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夫妻雙方鬧離婚，現(xiàn)有房產(chǎn)一套（房子為二手房），車一輛。 房產(chǎn)先是由原房主委托第三人代理出售房屋，并與男方簽訂房屋買賣合同，之后，原房主出具一份轉(zhuǎn)讓和授權(quán)委托，被轉(zhuǎn)讓人和被委托人均為男方。之后，夫妻登記結(jié)婚。婚后，辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，并貸款。 房屋過(guò)戶時(shí)銀行尚有25萬(wàn)貸款沒(méi)有還清。辦理過(guò)戶后，將房屋貸款增加到了45萬(wàn)，是以房屋作抵押貸款的。多帶出來(lái)的20萬(wàn)中，18萬(wàn)元用于購(gòu)車，2萬(wàn)元用于生活消費(fèi)。 房屋購(gòu)買和過(guò)戶時(shí)價(jià)值50萬(wàn)元，現(xiàn)價(jià)值100萬(wàn)。車輛現(xiàn)價(jià)值10萬(wàn)元。貸款后，共同還款本金10萬(wàn)元，利息15萬(wàn)元。 房產(chǎn)證是男方的名字，借款人為男方，女方為共同抵押人。以上所述有相關(guān)證據(jù)。 問(wèn)題一，除共同還款部分，該房產(chǎn)是否可以認(rèn)定為男方婚前財(cái)產(chǎn)。理由和依據(jù)。 問(wèn)題四，婚前房產(chǎn)的**額度是否影響房產(chǎn)分配？辦理過(guò)戶時(shí)曾有對(duì)房屋的評(píng)估。
全部5個(gè)回答>查封房貸款怎么辦? 法院能否查封已經(jīng)抵押給銀行貸款的房屋？
141****3849 | 2019-03-02 11:49:48
已有5個(gè)回答
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147****8139
其實(shí)法院查封并不會(huì)影響業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂合同的效力。據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定登記。因此，如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商是在法院查封之前簽訂了買賣合同，并在查封后交清了全部購(gòu)房款，但沒(méi)有依法辦理過(guò)戶登記手續(xù)，該房屋所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此法院可以查封。
查看全文↓ 2019-03-02 11:50:14
由于房屋被查封是開(kāi)發(fā)商的原因造成，購(gòu)房者對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商已構(gòu)成違約。因此，可向執(zhí)行查封的法院提出執(zhí)行異議，并可同時(shí)向房屋所在地的法院起訴，請(qǐng)求確權(quán)并要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
已簽訂了購(gòu)房合同并支付了**款的業(yè)主，可要求解除買賣合同，要求開(kāi)發(fā)商退還**款，承擔(dān)違約金。 -
135****2489
查封房處理流程相對(duì)復(fù)雜，可咨詢正規(guī)擔(dān)保公司處理，【立德?lián)！勘镜?4年查封房辦理經(jīng)驗(yàn)，有專業(yè)的法務(wù)團(tuán)隊(duì)處理查封房相關(guān)事宜，調(diào)解核實(shí)-墊資解封-貸款申請(qǐng)等一體化加急辦理，不成功不收費(fèi)
查看全文↓ 2019-03-02 11:50:09 -
133****4853
法院完全可以查封。被告雖然將房屋抵押給銀行，但是法院依法查封后可以按律進(jìn)行拍賣，拍賣所得資金可與銀行結(jié)清剩余款項(xiàng)。您可以先結(jié)清剩余房款并且過(guò)戶，或者將被告人欠款作為您已給付的房款。這樣法院在查封拍賣后就可以將您已經(jīng)給付的房款進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割交還給您（詳情參見(jiàn)“**高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定”的關(guān)于第三人責(zé)任的司法解釋）
查看全文↓ 2019-03-02 11:50:04 -
148****8363
《**高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)賣人民法院查封房屋行為無(wú)效問(wèn)題的復(fù)函》【（1997）經(jīng)他字第8號(hào)】：“北京市第二中級(jí)人民法院在審理廣州市海珠區(qū)南華西物資公司訴北京亞運(yùn)特需供應(yīng)公司購(gòu)銷合同糾紛一案中，依法作出的[1994]中法調(diào)字第23號(hào)民事裁定書(shū)雖未抄告房管部門(mén)，但已送達(dá)當(dāng)事人，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十一條規(guī)定，訴前保全的裁定是不準(zhǔn)上訴的裁定，依該裁定書(shū)保全查封被告的房產(chǎn)，屬合法有效。北京亞運(yùn)特需供應(yīng)公司在此后擅自將其已被查封的房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給北京沃克曼貿(mào)易開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的行為是違法的，所訂立的房屋買賣合同系無(wú)效合同。