住宅噪音超過多少可以退房？河西南一套退房引來千組全款客

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  溫州部分住宅土地使用權續(xù)期需繳納高額土地出讓金，雖被溫州國土資源局指稱“誤讀”，但仍引發(fā)關注。目前學界對于住宅用地續(xù)期仍存爭議，不過有學者指出續(xù)期收費的做法更接近當初立法時候的本意。
  5月18日，溫州好望角機構總經理陳德賺向澎湃新聞表示，自從溫州曝出這一事件后，二手房買賣客戶在交易時開始關注土地使用權期限問題，這一批20年土地使用權的房子也沒法進行交易?，F在具體如何處理還沒有定論，不過溫州國土資源局已經出面澄清了補交房價三分一土地出讓金的說法是誤讀。“目前這事擱著還有解決”。
  有學界人士對澎湃新聞表示，溫州土地使用權到期續(xù)費一事引起了社會熱議和關注，住建部和國土部也召開了相關討論會研究此事，不過會議上認為，《物權法》規(guī)定的自動續(xù)期在法理上非常清晰，沒必要再引起更多關注，因此并沒有對外發(fā)聲。
  而此前4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳已經組成聯合調研組赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期后的延長問題。
  5月18日，有媒體援引國土部人士的話稱，目前調研已經結束，結果還沒有出來，土地利用司正在形成報告。
  2007年頒布實施的《物權法》第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。由此也引發(fā)了不同的爭論。
  中國人民大學民商事法律科學研究中心副研究員熊丙萬表示，目前學術界主要還是兩派觀點，一方是認為《物權法》規(guī)定住宅用地自動續(xù)期就意味著無條件；另一方觀點認為自動續(xù)期是相對于審批續(xù)期而言的，續(xù)期需要補繳土地出讓金。
  在熊丙萬看來，目前學術界的觀點相對比較統(tǒng)一，當初制定《物權法》的時候，有意立法回避，但是土地使用權期限屆滿后收費與立法本意更加接近。
  據《經濟參考報》報道，《物權法》起草組核心成員梁慧星回顧物權法草案審議過程時表示，法律委員會研究認為，續(xù)期后是否支付土地使用費問題，關系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法以不作規(guī)定為宜。屆時，可以根據實際情況再作慎重研究。因此，建議刪去關于土地使用費的規(guī)定。
  梁慧星談到，《物權法》第一百四十九條關于住宅用地期滿自動續(xù)期的規(guī)定，由此確定?？梢姡緱l立法機關的意思是：鑒于住宅用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費問題，關系廣大群眾切身利益，需要慎重對待，目前本法不作規(guī)定，留待將來根據實際情況再作慎重研究。
  曾參與過《物權法》起草工作的中國人民大學法學院教授高圣平對澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，有關建設用地使用權期限屆滿后的法律后果法理上是非常清晰的。
  高圣平指出，建設用地使用權是有期限的權利，其中住宅建設用地使用權期限屆滿后自動續(xù)期，非住宅建設用地經過申請后續(xù)期。因此，住宅用地支付的土地出讓金的對價是有期限的的對價。高圣平稱，目前的主要分歧不在于到期后要不要收費的問題，而是收多少、怎么收的問題。
  不過在高圣平看來，70年到期后是否收費還存在不確定性，“如果經濟狀況好的話，也不排除土地所有人放棄此權利?！?。
  高圣平指出，溫州這批20年使用權的老房子具有特殊性，不過在他看來，補繳土地出讓金是合理的?！安煌拈_發(fā)商，一個買的是20年土地使用權，賣的房子便宜還好賣，另一個開發(fā)商買的是70年土地使用權，房價自然會賣的貴，因此這批20年土地使用權的房子在期限滿后補繳出讓金是相對公平的，但需要相關部門給予統(tǒng)一的政策執(zhí)行”。
