營改增房地產(chǎn)稅收政策是什么??？

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• 134****9862

  第一章 適用范圍
  第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
  第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。
  自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。
  解析：本條規(guī)定全是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)容。
  第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
  解析：規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)銷售的處理。
  第二章 一般納稅人征收管理
  第一節(jié) 銷售額
  第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：
  銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
  解析：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定中（三）銷售額中房地產(chǎn)差額納稅，進(jìn)行了細(xì)化解釋。
  第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
  當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
  當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
  房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
  支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
  解析：規(guī)定了可扣除土地成本的計(jì)算公式。符合成本匹配的原則。
  第六條 在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。
  第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

  查看全文↓ 2019-01-09 22:47:55
• 152****4524

  1、“營改增”后，對于個(gè)人的二手房交易， 會(huì)按照簡易計(jì)稅方法征稅，且增值稅的征收率與當(dāng)前5%營業(yè)稅的稅率一致。
  2、“營改增”之前，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，計(jì)算繳納的稅金直接以交易金額為依據(jù)，而改為增值稅后，增值稅是價(jià)外稅，需要將交易金額換稅為不含稅收入再計(jì)算應(yīng)繳的增值稅，計(jì)稅依據(jù)相比之前有所減少。
  3、“營改增”前，個(gè)人轉(zhuǎn)賣住房，對購買2年及以上的免征營業(yè)稅，不足2年的全額征稅，“營改增”后，所有地區(qū)對個(gè)人轉(zhuǎn)賣住房不足2年的都全額繳納增值稅，北京市、上海市、廣州市、深圳市對個(gè)人銷售購買2年以上的非普通住房，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，個(gè)人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅。除上述地區(qū)外的其他地區(qū)，個(gè)人將購買2年以上的住房對外銷售的，均免增值稅。
  4、 土地出讓金允許從銷售額中減除
  5、老項(xiàng)目按5%的征收率繳納增值稅
  6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可選擇按5%征收率納稅
  7、預(yù)售不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目按3%預(yù)征
  8、銷售存量房產(chǎn)按差價(jià)5%繳納增值稅
  9、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房兩年以上免稅，兩年以下按5%征收率
  10、不動(dòng)產(chǎn)租賃稅率11%
  11、存量房產(chǎn)采用5%征收率納稅
  

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• 158****1558

  房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅稅種多，計(jì)稅的基數(shù)不一致，采用征收方式不同，難于一個(gè)綜合稅率而概括。
  1. 土地增值稅按照項(xiàng)目的增值率，并且實(shí)行預(yù)交，**后清算；
  2. 所得稅按照銷售額預(yù)交；
  3. 增值稅及其附加可以有個(gè)綜合稅率，但又分兩種：
  
  
  4. 簡易征收增值稅稅率5%，加上附加稅12%，綜合稅率5.6%；
  5. 一般計(jì)稅法增值稅稅率11%，但應(yīng)交增值稅=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅，才能計(jì)提附加稅，綜合稅率無法確認(rèn)；
  
  2016房地產(chǎn)營改增稅率“此次營改增擴(kuò)圍，整體稅負(fù)只減不增，讓更多企業(yè)享受到減輕稅收負(fù)擔(dān)的政策紅利?！笔袊惥窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人分析，以房地產(chǎn)為例，一般納稅人在房地產(chǎn)銷售上，營改增之前，房地產(chǎn)適用的營業(yè)稅率為5%，而營改增之后，增值稅稅率為11%。兩者之間看似增加了稅率，其實(shí)不然，增值稅是指價(jià)外稅，也就對產(chǎn)品增值部分進(jìn)行征稅。一般來說，對于房地產(chǎn)銷售而言，土地出讓金、建安成本等大約占據(jù)了其銷售的70%份額，這意味著增值部分大概僅為銷售的30%，增值稅是按這部分征收的，也就是30%×11%=3.3%，比原來5%的營業(yè)稅率有了較明顯的減稅效果。

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相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)稅收政策
  答

  房地產(chǎn)稅收政策表現(xiàn)為：總政策在一定時(shí)期內(nèi)具有相對穩(wěn)定性，具體政策則要隨經(jīng)濟(jì)形勢以及政治形勢的變化而變化。稅收總政策是建立各項(xiàng)稅收制度基礎(chǔ)方向，而稅收具體政策在每項(xiàng)稅收制度中的表現(xiàn)就不盡相同。房地產(chǎn)稅收是國家憑借政治權(quán)力，無償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配而取得財(cái)政收入的一種形式。具體而言，是指直接以房地產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)，或主要以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅賦。房地產(chǎn)稅收在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過程中發(fā)揮重要作用。國家制定稅收法令，建立稅收制度和從事稅收工作的指導(dǎo)思想和原則。它是國家經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，在經(jīng)濟(jì)理論財(cái)政，稅收理論的指導(dǎo)下，依據(jù)國家路線，方針和政治經(jīng)濟(jì)任務(wù)，以及稅收作用所要解決的基本矛盾確定的。