北京市高級(jí)人民法院[1995]高經(jīng)終字第11號(hào)民事判決書(shū)確定該案保全查封的房產(chǎn)為執(zhí)行的標(biāo)的物是正確的。北京亞運(yùn)特需供應(yīng)公司在其未能履行生效判決書(shū)所確定的還債義務(wù)時(shí)，以拍賣或變賣本案保全查封的房產(chǎn)的價(jià)款償還債務(wù)，于法有據(jù)。至于北京沃克曼開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司是否為善意第三人及其利益的保護(hù)等問(wèn)題，可通過(guò)訴訟另案解決?！彪m然該復(fù)函沒(méi)能在一些官方的網(wǎng)站找到，但是很多法院適用該復(fù)函，因此該復(fù)函應(yīng)當(dāng)是真實(shí)存在的。根據(jù)該復(fù)函，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)查封的房屋的買賣合同無(wú)效。但是，該復(fù)函是1997年4月7日生效，比1999年10月01日生效的《合同法》要舊，比2009年5月13日起施行的《合同法解釋二》更舊。因此，對(duì)于該復(fù)函的效力還是需要持謹(jǐn)慎態(tài)度的，需要根據(jù)其他的相關(guān)規(guī)定綜合判斷其效力。此外，根據(jù)《合同法》及其司法解釋的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)查封的房屋并沒(méi)有違反法律行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。該復(fù)函似乎并不符合合同法的精神，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該復(fù)函已經(jīng)失去效力。
查看全文↓ 2019-03-02 11:49:59
《**高人民法院關(guān)于人民法院查封的財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)賣是否保護(hù)善意取得人利益問(wèn)題的復(fù)函》[1999]執(zhí)他字第21號(hào)：“人民法院依法查封的財(cái)產(chǎn)被轉(zhuǎn)賣的，對(duì)買受人原則上不適用善意取得制度?！钡鞘欠襁m用善意取得制度，只對(duì)物權(quán)行為是否有效有影響，對(duì)于債權(quán)行為——房屋買賣合同是否有效并沒(méi)有直接的影響。
《**高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》法發(fā)[2004]5號(hào)二十二條規(guī)定：“國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！痹撏ㄖ黠@是“管理性強(qiáng)制性規(guī)范”，且沒(méi)有明確轉(zhuǎn)讓已查封的房屋的合同無(wú)效。因此，不能據(jù)此認(rèn)定轉(zhuǎn)讓已查封的房屋的合同無(wú)效。
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》京高法發(fā)[2010]458號(hào)第九條第一款規(guī)定：“出賣人擅自將已被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，買賣合同一般認(rèn)定為無(wú)效，但相應(yīng)有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)或申請(qǐng)采取強(qiáng)制措施的權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓，或者一審法庭辯論終結(jié)前強(qiáng)制措施已經(jīng)解除的，可以認(rèn)定合同有效。” 該規(guī)定雖然明確具體，但是僅在北京市適用。
《合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；……” 買賣已經(jīng)被法院查封的房屋，屬于法律上不能履行的情形（履行期限屆滿前解封的除外），且此種不能履行會(huì)導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以解除合同。并根據(jù)過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任（一般而言，買賣已經(jīng)被查封的房屋的，買賣雙方都有過(guò)錯(cuò)）。因此，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)被法院查封的房屋的合同有效，但是可以解除。
附：沈某與毛某某、福建嘉業(yè)房地產(chǎn)有限公司第三人撤銷之訴糾紛案
案情簡(jiǎn)介：原告與被告嘉業(yè)公司于2006年9月19日簽訂編號(hào)為0589223的《商品房買賣合同》，約定原告購(gòu)買福州市道山路XX號(hào)烏山嘉苑XX座XX單元（現(xiàn)房號(hào)XX）房產(chǎn)，建筑面積共87平方米，單價(jià)每平方米3580元，總金額311460元，分期付款首期交總購(gòu)房款80%，交房時(shí)交5%，余款15%在被告嘉業(yè)公司辦理產(chǎn)權(quán)總登記并開(kāi)具發(fā)票時(shí)交清。原告于2006年9月19日支付購(gòu)房款30000元，2013年1月5日支付139168元，2013年1月23日支付62292元，2013年7月5日支付80000元。