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商業(yè)用地是什么意思? 商服用地與商業(yè)用地有啥區(qū)別？

149****2159 | 2019-05-04 11:45:36

已有5個回答

  • 152****2895

    一、1樓是全是門市，2樓以上都是住房，這種情況屬于綜合用地。

    商業(yè)用地：指用于開展商業(yè)、旅游、娛樂活動所占用的場所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。

    綜合用地：指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。

    查看全文↓ 2019-05-04 11:46:01
  • 155****4665

    商住用地”是指兼容商業(yè)和住宅的綜合用地，在現(xiàn)行法律中并未對此做出明確規(guī)定。在國土資源部頒布的《全國土地分類》(試行)中，將城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與商業(yè)等混合用地定義為城鎮(zhèn)混合住宅用地歸入了住宅用地。

    延展閱讀：

    國有土地出讓的時候，因為規(guī)劃土地的使用用途不同而劃分為居住用地（70年）；工業(yè)用地（50年）；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地（50年）；商業(yè)、旅游、娛樂用地（40年）；綜合或者 其他用地（50年），主要區(qū)別是用途及使用年限不同，開發(fā)商交納的土地出讓金多少也有區(qū)別。關于“商住用地”的性質、出讓年限要看《土地出讓合同》或 土地使用權證，有兩種可能：按照居住用地70年、商業(yè)用地40年分別計算，或者按照綜合用地50年統(tǒng)一計算。

    十屆全國人大第五次會議表決通過了《 中華人民共和國物權法》，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第三編“用益物權”第十二章“ 建設用地使用權”第一百四十八條：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。

    查看全文↓ 2019-05-04 11:45:57
  • 132****1860

    商業(yè)用地是商服用地的一部分。

    1、商服用地的范圍：

    商業(yè)用地。商店、商場、各類批發(fā)、零售市場及其相應附屬設施用地。

    金融保險用地。銀行、保險、證券、信托、期貨、信用社等用地。

    餐飲旅館業(yè)用地。飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及其相應附屬設施用地。

    其他商服用地。寫字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公樓用地。旅行社、運動保健休閑設施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點、照相、理發(fā)、洗浴等服務設施用地。

    2、商業(yè)用地土地使用權**高年限為40年，住宅用地土地使用權**高年限70年，要想把商業(yè)用地改變成住宅用地繳土地出讓金是肯定的.要想把你的一套房屋改變土地使用性質是不能的.按照現(xiàn)行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準。

    1990年，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了一個條款，說商業(yè)、旅游、娛樂用地的使用年限是四十年，他就沒有商服用地的概念。到了2001年國土資源部出臺了一個關于土地分類的暫行規(guī)定，規(guī)定商業(yè)用地是商服用地的一種。2007年又出臺了一個國標文件。

    查看全文↓ 2019-05-04 11:45:52
  • 156****7538


    節(jié)選自《中國土地制度的憲法秩序》 （法律出版社2017年版）





    第四章：“城市土地國家所有”的憲法解釋





    將土地權屬區(qū)分為國家所有與集體所有并與城市和農(nóng)村兩類主體結合，構成我國獨具特色的城鄉(xiāng)土地二元制度。在實踐中，城市建設帶來大量農(nóng)村集體所有土地必須通過征收向國有土地轉化，引發(fā)學界關于憲法中“城市的土地屬于國家所有”等規(guī)定的討論。我國正處于城鎮(zhèn)化加速推進階段，城市邊界不斷擴張，“城市土地”外延處于動態(tài)變化形態(tài)，這注定國家關于城市土地的“所有權”與客體特定的民法所有權不能簡單等同。與自然資源國家所有所引發(fā)的爭議相似，關于土地制度的爭議也直指我國憲法中“國家所有”性質這一根本問題。憲法第10條決定我國土地制度基本架構，無論是支持還是反對現(xiàn)行制度，都必須在憲法層面作出說明。本文擬提出關于“國家所有”的一種理論解釋，依此重新理解憲法相關條款，并結合我國城鎮(zhèn)化現(xiàn)實，對相關土地制度設置的合法性與合理性進行辨析。


    第一節(jié)、“國家所有”的剩余控制權說



    一、“國家所有”的解釋進路

    “國家所有”出現(xiàn)在憲法第9條和第10條，分別是對自然資源和土地權屬的規(guī)定。土地也屬于自然資源的一種，既有的研究通常不對二者作區(qū)分討論。經(jīng)過學者相互對話與共同努力，近年來關于“國家所有”的研究，已經(jīng)逐步突破國家所有權屬于私權還是公權，抑或特殊私權還是公私混合等一類抽象定性做法，[1]開始從因概念界定不同而引發(fā)的辯論，走向關于“國家所有”制度內(nèi)涵的實質分析。由于“所有”通常被先見地理解為民法物權概念，圍繞憲法第9條和第10條展開的討論，核心命題是“國家所有”能否按照一般民法所有權解釋。由此產(chǎn)生關于憲法“國家所有”的兩種解釋思路，第一種是將“國家所有”解釋為“權利確認規(guī)范”，第二種是將“國家所有”解釋為“權利界定規(guī)范”。

