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嚴(yán)格遵守合同，不能把租來的房子用作合同以外的用途。房屋用途主要分為住宅、辦公、工商業(yè)、倉庫等，這些用途是由土地使用權(quán)用途決定的，是類用途，而不是承租方使用的具體用途，比如說商業(yè)用房，只要其土地使用權(quán)用途是商業(yè)，并按商業(yè)建筑的要求建設(shè)，經(jīng)有關(guān)部門審查合格其就是商業(yè)類房屋，但承租方可能用作商場、飯店、歌舞廳等，房屋的商業(yè)用途并不必然可以作為商業(yè)所包含的全部內(nèi)容使用，因為具體用途還取決于許多房屋以外的因素，如公安、衛(wèi)生、消防、城管等部門對某些生產(chǎn)、經(jīng)營活動在某些區(qū)域的限制或特殊要求。出租方有義務(wù)保證房屋能作約定的用途，指的是類用途，而不是承租方具體的使用用途，因為房屋所有人只能保證房屋符合某一類用途的要求，對于房屋以外的因素?zé)o法保證，并且具體使用用途所要具備的房屋類用途以外的條件是針對使用者的。如果在合同中直接約定房屋的具體用途，那就可能會被認(rèn)為出租方有義務(wù)保證承租方能按具體用途使用，會給出租方造成不必要的責(zé)任，甚至是巨大的損失，在實踐中就出現(xiàn)了因約定為具體用途而使出租方受損失的情況。根據(jù)國務(wù)院和建設(shè)部對《城市房屋拆遷管理條例》第33條的解釋，只有拆遷非住宅房屋并實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，需要臨遷過渡而造成停產(chǎn)、停業(yè)的，才給予適當(dāng)補(bǔ)償。
全部4個回答>房屋用途有哪些? 房屋買賣合同中土地用途都有哪些
137****8939 | 2019-03-20 22:16:16
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142****3651
如果與住宅、商業(yè)經(jīng)營用房有關(guān)的兼有兩種以上用途的房屋，應(yīng)按設(shè)計規(guī)定的用途分別計算建筑面積。住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍)等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。
查看全文↓ 2019-03-20 22:16:37
成套住宅 是指由若干臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道或客廳等組成的供一戶使用的房屋。 非成套住宅 是指供人們生活居住的但不成套的房屋。 集體宿舍 是指機(jī)關(guān)、**、企事業(yè)單位的單身職工、學(xué)生居住的房屋。 躍層住宅 套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。 公用設(shè)施用房 是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)?、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。
商業(yè)用房 是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。
經(jīng)營用房 是指各種開發(fā)、裝飾、中介公司等從事各類經(jīng)營業(yè)務(wù)活動所用的房屋。 -
157****6355
城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對某宗具體用地所規(guī)定的用途。具體分為：居住用地R、公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地A、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地B、工業(yè)用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設(shè)施用地S、公用設(shè)施用地U、綠地與廣場用地G。
查看全文↓ 2019-03-20 22:16:32
用地性質(zhì)分類匯總
根據(jù)城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011），城鄉(xiāng)用地分為2大類、9中類、14小類，而常用的用地性質(zhì)實際上是指其中類——H11城市建設(shè)用地的性質(zhì)分類。
類別代稱類別名稱內(nèi)容
大類中類小類 -
153****2028
查看全文↓ 2019-03-20 22:16:28
導(dǎo)讀：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，國有土地使用權(quán)和地上建筑物分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。
案例分析：
2010年5月，本市居民楊某以15萬元的低價購得蘇州市某公司廠區(qū)職工宿舍樓內(nèi)的二室一廳房屋一套。楊某隨后加以裝修，轉(zhuǎn)手以30萬元的價格賣給打算在本市定居的外地人孫某。因該大樓是建設(shè)在工廠廠區(qū)中，廠區(qū)土地性質(zhì)為農(nóng)村集體土地，土地用途為工業(yè)用地，大樓內(nèi)的每套住房都無法單獨辦理房產(chǎn)證，也無法辦理過戶登記。考慮到這一點，三方當(dāng)事人在兩次交易中都沒有簽署房屋買賣合同，而是簽署《房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，以約定轉(zhuǎn)讓大樓內(nèi)的房產(chǎn)份額的方式試圖規(guī)避法律。2011年6月，公司管理層變動后，反對將公司職工宿舍樓內(nèi)房屋出售給外人，于是起訴楊某主張《房產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效，要求楊某退還房屋。孫某得知此事，認(rèn)為購買此房屋有風(fēng)險，也起訴楊某主張協(xié)議無效，要求退還購房款。
一審法院根據(jù)《土地管理法》認(rèn)定兩次交易均為無效，判決楊某向公司返還房屋，公司向楊某退還購房款，楊某向?qū)O某退還購房款。
法律分析：
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十八條“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金”、第三十八條“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；……（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！币约啊吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第一款第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效”。至今案涉土地工業(yè)用地使用權(quán)性質(zhì)未變更為商業(yè)用地。
