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買賣合同構(gòu)成要件是什么? 1、當事人具有相應的民事行為能力 《合同法》第9條規(guī)定：“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權(quán)利能力和民事行為能力?！毙袨槿酥挥芯邆湎鄳拿袷聶?quán)利能力和民事行為能力，能夠正確理解自己行為的性質(zhì)和后果、獨立表達自己意思的能力，才能成為合同的主體，其合同行為才能發(fā)生法律效力。因此，無民事行為能力的自然人一般不能自己訂立合同;限制民事行為能力的自然人只能訂立與其年齡、智力相適應的合同;例外的是，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第6條規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效”。而具有完全民事行為能力的自然人可以成為合同的主體，但也并非是所有合同的主體。依法成立的法人和其他組織具有民事行為能力，但它們的行為能力又受其自身形態(tài)、職責、業(yè)務或者經(jīng)營范圍的限制。法律的該規(guī)定對于保護當事人的利益，維護社會經(jīng)濟秩序，是十分必要的。2、意思表示真實 所謂意思表示真實，是指表意人的表示行為應當真實地反映其內(nèi)心的效果意思。所謂效果意思，是指意思表示人欲使其表示內(nèi)容引起法律上效力的內(nèi)在意思要素。所謂表示行為，是指行為人將其內(nèi)在意思以一定的方式表示于外部，并足以為外界所客觀理解的要素。意思表示真實要求表示行為應當與效果意思相一致。意思表示真實是合同生效的重要要件。因為合同在本質(zhì)上乃是當事人之間的一種合意，此種合意符合法律規(guī)定，依法律可以產(chǎn)生法律約束力;而當事人的意思表示能否產(chǎn)生此種約束力，則取決于此種意思表示是否同行為人的真實意思相符合。3、不違反法律和社會公共利益 從法律上看，合同之所以能產(chǎn)生法律效力，就在于當事人的意思表示符合法律的規(guī)定。對合法的意思表示，法律賦予其法律上的約束力，不合法的合同顯然不能受到法律保護，也不能產(chǎn)生當事人預期的法律效果。合同不違反法律，是指合同不得違反法律的強行性規(guī)定，也不得規(guī)避法律。所謂強行性規(guī)定，是指這些規(guī)定當事人必須遵守，不得通過協(xié)議加以改變。但若僅僅是部分條款違法，確認部分條款無效不影響其他部分的效力。合同不僅應符合法律規(guī)定，而且在內(nèi)容上不得違反社會公共利益。將不違反社會公共利益作為合同生效要件，可以大大彌補法律規(guī)定的不足。對于那些表面上雖未違反現(xiàn)行立法的禁止性規(guī)定，但實質(zhì)上損害了全體人民的共同利益，破壞了社會經(jīng)濟生活秩序的合同行為，都應認為是違反了社會公共利益的行為。同時，將社會公共利益作為衡量合同生效的要件，也有利于維護社會公共道德，因為社會公共利益本身也包含了行為內(nèi)容應符合社會公共道德的要求。4、合同必須具備法律所要求的形式 《民法通則》第56條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應當依照法律規(guī)定?！薄逗贤ā返?4條也作出規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！笨梢姡覈沙姓J當事人可以依法選擇合同的形式。但是，如果法律對合同的形式作出了特殊規(guī)定，當事人必須遵守法律規(guī)定。例如根據(jù)《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，房屋的買賣須經(jīng)房管部門登記、辦理過戶手續(xù)后才能生效。其實不只是買賣合同的構(gòu)成要件，我國規(guī)定的合同的構(gòu)成要件包括具備民事行為能力、意思表示是真實的、合同的主體是符合國家的規(guī)定的、合同的形式是符合國家的規(guī)定的。這樣的話，才是一份有效的，受法律保護的買賣合同。
全部3個回答>??想了解一下房屋買賣合同構(gòu)成的基本要件
155****2657 | 2018-08-14 18:30:03
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137****8421
根據(jù)《合同法》的規(guī)定，并結(jié)合實踐，買賣合同主要包括下列條款：
查看全文↓ 2018-08-14 18:33:15
1、當事人的名稱或者姓名、住所(或者地址)。
出賣人、買受人是單位的，應當寫明單位的全稱、地址和法定代表人的姓名;是個人的，應當寫明個人姓名、住所。此外，有聯(lián)系電話的，還應寫明電話號碼。在涉外買賣合同中，還應當寫明當事人的國籍。
2、買賣標的物(貨物)的基本情況。
主要是標的物的名稱、種類或者品種、規(guī)格、型號、等級、花色等。這些是一種物與其他物區(qū)別的標志。只有在某項買賣合同中將買賣的標的物的具體名稱、品種、規(guī)格、等級、花色等寫清楚，才不會引起誤解，產(chǎn)生分歧。不在合同中將買賣標的物商品的基本情況規(guī)定清楚，要正確履行合同就難以得到保證，容易產(chǎn)生糾紛。
需要指出的是，對于機電等配套產(chǎn)品，不僅要寫明主機(主物)的名稱、品種、型號、規(guī)格、等級和花色，必要時還應當寫明隨主機的輔機、配件(附物)的名稱、品種、型號、規(guī)格、等級、花色等內(nèi)容。
