向開發(fā)商購買車位要交稅嗎？小區(qū)地下車位需要繳稅嗎？

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• 146****4382

  對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位，從2011年之前稅法角度來講是一種實質(zhì)上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。
  
  國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》國稅函對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅?！?br/>
  報稅總價=指導(dǎo)價*房屋面積，契稅（買方）：報稅總價*3%；個稅（賣方）：報稅總價 *1%；營業(yè)稅（賣方）：(現(xiàn)報稅總價-原報稅總價)*5.6%；印花稅（買方）：報稅總價*0.1%；交易手續(xù)費（買賣雙方各承擔(dān)一半）：報稅總價*0.5%；轉(zhuǎn)移登記費（買方）：550元/戶；土地增值稅（賣方）;業(yè)主可提供購買發(fā)票：差額征收 (現(xiàn)報稅總價-原報稅總價)*30%；

  查看全文↓ 2019-06-20 19:42:12
• 156****3706

  指稅收和費用稅收，稅收是國家為滿足社會公共需要，依據(jù)其社會職能，按照法律規(guī)定，強制地、無償?shù)貐⑴c社會產(chǎn)品分配的一種形式。稅費是指國家機關(guān)向有關(guān)當(dāng)事人提供某種特定勞務(wù)或服務(wù)，按規(guī)定收取的一種費用。
  
  稅與費的區(qū)別：
  1. 看征收主體是誰。稅通常由稅務(wù)機關(guān)、海關(guān)和財政機關(guān)收取;費通常由其他稅務(wù)機關(guān)和事業(yè)單位收取。
  
  2. 看是否具有無償性。國家收費遵循有償原則，而國家收稅遵循無償原則。有償收取的是費，無償課征的是稅。這是兩者在性質(zhì)上的根本區(qū)別。
  
  3. 看是否專款專用。稅款一般是由國家通過預(yù)算統(tǒng)一支出，用于社會公共需要，除極少數(shù)情況外，一般不實行?？顚Ｓ茫召M多用于滿足收費單位本身業(yè)務(wù)支出的需要，專款專用。

  查看全文↓ 2019-06-20 19:42:05
• 142****9707

  房地產(chǎn)公司車庫車位銷售稅務(wù)處理
  一、地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬介定問題
  第一種情形，停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售，此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合法有效的，應(yīng)得到法律保護。
  第二情形，如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個別業(yè)主簽訂停車場車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車場車位的使用權(quán)。
  第三種情形，地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業(yè)主，開發(fā)商也無權(quán)出售。
  咨詢內(nèi)容:我是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司,請問我公司出售無產(chǎn)權(quán)的車位如何確認收入,可以按租金確認嗎。稅法上有什么具體規(guī)定?
  回復(fù)內(nèi)容：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售無產(chǎn)權(quán)的車位，從2011年之前稅法角度來講是一種實質(zhì)上的長期租賃合同，只不過這種租賃方式與土地使用年限相同，所以開發(fā)商稱為銷售使用權(quán)而非所有權(quán)。國家稅務(wù)總局《關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》
  國稅函[2005]83號對這種情形明確為：“對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照‘服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)’征收營業(yè)稅?！薄吨腥A人民共和國合同法》第二百一十四條也規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效”。需要注意的是,對于超過20年的車庫銷售這種特殊經(jīng)營行為，合同法判定為：“租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年”。
  所以對于無產(chǎn)權(quán)的車位銷售，不論是作為成本對象單獨核算還是利用地下基礎(chǔ)設(shè)施作為公共配套設(shè)施處理，除能夠依法轉(zhuǎn)讓的情形外，2011年之前都應(yīng)當(dāng)作為“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”計算繳納營業(yè)稅?！吨腥A人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。所以從營業(yè)稅納稅總額與納稅時間上來看，無論企業(yè)按照“銷售不動產(chǎn)”、“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”還是“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”計算納稅結(jié)果是一樣的。
  對于車位銷售的企業(yè)所得稅問題，由于房地產(chǎn)企業(yè)都是一次性通過成本對象或公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)入銷售成本，所以收到的銷售款也應(yīng)當(dāng)一次性計入企業(yè)所得稅收入。
  利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
  鑒于車位銷售這種有限產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊性，對于車位銷售的土地增值稅問題，特別是房地產(chǎn)企業(yè)按人防部門的規(guī)定利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的平戰(zhàn)結(jié)合的地下車位，由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，也成為征納雙方存在的爭議之一。實務(wù)中有如下幾種操作類型可以參考。
  1、企業(yè)單獨建造的停車場所銷售產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，作為成本對象單獨核算，視為“銷售不動產(chǎn)”處理。
  2、銷售有限使用權(quán)（例如地下車位），視為“服務(wù)業(yè)—租賃業(yè)”進行處理，這種情況下，視為自用固定資產(chǎn)，當(dāng)然不用進行土地增值稅的清算，而成本也不能作為土地增值稅的扣除項目。不過，《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第2號）將國稅函[2005]83號歸為失效文件后，2011年1月之后再如此操作將缺乏政策依據(jù)。
  3、為公共配套設(shè)施處理，銷售價款作為開發(fā)產(chǎn)品銷售的整體價外費用合并計入銷售總額處理。（王注：無產(chǎn)權(quán)的情況下，此種操作較為有利？?。?br/>以上三種處理方式對于土地增值稅的結(jié)果有異同，與營業(yè)稅、企業(yè)所得稅處理也存在矛盾，并非盡善盡美，具體執(zhí)行中還要取決于主管稅務(wù)機關(guān)的自由裁量權(quán)，如何確定，貴公司可以與主管稅務(wù)機關(guān)充分溝通。

