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經(jīng)濟適用房轉讓協(xié)議必須在取得完全產(chǎn)權后才能有效?！督?jīng)濟適用住房辦法》對經(jīng)濟適用住房上市交易作出了嚴格的規(guī)定： 一是明確經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權。 二是明確購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。 三是明確購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經(jīng)濟適用住房的，按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關價款，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后，取得完全產(chǎn)權?！ ∷氖敲鞔_個人購買的經(jīng)濟適用住房在取得完全產(chǎn)權以前不得用于出租經(jīng)營?！掇k法》還規(guī)定，已經(jīng)購買經(jīng)濟使用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定價格及合同約定回購。享受過福利分房退回房屋前或購買過經(jīng)濟適用住房的家庭，不得再購買經(jīng)濟適用房。
全部4個回答>??經(jīng)適房可以買賣嗎?經(jīng)濟適用房的買賣合同是否有效?
157****6044 | 2019-03-22 14:12:59
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133****5143
經(jīng)濟適用房制度系國家針對特定的社會群體所制定的群體性福利政策，符合該政策的特定主體享有購買經(jīng)濟適用房的權利。
查看全文↓ 2019-03-22 14:13:37
因此，經(jīng)濟適用房屬于典型的社會福利房。由于其福利房的性質(zhì)，土地使用權的性質(zhì)為國家劃撥，與房屋買賣涉及土地使用權流轉一樣，經(jīng)濟適用房的轉讓同樣涉及到土地使用權的流轉。
而國有劃撥土地使用權的使用者是特定的，一般為國家機關、企事業(yè)單位、或特定的帶有福利色彩的建設，該屬性決定國家無償劃撥的土地使用權非經(jīng)國家批準/特定程序不得流轉。
因此，規(guī)范經(jīng)濟適用房的相關政策規(guī)定，經(jīng)濟適用房的購買者僅擁有有限產(chǎn)權，其轉讓必須符合一定的條件，即，購買經(jīng)濟適用房已滿5年，且出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優(yōu)先回購。
在司法實踐中，一般有兩種做法。 一種做法是以該買賣合同有效，但因在履行該合同時與國家經(jīng)濟適用房的有關政策相悖而無法辦理轉讓手續(xù)，故根據(jù)合同法有關規(guī)定作出合同有效但不能實際履行予以解除的判決。
理由是，現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房制度僅為七部門日前聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》以及一些地方法規(guī)，均不屬于導致合同無效的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
因此，該合同應為有效。但該合同在實際履行中因違反經(jīng)濟適用房有關制度而無法辦理轉移手續(xù)，故屬于無法履行的合同。對于該類合同，應判決予以解除。 另一種做法是，該類房屋買賣實質(zhì)上涉及到國有劃撥土地使用權的流轉問題，而參照**高法院關于國有土地使用權轉讓合同的司法解釋，劃撥土地使用權轉讓須經(jīng)依法審批，且補交土地出讓金 ，因此，判斷該類合同效力的標準是是否補交了土地出讓金，若補交了土地出讓金，該合同有效，反之，則違反土地法的有關強制性規(guī)定，應屬無效。 -
147****3478
經(jīng)濟適用房買賣合同效力的認定：
查看全文↓ 2019-03-22 14:13:26
1、合同是否有效應參照以下法規(guī)：《中華人民共和國合同法》第四十四條 “依法成立的合同，自成立時生效?！钡谖迨l “有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！?br/> 2、關于經(jīng)濟適用房在五年內(nèi)按市場價格上市出售是否有效問題，有的當事人提出《經(jīng)濟適用住房管理辦法》中“購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易”的規(guī)定是國家七部委的規(guī)章，不是行政法規(guī)，但是《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》國發(fā)〔2007〕24號（十一）條也明文規(guī)定“嚴格經(jīng)濟適用住房上市交易管理。經(jīng)濟適用住房屬于政策性住房，購房人擁有有限產(chǎn)權?！痹撘庖妼儆趪鴦赵悍ㄒ?guī)，效力高于國務院部委的規(guī)章，且屬于行政法規(guī)的強制性規(guī)定，違反該規(guī)定在經(jīng)濟適用房未滿5年的情況下按市場價格上市出售，應當認為是無效的。
