聽說房產(chǎn)價格評估要看地段、配套、政策,還要比較市場價。不太懂,但感覺挺復(fù)雜,得多學習學習。
全部6個回答>房屋如何評估?如何進行房產(chǎn)評估,房產(chǎn)評估的方法有哪些?
145****0974 | 2019-06-19 16:45:13
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由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析,對房地產(chǎn)的特定權(quán)益,在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。
查看全文↓ 2019-06-19 16:45:26
房產(chǎn)評估實質(zhì)上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來,它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性,是科學、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。 -
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房產(chǎn)評估全稱為房地產(chǎn)價格評估,就是對房地產(chǎn)進行估價。在房屋交易中,房產(chǎn)評估有非常重要的作用。大家一定要提前準備,熟悉相關(guān)流程和方法,以免產(chǎn)生不必要的麻煩。那么,我們?nèi)绾芜M行房產(chǎn)評估、房產(chǎn)評估的方法有哪些呢?下面小編整理了一些有關(guān)房產(chǎn)評估的材料。
查看全文↓ 2019-06-19 16:45:23
一、需要做房產(chǎn)評估的情形
①二手房價格明顯過低
購買二手房需要繳納一定的稅費,稅費與房產(chǎn)價格緊密相連。當房地產(chǎn)管理部門認為房屋價格明顯低于房地產(chǎn)價值,交易雙方又不愿意調(diào)整的,就會委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)對交易的二手房進行評估,并以評估的價格作為繳納稅費的依據(jù)。
②買賣雙方認為有必要
一般情況下,買賣雙方都能自行確定交易價格,但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念,又不相信對方的報價或中介機構(gòu)的評估,那就可以自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務(wù)所進行評估,然后參考評估價格確定雙方的交易價格。
③申請抵押貸款
向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時,銀行為確定抵押物的擔保價值,需對抵押人的房地產(chǎn)進行估價或者有些借款人想知道獲得的貸款金額,也會提前委托評估機構(gòu)對自己的房地產(chǎn)價值進行評估。
④發(fā)生房地產(chǎn)糾紛 -
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住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見的通知
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為了建立購租并舉的住房制度,規(guī)范住房租賃和銷售行為,保護當事人合法權(quán)益,保障交易安全,按照國務(wù)院2017年立法工作計劃,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》,現(xiàn)向社會公開征求意見。公眾可通過以下途徑和方式提出反饋意見:
1.電子郵件:zfzl@mohurd.gov.cn
2.通信地址:北京市海淀區(qū)三里河路9號住房城鄉(xiāng)建設(shè)部法規(guī)司
意見反饋截止時間為2017年6月19日。
附件:住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
2017年5月19日
住房租賃和銷售管理條例
(征求意見稿)
第一章 總則
第一條 為了建立購租并舉的住房制度,規(guī)范住房租賃和銷售行為,保護當事人合法權(quán)益,保障交易安全,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律,制定本條例。
第二條 國有土地上的住房租賃和銷售活動及其監(jiān)督管理,適用本條例。
第三條 國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責全國住房租賃和銷售活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。
省、自治區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃和銷售活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作。
直轄市、市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(以下簡稱房產(chǎn)管理部門)負責本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃和銷售活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府公安、國土資源、工商、稅務(wù)、價格等管理部門按照職責分工,做好住房租賃和銷售活動的管理工作。
第四條 房產(chǎn)管理部門可以委托住房租賃、銷售等管理實施單位,承擔具體服務(wù)和支持輔助工作。