同時，本案涉訴房屋未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，未取得項目《商品房售房許可證》，違反了規(guī)劃、房地產(chǎn)管理的相關(guān)法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。 -
145****3553
由于我國土地所有權(quán)制度的二元結(jié)構(gòu)，集體土地上的房屋價格相對較低，導(dǎo)致集體土地上房屋交易屢禁不止。而隨著房屋**等經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動和巨額拆遷補(bǔ)償款的誘惑，農(nóng)村宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地房屋買賣合同糾紛激增，其中涉及的合同效力問題爭議較大，確有必要探究。
查看全文↓ 2019-03-20 22:16:23
一、農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同效力探究
（一）2015年以前，各級法院對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋，買賣合同原則上認(rèn)定無效。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)〔1999〕第39號）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）規(guī)定；加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)〔2007〕71號）規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。根據(jù)前述規(guī)定，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋，買賣合同原則上被認(rèn)定無效。
參考案例：
1、**高人民法院在陳亞康、劉胡宇清與陳添、陳子建和黃英笑房屋買賣合同糾紛案（（2011）民監(jiān)字第809號）一案中認(rèn)為，陳亞康、劉胡宇清并非陳添、陳子建和黃英笑原所在村的村民，因此，涉案房屋買賣協(xié)議違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)屬無效。
2、重慶市高級人民法院在王承瓊與楊廣房屋買賣合同糾紛（（2014）渝高法民提字第00099號）一案中認(rèn)為，國家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當(dāng)屬無效。本案中，王承瓊作為城鎮(zhèn)居民，其購買楊廣房屋的行為應(yīng)屬無效，故王承瓊與楊廣簽訂的《農(nóng)村房屋買賣協(xié)議書》屬無效合同。
（二）2015年以后，宅基地制度改革試點地區(qū)宅基地買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。
2015年2月27日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》，決定授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施《中華人民共和國土地管理法》、 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。暫時調(diào)整實施集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓等的規(guī)定。在符合規(guī)劃、用途管制和依法取得的前提下，允許存量農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、租賃、入股，實行與國有建設(shè)用地使用權(quán)同等入市、同權(quán)同價。根據(jù)該決定，**高人民法院于2016年發(fā)布的《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》（法〔2016〕399號）（下稱《審判會議紀(jì)要》）中，明確了關(guān)于農(nóng)村房屋買賣問題的意見：“在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定?！蹦壳?，對于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地合同的效力問題，司法審判觀點比較統(tǒng)一，即案件審理時間在《審判會議紀(jì)要》實施之后，且同時滿足宅基地制度改革試點地區(qū)，則房屋買賣合同有效，否則一般為無效。
參考案例：
1、貴州省高級人民法院在吉英與吉美、李國榮確認(rèn)合同有效糾紛（（2017）黔民申1811號）一案中認(rèn)為，由于我國實行“房地合一制”，即轉(zhuǎn)讓土地即等于地上建筑物一并轉(zhuǎn)讓，讓建筑物其所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。因畢節(jié)市的市轄區(qū)并非農(nóng)村宅基地制度改革的試點地區(qū)，只能嚴(yán)格依照現(xiàn)存有關(guān)法律規(guī)定，認(rèn)定申請人吉英主張的案涉合伙建房合同無效。
2、天津市第一中級人民法院在王玉明與夏俊通確認(rèn)合同無效糾紛（（2018）津01民終5992號）一案中認(rèn)為，《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》第19條規(guī)定，在國家確定的宅基地制度改革試點地區(qū)，可以按照國家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。在非試點地區(qū)，農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。合同無效后，買受人請求返還購房款及其利息，以及請求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過錯等因素予以確定。本案上訴人為集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人，其與被上訴人簽訂的買賣宅基地上房屋的合同應(yīng)為無效。
相關(guān)問題