如果買受人一次購買出賣人不同種類或規(guī)格的商品，雙方當事人應當分別寫明每一種類或者規(guī)格商品的基本情況。
3、標的物的數(shù)量和計量方法。
買賣的標的物數(shù)量是衡量當事人權(quán)利、義務多少或者大小的一個尺度，如果沒有規(guī)定數(shù)量，一旦發(fā)生糾紛就很難分清雙的責任。因此，雙方當事人必須對買賣的標的物的具體數(shù)量及計量單位在合同中作出明確規(guī)定。
4、標的物的質(zhì)量要求。
不同的物品，其質(zhì)量要求也不一樣。同一物品，其檔次或者等級不同，質(zhì)量標準也不相同。因此，雙方當事人應在買賣合同中規(guī)定出賣物執(zhí)行的技術(shù)標準和其他質(zhì)量要求。同時還應當按照國家有關(guān)規(guī)定約定質(zhì)量保證期。
5、標的物的包裝方式。
在貨物買賣中，特別是從較遠的地方購買物品時，往往需要對該物進行包裝。包裝，一般由出賣人負責。對買賣的物品進行包裝是為了保證該物運輸安全和保管安全，使該物安全地送給買受人或者買受人指定的其他收貨人。包裝方式包含著對包裝技術(shù)和包裝物器的質(zhì)量要求。具體的包裝的方式，由雙方當事人根據(jù)標的物的性質(zhì)等情況來商定。當然，不需要專門進行包裝的物品，僅裸裝即可。
6、價款的數(shù)額及支付期限、地點和方式。
對于買賣的物品價格，除國家規(guī)定必須執(zhí)行國家定價(或者指導價，下同)的以外，由當事人協(xié)商議定。目前，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和物價放開，執(zhí)行國家定價的產(chǎn)品很少，絕大多數(shù)產(chǎn)品的價格由市場供求法則自由決定。因此，實踐中，除了極少數(shù)外，其他一切產(chǎn)品的價格都由買賣雙方當事人協(xié)商。在雙方商定產(chǎn)品價格時，除了考慮生產(chǎn)成本外，還需要考慮市場行情、買受人所購產(chǎn)品的數(shù)量等因素，如買受人一次所購產(chǎn)品數(shù)量較大，價格就應相對低一些。一次買賣的產(chǎn)品數(shù)量較多，既要寫明產(chǎn)品的單價，也要寫明所有產(chǎn)品的總價款。 -
154****9996
根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》和房屋買賣管理的有關(guān)規(guī)定,房屋合同應包括以下主要內(nèi)容:
查看全文↓ 2018-08-14 18:32:56
(1)合同雙方當事人 買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話,那么包括代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。
(2)有關(guān)房屋的情況 主要包括以下內(nèi)容:
①房屋的坐落位置;
②所買賣房屋的面積,應注明實際建筑面積和所分攤的公用建筑面積分別為多少;
③房屋是現(xiàn)房,還是預售的商品房;
④房屋配套設施和裝修標準。
(3)房屋的價格及付款時間的約定 一般新建的商品房及預售的商品房一般是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格,即約定每平方米建筑面積的售價為多少元,然后用單位價格乘以所購建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表,買方按該進度表將每期所需支付的價款交付給賣方。
(4)交房期限 賣方應在某日期之前,將房屋交付買方。買方應在實際接收房屋之日起,在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù),賣方應給予必要的協(xié)助。
(5)權(quán)利擔保 賣方保證在交付房屋時,該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財產(chǎn)糾紛,保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權(quán)。如果房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛,則由賣方承擔全部責任。
(6)違約責任 買賣雙方都應切實履行合同中所約定的義務,如果買賣雙方有任何一方違反合同約定,則應承擔違約責任。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任,賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任,以及賣方所交付房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等等。
(7)合同雙方認為應當約定的其他事項。 -
134****4178
房屋買賣合同是指購房者各售房者在平等協(xié)商的基礎上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。房屋買賣合同應包括以下主要條款：
查看全文↓ 2018-08-14 18:32:39
1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。
2、標的。標的是合同當事人雙方權(quán)利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：
