??如何買二手房?怎么預(yù)防在購買二手房時(shí)不被欺騙？

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• 145****9737

  1、注意審核賣方是否為房屋所有權(quán)人。購房者在購買二手房時(shí)，首先應(yīng)注意房屋是否歸賣方所有，其是否有權(quán)利處置該房屋，因此購房者應(yīng)嚴(yán)格審核房屋所有權(quán)證及土地使用證。
  
  2、注意所購房屋上是否存在其他優(yōu)先權(quán)利。例如，購房者應(yīng)注意是否有承租人承租所購房屋且承租人是否具有優(yōu)先購買權(quán)；所購房屋是否存在抵押情況；如果房屋是公房，公房原單位是否具有優(yōu)先購買權(quán)等，從而避免自己的權(quán)利受損甚至無法有效取得房產(chǎn)。
  
  3、注意對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的檢查。購房者在對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行查驗(yàn)的同時(shí)，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供電、供水、供氣、供暖及相關(guān)管線的具體情況，以及物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
  
  4、注意房屋上戶口的遷移。根據(jù)目前的戶籍政策，通俗來講，房屋和戶口的關(guān)系屬于“一個(gè)蘿卜一個(gè)坑”，因此，只有在原業(yè)主戶口全部遷出后，新業(yè)主的戶口才能遷入。
  
  因此，對(duì)于有落戶需求的購房者，除應(yīng)當(dāng)查看戶主的戶口簿并前往政府部門核實(shí)戶籍信息外，為全面保障自己的合法權(quán)益，可與賣方在簽訂合同時(shí)約定待房屋上所對(duì)應(yīng)的戶口全部遷出后再行支付相應(yīng)房款。
  
  5、注意貸款周期避免造成違約。購房者應(yīng)當(dāng)預(yù)留出足夠的時(shí)間辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，以免造成逾期付款而承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  6、注意是否存在限購情形。購房者在簽訂合同之前，應(yīng)前往房管部門落實(shí)自身是否具有購買資格，否則若因自身原因?qū)е潞贤瑹o法履行，購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  
  7、注意不要過早的支付中介費(fèi)。對(duì)于有中介參與的交易，建議購房者在辦理完畢所有購房手續(xù)后再向中介公司支付居間費(fèi)，以免房屋在未購買成功的情況下無法追回已支付的中介費(fèi)用。
  
  **后，購房者在與賣方簽訂合同時(shí)一定要注意審查合同內(nèi)容，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，必要時(shí)可請(qǐng)律師或其他專業(yè)人員予以協(xié)助。

  查看全文↓ 2019-03-20 07:47:06
• 155****4661

  購買二手房--六大注意事項(xiàng)
  隨著各地住房制度改革進(jìn)程的加快，二級(jí)市場(chǎng)的開放力度不斷加大，二手房買賣日漸紅火，二手房由于具有位置好、價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，被眾多的消費(fèi)者青睞，但是，舊房買賣畢竟不像新房那樣一目了然，購買二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購二手房時(shí)，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問題。
  ★一、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況
  在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定："國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此，購買二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門查詢此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
  由于我國房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。
  當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購買。
  ★二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)
  二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購買二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。
  另外，購買二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問題。
  如果存在上述問題，則不要購買，以免購買后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。
  ★三、實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施
  隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來越高。新建房屋會(huì)隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會(huì)向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購買舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。
  對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機(jī)會(huì)**好走訪一些老鄰居，對(duì)房屋及周圍環(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。
  總之，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購買二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對(duì)二手房了解不全面，卻會(huì)給日后生活帶來更多煩惱。
  ★四、考察一下二手房的物業(yè)管理
  購買房屋是一次性的消費(fèi)支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購買新房還是舊房，都越來越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工作帶來更多的便利。
  對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對(duì)其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，**終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為好。
  還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買得起房住不起房的情況發(fā)生。
  ★五、買二手房選個(gè)安全中介
  目前在許多城市，雖然已放開了住房二級(jí)市場(chǎng)，但政府職能一般只是在兩頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過程則完全由買賣雙方自行操作。而二手房的買賣要比商品房復(fù)雜得多，因此，買賣雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。
  首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時(shí)，在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，還要詳細(xì)詢問中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，如何收費(fèi)？如果未能如愿成交，如何退款？如果買賣雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無能力負(fù)責(zé)賠償損失等。
  中介機(jī)構(gòu)提供的另一項(xiàng)重要服務(wù)就是房屋作價(jià)評(píng)估。由于住房二級(jí)市場(chǎng)剛剛起步，成交量少，沒有多少可供選擇對(duì)比的實(shí)例，對(duì)于一般居民來說，準(zhǔn)確地對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行基本客觀的估價(jià)，使買賣雙方都能感覺物有所值，皆大歡喜。
  另外，如果對(duì)二手房買賣沒有把握，**好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級(jí)市場(chǎng)上的律師收費(fèi)還沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，要事先了解律師的收費(fèi)和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。
  ★六、二手房的交易手續(xù)要在交易場(chǎng)所完成
  購買二手房時(shí)要親自到交易場(chǎng)所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購房時(shí)，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi)，在售房人的花言巧語下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，才知上當(dāng)受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時(shí)有發(fā)生。因此，購買二手房時(shí)，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，**好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。切不可因小而失大。只有這樣，才能買到放心合適的房子。