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用途是權(quán)證在他項權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人（銀行）持有的權(quán)利證書。房產(chǎn)的他項權(quán)是指除產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人以外的其他團(tuán)體或者個人對該房產(chǎn)涉及的權(quán)利，通常是指抵押權(quán)利，他項權(quán)證由他項權(quán)人持有。房屋他項權(quán)證的作用就是保障他項權(quán)人的利益不受到產(chǎn)權(quán)人的影響的一種法律憑證。是國家依法保護(hù)房屋所有權(quán)的合法憑證,是具有法律效力的證件?！吨腥A人民共和國民事訴訟法》第二百二十條 被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。
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房產(chǎn)證首先起到登記行為完成的證明作用。 登記機(jī)關(guān)在完成房屋登記事務(wù)后,將房產(chǎn)證發(fā)放給權(quán)利人,表明登記機(jī)關(guān)已經(jīng)根據(jù)事實、法律和當(dāng)事人的申請,完成了相應(yīng)的房屋登記。由于房產(chǎn)證記載的內(nèi)容與登記簿的內(nèi)容具有一致性,因此,房產(chǎn)證起到一種備忘的作用。 權(quán)利人可以根據(jù)自己持有的房產(chǎn)證內(nèi)容,掌握自己的財產(chǎn)情況,而不必每每去查閱登記簿。房產(chǎn)證**重要的作用還是保證登記活動的安全。 因為房屋的權(quán)屬情況依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載,而登記簿由登記機(jī)關(guān)記載并且由該機(jī)關(guān)保管,并不在權(quán)利人的控制之下,如果登記機(jī)關(guān)或者其工作人員,擅自更改登記簿的內(nèi)容,權(quán)利人就面臨失權(quán)的危險。 為了防止此種情況的發(fā)生,登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行了房屋登記之后,有必要再向權(quán)利人發(fā)放房產(chǎn)證,其上記載與登記簿相同的內(nèi)容。如果事后發(fā)現(xiàn)登記簿的記載有與房產(chǎn)證相異之處,權(quán)利人可以房產(chǎn)證的記載對抗登記機(jī)關(guān),要求登記機(jī)關(guān)恢復(fù)原記載并承擔(dān)責(zé)任。 所以,在以登記作為不動產(chǎn)權(quán)利公示方法的制度體系中,房產(chǎn)證的主要功用是在約束登記機(jī)關(guān)的行為,發(fā)放房產(chǎn)證是保證登記安全的重要措施。與戶口遷移和小孩上學(xué)都有關(guān)系
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購房合同原件保障買房者和開發(fā)商的權(quán)益，有糾紛可以以合同未證據(jù)。一份完整的購房合同共有四本：開發(fā)商二本，房管部門備案一本，購房者一本。如果購房者要辦理銀行按揭的話，購房者所有的那本合同要放在銀行質(zhì)押。開發(fā)商在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書時，需要將所有的四本合同拿到房管部門才能夠辦理產(chǎn)權(quán)證書，缺少任何一本都不行。要明確按揭辦不下來的話，雙方的責(zé)任。買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責(zé)任是什么。所以購房者一定要妥善保管好自己的購房合同。而且辦理《房屋所有權(quán)證》必須提供購房合同的原件，如果購房合同丟了，其實只要與開發(fā)商協(xié)商即可補(bǔ)辦。綜上，購房合同原件需要購房者妥善保存。購房合同是雙方買賣關(guān)系的證明，也是購房雙方履約的依據(jù)，如果沒有購房合同，在任何一方發(fā)生違約的情況下，當(dāng)事人難以主張自己的權(quán)利。
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法律應(yīng)明確規(guī)定出賣人于出賣標(biāo)的物前負(fù)有將出賣意圖通知優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)，同時對優(yōu)先購買權(quán)行使期限予以明確規(guī)定。一般而言，該期限過長不利于交易迅速進(jìn)行和維護(hù)交易安全，也容易增加遭受情勢變更的機(jī)會；期限過短又不利于先買權(quán)人權(quán)衡利弊，不利于其利益的保護(hù)。將來立法可考慮依優(yōu)先購買權(quán)之標(biāo)的為動產(chǎn)或不動產(chǎn)而規(guī)定不同的行使期限，比如可規(guī)定不動產(chǎn)先買權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起十日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，動產(chǎn)先買權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起五日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。如果出賣人不履行通知義務(wù)，就將財產(chǎn)賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務(wù)，但在先買權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買權(quán)人尚未作出是否購買之意思表示之前就將財產(chǎn)出賣給第三人，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向人民法院申請撤銷出賣人與第三人買賣關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對于該期間，國外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規(guī)定對可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，故將來立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為一年，自先買權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其先買權(quán)被侵害之日起計算，逾此期限，優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。
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