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經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同的有效性受政策影響較大。數(shù)據(jù)顯示，近年來因政策限制導(dǎo)致合同無效的案例增多。建議投資者密切關(guān)注政策動向，合理評估合同風(fēng)險。
全部4個回答>請問經(jīng)濟(jì)適用房可以買賣嗎，經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同是否有效？
149****0146 | 2018-08-01 15:47:05
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131****3462
經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議必須在取得完全產(chǎn)權(quán)后才能有效。
查看全文↓ 2018-08-01 15:48:11
《經(jīng)濟(jì)適用住房辦法》對經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定：
一是明確經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
二是明確購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。
三是明確購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
四是明確個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。
《辦法》還規(guī)定，已經(jīng)購買經(jīng)濟(jì)使用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定價格及合同約定回購。享受過福利分房退回房屋前或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不得再購買經(jīng)濟(jì)適用房。 -
146****4594
《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》不屬于法律、行政法規(guī)，故不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》雖然屬于法律，但是其立法的重心在于加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，其法律規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，不是效力性強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)**高人民法院的關(guān)于合同法解釋
查看全文↓ 2018-08-01 15:48:02
(二)第十四條的規(guī)定，《合同法》第五十二條第
(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，所以違反《城市房地產(chǎn)管理法》的管理性規(guī)范不能導(dǎo)致合同的無效，所以本案住房買賣協(xié)議應(yīng)合法有效。綜上，張彥立、楊剛律師給出的專業(yè)法律意見：該住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議為有效協(xié)議，合法有效的協(xié)議應(yīng)該得到遵守，誠實(shí)信用的原則值得全社會提倡！楊某后委托張彥立、楊剛律師依法代理訴訟，經(jīng)過二審終審，法院依法作出生效判決，牛某將楊某之間簽訂的《住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》合法有效。 -
132****5928
經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同效力的認(rèn)定：
查看全文↓ 2018-08-01 15:47:34
1、合同是否有效應(yīng)參照以下法規(guī)：《中華人民共和國合同法》第四十四條 “依法成立的合同，自成立時生效?！钡谖迨l “有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房在五年內(nèi)按市場價格上市出售是否有效問題，有的當(dāng)事人提出《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中“購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易”的規(guī)定是國家七部委的規(guī)章，不是行政法規(guī)，但是《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)〔2007〕24號（十一）條也明文規(guī)定“嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)?！痹撘庖妼儆趪鴦?wù)院法規(guī)，效力高于國務(wù)院部委的規(guī)章，且屬于行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，違反該規(guī)定在經(jīng)濟(jì)適用房未滿5年的情況下按市場價格上市出售，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是無效的。 -
151****2494
經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓協(xié)議必須在取得完全產(chǎn)權(quán)后才能有效。
查看全文↓ 2018-08-01 15:47:24
《經(jīng)濟(jì)適用住房辦法》對經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易作出了嚴(yán)格的規(guī)定：
一是明確經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。
二是明確購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進(jìn)行回購。
三是明確購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。
四是明確個人購買的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營。
《辦法》還規(guī)定，已經(jīng)購買經(jīng)濟(jì)使用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定價格及合同約定回購。享受過福利分房退回房屋前或購買過經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，不得再購買經(jīng)濟(jì)適用房。
相關(guān)問題
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有合同編號，法律效應(yīng)的就有效
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1、經(jīng)濟(jì)適用房可以買賣。2、經(jīng)濟(jì)適用住房房產(chǎn)登記滿5年需上市交易，經(jīng)住房保障部門審查。3、對已列入3年城市舊房改造、基礎(chǔ)設(shè)施、公益設(shè)施建設(shè)計(jì)劃范圍的住房，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，按當(dāng)期市場價格扣除相關(guān)費(fèi)用后回購。4、政府不回購的住房，產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)繳土地出讓金和收益所得后可上市交易。
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第一.如果你能把握住你朋友的話,你可以用他的購房指標(biāo)購買.然后等下房本之后再過戶到你的身上. 第三.按照現(xiàn)在的規(guī)定.過戶到你名下.你能夠把它賣了再買別的房.但是據(jù)說北京市政府要出臺一個關(guān)系到經(jīng)濟(jì)適用房的政策,就是只能政府回購,就是說你要賣的話必須由政府是第一購買人. 如果是5年之內(nèi)的話.你就需要經(jīng)濟(jì)適用房資格表來購買了.而且你買完之后,新房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)屬性還是經(jīng)濟(jì)適用房. 5年之外的話.你就不需要經(jīng)濟(jì)適用房資格表了,買完之后房屋產(chǎn)權(quán)屬性自動變成商品房. 5年之內(nèi)稅費(fèi): 營業(yè)稅:5.5%(賣方繳納) 個人所得稅:1%(賣方繳納) 契稅:1.5%(買方繳納) 印花稅:雙方各萬分之五 綜合地價款:現(xiàn)在賣出價和當(dāng)年購買價差額的10% PS:由于現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房買賣的話不過5年,出售價格不能高于當(dāng)時的購買價所以這10%的綜合地價款就等于沒有. 5年之外稅費(fèi): 契稅:1.5%(買方繳納) 印花稅:雙方各萬分之五 綜合地價款:總房款的10% 所以如果你沒有經(jīng)濟(jì)適用房資格表的話.你就要等到5年之后再過戶了.我建議你等下了房本就去辦個公證去.這樣保險一點(diǎn)!
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經(jīng)濟(jì)適用房制度系國家針對特定的社會群體所制定的群體性福利政策，符合該政策的特定主體享有購買經(jīng)濟(jì)適用房的權(quán)利。因此，經(jīng)濟(jì)適用房屬于典型的社會福利房。由于其福利房的性質(zhì)，土地使用權(quán)的性質(zhì)為國家劃撥，與房屋買賣涉及土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一樣，經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓同樣涉及到土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。而國有劃撥土地使用權(quán)的使用者是特定的，一般為國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、或特定的帶有福利色彩的建設(shè)，該屬性決定國家無償劃撥的土地使用權(quán)非經(jīng)國家批準(zhǔn)/特定程序不得流轉(zhuǎn)。 因此，規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房的購買者僅擁有有限產(chǎn)權(quán)，其轉(zhuǎn)讓必須符合一定的條件，即，購買經(jīng)濟(jì)適用房已滿5年，且出售時應(yīng)當(dāng)按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優(yōu)先回購。 在司法實(shí)踐中，一般有兩種做法。 一種做法是以該買賣合同有效，但因在履行該合同時與國家經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)政策相悖而無法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，故根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定作出合同有效但不能實(shí)際履行予以解除的判決。理由是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度僅為七部門日前聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》以及一些地方法規(guī)，均不屬于導(dǎo)致合同無效的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，該合同應(yīng)為有效。但該合同在實(shí)際履行中因違反經(jīng)濟(jì)適用房有關(guān)制度而無法辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，故屬于無法履行的合同。對于該類合同，應(yīng)判決予以解除。 另一種做法是，該類房屋買賣實(shí)質(zhì)上涉及到國有劃撥土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題，而參照**高法院關(guān)于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的司法解釋，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)依法審批，且補(bǔ)交土地出讓金 ，因此，判斷該類合同效力的標(biāo)準(zhǔn)是是否補(bǔ)交了土地出讓金，若補(bǔ)交了土地出讓金，該合同有效，反之，則違反土地法的有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。
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