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隨著降息、“二孩”等利好政策相繼出臺(tái)，樓市不斷走好。那么在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的政策下，限購(gòu)人群、對(duì)現(xiàn)有住房不滿(mǎn)意等人群，現(xiàn)在賣(mài)房再選擇是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。那么，個(gè)人賣(mài)房流程及交易過(guò)程中要注意哪些事項(xiàng)呢？下面我們就來(lái)一起看看吧！1.了解行情瀏覽：相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站的新聞快訊。未來(lái)城市規(guī)劃、道路建設(shè)的影響、電視頻道的地產(chǎn)欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情。多請(qǐng)教相關(guān)從事地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人事，如地產(chǎn)中介（又叫物業(yè)代理）等或曾經(jīng)有過(guò)房產(chǎn)交易經(jīng)驗(yàn)的親朋好友如何定價(jià)、報(bào)價(jià)。報(bào)價(jià)的目的主要是為了在談價(jià)的過(guò)程中給自己留有余地，另外報(bào)價(jià)是以一個(gè)試探性的價(jià)格了解市場(chǎng)的反映情況以供調(diào)價(jià)準(zhǔn)備。首先，地段當(dāng)然是決定房?jī)r(jià)的**基本因素。一般來(lái)說(shuō)，同一個(gè)小區(qū)內(nèi)的二手房由于交通、公共配套設(shè)施相同，的確可以參照**近的成交記錄進(jìn)行定價(jià)。但這并不是決定房?jī)r(jià)的唯一因素。房屋的樓層、朝向、面積、戶(hù)型、景觀甚至一些特殊背景（包括未來(lái)幾年市政規(guī)劃或其他外在因素）都可能影響的房?jī)r(jià)的高低。
全部5個(gè)回答>二手房如何買(mǎi)賣(mài)? 什么樣的二手房不能買(mǎi)賣(mài)？怎樣才能辨別？
131****0413 | 2019-04-20 19:26:41
已有5個(gè)回答
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137****6468
買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂購(gòu)房合同，然后根據(jù)合同要求交錢(qián)，買(mǎi)房交全額房款或是辦理銀行貸款，然后雙方帶齊資料自己去走流程過(guò)戶(hù)。
查看全文↓ 2019-04-20 19:27:09
如果是私下交易的話(huà)，不論什么方法，程序上都是先將原貸款還清。
方法一：讓他先自己還清貸款，你們?cè)诮灰踪I(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，這是**正規(guī)的方法。
方法二：賣(mài)方若無(wú)力償還，可以先讓賣(mài)方找墊資公司先把貸款還了，然后再正常交易，買(mǎi)方無(wú)風(fēng)險(xiǎn) 賣(mài)方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閴|資公司會(huì)留下賣(mài)方的結(jié)算賬戶(hù)，身份證，賬戶(hù)密碼，一般公司越正規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)越小。
方法三：買(mǎi)方用自己的錢(qián)給賣(mài)方還貸，這樣買(mǎi)方承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿绻竺娼灰字型臼掷m(xù)不能順利進(jìn)行，那么之前還貸的事實(shí)是不能改變的。
私下交易流程：
1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與賣(mài)房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等；
2、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)賣(mài)雙方可以到房管部門(mén)等網(wǎng)站上下載合同文本，按買(mǎi)賣(mài)雙方商談房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任、交付時(shí)間，約定定金等簽訂合同；
3、進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。評(píng)估時(shí)間大約要5~7個(gè)工作日； -
142****0241
（一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
查看全文↓ 2019-04-20 19:27:06
1、第一步是要賣(mài)方提供產(chǎn)權(quán)證書(shū)、身份證件、資格證件以及其他證件；
2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門(mén)查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；
3、第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)；