  查看全文↓ 2019-06-20 19:41:57

相關(guān)問題

• 問 向開發(fā)商購買車位要交稅嗎
  答

  總體上來說，車位可以地簡單分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權(quán)證的。所以在大家購買車位的時候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機動車位購置協(xié)議》，還是《車位租賃協(xié)議》或《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。

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• 問 向開發(fā)商購買車位要交稅嗎？購買車位要交哪些稅費?
  答

  總體上來說，車位可以地簡單分為兩種，一種是能辦出產(chǎn)權(quán)證的，另一種是不能辦出產(chǎn)權(quán)證的。所以在大家購買車位的時候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機動車位購置協(xié)議》，還是《車位租賃協(xié)議》或《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。常見的不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位也可以地簡單分為兩種。一種是已經(jīng)列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來說就屬于不能辦出產(chǎn)權(quán)證的車位，因為是全體業(yè)主共有。因此該類車位不可以購買產(chǎn)權(quán)但可以租賃。另一種是人防車位。人防車位不同于其它車位，有著其特殊性。因為人防車位所占的面積屬于人防工程，而人防工程又是屬于人民防空工程建設(shè)的，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有。此外，建設(shè)部相關(guān)條例已明確規(guī)定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。因此，人防車位既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主共有，該類車位也不可以購買產(chǎn)權(quán)。那人防車位可不可以進行租賃呢？根據(jù)目前的司法實踐，對人防車位的租賃主要有兩種觀點:觀點一、部分法院認為，任何單位和個人無權(quán)出售和轉(zhuǎn)讓人防工程的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓人防工程車位的行為損害了國家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，該協(xié)議也是無效的。觀點二、按照“誰投資誰受益”的原則交由開發(fā)商開發(fā)管理的，開發(fā)商可以通過租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續(xù)。因此，如要租賃人防車位**好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害等不可抗力導(dǎo)致該車位被政府部門無償征用的可能性。**后，大家在約定租賃期限還要注意，依照《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。

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• 問 ??向開發(fā)商購買車位要交稅嗎？買新房車庫，車位需要交稅嗎？
  答

  我買的房子送車位 他說要交稅

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• 問 ??向開發(fā)商購買車位要交稅嗎？有什么政策規(guī)定?
  答

  車位要交的過戶稅費及計算方法如下：賣方稅：1、營業(yè)稅：（評估價-原價）*5.5%。2、土地增值稅：（評估價-原價）*30%至60%。（注：此點稅率為四級累進，按差價越大 稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）3、個人所得稅：（評估價-原價）*20%。買方稅：1、契稅：評估價*3%。雙方稅：包括房產(chǎn)登記費、房產(chǎn)證工本費、印花稅等，雙方各一仟元左右。以上算法均需提供原價的購房發(fā)票，或在房管局調(diào)檔調(diào)出原購房發(fā) 票復(fù)印件。

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• 問 地下車位漏水開發(fā)商保修嗎?
  答

  首先做的就是保全證據(jù),包括你的損失和權(quán)利主張;在向其主張你合法權(quán)益的被拒絕的情況下,你可已先自我維權(quán)事后訴訟,或直接訴訟,當(dāng)然在損失較大的前提下,還是尋求律師的幫助;如果數(shù)額不大,也可以尋求媒體的幫助!

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