  另一方面，高圣平表示對于續(xù)期的期限應綜合考慮房屋的結構與耐用年限等因素，“70年已經是危房了，物權法里有提到業(yè)主可以設立業(yè)主大會，可以共同決定改建、重建建筑物及其附屬設施，如果期限滿后這么操作的話相關部門就需要對土地使用權是否需要續(xù)費給出規(guī)定”。
  北京航空航天大學法學院教授龍衛(wèi)球表示，目前70年產權的房屋還沒有凸顯矛盾，后續(xù)需要立法機關全國人大常委會就住宅用地使用權續(xù)期后是否支付土地使用費問題給出相關立法解釋。
  （來源：中證網）
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:26:50
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  限價型商品房攜多重利好亮相
  自年初起，北京市在住宅土地出讓中明確規(guī)定未來地塊所建商品住宅的銷售均價及**高售價。年底將至，以旭輝城、金樾和著為代表的首批限價型商品房于上周末正式亮相。就購房人而言，限價型商品房或稱為新建住宅的主要供應量。就房企而言，限價型商品房能否迅速去化，以幫助部分企業(yè)完成在京全年銷售任務，仍待市場驗證。
  首批亮相 惠及中低收入人群
  從第一宗“限房價、競地價”地塊成交伊始，北京新建商品房市場就迎來“限價房”新時代。
  就在上周末18號，首批“限價房”項目旭輝城與金樾和著正式亮相。據了解，上述兩項目地塊相鄰，均位于房山新區(qū)板塊，也是新區(qū)組團中首批建設住宅。根據用地性質，金樾和著地塊建設體育館、基礎教育及商業(yè)配套，旭輝城地塊則建設醫(yī)療與商業(yè)配套。
  走訪發(fā)現，兩項目距離地鐵房山線仍有一段路程，項目周邊更靠近地鐵在售新盤均價為5萬元左右。上述兩項目商品住房銷售均價不超過38994元/平方米，且**高銷售單價不得超過40945元/平方米。
  以旭輝城75平方米兩居為例，銷售**高總價約為307萬元；以首套房**四成計算，**為122.8萬元。
  對此，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅表示，從近幾個月來的土地供應結構來看，地價高企所導致的豪宅化、大戶型化的趨勢得到明顯改觀。從今年四季度起，90/70政策、共有產權房政策、限價政策，均將對改善未來新宅供應結構起到積極作用，未來更多的新宅供應將更好地惠及需要購買小戶型、低總價房源的中低收入的首次置業(yè)人群。
  加速入市 房企沖刺全年任務
  限價房入市不僅對購房人是重大利好，就房企而言也意味著在京走量完成任務、迅速回籠資金。
  今年“3·17”以后，北京購房、新房取證政策趨嚴，部分房企在京出貨速度下降。
  “今年的績效、年終獎不會太好?！币晃蝗珖头科笤诰┫嚓P負責人告訴，去年任務完成較好，今年公司也處在擴張期，全國分公司任務都在去年基礎上有所增加，如今完成比預期要低。
  上述現象在北京不是個例。以某閩西房企為例，近年在京項目以商辦類為主，住宅存量較少，以至于跌出在京銷售前十榜單。對此，業(yè)內分析人士表示，今年商辦類項目限購以前，此類產品已占據北京新房成交的半壁江山。限購后，對部分曾主要銷售“商住房”的企業(yè)影響較大。
  為了完成在京年度銷售任務，部分房企選擇將今年新拿的限價型商品房用地加速入市。
  據了解，某房企將北京今年年中在大興取得“限價房”項目加快建設，計劃在年底前入市。一位接近該企業(yè)人士表示，上述企業(yè)今年全國銷售任務為700億元，加速“限價房”入市，很大程度有這方面考慮。
  除完成業(yè)績外，中經聯盟秘書長、優(yōu)鋪創(chuàng)始人陳 云峰還認為已限制房子銷售的**高價格，就房企而言沒有必要捂盤?！澳玫赜谐杀尽㈤_發(fā)需貸款，每天積壓的利息、現金成本很高，在價格被限制后，越盡快出貨，房企開發(fā)付出的代價越低?！标?云峰如是說。
  性價比高? 成交前景一片光明
  接受采訪的多位業(yè)內人士表示，開發(fā)商之所以出手限價型商品房項目，除開工需求外，也有一部分原因是看準這類項目銷路好、不愁賣。