4、另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買(mǎi)。
（二）如通過(guò)中介找房，一定要會(huì)選擇。
一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛(ài)我家、鏈家等，這些問(wèn)題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠?，因?yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在對(duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯(cuò)。
（三）建議大家在買(mǎi)二手房過(guò)程當(dāng)中雙方見(jiàn)面。
現(xiàn)在二手房市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為，很多買(mǎi)房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不清楚，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣(mài)家，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差。 -
137****7511
二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛不斷、陷阱重重，很容易造成購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)損失。在二手房市場(chǎng)中，可以交易的房屋是已經(jīng)上市交易并取得房屋所有權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的安居工程住房，集資合作建設(shè)的住房，按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房和按照高于規(guī)定成本價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房等等。到底該如何辨別二手房能否買(mǎi)賣(mài)呢？我國(guó)法律規(guī)定下，不能進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)的房屋又有哪些呢？
查看全文↓ 2019-04-20 19:27:01
怎樣辨別二手房能否進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)？
1.查明房屋是否正在租賃，是否屬與單位分房，有無(wú)產(chǎn)權(quán)共有人，是否抵押出去，是否為小產(chǎn)權(quán)房等。
方法：一方面要實(shí)際去看房，對(duì)物業(yè)和周邊住戶(hù)進(jìn)行咨詢(xún)；另一方面要到房管局進(jìn)行信息咨詢(xún)，查明產(chǎn)權(quán)，謹(jǐn)防受騙。
2.核實(shí)房主真實(shí)身份。二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該對(duì)對(duì)方的身份進(jìn)行確認(rèn)，尤其是在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易且沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐。
什么樣的二手房不能買(mǎi)賣(mài)？
1.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，如小產(chǎn)權(quán)房；
2.只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房； -
152****0026
如何辨別兇宅？萬(wàn)一買(mǎi)到兇宅又該怎么辦？
查看全文↓ 2019-04-20 19:26:54
一、什么樣的房子算兇宅？
風(fēng)水不好，不利主人，或者發(fā)生過(guò)大兇之事，或者鬧鬼什么的。都可以叫兇宅。
1、一般來(lái)說(shuō)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件(比如自殺、兇殺和惡性傳染性疾病)；
2、不吉利或總出事的房子 ，住在該宅的人，都已非正常死亡(與第一點(diǎn)不同的是，不一定死在屋中，如交通事故等)。
3、五行分配失調(diào)和宅地本身缺陷，對(duì)宅內(nèi)的人畜有危害的情況；
4、五行八卦中的氣不順，位不正，死門(mén)以及踩在鬼門(mén)線(xiàn)上的屋宅可以統(tǒng)稱(chēng)為兇宅！
5、房間的格局，或周遭的風(fēng)水使人運(yùn)氣不順，走背運(yùn)等。
可見(jiàn)，什么叫兇宅，很多人住的房子里，曾經(jīng)有人死過(guò)，有人自殺過(guò)；或者說(shuō)有一些非常不吉利的事情發(fā)生；或者雖然是新房，但是由于地基問(wèn)題，或者相關(guān)的其他問(wèn)題，導(dǎo)致該屋宅險(xiǎn)象環(huán)生，那么居住在這里的人們，心里就會(huì)覺(jué)得非常非常的不舒服。這樣的房子，就被認(rèn)定為是兇宅。
二、什么樣的房子不能買(mǎi)？
1、小區(qū)有兇殺案，諸如滅門(mén)慘案發(fā)生的當(dāng)然要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。