  查看全文↓ 2019-03-20 07:46:57
• 158****9746

  從談價(jià)開始就要核房產(chǎn)證，賣家身份證，直接跟賣家談價(jià)格。與賣家直接簽合同，買房資金交到銀行監(jiān)管，千萬不要過中介的手。過戶一定是三方到場(chǎng)。這樣就可以把風(fēng)險(xiǎn)降到**低。

  查看全文↓ 2019-03-20 07:46:46

相關(guān)問題

• 問 買二手房時(shí)如何預(yù)防賣方違約？
  答

  買二手房時(shí)，聽說最好先了解房屋情況，簽合同時(shí)看清違約責(zé)任。也可以問問有經(jīng)驗(yàn)的人或找中介幫忙。

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• 問 怎么買二手房?購買二手房時(shí)該如何驗(yàn)房?
  答

  你好，很高興為你解答，對(duì)于很多家庭來說買房是負(fù)擔(dān)很重的，因?yàn)槭稚腺Y金不夠， 跟朋友同事借錢又覺得沒有面子，所以就考慮購買二手房，二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng)比新房驗(yàn)房注意事項(xiàng)要多些。二手房是經(jīng)過多年居住，在二手房驗(yàn)房時(shí)更要注意二手房的房子質(zhì)量和防水防漏以及一些隱蔽問題等方面，這些都是業(yè)主必須要了解的問題，那接下來我們來看下：需要幾點(diǎn)注意的： 一、二手房驗(yàn)房注意事項(xiàng) 1、二手房**初交易時(shí)間 　　二手房驗(yàn)房時(shí)首先要看的是二手房一次交易的時(shí)間。**初交易時(shí)間到二手房購買時(shí)間多長，可以了解房子的壽命時(shí)間，以及房子的規(guī)劃情況。 2、原戶主出賣房子原因 　　了解二手房子戶主出賣房子的原因，如果是房子老化、市政規(guī)劃、拆遷、二手房風(fēng)水等情況。如果原房主只是因?yàn)橄癯鲑u或者缺錢或者有更好的房子，那就不用擔(dān)心。如果是房子質(zhì)量問題，房子老化或者違反市政規(guī)劃需要拆遷的房子，**好不要購買。 3、查看二手房戶型圖 　　在驗(yàn)房時(shí)要向原房主要房子的戶型圖，并實(shí)地去觀看房子周邊環(huán)境以及物業(yè)和小區(qū)的具體情況，這對(duì)將來住進(jìn)去也有所好處。 4、二手房驗(yàn)房是清點(diǎn)附送物品 　　二手房在驗(yàn)房時(shí)，還要記得清點(diǎn)原房主承諾的物品。對(duì)附送物品根據(jù)型號(hào)、數(shù)量、規(guī)格、牌子列好清單。在二手房交易時(shí)，附送品也算在購房費(fèi)用里面。而且對(duì)于二手房裝修時(shí)也可以利用，減少將來二手房裝修成本。 5、二手房室內(nèi)設(shè)施及質(zhì)量問題 　　二手房在出賣時(shí)是不是存在質(zhì)量或者缺陷，如墻壁的裂縫、天花板滲水、返潮等。房屋有無裂縫，主要是墻面和地面。滲水指屋面漏水、水箱漏水、樓面漏水、上下水管道漏水、衛(wèi)生潔具漏水和墻面滲水等質(zhì)量問題。 6、門窗的靈活性 　　檢驗(yàn)窗是否滲水，窗臺(tái)有無水漬，以及用手輕巧窗臺(tái)是否崩裂。門和窗開關(guān)是否靈活，開關(guān)是否有無特別的聲音。門插是否插入得太少;房門的插銷、門鎖是否太長太緊。 門上油漆是否完好無缺，門內(nèi)外面是否光滑平整和有無磕碰。 7、二手房驗(yàn)收查看缺陷 　　二手房驗(yàn)收時(shí)記得將家具、床或其他大型物品遮掩的地方，看看地面是否存在缺陷。有的房主為了遮掩房子本身的不可彌補(bǔ)的缺陷，特地用家具遮掩。 8、二手房原房主費(fèi)用問題 　　二手房驗(yàn)房時(shí)確認(rèn)原業(yè)主將自己說錢的費(fèi)用結(jié)清，如水電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，以免自己承擔(dān)不必要的費(fèi)用。 9、二手房證件和過戶手續(xù)是否齊全 　　對(duì)二手房進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，要看樓房交付使用的證件是否齊全，如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。 　　二手房需要辦的過戶手續(xù)，如過戶的稅單、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)名手續(xù)的是否齊全，否則買家無法使用相關(guān)的服務(wù)。 10、二手房驗(yàn)房注意房子的清潔 　　在二手房驗(yàn)房時(shí)，注意房子是否清潔有無殘留建筑垃圾。 檢查所有可以拆開的空間內(nèi)是否有垃圾。 以上就是關(guān)于二手房驗(yàn)房一些注意事項(xiàng)，大家務(wù)必要重視，避免帶來后期不必要的麻煩和資金的浪費(fèi)。二手房跟新房驗(yàn)房還是有點(diǎn)區(qū)別的，二手房驗(yàn)房時(shí)首先要看的是二手房一次交易的時(shí)間。**初交易時(shí)間到二手房購買時(shí)間多長，可以了解房子的壽命時(shí)間，以及房子的規(guī)劃情況。這個(gè)是重點(diǎn)，之前我也不怎么了解，后來是通過以上文章才懂得了。個(gè)人認(rèn)為要是不急得住的話，可以等手上資金有點(diǎn)錢了在買新房.這樣的話以后就不會(huì)有那么多麻煩事咯。以上信息僅供參考！