原審法院就兩被告之間的商品房預(yù)售合同糾紛一案，于2012年2月7日作出（2011）鼓民初字第3496號(hào)《民事判決書(shū)》，判決被告嘉業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向福州市房地產(chǎn)交易登記中心辦理坐落于福州市道山路199號(hào)烏山嘉苑A樓7F單元（原房號(hào)8F）房產(chǎn)權(quán)登記備案手續(xù)，并于本判決生效之日起三十日內(nèi)向被告沈某交付符合合同約定，經(jīng)驗(yàn)收合格的上述房屋，被告沈某于被告嘉業(yè)公司交房時(shí)支付購(gòu)房款余額200000元。該判決于2012年5月11日生效，6月13日立案執(zhí)行。在該案執(zhí)行過(guò)程中，原告提出書(shū)面異議，原審法院于2013年10月9日作出（2013）鼓執(zhí)異字第17號(hào)《執(zhí)行裁定書(shū)》，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條的規(guī)定，駁回了原告的異議。另，訴爭(zhēng)房屋于2003年6月9日至2005年1月14日期間因原審法院執(zhí)行生效的（2000）鼓經(jīng)初字第582號(hào)民事判決而予以查封。2004年11月15日，兩被告訂立編號(hào)為00518712的《商品房買賣合同》，約定被告沈某購(gòu)買本案訴爭(zhēng)房屋，面積87平方米，總價(jià)款260000元，合同簽訂后被告沈某支付了60000元定金，余款200000元未付。被告嘉業(yè)公司于2009年2月6日被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。本案訴爭(zhēng)房屋涉及的兩份《商品房買賣合同》均未經(jīng)福州市房屋登記中心備案。
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147****9786
社會(huì)現(xiàn)實(shí)：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，法院對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的房屋采取查封等強(qiáng)制措施，該房屋買受人在發(fā)現(xiàn)房屋被法院查封，無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記后，往往以所有權(quán)人身份向法院提出異議，請(qǐng)求停止執(zhí)行，解除查封。
查看全文↓ 2019-03-02 11:49:53
“自己花錢(qián)購(gòu)買甚至居住了多年的房屋當(dāng)然就是自己的，法院不應(yīng)該執(zhí)行屬于自己的合法財(cái)產(chǎn)”，這種誤解說(shuō)明很多買房人對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的法律規(guī)定缺乏認(rèn)知。正是由于房屋買受人事前不了解相關(guān)法律規(guī)定、缺乏基本的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)等，導(dǎo)致其訴求被駁回，使個(gè)人和家庭財(cái)產(chǎn)遭受到無(wú)法挽回的重大損失。
為警示買房人**大限度降低交易風(fēng)險(xiǎn)，二中院對(duì)2014年至今在執(zhí)行程序中審查的買房人異議案件進(jìn)行了梳理，分析總結(jié)出導(dǎo)致買房人“錢(qián)房?jī)煽铡钡脑?，并?duì)買房人提出防范建議，以期對(duì)大家有所幫助和啟示。
圖為通報(bào)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)
1執(zhí)行程序中買房人異議的總體情況及特點(diǎn)
1
案件比重大、增幅迅猛
2014年至2016年10月底，二中院在執(zhí)行程序中共受理涉及房屋、機(jī)動(dòng)車、銀行存款、股權(quán)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利的案外人異議642件，其中涉買房人異議的588件，占全部案外人異議案件的91.6%。2014年我院受理買房人異議案件73件，2015年上升至199件，今年前10個(gè)月已受理316件，在不到兩年時(shí)間，案件數(shù)量漲幅相當(dāng)可觀，足見(jiàn)此類爭(zhēng)議有愈加多發(fā)的態(tài)勢(shì)。
2
群體性明顯、主體類型相對(duì)集中
在2014年至2016年10月底受理的買房人異議案件中，10名以上買房人集體申請(qǐng)異議的群體性案件453件，占總數(shù)的79.2%，其中**少的一批14人，**多的一批高達(dá)127人。在這些群體性異議中，被執(zhí)行人全部是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，異議申請(qǐng)人全部是向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買一手房的業(yè)主（其中絕大多數(shù)是自然人），近五成的債權(quán)人（申請(qǐng)執(zhí)行人）是各大國(guó)有銀行。說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、出售的房屋被查封，是引發(fā)此類案件**大、**直接的誘因。
3
當(dāng)事人之間對(duì)立嚴(yán)重