2、小區(qū)宅基地過(guò)去是亂墳堆也要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)
3、宅基地或者附近曾經(jīng)是放射性工廠(chǎng)或諸如此類(lèi)的軍事基地、大學(xué)生化實(shí)驗(yàn)室基地等，都要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)附近屋宅
4、屋宅朝向詭異、南北方位傾斜15度，要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)
5、套房?jī)?nèi)戶(hù)型缺角嚴(yán)重、與諸多風(fēng)水原理相違背的屋宅要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。
6、與自己命理五行格格不入的屋宅要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。
三、發(fā)生過(guò)命案的房子很便宜，能否購(gòu)買(mǎi)？
現(xiàn)在房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候，要是有個(gè)便宜的“兇宅”，有人會(huì)愿意去考慮么？相信很多朋友都會(huì)說(shuō)，白給我都不要，更不要說(shuō)是購(gòu)買(mǎi)了，其實(shí)不然，深圳的楊先生就這樣問(wèn)到：“如果有一套房子120平米左右賣(mài)只18萬(wàn)元，但這套房子發(fā)生過(guò)命案。我可以購(gòu)買(mǎi)嗎？我是一個(gè)打工仔，錢(qián)不多，但很需要這套房子，想用來(lái)當(dāng)新房用。”
任何的兇宅都是煞氣很重的，既然已經(jīng)知道是兇宅，那么，建議要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)，盡管很便宜。尤其是你用來(lái)作新房之用，你想，一旦新娘知道了實(shí)情，她還會(huì)在這里跟你浪漫下去嗎？你可能說(shuō)，用結(jié)婚來(lái)沖這個(gè)兇宅的煞氣，但是，煞氣如此中，你們區(qū)區(qū)小兩口又如何能沖得了這個(gè)煞氣呢？很可能到頭來(lái)，你竹籃打水一場(chǎng)空。
兇宅”變廢為寶“的情況是，如果是大批年輕人入住，如軍人、學(xué)生等，那么，由于人氣很旺，慢慢這個(gè)兇宅也就會(huì)化解了。當(dāng)然。這是特殊條件下，我們平時(shí)家庭就要謹(jǐn)慎使用兇宅了。
四、買(mǎi)二手房遇到兇宅怎么辦
漢郭女士：“本人在武漢多年, **近看中一套二手小房子，感覺(jué)房型價(jià)格都比較合適，于是就簽定了居間合同，付了一萬(wàn)元的定金，并簽定了尾款支付等條約。我們之前了解的是房東是一個(gè)70歲左右的老人，他老伴去世幾十年了。然而，今天又去看房子的時(shí)候，卻被鄰居告之：此屋是兇宅，說(shuō)房東老頭有三個(gè)兒子，加上他的老伴，四個(gè)人都是得肝癌死的，而且這個(gè)屋子的是四樓404房間，更讓人覺(jué)得害怕。我怎么辦？”
你在入住前了解了這個(gè)情況，假設(shè)你不知道，付了款入住，那么，麻煩可就大了，不僅僅損失錢(qián)財(cái)，更重要可能會(huì)犯血光之災(zāi)哦。因此，你可以與中介或房東商量，看能不能退定金或退一部分定金，記?。杭词共荒芡?，你也不是壞事。
五、我的房子實(shí)情要告知他人嗎？
大連洪先生問(wèn)：“我表哥醫(yī)療事故引發(fā)死亡，腸胃手術(shù)引發(fā)腸梗阻(死于醫(yī)院)，家人賣(mài)房子有必要告知買(mǎi)房人嗎？如果不說(shuō)，會(huì)有人在意這個(gè)事情嗎？”
正常醫(yī)療事故引發(fā)的死亡事件，通常沒(méi)必要告訴購(gòu)房人，正常買(mǎi)賣(mài)就行。這房子本身算不上兇宅。當(dāng)然，如果是由于此房子引起的死亡，比如說(shuō)，被滅門(mén)了，確實(shí)是因房宅的問(wèn)題，那還要知會(huì)他人的。否則，日后也會(huì)有麻煩產(chǎn)生。
桂林張女士也有類(lèi)似情況：“家里老人在我家去世了(因抑郁癥自殺)，由于觸景生情，所以年初將房子賣(mài)出了，但當(dāng)時(shí)沒(méi)有告訴買(mǎi)房人這些情況，現(xiàn)在買(mǎi)房人了解到了，要求退房，可我已經(jīng)買(mǎi)了新房，沒(méi)有足夠的錢(qián)贖回房子了，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)該怎么辦呢？”
如果買(mǎi)方已經(jīng)交購(gòu)房款，原則上是不能退房。但是因?yàn)榉績(jī)?nèi)曾經(jīng)死人沒(méi)有知會(huì)他人，從情理上看，是不妥當(dāng)?shù)?，也是一種退房的理由。無(wú)論如何，此類(lèi)房子賣(mài)給他人，事先有沒(méi)有告知，無(wú)論對(duì)哪一方都是不好的。 -
142****5356
蓄。因此，買(mǎi)房之前要慎重，一定要做足功課，從戶(hù)型、物業(yè)、地段、周邊危害設(shè)施等各個(gè)方面斟酌、考察，確保你買(mǎi)到心儀的房子。其實(shí)一些房子會(huì)存在糾紛，主要表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)和居住功能，下文將從影響產(chǎn)權(quán)明晰和影響居住功能兩大類(lèi)別來(lái)詳細(xì)分析，告訴大家什么樣的房子堅(jiān)決不能買(mǎi)！
查看全文↓ 2019-04-20 19:26:49
影響產(chǎn)權(quán)明晰的類(lèi)別