  以旭輝城與金樾和著為例，從價格對比來看，同屬房山六環(huán)外的商品住宅項目包括天恒·京西悅府、東亞·朗悅居等，單價在38000-40000元/平方米左右。
  近期在房山看房的韓先生則告訴：“都說限價房不愁賣，我每天都能收到項目的銷售電話，也不知道是不是賣的真好?！?br/>對此，郭毅稱，對于這種遠郊區(qū)域的住宅項目來說，限價項目的單價優(yōu)勢并不突出，但由于其執(zhí)行了“9070”，以中小戶型為主，因此更多地將提供符合剛需及首改客群需求的低總價住宅產品。
  一位業(yè)內分析人士則認為，這類產品雖可滿足剛需、剛改者一步到位，但對于房山本地購房人而言，在當地改善才是買房首選。這類產品與當地需求仍有不少差別，需從城區(qū)引導外溢客戶。
  然而，對于海淀、石景山、順義孫河、豐臺槐房等優(yōu)質區(qū)域而言，價值優(yōu)勢尤為明顯。
  其中，**為優(yōu)質的海淀區(qū)四道口地塊，東至地鐵十三號線，南至北方交大北路，西至財經學院東側路，北至學院南路。按照規(guī)定，該地塊所建商品住房銷售均價不超過85373元/平方米，且**高銷售單價不得超過8 9 642元/平方米。
  　　想在海淀學院路附近改善置業(yè)的張女士稱，“周邊皂君廟東里二手房掛牌價約為9.3萬元/平方米，地塊限價僅8.9萬元/平方米，且不論后期價格如何，眼前明擺著萬元的價差，誰不想買呢？”
  值得一提的是，9月21日，位于德勝門外的中駿天宸取證銷售價為13.5萬元/平方米。該項目距離上述地塊3.2公里。上述分析人士稱，一處為西城、一處為海淀，相信上述海淀地塊入市勢必不愁銷售。
  非常樓語
  保證“限價房”公平銷售才是關鍵
  現在需要注意的，不是這類產品對區(qū)域房價的影響，而是這類“限價房”未來銷售的公平性問題。
  近日，天津市國土房管局就發(fā)布消息稱，隨著限價房銷售不斷升溫，天津出現了個別中介、個人聲稱可以代辦買房的違法違規(guī)現象，并借機進行虛假宣傳。
  保證限價房配售的公平性，天津明確項目搖號過程由開發(fā)建設單位組織，搖號采取電腦軟件搖號，搖號軟件經第三方機構審核，購房家庭數據錄入、封存、解封等流程由公證機構全程監(jiān)督，搖號過程由購房家庭代表、公證處全程監(jiān)督。同時加強現場巡查監(jiān)督，確保公開公正。
  實際上，越稀缺的樓盤，越會遇到各種關系戶買房，尤其是這些“限價房”，低于周邊二手房的價格很可能讓投資需求聞風而動，這無疑就影響了銷售公平性。因此，如何保障普通買房人能機會均等地買到這類房子，也是政策該重點關注的。
  本報 崔陸鵬
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:26:47
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  12月4日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會以拍賣的方式出讓順義兩宗地塊，總出讓面積為9.82萬平方米，土地出讓金合計32.15億元。據了解，兩宗地塊均采用“限地價+競自持+競建設方案”的方式進行，設定**高限價，當報價達到**高限價時，轉為現場競報企業(yè)自持商品住房面積比例程序，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。業(yè)內人士分析認為，在堅決遏制房價上漲和金融監(jiān)管愈發(fā)嚴苛的大背景下，即便四季度多城市加大了土地供應，但是鮮有房企超預期拿地，謹慎態(tài)度依舊，全國百強房企近4成未在11月拿地。克而瑞地產研究中心**新發(fā)布的數據顯示，1-11月，百強房企共新增土地儲備貨值8.8萬億元，為同期銷售金額的1.2倍。全年來看，已有26家企業(yè)全年貨值超去年全年。就集中度來看，前三十強房企幾乎包攬了7成土地，依然延續(xù)強者恒強局面。與集中度不斷攀升相對應的是，各梯隊房企拿地銷售比較去年大幅下滑，尤其是下半年，謹慎投資已經成為房企共識。
  