    先看第一種解釋思路。所謂“權利確認規(guī)范”是指為了促進權利保護和維持社會秩序，通過制定法律規(guī)范將已經(jīng)清楚存在的權利進行法律確認。在財產(chǎn)權方面，“權利確認規(guī)范”**典型的代表是以“定紛止爭”為基本綱要的物權法。從“權利確認規(guī)范”角度解釋憲法中的“國家所有”條款，包含兩個前提假設：一是將自然資源或者土地上的權利看做在不同主體之間已經(jīng)清晰劃定無疑而不發(fā)生爭議；二是將“國家”看做公法人一類可以擁有民事所有權的權利主體。[2]在這兩個假設下，憲法中的“國家所有”與民法物權上“國家所有權”性質相同，二者差別在于憲法“抽象”與民法物權法“具體”之外觀差異上。[3]

    建構憲法中“國家所有”屬于民法所有權的目標在于，為“國家”這一政治龐然大物套上民法的“制度籠子”，防止國家借行使所有權之名義肆意擴張公權力。誠如有學者指出的，“當國家或公共團體以純粹市場主體的資格與私人形成該種關系時, 其本身尚不直接屬于憲法上的財產(chǎn)權關系, 而屬于民法意義上的財產(chǎn)權關系”，“由此形成了作為平等主體的私人之間的財產(chǎn)關系”。[4]持“權利確認規(guī)范”解釋進路的學者，先見地將憲法中“國家所有”的理解為民法私權，便自然而然地將所有權平等保護的物權原則運用于對相關制度的檢討。在對四川農(nóng)民從河道發(fā)現(xiàn)烏木被政府以“國有財產(chǎn)”收走案例與黑龍江省出臺《黑龍江省氣候資源探測和保護條例》規(guī)定風能、太陽能等氣候資源歸“國家所有”做法的討論中，焦點是“國家所有”的地位是否高于其它類型所有權。如果承認“自然資源所有制度與民法物權制度并無不同，民法有關物權制度的理論在自然資源所有的研究中也完全適用”，[5]則與私人或者集體經(jīng)濟組織處于平等私權地位的“國家”便不具備獲取自然資源所有權的優(yōu)先地位。

    但是，如同不少研究已經(jīng)指出的，支撐“權利確認規(guī)范”的上述兩個前提假設并不成立。首先，憲法第9條列舉的“礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂”等自然資源很多本身“處于特定性不明的‘蓋然狀態(tài)’，未被控制且變動不居，單一性、獨立性、價值大小難以判斷”，[6]既然連客體自身都不能確定，則很難言明在這些對象上存在清晰劃分無疑的權利。其次，盡管“國家可以以國有財產(chǎn)為基礎，以民事主體的身份從事某些交易活動”，[7]但是作為全體人民意義上的抽象國家不同于作為民事主體的國家“公法人”，憲法規(guī)定“國家所有”即“全民所有”，強調(diào)的是前者而非后者。引入公法人理論，將“國家作為政權的主體和作為財產(chǎn)權的主體”的兩重身份分開，[8]主要是為了適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展，為社會主義公有財產(chǎn)進入市場配置打開通道。在自然資源和土地方面，并不允許二者作為普通商品參與市場交易，說明作為“國家”無需以民事主體身份掌握自然資源和土地。

    為避免“所有權”概念不清帶來的研究障礙，[9]可借用制度經(jīng)濟學的產(chǎn)權概念來理解“國家所有”的實質制度功能。當國家以民事主體身份參與市場活動時，其擁有的公有財產(chǎn)所有權成為與私人所有權性質相同私有產(chǎn)權。[10]制度經(jīng)濟學通常將“排他性”與“可交易性”看做私有產(chǎn)權的兩個基本屬性，[11]自然資源和土地都不滿足。僅就土地而言，屬于“全民所有”的土地只具備主權意義上的對外排他性，對內(nèi)不具備建立為特定主體所占有的排他性權利；其次，我國土地所有權不允許轉讓，否定土地本身直接作為商品用于交易。2015年開始實施的《不動產(chǎn)登記暫行條例》未將國有土地所有權納入登記對象，道理在此。可見，除非是要在自然資源與土地上建立私有制度，否則關于自然資源和土地的“國家所有”既無成為私有產(chǎn)權的可能，也無成為私有產(chǎn)權之必要。