一、小產(chǎn)權(quán)房
不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房解決了一部分低收入人群的居住問(wèn)題。但是，想購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房或者奢望今后小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的思想是不可取的。不但現(xiàn)在，而且今后國(guó)家都會(huì)嚴(yán)令禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易。我國(guó)的土地所有制結(jié)構(gòu)，分為國(guó)有土地和集體土地兩種。普通商品房是建在城市里國(guó)有土地上的房子，建在農(nóng)村集體土地上用于對(duì)外銷(xiāo)售的就是小產(chǎn)權(quán)房。由于沒(méi)有繳納土地出讓金，這種在農(nóng)民宅基地上建的房子無(wú)法辦理土地證和房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。而且，今后遇到拆遷等情況，也不能依法得到相應(yīng)的補(bǔ)償。所以，千萬(wàn)不要相信中介的說(shuō)辭，貪便宜圖僥幸購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。
建議：貸款買(mǎi)商品房是正路，歪門(mén)邪道不要走。除非小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格極為便宜，相當(dāng)于付租金，可以考慮購(gòu)買(mǎi)。我的一個(gè)同事親戚，2009年在上海松江花20多萬(wàn)，買(mǎi)了一棟農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)別墅，只要不拆就可以一直住下去，想想比租金都便宜，何樂(lè)而不為呢。
二、共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用房）
購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)生糾紛的事情時(shí)有發(fā)生，**關(guān)鍵的是這兩種房子有個(gè)5年限制，而且房屋產(chǎn)權(quán)份額是個(gè)人和政府共有的。所以，會(huì)出現(xiàn)房屋掛牌價(jià)格很低的情況，其實(shí)是房東只掛牌自己的份額出售，然而，買(mǎi)房人全然不知，貪圖便宜，結(jié)果深套其中。
相關(guān)政策：2014年，住建部提出在北京、上海、深圳等6個(gè)城市試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)保障住房，并逐步替代原本的經(jīng)濟(jì)適用房。其他城市仍以經(jīng)適房為主。兩種類(lèi)型住房在出售環(huán)節(jié)基本相近，都明確規(guī)定：在取得房地產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年內(nèi)，只能由政府回購(gòu)，不得對(duì)外出售轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年后，個(gè)人可以按照市場(chǎng)價(jià)出售自己的份額，但是，政府具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，政府放棄購(gòu)買(mǎi)的，才可以轉(zhuǎn)讓他人。而且，新購(gòu)買(mǎi)人必須在征得政府同意后，才能購(gòu)買(mǎi)房屋的全部產(chǎn)權(quán)。
建議：共有產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)濟(jì)適用房滿(mǎn)5年后對(duì)外銷(xiāo)售，流程復(fù)雜，關(guān)卡繁瑣。而且，**終算下來(lái)的價(jià)格和周邊商品房相近，根本沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。從節(jié)省時(shí)間成本和降低風(fēng)險(xiǎn)來(lái)考慮，還是不買(mǎi)為妙。當(dāng)然，中低收入無(wú)房家庭，可以直接向政府部門(mén)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)一手共有產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)濟(jì)適用房。
三、法院拍賣(mài)房
由于目前房?jī)r(jià)漲幅較大的城市全部限購(gòu)了，就有人建議通過(guò)購(gòu)買(mǎi)法院拍賣(mài)的房子來(lái)破限購(gòu)。的確，不限購(gòu)是法拍房的**大優(yōu)勢(shì)。但是，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于優(yōu)勢(shì)。因?yàn)?，法拍房都是由于房東無(wú)法履行債務(wù)而被起訴，**終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的。這其中極可能會(huì)出現(xiàn)多次抵押的情況，而且，很多民間借貸是無(wú)法通過(guò)機(jī)構(gòu)查詢(xún)到的，購(gòu)買(mǎi)后可能會(huì)卷入其它債務(wù)糾紛。此外，如果房屋中原本的房東家人或者租客以唯一住房為由拒絕搬走，法院是無(wú)法強(qiáng)制執(zhí)行的。另外，房東的戶(hù)口能否遷出也是未知數(shù)。