  
  
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  查看全文↓ 2019-11-22 22:26:43

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• 問 ??住宅噪音超過多少可以退房
  答

  期房交房時，發(fā)現噪聲嚴重超標，違反了國家強制標準，屬于房屋設計存在質量問題而影響正常居住。根據司法解釋第13條， 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?？梢愿鶕@條要求退房。　　《 民用建筑各類主要用房的室內允許噪聲級》中7．5．1的規(guī)定：住宅允許的噪音一般不超過50分貝。

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• 問 住宅噪音超過多少可以退房？恒大雅苑
  答

  " 隨著南京樓市逐步回歸常態(tài)，退房市場開始活躍起來，昨日公布的南京9月退房榜單顯示，本月的退房數量持續(xù)增長，共有25套房源亮相，不過位于主城的只有2套。??今年8月份南京共有退房21套，創(chuàng)下年內新高，不過，南京市房管部門昨日公示的9月名單刷新了這一數據，退房數量小幅攀升至25套，涵蓋了江寧、浦口、六合、高淳等板塊。值得注意的是，來自主城位置的退房只有2套，分別來自鼓樓濱江和燕子磯新城，顯示出主城板塊的房地產市場相對活躍，退房數量較少，而周邊區(qū)域的樓盤則因各種原因被買房人退出，市場熱度逐漸降溫。市場人士介紹，退房的穩(wěn)步增加與樓市逐漸恢復平穩(wěn)關系密切，南京市場交易正常年份的月均退房量通常在三四十套左右，買房人在出手購房前也會多一個選擇。（?馬祚波） "

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• 問 不能按期交房超過多少天 退房
  答

  根據上述法律的規(guī)定，開發(fā)商延期交房導致解除合同和辦理退房時，應當注意下列問題：　　1、購房人如欲解除合同，應當先進行催告。　　2、經催告后過了三個月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權。就是說購房者解除合同的條件是第一開發(fā)商延遲交房;第二經過催告;第三催告后滿三個月仍未交房?！　?、購房者合同解除權的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結束，即解除權的有效期為一年。在此一年內都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，超過一年期限，則永久性地喪失了解除權(當然以其它理由如嚴重質量問題而解除合同的除外)。并且，如果在購房者取得解除權后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權的，則解除權的有效期縮短為三個月。　　以上規(guī)定中，兩個催告和兩個三個月的規(guī)定應當區(qū)分清楚，一為購房者催告開發(fā)商交房，一為開發(fā)商催告購房者行使解除權;一為購房者催告后經過三個月取得解除權，一為開發(fā)商催告后購房者的解除權有效期縮短為三個月?！　¤b于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時，不管購房者是不是真的準備解除合同，都應當在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不能交付房屋時采取的一個應對舉措;二是催告后可解除合同對開發(fā)商也是一種壓力。　　催告**好以快遞等可保留憑證的方式進行。在沒有催告的情況下，開發(fā)商長期拖延，是否可以解除合同?依合同法和司法解釋的規(guī)定，應當是不可以的，催告是解除合同的前提條件?！　》蓻]有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使;延期不行使的，解除權消滅。　　以上就是對“開發(fā)商延期交房能不能解除合同”“延期交房可以退房嗎”所作的解答?？梢钥闯?，在符合法定條件和程序的情況下，開發(fā)商延期交房時購房者可以解除合同和要求退房。但是，一套房子幾十萬甚至上百萬，開發(fā)商可不會輕易讓購房者解除合同或者退房，所以當事人**終不得不對簿公堂。雖然開發(fā)商延期交房屬于理虧，但這并不代表購房者必定能打贏官司。因為法官看重的是證據，不管當事人怎么說，如果沒證據是不行的。所以，購房者應當及時與律師取得聯系獲取幫助，他們豐富的辦案經驗會幫助您更順利地解決開發(fā)商延期交房的問題。

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• 問 退房違約金比例不能超過多少呢？
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  已經簽署了預售房屋合同，按照法律規(guī)定，合同自簽訂之日起生效。也就是說如果綠地已經蓋章了的話，你們合同就成立并生效了，雙方應當按照合同約定履行各自義務?，F在是你本人要違約，在賣方沒有過錯且你本人又沒有正當理由的情況下，你當然要承擔違約責任。違約責任是什么，合同中在逾期付款的條款中會有明確的約定，30天內一般就是付違約金，30天外一般是開發(fā)商有權解除合同并要求你賠償違約金（你可以算一下違約金多少）。還有就是應該看看合同補充協議中是否有約定說你單方解除合同，需要承擔的違約責任（有的合同會約定合同總價款的10%）。你們合同都已經簽訂了，1萬塊錢不應該再是定金了（定金一般在預定協議中體現），相當于預付款。能不能拿回這個錢，要看你的談判水平了，否則了這個錢過過可能都不夠支付你應該承擔的違約金了。

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• 問 ??退房違約金比例不能超過多少的??？
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  《合同法》解釋（二）第二十九條：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的"過分高于造成的損失"。這里寫的是造成損失的百分之三十，這本身不合理啊，究竟違約金上限是實際損失的30%還是合同標的的30%??？合同中的違約金為什么是30%？

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