3、從近幾年來北京（如大興及順義）、黑龍江、河南省等地法院的判例看，經(jīng)濟適用住房未滿5年按市場價格上市出售，多以私下交易經(jīng)濟適用房的行為違反了國家的強制性規(guī)定為由被認定為買賣合同無效。也有個別案例認定，涉案房產(chǎn)交易時（2003年）沒有無論是國務院部門規(guī)章，還是北京市地方政府規(guī)章，對已購經(jīng)濟適用住房上市交易均無對購買年限及購買人條件的限制性規(guī)定；而且，違反國務院部門規(guī)章或地方政府規(guī)章并不必然導致合同無效，**終認定購買經(jīng)濟適用住房不滿5年買賣經(jīng)濟適用房的行為有效。
4、經(jīng)濟適用房在滿五年后出售，政府行使優(yōu)先購買權政府并無明確的細化規(guī)定，買賣雙方只要達成合議，簽訂了買賣合同，該合同即為有效；經(jīng)濟適用房在滿五年后出售，但在交易中出于避稅目的，將交易價格做低，房屋買賣合同仍有效，但是應納稅方應當依照《中華人民共和國稅收征收管理法》補繳稅款，并繳付滯納金。 -
135****3077
濟適用房買賣合同效力的認定?！钡谖迨l“有下列情形之一的：
查看全文↓ 2019-03-22 14:13:21
1、合同是否有效應參照以下法規(guī)：《中華人民共和國合同法》第四十四條“依法成立的合同，自成立時生效，合同無效：
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定
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經(jīng)濟適用房買賣合同的有效性受政策影響較大。數(shù)據(jù)顯示，近年來因政策限制導致合同無效的案例增多。建議投資者密切關注政策動向，合理評估合同風險。
全部4個回答> -
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有合同編號，法律效應的就有效
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目前，在售的已購經(jīng)濟適用房一般分兩種情況處理：一種是已經(jīng)住滿5年的，另一種則是尚未住滿5年的。這是以購房家庭取得契稅完稅憑證的時間或經(jīng)濟適用住房房屋所有權證的發(fā)證時間為準的?！ ?. 已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房 對于已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房，業(yè)主現(xiàn)在可以依照目前市場價格進行出售，但出售后業(yè)主需按房屋成交額的10％補交綜合地價款。按市場價格出售已購經(jīng)濟適用住房的，需憑契稅完稅憑證、房屋所有權證、住房轉讓合同等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權過戶手續(xù)即可。例如：一套面積為95平方米，原購房價格為2650元／平方米的經(jīng)濟適用房，若按現(xiàn)市場價3600元／平方米進行出售，則需按3600×95×10％計算，補交34200元的綜合地價款。 出售提醒：按市場價格出售經(jīng)濟適用住房后不能再次購買經(jīng)濟適用住房和其他保障性質(zhì)的住房?！ ?.尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房 對于尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房，由于政策規(guī)定則不允許按市場價格出售。因此，確需出售此類經(jīng)濟適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。以原購房價出售已購經(jīng)濟適用房的，出售人需提供原住房買賣合同、住房轉讓合同等證件。若出售家庭符合條件可再購買經(jīng)濟適用住房。
全部3個回答> -
