如何選擇公寓 如何選擇住宅公寓還是商務(wù)公寓

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• 136****2683

  公寓常被售房者冠以“投資小、回報(bào)快”的宣傳語(yǔ)，同時(shí)，公寓也往往藏著單身貴族**青睞的戶(hù)型，但是關(guān)于公寓你了解多少？住宅公寓和商務(wù)公寓要怎么選擇呢？ 目前市場(chǎng)上的公寓一般分為住宅型公寓(屬商品住宅)和商務(wù)型公寓(或稱(chēng)商住型公寓),由于用地性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)年限上的不同導(dǎo)致貸款方式、貸款年限以及各種稅費(fèi)等存在諸多差異。 兩者區(qū)別： 兩者對(duì)比的優(yōu)缺點(diǎn)： A 住宅型公寓 這類(lèi)公寓的特點(diǎn)是戶(hù)型面積小,多為30-60㎡。多處在繁華地段,周邊配套設(shè)施完善,銷(xiāo)售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平。 優(yōu)點(diǎn):1、使用成本相比而言較低。產(chǎn)權(quán)70年,可商貸,亦可公積金貸,貸款成數(shù)高,利率較商務(wù)公寓便宜,物業(yè)、水、電、煤等按民用收費(fèi)。 2、舒適度更高。住宅型公寓的居住舒適度明顯優(yōu)于商務(wù)型公寓,每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置的公寓間數(shù)不超過(guò)20間,電梯配比多為每層1:10,多數(shù)通有燃?xì)夤艿?不影響正常的家庭生活。 3、稅費(fèi)較低。住宅性質(zhì)的公寓交契稅按照90㎡以下普通住宅的契稅比例交1%。這也是其優(yōu)于商務(wù)型公寓的特點(diǎn)之一,便于今后轉(zhuǎn)手。 注:根據(jù)現(xiàn)行契稅政策的規(guī)定,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房,且該住房為家庭唯一住房的,所購(gòu)普通商品住宅戶(hù)型面積在90㎡(含90㎡)以下的,契稅按照1%執(zhí)行;戶(hù)型面積在90㎡到144㎡(含144㎡)的,稅率加倍征收,即稅率為2%;所購(gòu)住宅戶(hù)型面積在144㎡以上的,契稅稅率按照4%征收。而購(gòu)買(mǎi)非普通住房、二套及以上住房,以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓等),一律按照4%的稅率征稅。 缺點(diǎn):1、功能受限。只能居住,小區(qū)不允許辦公。 2、售價(jià)較高。住宅型公寓單價(jià)一般高于普通住宅,也高于商務(wù)型公寓。 B 商務(wù)型公寓 此類(lèi)公寓產(chǎn)權(quán)年限為40年,一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū),既可居住,又可辦公;具備寫(xiě)字樓功能,在部分城市可注冊(cè)公司,價(jià)格相對(duì)寫(xiě)字樓較低;面積主要在90㎡以下,配套齊全,交通方便。 但相比住宅型公寓,缺點(diǎn)也較為明顯: 1、產(chǎn)權(quán)年限。商業(yè)用地40年,比住宅的70年縮水嚴(yán)重。根據(jù)目前《物權(quán)法》規(guī)定,關(guān)于商業(yè)用地產(chǎn)權(quán)到期后是否能夠像住宅用地自動(dòng)續(xù)期,并沒(méi)有明確規(guī)定,因此,購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用地上的商住房還是有一定風(fēng)險(xiǎn)。 2、居住環(huán)境。每層住戶(hù)較多,10-20戶(hù),中間隔以長(zhǎng)形樓道,尤其是處于陰面的住戶(hù),采光較差,且多數(shù)存在衛(wèi)生間無(wú)窗戶(hù)、廚房過(guò)小或廚房呈開(kāi)放式等問(wèn)題,造成其居住舒適度低于住宅型公寓。此外，住戶(hù)多,且商住兩用,各色人等出入,較為嘈雜,安全性也較弱; 3、得房率。過(guò)道等公共地方多,造成公攤大,得房率低,一般僅為70%左右,這就在無(wú)形之中抬高了其套內(nèi)使用面積的折合單價(jià),降低了其性?xún)r(jià)比,并直接影響其保值增值功能; 4、按揭方式。大多不能申請(qǐng)公積金貸款,但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)商的努力下能夠辦到。另40年產(chǎn)權(quán)的住宅,如采用銀行貸款的方式,只能得到五成或六成按揭,**長(zhǎng)貸款年限10年，且只能使用商貸,貸款利率一般也較住宅高,不利用購(gòu)房者購(gòu)入; 5、日常生活成本。按公建用途規(guī)定,其物業(yè)、水、電、氣等為商業(yè)收費(fèi),較民用收費(fèi)貴,因此對(duì)于購(gòu)房者,應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢(xún)問(wèn)清楚。當(dāng)然,目前某些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)中會(huì)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施,能按民用價(jià)格繳納。 6、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同，公共建筑物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少,而住宅的要求較高。住宅型公寓建筑間距、采光一般是按照住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行;而商住型公寓一般位于城市的繁華地段和商務(wù)服務(wù)范圍中,其建筑日照間距、建筑設(shè)計(jì)等按照公共建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 7、交易稅費(fèi)。初次購(gòu)買(mǎi)或者轉(zhuǎn)讓時(shí)的契稅按照4%收取,而住宅低于90㎡為1%;如果國(guó)家開(kāi)征物業(yè)稅、土地增值稅,商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。此外，根據(jù)規(guī)定,商業(yè)性質(zhì)用房如果不滿(mǎn)5年出手需要交納5種稅費(fèi),分別是:營(yíng)業(yè)稅5.6%、印花稅0.05%、土地增值稅6%、個(gè)稅1%或購(gòu)房差價(jià)的20%、契稅4%、交易手續(xù)費(fèi)10元/㎡,除去交易手續(xù)費(fèi),剩余5種稅加起來(lái)高達(dá)16.65%。 以一套面積40㎡總價(jià)25萬(wàn)元的房子為例,5年內(nèi)轉(zhuǎn)手需承擔(dān)的稅額將達(dá)到25萬(wàn)元*16.65%=41625元。這樣高的一個(gè)稅費(fèi),直接影響了購(gòu)房者的投資回報(bào)率,也不利于出手。 優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn): 1、商住兩用 既可居住,又可辦公,具備寫(xiě)字樓功能;在部分城市還可注冊(cè)公司,價(jià)格相對(duì)寫(xiě)字樓較低;繁華商圈,配套齊全,交通便利,可做酒店或辦公點(diǎn)。易轉(zhuǎn)手,適合投資。 2、建造標(biāo)準(zhǔn)較高 商務(wù)公寓的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同,如果按照公建相關(guān)要求,人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高。 這樣看來(lái)，如果是自住的年輕小貴族，住宅公寓是比較適合的選擇，但如果投資，就另當(dāng)別論了。對(duì)于住宅公寓和商務(wù)公寓的區(qū)別及選擇辦法，就是這些啦。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:51