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• 問 南昌如何買二手房才不被騙 二手房有哪些特點(diǎn)
  答

  在南昌買房，二套房如何認(rèn)定？看看以下七種情況。目前南昌新房**低**可以到20%，需要在首套房的情況下，購買面積少于90平米的新房，而且還需要看開發(fā)商。二手房**低是30%。二套房的統(tǒng)一**低50%。 一、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房 解析：根據(jù)新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭范疇的。所以以未成年子女的名義申請(qǐng)貸款購房時(shí)，就會(huì)按照二套房政策執(zhí)行。 二、未成年時(shí)名下有房產(chǎn)，成年后再貸款購房 解析：根據(jù)目前銀行“認(rèn)貸又認(rèn)房”，如果不出售現(xiàn)有房產(chǎn)的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執(zhí)行。如果按過去政策，未成年時(shí)的房產(chǎn)只要沒貸款，再申請(qǐng)房貸不算二套。 三、個(gè)人名下有全款購買的住房，再貸款購房 解析：過去只“認(rèn)貸”，這種情況不算二套房，但現(xiàn)在加了“認(rèn)房”，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產(chǎn)權(quán)交易系統(tǒng)中能夠查到名下有房產(chǎn)，在不賣掉且申請(qǐng)貸款的情況下，也會(huì)被認(rèn)定為二套房。 四、個(gè)人名下有貸款購買住房，結(jié)清出售后再貸款購房 解析：目前銀行對(duì)二套房認(rèn)定是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說雖然貸款買的房產(chǎn)出售以后，家庭名下已沒有任何住房，但因?yàn)槠渲坝匈J款記錄，再申請(qǐng)房貸也會(huì)被算作二套房。 五、首次購房使用商業(yè)貸款，再次購房使用公積金貸款 解析：目前公積金貸款政策也比較嚴(yán)格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結(jié)清、房產(chǎn)是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請(qǐng)公積金貸款也會(huì)被算作二套房。 六、婚前一方曾貸款購房，婚后以另一方名義申請(qǐng)貸款購房，但兩人戶口沒有在一起 解析：夫妻雙方結(jié)婚后雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結(jié)婚登記?，F(xiàn)在，銀行在批貸時(shí)除要求借款人提供戶口本外，還會(huì)要求借款人提供婚姻狀況證明，而結(jié)了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時(shí)也會(huì)被算作第二套房。 七、婚后雙方共同貸款購房，離異后一方再申請(qǐng)貸款購房 解析：只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時(shí)也會(huì)被認(rèn)定為二套房。這使得很多試圖通過“假離婚”來規(guī)避二套房新政的想法也付諸東流。 看了以上內(nèi)容，對(duì)你有所幫助嗎？買房前要做足功課，做到對(duì)相關(guān)政策規(guī)定心中有數(shù)哦！