建議：如果不是公司行為的話(huà)，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)法拍房絕對(duì)是吃飽了撐的。
相關(guān)問(wèn)題
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當(dāng)想要購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，除了要注意準(zhǔn)備好購(gòu)房款，選擇正規(guī)的房產(chǎn)中介進(jìn)行交易，以及簽約、過(guò)戶(hù)等問(wèn)題之外，你還需要了解一些另外的事項(xiàng)，這樣你去買(mǎi)房才會(huì)顯得太小白，也就不容易被忽悠了！一、記得留意房齡大小二手房房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，也會(huì)受到影響。由于房齡老，所以房子剩余的土地使用年限也比較短，維修費(fèi)用高，持有成本增加。二、留意土地使用性質(zhì)、剩余年限國(guó)有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無(wú)償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)。買(mǎi)房的時(shí)候，要注意土地的性質(zhì)，以及剩余的使用年限。三、檢查房屋自身情況和周邊配套如你選中的二手房戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、室內(nèi)的高度、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。在這一環(huán)節(jié)，購(gòu)房者除對(duì)房屋戶(hù)型、結(jié)構(gòu)等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線(xiàn)走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。了解房屋周邊狀況，如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。此外，很多人買(mǎi)二手房害怕買(mǎi)到兇宅，這就需要去詢(xún)問(wèn)周邊的居民，并在網(wǎng)上查詢(xún)相關(guān)的資料了。四、房主與房產(chǎn)證上的人是否一致賣(mài)房的人必須是房主，同時(shí)，注意看房產(chǎn)證上的姓名與房主是否一致。有些房屋有多個(gè)共有人，那么，簽訂合同時(shí)，要和全部共有人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同；避免房屋的共有人不同意出售房屋，而導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛。如不是同一人，須查看賣(mài)房者是否持有產(chǎn)權(quán)人簽發(fā)的有效的授權(quán)委托書(shū)。另外，注意房主是否為完全民事行為能力人，因?yàn)榕c無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。五、房屋是否能上市交易有房產(chǎn)證、土地證，并且貸款已經(jīng)結(jié)清了，才可以上市交易。另外，下面的這些限制性的條件，買(mǎi)房人也要注意：1、如果房屋為多人共有，則須賣(mài)房人提供全部共有人的身份證件及同意出賣(mài)房屋的書(shū)面文件。2、如果房屋已出租，則須賣(mài)房人提供承租人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)。3、如果房屋已被抵押，則須賣(mài)房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書(shū)面文件。4、如購(gòu)買(mǎi)公房，須了解所購(gòu)公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因此，應(yīng)要求賣(mài)房人提供單位放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面意見(jiàn)；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院的公房，由于其特殊性，在沒(méi)有取得單位同意的情況下，一律不得出售。5、如果所購(gòu)房屋是已購(gòu)公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣(mài)房人提供ZF部門(mén)對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書(shū)。6、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國(guó)家征用的房屋；被法院或相關(guān)的機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的房屋，不要購(gòu)買(mǎi)。
