問一下房屋買賣合同的構(gòu)成要件是什么?誰了解?

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• 138****8001

  買賣合同構(gòu)成要件是什么?
  
  1、當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力
  
  《合同法》第9條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力?！毙袨槿酥挥芯邆湎鄳?yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，能夠正確理解自己行為的性質(zhì)和后果、獨立表達(dá)自己意思的能力，才能成為合同的主體，其合同行為才能發(fā)生法律效力。因此，無民事行為能力的自然人一般不能自己訂立合同;限制民事行為能力的自然人只能訂立與其年齡、智力相適應(yīng)的合同;例外的是，根據(jù)《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見》第6條規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效”。而具有完全民事行為能力的自然人可以成為合同的主體，但也并非是所有合同的主體。依法成立的法人和其他組織具有民事行為能力，但它們的行為能力又受其自身形態(tài)、職責(zé)、業(yè)務(wù)或者經(jīng)營范圍的限制。法律的該規(guī)定對于保護(hù)當(dāng)事人的利益，維護(hù)社會經(jīng)濟秩序，是十分必要的。
  
  2、意思表示真實
  
  所謂意思表示真實，是指表意人的表示行為應(yīng)當(dāng)真實地反映其內(nèi)心的效果意思。所謂效果意思，是指意思表示人欲使其表示內(nèi)容引起法律上效力的內(nèi)在意思要素。所謂表示行為，是指行為人將其內(nèi)在意思以一定的方式表示于外部，并足以為外界所客觀理解的要素。意思表示真實要求表示行為應(yīng)當(dāng)與效果意思相一致。意思表示真實是合同生效的重要要件。因為合同在本質(zhì)上乃是當(dāng)事人之間的一種合意，此種合意符合法律規(guī)定，依法律可以產(chǎn)生法律約束力;而當(dāng)事人的意思表示能否產(chǎn)生此種約束力，則取決于此種意思表示是否同行為人的真實意思相符合。
  
  3、不違反法律和社會公共利益
  
  從法律上看，合同之所以能產(chǎn)生法律效力，就在于當(dāng)事人的意思表示符合法律的規(guī)定。對合法的意思表示，法律賦予其法律上的約束力，不合法的合同顯然不能受到法律保護(hù)，也不能產(chǎn)生當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。合同不違反法律，是指合同不得違反法律的強行性規(guī)定，也不得規(guī)避法律。所謂強行性規(guī)定，是指這些規(guī)定當(dāng)事人必須遵守，不得通過協(xié)議加以改變。但若僅僅是部分條款違法，確認(rèn)部分條款無效不影響其他部分的效力。
  
  合同不僅應(yīng)符合法律規(guī)定，而且在內(nèi)容上不得違反社會公共利益。將不違反社會公共利益作為合同生效要件，可以大大彌補法律規(guī)定的不足。對于那些表面上雖未違反現(xiàn)行立法的禁止性規(guī)定，但實質(zhì)上損害了全體人民的共同利益，破壞了社會經(jīng)濟生活秩序的合同行為，都應(yīng)認(rèn)為是違反了社會公共利益的行為。同時，將社會公共利益作為衡量合同生效的要件，也有利于維護(hù)社會公共道德，因為社會公共利益本身也包含了行為內(nèi)容應(yīng)符合社會公共道德的要求。
  
  4、合同必須具備法律所要求的形式
  
  《民法通則》第56條規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定用特定形式的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定?！薄逗贤ā返?4條也作出規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！笨梢?，我國法律承認(rèn)當(dāng)事人可以依法選擇合同的形式。但是，如果法律對合同的形式作出了特殊規(guī)定，當(dāng)事人必須遵守法律規(guī)定。例如根據(jù)《城市私有房屋管理條例》的規(guī)定，房屋的買賣須經(jīng)房管部門登記、辦理過戶手續(xù)后才能生效。
  