房屋的坐落位置；
所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積；
房屋是現(xiàn)房，還是期房；
房屋的配套設施和維修標準。
3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。
4、交房期限。賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣方應給予必要的協(xié)助?；蛘哂少u方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將房屋所有權(quán)證（所有權(quán)人為買方）交付買方，由買方支付有關(guān)的費用。
5、權(quán)利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔全部責任。
6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規(guī)定為督促當事人自覺而適當?shù)芈男泻贤?，保護非違約方的合法權(quán)益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。
7、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設施等。 -
135****3028
商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括：
查看全文↓ 2018-08-14 18:31:18
1、房屋
包括房屋的數(shù)量和質(zhì)量?在數(shù)量上應明確計量單位?，?在質(zhì)量上應明確房屋是高層建筑還是多層建筑、或是平房?，?以及房屋坐落的地點、房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的層次?，?房屋的朝向、房屋的面積、房屋的環(huán)境、配套設施以及物業(yè)管理等，都必須明確清楚?
2、價款
即一方當事人以貨幣形式支付對方房屋的代價?，?是買受人**主要的義務?它既是房產(chǎn)買賣合同中**重要的內(nèi)容之一?，?也是房屋面積、房屋質(zhì)量的價值表現(xiàn)在合同中應明確支付貨幣的名稱、單價、總價以及付款方式?
3、履行合同的期限和方式
即房屋支付的日期和交付手續(xù)?，?房屋價款的支付日期和支付辦法等，?房價是現(xiàn)金支付還是支票支付?，?是在出賣人所在地支付還是在買受人所在地支付?等。
4、產(chǎn)權(quán)登記及費用
明確產(chǎn)權(quán)登記時雙方的職責分工、產(chǎn)權(quán)登記的時間以及有關(guān)費用等。產(chǎn)權(quán)過戶登記費、印花稅、契稅及其他應由買受人承擔的費用?，?由買方承擔。
5、房屋基地使用權(quán)
房屋基地所有權(quán)屬于國家或者集體。
6、違約責任
合同訂立后?，不可避免的存在著不履行合同義務的情況??，?而由此引起的法律后果?，?即為違約責任。比如開發(fā)商逾期交房，交房時存在嚴重質(zhì)量問題，或者購房者不按期支付價款等。出現(xiàn)類似的情況，是強制履行合同，還是支付違約金等。 -
147****8713
房屋買賣合同是一種民事法律行為，應當具備以下條件：
查看全文↓ 2018-08-14 18:30:29
1.合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔義務的資格。
(1)一般主體要求。依《民法通則》規(guī)定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。房屋買賣行為復雜，涉及標的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與，所簽房屋買賣合同無效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認。
(2)特殊主體要求。為了維護房屋交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房屋出賣方必須具有法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地使用權(quán)證書、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預售中，預售方除具備上述條件外，還應當持有預售許可證和確定施工進度與交付日期。商品房出賣方如違反上述要求，就會被認為不符合簽訂房屋買賣合同的主體資格，應當宣告合同無效，賠償買受方因此而遭受的損失。此外，政府確認的城市低收人家庭才符合主體資格有權(quán)購買經(jīng)濟適用房，僅本單位的職工符合主體資格有權(quán)購買單位自管公房，機關(guān)、**和部隊等單位經(jīng)批準才符合主體資格有權(quán)購買城市私房等。
2.房屋買賣雙方當事人應當表意真實。依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應當系當事人真意表示的結(jié)果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎上進行才能真正實現(xiàn)雙方當事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當事人真實意思，原則上視為無效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買賣行為，亦屬可變更或可撤銷的民事行為。無效或被撤銷的房屋買賣合同不具有法律效力，當事人有權(quán)不予履行。房屋買賣合同部分無效，不影響其他部分法律效力的，其他部分仍為有效。