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二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛不斷、陷阱重重，很容易造成購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)損失。在二手房市場(chǎng)中，可以交易的房屋是已經(jīng)上市交易并取得房屋所有權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的安居工程住房，集資合作建設(shè)的住房，按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房和按照高于規(guī)定成本價(jià)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房等等。到底該如何辨別二手房能否買(mǎi)賣(mài)呢？我國(guó)法律規(guī)定下，不能進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)的房屋又有哪些呢？怎樣辨別二手房能否進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)？1.查明房屋是否正在租賃，是否屬與單位分房，有無(wú)產(chǎn)權(quán)共有人，是否抵押出去，是否為小產(chǎn)權(quán)房等。方法：一方面要實(shí)際去看房，對(duì)物業(yè)和周邊住戶(hù)進(jìn)行咨詢(xún)；另一方面要到房管局進(jìn)行信息咨詢(xún)，查明產(chǎn)權(quán)，謹(jǐn)防受騙。2.核實(shí)房主真實(shí)身份。二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之前，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該對(duì)對(duì)方的身份進(jìn)行確認(rèn)，尤其是在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易且沒(méi)有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐。什么樣的二手房不能買(mǎi)賣(mài)？1.未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋，如小產(chǎn)權(quán)房；2.只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；3.已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋；4.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；5.所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；6.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋；7.房屋已出租他人，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的；8.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。二手房買(mǎi)賣(mài)中，個(gè)人權(quán)益的保障除了靠二手房買(mǎi)賣(mài)合同，還要看購(gòu)房者對(duì)二手房信息的了解程度。購(gòu)房者應(yīng)該謹(jǐn)記不能進(jìn)行交易的二手房種類(lèi)，在排查房源的時(shí)候，將不符合交易條件的房源提前踢出局，這樣才能從根本上保障交易的合法性；另外，在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)和同的同時(shí)，應(yīng)該注意合同條款的附加款項(xiàng)，將一切可能發(fā)生的情況注明、簽字。若是個(gè)人難以進(jìn)行辨別，購(gòu)房者可以邀請(qǐng)正規(guī)中介幫助辨別，杜絕購(gòu)買(mǎi)不能交易的二手房，以此保障個(gè)人利益不受損失。
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一房屋選擇有技巧1、選擇房產(chǎn)證滿(mǎn)2年的房屋我們知道，普通住宅房產(chǎn)證滿(mǎn)2年，可以免征增值稅。增值稅為5%，增值稅及其附加稅為5.6%，這個(gè)稅率是比較高的?？們r(jià)100萬(wàn)，未滿(mǎn)2年的房屋，其增值稅為47619元（計(jì)算公式：100萬(wàn)÷（1+5%）×5%=47619元）；而滿(mǎn)了2年，則可以省去這筆費(fèi)用。2、選擇滿(mǎn)五唯一的房屋滿(mǎn)五唯一的房子，免征增值稅和個(gè)稅。增值稅上文已提到，個(gè)稅一般是征收房屋價(jià)格的1%或者兩次交易差額的20%。按照1%的稅率來(lái)計(jì)算的話(huà)，總價(jià)100萬(wàn)的房屋，個(gè)稅為1萬(wàn)。二手房交易，**主要的稅費(fèi)就是增值稅、契稅（契稅一般為1%、1.5%或2%）、個(gè)稅和中介費(fèi)（一般為2%-3%）。如果能免去了增值稅和個(gè)稅，則能少交不少錢(qián)。二挑準(zhǔn)時(shí)機(jī)再買(mǎi)房買(mǎi)房也要講究時(shí)機(jī)，主要看當(dāng)前是買(mǎi)方市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)。如果是買(mǎi)方市場(chǎng)，則買(mǎi)方砍價(jià)還價(jià)的余地比較多，也有更多的時(shí)間精挑細(xì)選；如果是賣(mài)方市場(chǎng)，想討價(jià)還價(jià)就比較難了，能買(mǎi)到不亂漲價(jià)的二手房就不錯(cuò)了。