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• 問(wèn) 公寓和住宅哪個(gè)**快？該如何選擇？
  答

  公寓實(shí)際和住宅是一樣的。目前國(guó)內(nèi)只有重慶從行政角度區(qū)分出來(lái)公寓了，其他地區(qū)房屋權(quán)屬并沒(méi)有公寓一說(shuō)。房產(chǎn)**跟地段**，貨幣**，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等情況不同而定。（商業(yè)除外）

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• 問(wèn) 公寓和住宅有何區(qū)別？如何選擇？
  答

  公寓適合投資或城市生活，住宅適合家庭和長(zhǎng)期居住?？紤]個(gè)人生活階段和未來(lái)計(jì)劃，選擇最符合需求的房產(chǎn)。

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• 問(wèn) 公寓和住宅什么區(qū)別?如何選擇?
  答

  住宅是指供居住的房屋，包括別墅、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等。而商業(yè)公寓產(chǎn)權(quán)年限為40-50年，一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū)，既可居住，又可辦公；具備寫(xiě)字樓功能,在部分城市可注冊(cè)公司，價(jià)格相對(duì)寫(xiě)字樓較低；面積主要在90㎡以下，配套齊全，交通方便。而居住公寓特點(diǎn)是戶(hù)型面積小，多為30-60㎡。多處在繁華地段,周邊配套設(shè)施完善，銷(xiāo)售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平。商業(yè)公寓和普通住宅的區(qū)別如下： 1．產(chǎn)權(quán)年限不同：首先，房屋的使用時(shí)間是沒(méi)有限制的，但土地產(chǎn)權(quán)的使用是有年限的。一般來(lái)講，土地使用年限會(huì)分為40年、50年和70年，其中，商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年。2．水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同：住宅屬于民用住房，水電費(fèi)按照民用水電的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取；而商業(yè)公寓屬于商用住房，水電費(fèi)都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取的。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地的水電費(fèi)用要比民用住宅要高很多。3．解決戶(hù)口規(guī)定不同：商業(yè)公寓是在商業(yè)用地上建起來(lái)的項(xiàng)目，是商業(yè)性質(zhì)，因而不能解決戶(hù)口問(wèn)題。如果是住宅的話(huà)，根據(jù)不同地區(qū)的不同要求，只要滿(mǎn)足一定的條件，購(gòu)房者是可以解決戶(hù)口問(wèn)題的。4．居住舒適度不同：普通住宅多為一梯兩戶(hù)、兩梯三戶(hù)或者四戶(hù)，人員較少，不會(huì)對(duì)出行造成困擾，私密性也比較好；而商業(yè)公寓通常為兩梯十戶(hù)，甚至更多，人員不僅多而且雜亂，安全性和私密性都無(wú)法得到很好地保障。5．利率和**不同：如果打算貸款購(gòu)買(mǎi)商業(yè)公寓，則需要按照商業(yè)住房的規(guī)定辦理，首套房**比例一般不低于40％，貸款利率相對(duì)也會(huì)高一些。若是貸款購(gòu)買(mǎi)住宅，**比例通常不低于35％，但根據(jù)地區(qū)的差異，**比例也會(huì)有所不同。6．采光條件不同：大部分的公寓采光和通透性都不是很好。有些商業(yè)公寓的衛(wèi)生間和廚房都沒(méi)有窗戶(hù)，而且陽(yáng)臺(tái)也是內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，采光條件自然并不是很好。而根據(jù)《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，住宅必須滿(mǎn)足日照、采光等相關(guān)條件，因此現(xiàn)今的住宅大多都是明廚明衛(wèi)，采光條件會(huì)比商業(yè)公寓好很多。

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