第五條 國家鼓勵發(fā)展規(guī)?;?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè),支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策,可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。
第二章 住房租賃
第六條 租賃住房的,當事人應(yīng)當依法簽訂書面形式的住房租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租金及其支付期限和方式、修繕責任等條款,以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。
第七條 出租人應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定出租住房,確保出租的住房符合安全要求,滿足基本使用功能。
住房租賃企業(yè)應(yīng)當查驗承租人身份證件,并如實記載相關(guān)信息。

相關(guān)問題
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一、二手房估價的方法有哪些?1、 成本法房屋的建造本身就是需要成本的,不管是土地本身的成本,還是裝修的花費,又或者后期養(yǎng)房的費用等,這些都會是不小的開銷,因此在房屋估價時將各項成本費用加起來,然后再衡量一下房屋的增值收益,便會的房屋的價格了。2、 市場比較法市場比較法是現(xiàn)今房屋估價時使用**為普遍的方法,具體就是將市場上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評估房屋相類似的房產(chǎn)挑選出來,對它們進行比較分析,然后得出房屋的評估價格,通常這樣比較出來的結(jié)果也是比較準確的。3、 路線價法地理位置與房屋價格有著緊密的關(guān)系,也是房屋估價時必須要考慮的因素之一。路線價法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價格的基礎(chǔ)上,調(diào)整臨街的深度與寬度,從而得出房屋的評估價格的方法。二、房屋估價是如何進行的?1、 委托估價機構(gòu)如果你想要對房屋進行估價,那么首先需要向?qū)I(yè)機構(gòu)提出估價申請,專業(yè)機構(gòu)在接受該估價業(yè)務(wù)之后,雙方需要就房屋的具體信息進行協(xié)商。你需要將房屋的信息和你的具體要求告訴專業(yè)機構(gòu),該機構(gòu)則會針對具體情況報出評估費用等。2、 制定評估計劃專業(yè)機構(gòu)需要對房屋的評估進行具體籌劃,制定出適當?shù)脑u估計劃,包括什么時間進行評估、用什么方式進行評估、人員應(yīng)該怎么安排等。當然,在此之前,他們還會對房屋的相關(guān)資料進行研究調(diào)查,以便更好地執(zhí)行計劃。3、 實地進行評估計劃制定好了之后,專業(yè)機構(gòu)便會在約定的時間跟你一起前往房產(chǎn)所在的位置,開始實地進行房產(chǎn)評估。其中評估的內(nèi)容包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。4、 撰寫評估報告評估完畢之后,專業(yè)機構(gòu)需要一定的時間將評估的結(jié)果進行整理,并撰寫評估報告,分別是土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告。5、 交付評估報告報告撰寫完畢之后,專業(yè)機構(gòu)會將評估結(jié)果報告交給你,這時你就可以知道房屋的估價是多少了,不過千萬別忘了支付評估費。
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一、明確估價基本事項包括: (1)明確估價對象的實體狀況,如對土地,應(yīng)明確它的地籍范圍和地籍號,以及坐落位置用途,面積、形狀等;對房屋,應(yīng)明確它的坐落位置(門牌號碼)、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、面積、使用情況等。 (2)明確估價對象的權(quán)利狀態(tài),如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán),房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。 (3)明確估價對象的范圍,如單純評估土地的價值,或單純評估房屋的價值,或評估一幢房屋中的某個部位等等,都必須明確。 (4)明確估價目的,由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價目的,其估價結(jié)果往往不同。所以,必須明確委托估價人請求估價的目的是什么,以區(qū)分不同性質(zhì)的估價。 (5)明確估價時點,某房地產(chǎn)的估價結(jié)果,是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點上的價格。因此,必須明確估價時點,如果不確定估價時點,房地產(chǎn)估價是沒有意義的。 (6)明確估價報告交付的日期,交付估價報告的日期一般由委托估價方提出,也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定,一般估價報告的作業(yè)日期為7-15個工作日。二、擬定估價作業(yè)方案 主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排,包括對估價作業(yè)內(nèi)容、作業(yè)人員、時間進度、所需經(jīng)費等的安排,以便于控制進度及協(xié)調(diào)合作。三、搜集估價所需資料 由于估價對象和所采取的估價方法的不同,房地產(chǎn)估價所需的資料也不同。一般來說,所搜集的估價資料包括: (1)產(chǎn)權(quán)資料 (2)房屋建筑資料 (3)市場交易資料 (4)土地資料 (5)法律和規(guī)劃資料。四、實地查勘估價對象 實地查勘是就估價對象的有關(guān)內(nèi)容到實地查清核實,從估價對象房地產(chǎn)的實體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件方面的具體內(nèi)容進行客觀確認。
