開算,普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。 (增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅)。
  區(qū)別：
  普通住宅泛指整幢住宅樓。非普通住宅一般指宅建筑面積較大或用作商業(yè)用途的房子。
  
  非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：
  
  住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)。
  
  2012年單套建筑面積在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交價160萬以上)。
  
  2013年國稅總局下發(fā)的通知要求從嚴區(qū)分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。
  
  實際成交價格高于該區(qū)市場指導(dǎo)價。
  
  以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。

  查看全文↓ 2018-12-13 16:23:13

相關(guān)問題

• 問 普通住宅土地增值稅稅率是多少？
  答

  計算：土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)。建造普通住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額的 20%，可以免稅。超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定納稅。既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)該分別核算增值額。若不分開算，普通住宅符合條件的那部分就不得免稅。住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下。單價不超過**高限，或者是總價不超過**高限，滿足其一即可 以上三點需同時滿足才為普通住宅，反之為非普。有具體單價和總價標(biāo)準(zhǔn)。

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• 問 非普通住宅土地增值稅清算從什么時候開始？
  答

  《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：　　第一條 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。　　第四條第五款：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。　　因此，根據(jù)上述政策規(guī)定，土地增值稅清算時，普通住宅、非普通住宅、地下室和商鋪的建筑安裝工程費按可售建筑面積比例或稅務(wù)機關(guān)確定的其他合理方法分攤。

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• 問 增值稅是針對非普通住宅嗎
  答

  同樣是滿2年的房子，“非普”比“普通住宅”多交一筆增值稅。而增值稅的多少要看買賣的差額。非普通住宅增值稅等于“差額”×5.6%一、普通與非普通住宅如何區(qū)分?普通住宅與非普通住宅區(qū)分主要根據(jù)以下三個條件：1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上2.單套建筑面積在140平方米（含）以下3.單價不超過**高限，或者是總價不超過**高限，滿足其一即可以上三點需同時滿足才為普通住宅，反之為非普。具體單價和總價標(biāo)準(zhǔn)見下表：本市享受稅收優(yōu)惠政策的普通住房價格二、普通與非普通住宅與什么稅相關(guān)？二手房交易主要稅費有“契稅、增值稅、個稅”，而普通住宅和非普通住宅主要影響房屋“增值稅”。普通住宅與非普通住宅增值稅計算普通住宅與非普通住宅稅費上具體差多少錢，還需要根據(jù)“差額”確定！舉個例子，同樣是滿2年的住宅，如果這套房子的買賣“差額”為100萬，那么普通住宅免征增值稅，而非普通住宅需要多交近5萬的增值稅。三、那些特殊情況需要注意？特殊性質(zhì)的房產(chǎn)，計稅時按照普通住宅進行計稅。1.房屋產(chǎn)權(quán)證明標(biāo)注的種類為“歷史文化街區(qū)中的騰退私房”、“綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房”、“安居房”、“康居房”、“合作社集資建設(shè)住房”、“危改回遷房”、“已購公有住房”。2.房屋類型為“平房”3.其他保障性住房。該內(nèi)容僅在北京適用

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• 問 土地增值稅普通住宅也要交嗎?是怎么規(guī)定的?
  答

  土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 　　計算增值額需要把握兩個關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，二是扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益?？鄢椖堪础稐l例》及《細則》規(guī)定有下列幾項： 　　（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。 　　包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 　?。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 　?。ㄈ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）是指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算操作，《細則》規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但**高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。 　?。ㄋ模┡f房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋、及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。 　?。ㄎ澹┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 　　（六）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

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• 問 土地增值稅是多少
  答

  土地增值稅（出讓方）：1、按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。2、規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。3、稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。為計算方便，可以通過速算公式計算：土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)（0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率）。

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