• 問 房地產(chǎn)營改增有哪些影響呢？
  答

  “營改增”主要對個(gè)人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個(gè)稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響?！　〉恰盃I改增”具體政策沒有出臺(tái)，還難以判斷個(gè)人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會(huì)變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%?！　€(gè)人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看未來政策;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會(huì)延續(xù)免征的優(yōu)惠政策?！　€(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。　　比如，某套住房房主購入時(shí)是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出(不適用免征營業(yè)稅條件)200萬元，買房方需要承擔(dān)10萬營業(yè)稅?！　≡谠鲋刀悧l件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元(現(xiàn)價(jià)200萬-原價(jià)100萬=增值100萬)征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào);稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價(jià)格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的?！　〔贿^，對于北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實(shí)已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。 簡單來說買進(jìn)之后兩年再賣出都不存在營業(yè)稅或增值稅，其實(shí)影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價(jià)格需要慎重考慮一下

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• 問 房地產(chǎn)營改增實(shí)施細(xì)則
  答

  房地產(chǎn)營改增實(shí)施細(xì)則如下：①房地產(chǎn)和建筑業(yè)，金融服務(wù)業(yè)等納入改革體系。房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)行營業(yè)稅稅率為5%，營改增后適用11%的稅率，簡單地將新稅率與舊稅率直接進(jìn)行比較是沒有意義的。在營業(yè)稅制度下，房地產(chǎn)對營業(yè)稅稅源的貢獻(xiàn)最大，營改增后的營業(yè)稅稅率相比變化較大，這兩個(gè)行業(yè)受到較大影響。②過渡期內(nèi)，簡易計(jì)稅營改增新規(guī)，2016年4月30日前開工日期自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算納稅。對于房地產(chǎn)營改增的實(shí)施細(xì)則運(yùn)行之后，其實(shí)對于大多數(shù)的購房者來說，影響還是比較大的，無形之中會(huì)增大一部分的購房成本，所以我們在購買房屋的時(shí)候，還是要多從實(shí)際的角度出發(fā)，并且要把除了房款之外的其他部分計(jì)算在購房的成本當(dāng)中。

• 問 ??房地產(chǎn)預(yù)售營改增了嗎，有什么規(guī)定？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。2016年5月1日以后，為保證不影響購房者正常業(yè)務(wù)辦理，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，待正式交易完成時(shí)，對預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，收回原發(fā)票，同時(shí)開具全額的增值稅發(fā)票。

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• 問 房地產(chǎn)企業(yè)營改增是怎么做的呢？
  答

  你好，營改增以后的房地產(chǎn)稅有所改變，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)稅費(fèi)有以下類型：　　1、契稅：主要是在購買土地的環(huán)節(jié)，稅率3%.計(jì)稅基礎(chǔ)是購買土地的合同金額(可能回加上土地指標(biāo)款等，具體不知)。　　2、印花稅：計(jì)稅基礎(chǔ)和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅?！　?、增值稅：太細(xì)了，以后再寫　　4、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加：這個(gè)是附加稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是增值稅額，城建費(fèi)7%，教育費(fèi)附加3%，地方教育費(fèi)附加2%(成都稅率，各地可能會(huì)有差異)　　5、土地增值稅：分為預(yù)繳和清繳兩個(gè)環(huán)節(jié)。預(yù)繳的時(shí)候按照預(yù)收款金額繳納，稅率受項(xiàng)目位置、產(chǎn)品類型、地方政府政策影響各地不同。　　6、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對應(yīng)面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計(jì)算，具體稅率個(gè)地方規(guī)定不同?！　?、房產(chǎn)稅：有兩種計(jì)稅防范。從價(jià)計(jì)征：按照房屋價(jià)值的一定比例為計(jì)稅基礎(chǔ)(這個(gè)比例各地不一樣)，稅率1.2%。從租計(jì)征：按照租金收入的12%計(jì)征。一般一年交兩次?！　?、企業(yè)所得稅：按照應(yīng)納稅所得額的25%繳納。每個(gè)季度預(yù)繳，每年4月底之前清繳。同時(shí)，預(yù)收賬款要作為收入繳納企業(yè)所得稅，各地毛利率規(guī)定不同?！　×硗猓浩髽I(yè)所得稅、土地增值稅的計(jì)稅基礎(chǔ)不含增值稅。

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