• 問 買二手房怎樣砍價(jià)? 如何確定二手房的價(jià)格，購買二手房時(shí)如何砍價(jià)
  答

  二手房交易流程(1)買方咨詢買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。(2)簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。(3)辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。(4)立契房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。(5)繳納稅費(fèi)稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

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• 問 ??二手房買賣套路多,如何交易二手房不被坑?
  答

  從**開始的挑房選房再到交易過戶，你想知道的這里都有！ 看房之前，現(xiàn)在各大網(wǎng)站了解下二手房市場(chǎng)信息等。時(shí)間充沛后，提前一天，打電話給中介，你相中了哪些房子及看房的時(shí)間，另外說明下你對(duì)房子的要求，預(yù)算。一方面，中介會(huì)聯(lián)系你相中房子的業(yè)主，另一方面中介也會(huì)根據(jù)你的要求篩選他手里的房源，推薦符合要求的房子給你?？捶孔拥臅r(shí)候，注意下面幾點(diǎn)：（1）一定要調(diào)查清楚業(yè)主賣房的原因，是著急用錢、工作變動(dòng)還是小孩大了要換房等等這些需求。因?yàn)檫@決定了業(yè)主賣房子的心態(tài)，好不好砍價(jià)。有些業(yè)主人在外地，把房子出租出去了，中介說是和業(yè)主打好招呼，但是到了現(xiàn)場(chǎng)敲門敲半天，來了幾次，租客也不配合看房，這種類型很明顯就是先把房子掛著，不是誠心想賣的，那你就沒必要再看了。（2）問清楚房子的學(xué)位有沒有使用，一旦用過了，就會(huì)鎖定三到五年，自己要是有小孩或者是未來自己賣房的話都不好弄，如果他用了，你可以就砍砍價(jià)了。房子要是出租給租客住，或者租給別人開公司的，這種會(huì)比業(yè)主自住的類型要麻煩。因?yàn)楹贤ㄒ?guī)定了“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”， 即買賣不破租賃，租客有優(yōu)先購買權(quán)，必須讓租客放棄。這一點(diǎn)在后期簽二手房買賣合同時(shí)候注意修訂條款，或者寫補(bǔ)充協(xié)議，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（3）房子是否有抵押，如果有，問清楚欠款多少，因?yàn)檫@個(gè)關(guān)系到你贖樓交多少擔(dān)保手續(xù)費(fèi)和贖樓利息?，F(xiàn)在房子或多或少都要抵押欠款，除了那種很早之前買了，全款付清。但有些房子會(huì)被業(yè)主重新抵押，即使當(dāng)時(shí)他很便宜買入，但是會(huì)做消費(fèi)貸，遇到有些40平的老房子欠款160萬的都有。因此一些房子明面上掛的價(jià)格低但是實(shí)際購房成本很高。贖樓擔(dān)保手續(xù)費(fèi)是欠款總額的1.2%，贖樓利息一個(gè)月大概是欠款額的1%，欠160萬的話，買方就要多承擔(dān)3.52萬的贖樓費(fèi)。因此盡量考慮買紅本在手的房子，如果滿五唯一的還可以少交1%的個(gè)稅。（這一部分稅費(fèi)后面講詳細(xì)的）。總的來說，如果房子抵押了欠款非常多，你和業(yè)主就必須好好砍價(jià)了，盡量減少成本。（4）同一套房子，不要找好幾家中介去看。因?yàn)槎嗉抑薪槁?lián)系業(yè)主，業(yè)主會(huì)誤以為自己房子很多人在看，覺得他房子不錯(cuò)，他自己的心理價(jià)位就會(huì)高，但其實(shí)來來回回都是你，會(huì)影響后面和業(yè)主砍價(jià)。每次看完房子，讓中介給你列出所有的費(fèi)項(xiàng)，包括契稅，個(gè)稅、贖樓費(fèi)用、傭金（這個(gè)一般先標(biāo)3%，后面可以談）方便自己做成本核算，比較不同房子，挑選性價(jià)比**高的一套。如果你看的差不多了，挑選一個(gè)專業(yè)靠譜的中介，一定要靠譜！靠譜！靠譜！重要的事情說三遍，因?yàn)檫@個(gè)決定了你以后買房的操心程度。問合同、問手續(xù)流程都必須清楚到位的中介?，F(xiàn)在的中介入門門檻很低，不專業(yè)的中介絕對(duì)會(huì)增加你購房的暴躁心情天數(shù)。

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