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登記滿5年，方可上市交易根據(jù)規(guī)定，經(jīng)濟適用住房房產(chǎn)登記滿5年需上市交易，經(jīng)住房保障部門審查；對已列入3年城市舊房改造、基礎設施、公益設施建設計劃范圍的住房，經(jīng)市政府批準，按當期市場價格扣除相關費用后回購；政府不回購的住房，產(chǎn)權人補繳土地出讓金和收益所得后可上市交易。市住房委員會辦公室有關人士介紹，判斷經(jīng)濟適用住房的房產(chǎn)登記時間是否已滿5年，以住房產(chǎn)權界定卡所標注時間為準?！?000年以前的經(jīng)濟適用住房因為沒有發(fā)放產(chǎn)權界定卡，以房產(chǎn)證上的辦理時間為準?！彼f。 ■不滿5年想出售，由政府回購經(jīng)濟適用住房房產(chǎn)登記時間不滿5年不得上市交易。如需出售，由政府按原出售價格扣除相關費用后回購。回購住房用于向符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭出售。 ■今年起，新購經(jīng)適房上市需按商品房市價補差價根據(jù)規(guī)定，自2011年1月1日起，新購經(jīng)濟適用房符合上市交易條件的，需按上年同地段普通商品房價格補足差價方可出售?！恋爻鲎尳鹧a繳標準為交易當年基準地價的20%根據(jù)規(guī)定，城市區(qū)經(jīng)濟適用住房上市交易土地出讓金補繳標準為交易當年基準地價的20%。市國土資源局工作人員介紹，市區(qū)國有土地的基準地價并非一成不變，一般遵照上級主管部門的規(guī)定及時調(diào)整。經(jīng)濟適用住房屬于住宅用地，目前我市執(zhí)行的基準地價標準為一級每平方米2400元，二級每平方米1650元，三級每平方米1125元，四級每平方米750元，五級每平方米525元，六級每平方米375元。如果您需要了解所住地段的具體土地級別，可以到國土資源局的土地登記中心，或者市行政服務中心的國土資源局窗口進行咨詢。 ▲▲收益所得視購房時段、面積、樓層而定根據(jù)規(guī)定，經(jīng)濟適用住房單套面積90平方米（含90平方米）以內(nèi)部分，收益所得按購房時段對應標準收?。粏翁酌娣e超過90平方米部分，收益所得按對應標準的雙倍收取。 購房時段具體標準有三類：1995年至2000年購房的，收益所得按每平方米200元收取；2001年至2007年購房的，收益所得按每平方米300元收取；2007年8月以后購房的，收益所得按每年公布標準收取。鑒于樓層不同，其差額也在上述標準的基礎上有所浮動。（詳見下表）需要注意的是，如果所售住房樓層為高層建筑（7樓以上），則差額系數(shù)按7層樓頂層系數(shù)的80%即0.56執(zhí)行，不再浮動。 ▲▲具體補繳多少，您可以這樣算工作人員通過實例為我們詳細解釋了經(jīng)濟適用住房上市交易前需繳納的具體費用。 例如，位于澗西區(qū)嵩山路附近的某經(jīng)濟適用住房小區(qū)內(nèi)，有一套總建筑面積95平方米，樓層為3樓（該樓共7層）的房子需要上市交易。其住房產(chǎn)權界定卡標注，發(fā)卡時間為2005年8月；其土地證上標注，土地使用權面積為15平方米。首先，按照“經(jīng)濟適用住房上市交易土地出讓金補繳標準為交易當年基準地價的20%”這一規(guī)定，假定土地等級為三級，按每平方米1125元收取，則應繳費用為1125元×15×20%=3375元。其次，根據(jù)住房產(chǎn)權界定卡標注的時間為2005年，90平方米應繳納的收益所得標準按照每平方米300元執(zhí)行，超出的5平方米按照每平方米600元收?。桓鶕?jù)樓層為3樓（該樓共7層），差額系數(shù)為1.3。據(jù)此，繳納的收益所得共計（90×300元+5×600元）×1.3=39000元。因此，該經(jīng)濟適用住房上市交易前需繳納的具體費用為3375元+39000元=42375元。 ▲▲辦理上市交易，這些資料缺一不可辦理經(jīng)濟適用住房上市交易手續(xù)時，您需要攜帶下列資料原件和復印件：身份證、戶口簿、結婚證（未婚購房者不需要）、房產(chǎn)證、房屋產(chǎn)權界定卡。另外，如果房屋產(chǎn)權界定卡上的姓名并非一人，則需全部到場才能辦理。據(jù)介紹，您可以到位于開元大道市政府西邊的市行政服務中心，“一站式”辦理交易手續(xù)。具體辦理程序如下：1.到市住房辦窗口填寫《洛陽市經(jīng)濟適用住房上市交易申請書》，經(jīng)審查符合條件者，出具《經(jīng)濟適用住房上市交易意見書》；2.持《經(jīng)濟適用住房上市交易意見書》分別到市國土資源局窗口繳納土地出讓金、市財政局窗口繳納收益所得款；3.持以上繳納費用票據(jù)到房管部門窗口辦理交易手續(xù)，繳納契稅、交易費等費用； 4.交易成功，購房者領取戶名更改后的新房產(chǎn)證；5.購房者持新房產(chǎn)證到市國土資源局窗口領取更名后的新土地證。《經(jīng)濟適用住房上市交易意見書》的有效期為30天，逾期重新申請。另外，住房保障部門將建立住房保障管理檔案，產(chǎn)權人若將已購經(jīng)濟適用住房上市交易的，不再具有購買此類住房資格。
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