如何對房子進(jìn)行評估

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• 問 如何對房屋進(jìn)行評估？
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  我聽說房屋評估要考慮房子的位置、大小、新舊程度，還有產(chǎn)權(quán)什么的。具體我也不太懂，還是得找專業(yè)人士幫忙。

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• 問 ??如何對房子進(jìn)行評估?房屋評估價怎么算?
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  一、申請進(jìn)行房屋評估的程序：1、首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價單位去咨詢、查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評估相關(guān)知識。2、委托方向房地產(chǎn)估價單位出具“房地產(chǎn)估價委托書”作為委托評估的依據(jù)，如過房地產(chǎn)估價單位沒有異議，即可視為接受委托。3、接下來，委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖、地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖、房地產(chǎn)他項權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。4、資料準(zhǔn)備齊全并交給估價單位之后，委托方便可與估價單位約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。5、估價單位在約定時間對委托方的房屋進(jìn)行實地勘察并評估，委托方支付評估服務(wù)費，約一個月的時間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評估報告書了。二、評估房屋現(xiàn)值的程序：1、 按市區(qū)房屋分項重置價格確定房屋各分項的重置價；2、 根據(jù)房屋所處位置確定區(qū)位差價系數(shù)；3、 根據(jù)房屋完損等級評定成新程度；4、 確定房屋的樓層次差價系數(shù)；5、 評定房屋調(diào)整項目重置價并確定其成新度；6、 核對房屋間數(shù)及其所有權(quán)；7、 計算房屋現(xiàn)值：房屋現(xiàn)值=每平方米房屋分項重置價之和×區(qū)位差價系數(shù)×房屋成新×樓層次差價系數(shù)×房屋建筑面積+調(diào)整項目重置成新價格總額。三、以下幾種情形需要進(jìn)行房屋評估：1、如果有一方對交易的房屋沒有價格概念，又不相信對方的報價，可自行委托或雙方共同委托有資格的評估公司進(jìn)行評估。2、辦理房地產(chǎn)保險需要進(jìn)行評估，可分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。3、向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價值，需對抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價。4、當(dāng)交易雙方由于房屋價格不公平而產(chǎn)生糾紛時，一方或雙方可委托專業(yè)評估機構(gòu)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)進(jìn)行評估。

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• 問 如何對二手房進(jìn)行價值評估？
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  地段、配套、房況。

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• 問 ??請問，房產(chǎn)評估公司對房產(chǎn)進(jìn)行評估怎樣收費？
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  一、房屋因素 舊房的套型落后、功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型(小廳、小廚、小衛(wèi))扣減10%。此外，樓層對價格也產(chǎn)生影響，若1層和5層為基準(zhǔn)價，2層和6層為-3%，7層為-5%，3層和4層為+3%，若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。 房屋竣工后即進(jìn)入折舊期。按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋的折舊期限為50年，每年的折舊率為2%。其次，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，在這方面是無法和新建商品房相比的。此外，朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產(chǎn)生一些影響。二、環(huán)境因素 環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣的。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍。配套建設(shè)等都會對房屋價格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5%，省、市重點中**區(qū)的為+15%。三、心理因素 如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，心理因素為-8%。房地產(chǎn)評估收費標(biāo)準(zhǔn) 在房屋買賣過程中，房產(chǎn)有時候需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估，房地產(chǎn)評估費用是怎樣收取的，這是很多購房者關(guān)心的問題。房地產(chǎn)估價采用差額定率累進(jìn)計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。