因此，在買(mǎi)房的時(shí)候，個(gè)人也要了解一下當(dāng)前的市場(chǎng)情況，了解二手房交易是冷還是熱。三學(xué)會(huì)討價(jià)還價(jià)1、了解房主為啥賣(mài)房了解房主是因?yàn)槭裁丛蚨u(mài)房，是否急賣(mài)。比如，有的房主可能急賣(mài)房子，供孩子出國(guó)留學(xué)或者給家里的老人看病。這個(gè)時(shí)候，只要價(jià)格合適，哪怕低一點(diǎn)，房主也愿意出售。還有些是賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房，這里又分是先買(mǎi)新房再賣(mài)掉舊房，還是先賣(mài)掉舊房再買(mǎi)新房。如果是先買(mǎi)了新房，那么則急需賣(mài)掉舊房，以支付新房的**等各項(xiàng)費(fèi)用；如果是先賣(mài)掉舊房再換新房，那房主可能還不那么著急。2、了解房主的性格如果房主的性格比較爽快，比較好說(shuō)話(huà)，那么，爽爽快快的給房主還一個(gè)價(jià)。千萬(wàn)不要房主答應(yīng)了你還的價(jià)格，你又覺(jué)得還低了，又向房主還價(jià)，這樣的結(jié)果通常都是房主拂袖而去。另外，在初次見(jiàn)面時(shí)，可以通過(guò)與房主的交談，了解其原來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的價(jià)格和現(xiàn)在的心理價(jià)位，做到心中有數(shù)。3、不要表露自己的喜好遇到喜歡的房屋時(shí)，千萬(wàn)不能把你的歡喜表露出來(lái)。在這時(shí)應(yīng)該不斷的提出你不滿(mǎn)意的地方，比如房子臨街，就抱怨房子太吵；在一樓，就說(shuō)太潮；住在高樓層，就說(shuō)太高；如此種種。不論你怎么說(shuō)，其目的就是打擊房主的優(yōu)勢(shì)心理，讓他知道自己的房子有太多的缺點(diǎn)，這樣的房子我都愿意買(mǎi)，你還不降點(diǎn)價(jià)嗎？但是，也不能太貪而將別人的房子說(shuō)的一無(wú)是處，要把握好度。4、利用中介向房主砍價(jià)導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方遲遲不能簽定合同的主要障礙往往就是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，此時(shí)中介是希望賣(mài)家能夠把價(jià)格降下來(lái)，使雙方達(dá)成一致并成功交易，以便收取中介費(fèi)用。要充分利用中介的這種心理，讓他們來(lái)從側(cè)面為你向房主還價(jià)，或者直接向中介施壓，即給中介一個(gè)你愿意承受的價(jià)格，如果談得下來(lái)就買(mǎi)，談不下來(lái)就拉倒，這樣一來(lái)可以省去你不少的精力，而且中介往往更會(huì)“砍價(jià)”。5、從中介處索取一定的優(yōu)惠買(mǎi)二手房，進(jìn)行按揭貸款，一般有中介公司幫忙進(jìn)行操作。中介公司的資源多，可以問(wèn)問(wèn)中介能否向銀行爭(zhēng)取到一定折扣的利率，如果能，買(mǎi)房人也可以省一點(diǎn)錢(qián)。另外，中介收取的中介費(fèi)，問(wèn)問(wèn)中介人員是否可以少收一點(diǎn)，比如，少收0.5%或者將零頭抹去啊。買(mǎi)房的時(shí)候，能省一點(diǎn)是一點(diǎn)，畢竟積少成多。省去的錢(qián)將來(lái)用來(lái)添置家具或者還房貸都是不錯(cuò)的。
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問(wèn) 二手房如何便宜?怎樣才能買(mǎi)到便宜的二手房?答
購(gòu)買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)主要在以下幾方面，把以下方面做好，就可以避免購(gòu)買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)，具體注意事項(xiàng)如下：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）；2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無(wú)糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）；3、交易房屋是否在租 （須注意：買(mǎi)賣(mài)不破租賃）；4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動(dòng)遷紅線(xiàn)內(nèi)）；6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)）；7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）；8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶(hù)口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房） ；9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國(guó)連鎖的正規(guī)品牌中介機(jī)構(gòu)辦理，避免黑心中介吃差價(jià)等）；10、合同約定是否明確 （違約賠償責(zé)任）。
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