    實際上，按照“確定權利規(guī)范”解釋“國家所有”的學者，通常也注意到憲法中“國家所有”在主體、客體和權利內(nèi)容等方面與一般民法所有權的不同。但是基于對“所有權”概念統(tǒng)一的堅持，他們寧愿將“國家所有”處理為一種特殊民法所有權，[12]而不愿意從其與民法所有權所存在的顯著差異性出發(fā)來尋求關于“國家所有”的重新理解。另外有一部分學者，不是將憲法中的“國家所有”與民法上國家所有權處理為“特殊形態(tài)”與“典型形態(tài)”的形式差別，[13]而是將這些差別看做本質性的，形成解釋憲法中“國家所有”的第二種解釋思路——將包含“國家所有”的憲法第9條第1款和第10條第1、2款解釋為“權利界定規(guī)范”。

    查看全文↓ 2019-05-04 11:45:46
  • 131****2741

    一、商服用地

    1.什么是商服用地

    商服用地，即商業(yè)、金融業(yè)、餐飲旅館業(yè)及其他經(jīng)營性服務業(yè)建筑及其相應附屬設施用地，稱為商服用地。

    2.商服用地的主要范圍

    （1）批發(fā)零售用地。指主要用于商品批發(fā)、零售的用地。包括商場、商店、超市、各類批發(fā)（零售）市場，加油站等及其附屬的小型倉庫、車間、工場等的用地。

    （2）商務金融用地。指企業(yè)、服務業(yè)等辦公用地，以及經(jīng)營性的辦公場所用地。包括寫字樓、商業(yè)性辦公場所、金融活動場所和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公場所等用地。

    （3）住宿餐飲用地。指主要用于提供住宿、餐飲服務的用地。包括賓館、酒店、飯店、旅館、招待所、度假村、餐廳、酒吧等。

    （4）其他商服用地。指上述用地以外的其他商業(yè)、服務業(yè)用地。包括洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網(wǎng)點、照相館、理發(fā)美容店、洗浴場所等用地。

    3.商服用地的應用領域

    商服用地主要用于商業(yè)、服務業(yè)的土地。包括批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務金融用地、其他商服用地。對應《土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T21010-2007）》中的（05）商服用地，但不包括已建成的農(nóng)村建設用地中的商服用地。

    4.商服用地的主要特征

    （1）出讓使用年限**短。在我國商服用地大部分屬于出讓土地。按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，商服用地出讓用地**高年限為40年。

    （2）受節(jié)約集約用地原則限制。《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》要求，按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關規(guī)劃和用地標準。

    （3）土地利用價值高。商服用地多處于繁華地段，可以產(chǎn)生更高的經(jīng)濟效益。也就是說可以引起地價的上漲，有時上漲的幅度可以達到幾倍甚至幾十倍、幾百倍。

    （4）區(qū)域選擇性強。與居住用地不大一樣，商服用地在地域上選擇性很強，不是任何一塊土地都可以作為商服用地的。除交通便利外，特別注意營業(yè)環(huán)境和收益狀況。

    （5）比較適宜收益還原法評估。

    （6）可逆性差。農(nóng)用地要變?yōu)樯谭玫乇容^容易，但要商服用地轉為農(nóng)用地則極為困難，因為拆除地上的建筑物、構筑物要耗費大量人力、物力和財力，恢復土壤也需要一定的時間，復墾的成本相當高。

    5.調(diào)整使用年限后直接確定為商服用地

    根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，各類用地**高出讓年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

    但什么是綜合或者其他用地，條例并未進行界定。2001年國土資源部印發(fā)的《全國土地分類（試行）》中也沒有綜合或者其他用地類別。2000年國土資源部、國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布的《國有土地使用權出讓合同》示范文本明確規(guī)定，合同第四條土地用途按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定的土地二級分類填寫。《全國土地分類（試行）》頒布后，應按《全國土地分類（試行）》規(guī)定的土地三級分類填寫，屬于綜合用地的，應注明各類具體用途及其所占面積比例。因此，綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，其他用地也顯然不是“商服用地”。

    2001年《全國土地分類（試行）》及2007年8月10日實施的《土地利用現(xiàn)狀分類》，都規(guī)定了企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公場所等用地列為“商服用地”。為了將歷史上的土地分類與現(xiàn)行土地分類相銜接，我們可以從土地出讓價格、出讓年限入手，將該公司于2001年出讓的辦公用地直接確定為“商服用地”，使用年限要從50年調(diào)整為40年。考慮其他用地是歷史上特殊時期的土地分類，可以將40年“商服用地”與50年的“其他用地”的土地出讓價格視為相當，不過在實際操作時，應先征得業(yè)主的同意。如果業(yè)主不同意，可以根據(jù)實際使用現(xiàn)狀對該宗地進行用途分類，并對其價格進行重新評估，按照評估后的核準地價，由國土資源行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地使用權出讓補充合同，在土地使用者繳納應繳出讓金后辦理登記。

    二、商業(yè)用地

    1.什么是商業(yè)用地

    商業(yè)用地是指規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質是用于建設商業(yè)用房屋，出讓后用地的使用年限為40年。

    商業(yè)用地，是指用于開展商業(yè)、旅游、娛樂活動所占用的場所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。

    查看全文↓ 2019-05-04 11:45:42

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