  其實不只是買賣合同的構(gòu)成要件，我國規(guī)定的合同的構(gòu)成要件包括具備民事行為能力、意思表示是真實的、合同的主體是符合國家的規(guī)定的、合同的形式是符合國家的規(guī)定的。這樣的話，才是一份有效的，受法律保護(hù)的買賣合同。
  

  查看全文↓ 2018-10-15 10:16:14
• 138****9270

  1、房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)符合一般合同生效要件:
  (1)當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力;
  (2)意思表示真實:
  (3)合同的內(nèi)容合法。另外,不得違反《合同法》第五十二條的規(guī)定。
  2、房屋買賣合同未采取書面形式的效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。因此,房屋買賣合同為要式合同。未采用書面形式,合同不能有效成立。另外,當(dāng)事人申請房屋權(quán)屬移轉(zhuǎn)登記時,必須向登記機關(guān)提交書面的房屋買賣合同,否則無法辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記。
  3、沒有進(jìn)行地過戶登記不影響合同的效力。作為房屋所有權(quán)變動要件的登記行為并非房屋買賣合同成立的法定要件,欠缺這一要件并不影響房屋買賣合同的效力。

  查看全文↓ 2018-10-15 10:15:05
• 137****1629

  房屋買賣合同是一種民事法律行為,應(yīng)當(dāng)具備主體資格有效、意思表示真實和符合法律法規(guī)政策規(guī)定等三個有效條件。
  一、合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。《民法通則》規(guī)定,房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。法律禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與。為了維護(hù)房屋交易秩序,現(xiàn)行法律和政策對房屋買賣當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制,必須符合特定要求。
  二、房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實。按照現(xiàn)行法規(guī)和司法解釋,民事法律行為應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。因此,房屋買賣合同只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行簽訂,才能真正實現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽訂的房屋買賣合同等,原則上視為無效合同。
  三、房屋買賣不得違反政策、法律法規(guī)和社會公共利益。房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的強制性規(guī)定,且不得損害社會公共利益,不得違反社會公共道德。例如,在房屋買賣活動中,我國法律法規(guī)明確規(guī)定,房屋買賣雙方不得買賣土地,不得買賣拆遷房屋等,出現(xiàn)此類情況,視為房屋買賣合同無效。