由于涉案房屋價(jià)值普遍較大，執(zhí)行與否對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人和買房人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益影響十分巨大。就買房人而言，很多人已經(jīng)實(shí)際支付了少則幾十萬(wàn)多則成百上千萬(wàn)的購(gòu)房款，一旦房屋被拍賣，交付的購(gòu)房款只能向出賣方另行追索，而作為被執(zhí)行人的出賣方基本上已經(jīng)沒(méi)有償付能力或者早已不知去向，買房人的畢生積蓄將轉(zhuǎn)瞬化為烏有，后果不堪設(shè)想。就申請(qǐng)人而言，房屋一旦被解封，其實(shí)現(xiàn)債權(quán)的期望也極有可能化為泡影，對(duì)于普通自然人來(lái)講，其遭受的打擊并不亞于買房人；對(duì)于國(guó)有銀行及企業(yè)來(lái)講，可能會(huì)面對(duì)國(guó)有資產(chǎn)流失的風(fēng)險(xiǎn)。在非此即彼的結(jié)果面前，申請(qǐng)執(zhí)行人與異議人的沖突和矛盾劍拔弩張無(wú)法調(diào)和，在群體性異議中則表現(xiàn)得更加明顯，給法院工作亦造成了不小壓力。
相關(guān)問(wèn)題
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查封中的房產(chǎn)其產(chǎn)權(quán)是被凍結(jié)了的，無(wú)法辦理銀行貸款的抵押登記，所以就無(wú)法辦理貸款，解封后是可以辦理貸款的。銀行貸款對(duì)房屋要求：（一）房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國(guó)家規(guī)定的上市交易的條件（查封凍結(jié)的房屋是不能交易的），可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通，未做任何其他抵押；（二）房齡（從房屋竣工日起計(jì)算）與貸款年限相加不能超過(guò)40年；（三）所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃，并有房產(chǎn)部門(mén)、土地管理部門(mén)核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證；
全部4個(gè)回答> -
問(wèn) 抵押給銀行的房子法院能查封嗎答
1,可以查封的。 **高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》 第40條規(guī)定:“人民法院對(duì)被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財(cái)產(chǎn),可以采取查封、扣押措施。財(cái)產(chǎn)拍賣、變賣后所得價(jià)款,應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后,其余額部分用于清償申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)”。 綜上,法院對(duì)銀行享有抵押權(quán)的房產(chǎn)在執(zhí)行中有權(quán)進(jìn)行查封、扣押,也可以采取拍賣、變賣措施 .
全部4個(gè)回答> -
問(wèn) 抵押貸款被查封銀行怎么辦？答
可以查封法院查封的房產(chǎn)是針對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)人的，說(shuō)明房屋產(chǎn)權(quán)人有失當(dāng)行為，所以法院查封了其名下資產(chǎn)。若查封后房屋產(chǎn)權(quán)人不能及時(shí)償還欠款，那么該房屋有被拍賣的可能，房屋的拍賣所得，要優(yōu)先保障銀行的抵押權(quán)，銀行優(yōu)先受償，之后剩余的款項(xiàng)才能用于下一位債權(quán)人的受償。
全部3個(gè)回答> -
答
買到被查封房應(yīng)該怎么辦？根據(jù)《較高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》表示，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。也就是說(shuō)，只要購(gòu)房者同時(shí)符合三個(gè)條件，分別是已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款、已實(shí)際占有、沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，那么即使買到查封房，只要你向法院提出異議，并作出說(shuō)明，法院就會(huì)將房屋解封。購(gòu)房被查封房需要注意什么？1、 查驗(yàn)證件要求售房者出示與訴訟相關(guān)的資料，比如訴訟書(shū)、法院受理通知書(shū)等，了解清楚案件相關(guān)的信息，比如案件經(jīng)過(guò)和涉案金額等。如果案件是正在進(jìn)行時(shí)狀態(tài)，你也可以前去旁聽(tīng)案件的開(kāi)庭審理過(guò)程。2、 與查封單位協(xié)商如果你確認(rèn)要買下這套房產(chǎn)，你就必須要求售房者前去查封該房產(chǎn)的國(guó)家機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)商，時(shí)間允許的話，你也較好親自前往相關(guān)機(jī)關(guān)，了解清楚機(jī)關(guān)是否同意對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行解封。3、 支付房款國(guó)家機(jī)關(guān)如果同意對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行解封，并且允許交易的話，你就可以支付房款了，但你需將房款以售房者的名義交給查封單位，同時(shí)要求售房者為你出示收據(jù)，而不能直接將房款交給售房者。
全部3個(gè)回答>
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