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• 問 如何對房屋進(jìn)行評估?
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  1、 市場比較法市場比較法說的通俗些，其實就是貨比三家，售房者想要對房子做出準(zhǔn)確的定價，**基礎(chǔ)的辦法就是和類似房產(chǎn)進(jìn)行比較。對于購房者來說，可以通過多看幾處住宅，然后在價格相等的住宅中選取效用**高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格**便宜的方法，從中挑選出自己**中意的一個。2、 收益還原法收益還原法是指按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法，首先要估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本，計算方法一般為房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。3、 成本估價法成本估價法是指建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價，成本估價法特別適用于房地產(chǎn)交易較少，無法采用市場比較法的情況，非盈利建筑物由于很少有交易實例或者不能交易，也往往采用成本估價法。二手房的的價格按成本估價法進(jìn)行計算，其公式為：房地產(chǎn)價格=房地產(chǎn)重新建造完全價值-建筑物折舊4、假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法經(jīng)常被用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性分析，房產(chǎn)項目在被建設(shè)之前，首先要估計出它的銷售價值，然后扣除正常的土地開發(fā)費用，勘察、設(shè)計費用，建筑施工費用，銷售費用，資金成本，稅金等，**后扣除地價，剩下來的就是預(yù)期的利潤。5、 基準(zhǔn)地價法基準(zhǔn)地價法是指針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估，參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，**后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法，這種方法通常具有有一定的政策性。6、 混合法混合法是將以上幾種方法綜合運用，即把各種方法求出的結(jié)果作加權(quán)平均或算術(shù)平均，一般是先用耐用年限法確定基準(zhǔn)減價額，然后依實際觀察法進(jìn)行修正。

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• 問 住房公積金貸款要先對房子進(jìn)行價值評估嗎?
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  ?2014年10月15日，住建部、財政部及央行三部門發(fā)文，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構(gòu)擔(dān)保等收費項目，減輕職工貸款負(fù)擔(dān)。??評估費、擔(dān)保服務(wù)費怎么收??從全國大部分城市的個人公積金貸款購房規(guī)定來看，申請住房公積金貸款主要涉及兩筆費用，分別是評估費和擔(dān)保服務(wù)費。??評估費??借款人所購住房為商品房、二手房及貸款受理機構(gòu)認(rèn)定的其他需要評估的房屋，必須提供管理中心認(rèn)可的具有資質(zhì)的評估機構(gòu)出具的房屋評估報告，需要向評估機構(gòu)繳納評估費。??收費標(biāo)準(zhǔn)：??按抵押物評估價值的3%。收取評估費，**低收費300元，**高收費1500元。??擔(dān)保服務(wù)費??借款申請人申請住房公積金貸款，必須提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式。由擔(dān)保中心提供擔(dān)保的，應(yīng)向擔(dān)保中心繳納擔(dān)保服務(wù)費。??收費標(biāo)準(zhǔn)：??自2009年3月9日起，擔(dān)保服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為按貸款額的3%。收取，**低收費300元。??取消后公積金貸款15萬能節(jié)省數(shù)千元??公積金貸款時強制買保險或做擔(dān)保備受質(zhì)疑，甚至被稱為是“霸王條款”。事實上，早在8月，住建部就已發(fā)出通知，稱將在全國開展公積金服務(wù)專項督查，要求降低中間費用，取消強制保險、公證和擔(dān)保及其他不合理收費。取消這些不合理收費，能為購房人節(jié)省多少錢？??擔(dān)保費是按貸款額度及貸款年限具體計算，如貸款公積金15萬元，其擔(dān)保費為450元。??評估費的**低收費為300元。1990年(含1990年)前的二手房貸款額度超過房屋總價的30%，1990年以后的二手房貸款額度超過房屋總價的50%，需要由辦理機構(gòu)指定評估公司進(jìn)行房屋評估，代辦費300元，公證費200元左右。??保險費=貸款額×貸款年限×保險費率。大多購房者都會選擇10年以上年限，其費率在0.035%，按前述貸款額度和年限計算，保險費為630元。??因此，取消這些收費項目后，一個貸款公積金15萬元、年限為12年的購房者，實際可以省下2000元左右的費用。??政策與國家剔除行政冗余成本相吻合??業(yè)內(nèi)人士稱，此次三部門出臺的政策，也可以理解為在住房公積金制度上的一個新調(diào)整，釋放了積極的信號。另外，此政策也吻合目前國家部委逐漸放開審批權(quán)、剔除行政冗余成本的行政改革思路。??這樣一個政策，對于剛需購房者顯然是一個利好。雖然省下的錢不多，但對于高房價下的剛需購房者來說，會刺激其積極入市。這也說明國家層面越來越注重從民生的角度為購房者的負(fù)擔(dān)“松綁”。如果考慮到別的類似政策的不斷調(diào)整，那么可以認(rèn)為，目前中央此類改革是和整個樓市的政策導(dǎo)向緊密相吻合的。

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