3.房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。房屋買賣行為應當符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報房屋買賣價格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。
相關(guān)問題
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小產(chǎn)權(quán)房買賣合同注意事項：1、合同雙方當事人。買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。2、標的。標的是合同當事人雙方權(quán)利義務共同指向的對象。在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內(nèi)容：房屋的坐落位置；所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積；房屋是現(xiàn)房，還是期房；房屋的配套設施和維修標準。3、房屋的價格及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然 后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。4、交房期限。賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。買方應在實際接收該房屋之日起，在 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理權(quán)屬登記，賣方應給予必要的協(xié)助?；蛘哂少u方代理買方進行上述工作。在交房的同時或一段時間后將 房屋所有權(quán)證（所有權(quán)人為買方）交付買方，由買方支付有關(guān)的費用。5、權(quán)利擔保。賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權(quán)。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔全部責任。6、違約責任。違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。違約責任的規(guī)定為督促當事人自覺而適當?shù)芈男泻贤Ｗo非違約方的合法權(quán)益，維護合同的法律 效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔 的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。7、合同雙方認為應當約定的其他事項。如房屋的保修責任、物業(yè)管理以及小區(qū)內(nèi)公用配套設施等。
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搜集證據(jù)，到法院起訴，主張對方承擔違約責任。
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如果是和開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，叫做按揭貸款，在沒有取得房產(chǎn)證之前是開發(fā)商為你提供擔保，在你房產(chǎn)證取得以后再抵押給貸款銀行，開發(fā)商解除擔保責任。如果是二手房買賣合同，一般是你將**托管，銀行審核后將貸款放款至托管賬戶，然后將在你取得房產(chǎn)證時辦理他項權(quán)證，也就是抵押手續(xù)。如果你說的平時的經(jīng)營性貸款，沒有房產(chǎn)證，當然是不可以辦理抵押貸款的。
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１、契稅契稅有１．５％和３％兩種。優(yōu)惠契稅，必須是普通住宅才可以享受。普通住宅標準有以下三點：（１）你的小區(qū)的容積率在１．０（含）以上?。ǎ玻┠愕姆孔釉冢保矗埃ê┢椒矫滓韵隆。ǎ常┠愕姆孔訉嶋H成交價低于同級別土地上住房平均交易價格１．２倍以下 上面三個條件全部滿足，你的房子才是普通住宅，才能享受１．５％的優(yōu)惠稅率，否則就按３％稅率征收契稅。２、營業(yè)稅營業(yè)稅有征收和不征收兩種。如果你購買的住房不到５年就轉(zhuǎn)讓，則賣方需支付成交額的５．５％作為營業(yè)稅；如果已滿５年，普通住宅不用再征收營業(yè)稅，而非普通住宅需要支付售房收入減去購房價款的差額征收５．５％的營業(yè)稅。３、個稅個人所得稅有２０％和１％兩種。根據(jù)地稅局現(xiàn)行執(zhí)行的政策，如果不能提供房屋原值的，將按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的１％核定應納個人所得稅額。４、其他稅費另外還有印花稅、房地產(chǎn)交易手續(xù)費等稅費需要交納，具體交納金額以各地的房管部門的要求為準。
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