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市場比較法。在評估房地產(chǎn)價格的時候,人們會自覺或不自覺地將這項房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。按理說,如果住宅的效用相近,那么房價理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅,然后“貨比三家”,在價格相等的住宅中選取效用**高的,或者在效用相近的住宅中選擇價格**便宜的,從中挑選出自己**中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理?! ∈袌霰容^法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實性,適用范圍寬,簡單明了,易于采用。但是,必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件: 第一,需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說,要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達,有相當大的規(guī)模,有較長的歷史。如果在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少,缺乏可供比較的先例,那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù),可是,一旦按照比較嚴格的標準進行分類,每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小,那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開,討論房價時就失去了判斷標準?! 〉诙?,使用市場比較法隱含著這樣一個假設(shè):在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷,即市場比較法的使用前提是充分競爭?! 〉谌?,采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中,房地產(chǎn)商估計的房價取決于他們對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定,那么房地產(chǎn)商會在當前房價的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價。如果市場不穩(wěn)定,房價暴漲暴跌,那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期,采用市場比較法有可能高估房價,放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下,市場比較法完全喪失了用武之地。
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一、二手房估價的方法有哪些?1、 成本法房屋的建造本身就是需要成本的,不管是土地本身的成本,還是裝修的花費,又或者后期養(yǎng)房的費用等,這些都會是不小的開銷,因此在房屋估價時將各項成本費用加起來,然后再衡量一下房屋的增值收益,便會的房屋的價格了。2、 市場比較法市場比較法是現(xiàn)今房屋估價時使用**為普遍的方法,具體就是將市場上用途、戶型、面積、位置等多方面條件都與被評估房屋相類似的房產(chǎn)挑選出來,對它們進行比較分析,然后得出房屋的評估價格,通常這樣比較出來的結(jié)果也是比較準確的。3、 路線價法地理位置與房屋價格有著緊密的關(guān)系,也是房屋估價時必須要考慮的因素之一。路線價法就是在了解同一街區(qū)的土地平均價格的基礎(chǔ)上,調(diào)整臨街的深度與寬度,從而得出房屋的評估價格的方法。二、房屋估價是如何進行的?1、 委托估價機構(gòu)如果你想要對房屋進行估價,那么首先需要向?qū)I(yè)機構(gòu)提出估價申請,專業(yè)機構(gòu)在接受該估價業(yè)務(wù)之后,雙方需要就房屋的具體信息進行協(xié)商。你需要將房屋的信息和你的具體要求告訴專業(yè)機構(gòu),該機構(gòu)則會針對具體情況報出評估費用等。2、 制定評估計劃專業(yè)機構(gòu)需要對房屋的評估進行具體籌劃,制定出適當?shù)脑u估計劃,包括什么時間進行評估、用什么方式進行評估、人員應(yīng)該怎么安排等。當然,在此之前,他們還會對房屋的相關(guān)資料進行研究調(diào)查,以便更好地執(zhí)行計劃。3、 實地進行評估計劃制定好了之后,專業(yè)機構(gòu)便會在約定的時間跟你一起前往房產(chǎn)所在的位置,開始實地進行房產(chǎn)評估。其中評估的內(nèi)容包括考察周邊環(huán)境、查看房屋裝修狀況等。4、 撰寫評估報告評估完畢之后,專業(yè)機構(gòu)需要一定的時間將評估的結(jié)果進行整理,并撰寫評估報告,分別是土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告。5、 交付評估報告報告撰寫完畢之后,專業(yè)機構(gòu)會將評估結(jié)果報告交給你,這時你就可以知道房屋的估價是多少了,不過千萬別忘了支付評估費。
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