  查看全文↓ 2018-10-15 10:13:03

相關(guān)問題

• 問 ??想了解一下房屋買賣合同構(gòu)成的基本要件
  答

  　根據(jù)《合同法》的規(guī)定，并結(jié)合實踐，買賣合同主要包括下列條款：　　1、當(dāng)事人的名稱或者姓名、住所(或者地址)?！　〕鲑u人、買受人是單位的，應(yīng)當(dāng)寫明單位的全稱、地址和法定代表人的姓名;是個人的，應(yīng)當(dāng)寫明個人姓名、住所。此外，有聯(lián)系電話的，還應(yīng)寫明電話號碼。在涉外買賣合同中，還應(yīng)當(dāng)寫明當(dāng)事人的國籍。　　2、買賣標(biāo)的物(貨物)的基本情況?！　≈饕菢?biāo)的物的名稱、種類或者品種、規(guī)格、型號、等級、花色等。這些是一種物與其他物區(qū)別的標(biāo)志。只有在某項買賣合同中將買賣的標(biāo)的物的具體名稱、品種、規(guī)格、等級、花色等寫清楚，才不會引起誤解，產(chǎn)生分歧。不在合同中將買賣標(biāo)的物商品的基本情況規(guī)定清楚，要正確履行合同就難以得到保證，容易產(chǎn)生糾紛?！　⌒枰赋龅氖牵瑢τ跈C電等配套產(chǎn)品，不僅要寫明主機(主物)的名稱、品種、型號、規(guī)格、等級和花色，必要時還應(yīng)當(dāng)寫明隨主機的輔機、配件(附物)的名稱、品種、型號、規(guī)格、等級、花色等內(nèi)容。　　如果買受人一次購買出賣人不同種類或規(guī)格的商品，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)分別寫明每一種類或者規(guī)格商品的基本情況。　　3、標(biāo)的物的數(shù)量和計量方法?！　≠I賣的標(biāo)的物數(shù)量是衡量當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)多少或者大小的一個尺度，如果沒有規(guī)定數(shù)量，一旦發(fā)生糾紛就很難分清雙的責(zé)任。因此，雙方當(dāng)事人必須對買賣的標(biāo)的物的具體數(shù)量及計量單位在合同中作出明確規(guī)定?！　?、標(biāo)的物的質(zhì)量要求。　　不同的物品，其質(zhì)量要求也不一樣。同一物品，其檔次或者等級不同，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)也不相同。因此，雙方當(dāng)事人應(yīng)在買賣合同中規(guī)定出賣物執(zhí)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和其他質(zhì)量要求。同時還應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定約定質(zhì)量保證期?！　?、標(biāo)的物的包裝方式。　　在貨物買賣中，特別是從較遠(yuǎn)的地方購買物品時，往往需要對該物進(jìn)行包裝。包裝，一般由出賣人負(fù)責(zé)。對買賣的物品進(jìn)行包裝是為了保證該物運輸安全和保管安全，使該物安全地送給買受人或者買受人指定的其他收貨人。包裝方式包含著對包裝技術(shù)和包裝物器的質(zhì)量要求。具體的包裝的方式，由雙方當(dāng)事人根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)等情況來商定。當(dāng)然，不需要專門進(jìn)行包裝的物品，僅裸裝即可。　　6、價款的數(shù)額及支付期限、地點和方式?！　τ谫I賣的物品價格，除國家規(guī)定必須執(zhí)行國家定價(或者指導(dǎo)價，下同)的以外，由當(dāng)事人協(xié)商議定。目前，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和物價放開，執(zhí)行國家定價的產(chǎn)品很少，絕大多數(shù)產(chǎn)品的價格由市場供求法則自由決定。因此，實踐中，除了極少數(shù)外，其他一切產(chǎn)品的價格都由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商。在雙方商定產(chǎn)品價格時，除了考慮生產(chǎn)成本外，還需要考慮市場行情、買受人所購產(chǎn)品的數(shù)量等因素，如買受人一次所購產(chǎn)品數(shù)量較大，價格就應(yīng)相對低一些。一次買賣的產(chǎn)品數(shù)量較多，既要寫明產(chǎn)品的單價，也要寫明所有產(chǎn)品的總價款。

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• 問 問一下房屋買賣公證需要什么手續(xù)？
  答

  根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申請辦理房屋買賣合同公證，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交以下證明材料：1.申請人的居民身份證件及復(fù)印件；委托代理人代辦的，代理人應(yīng)提交身份證件和授權(quán)委托書；2.賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復(fù)印件；3.出賣共有房屋，賣方應(yīng)提交其他共有人同意出賣的書面意見；4.房屋買賣合同文本；當(dāng)事人可以請公證機關(guān)代為草擬；5.單位購買私房的，買方應(yīng)當(dāng)提交房屋管理部門批準(zhǔn)買房的批準(zhǔn)文件；6.公證機關(guān)認(rèn)為需要提供的其他證明材料，如房屋藍(lán)圖、房屋管理部門對房屋的估價報告等。

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• 問 ??問一下房屋買賣公證流程是怎樣的？
  答

  購房人在與開發(fā)商簽訂購房合同后，如果對購房合同進(jìn)行公證，能夠有效地避免發(fā)生購房合同糾紛?；楹筚I的二手房的售房合同公證流程為首先要申請與受理：合同當(dāng)事人向公證機關(guān)提出辦理公證申請，填寫公證申請書，提供有關(guān)材料。公證機關(guān)要據(jù)當(dāng)事人的申請作出是否接受辦理的決定。審查：公證機關(guān)（公證員）對當(dāng)事人進(jìn)行詢問，審查相關(guān)材料，進(jìn)行其他相關(guān)調(diào)查，審查公證對象的真實性、合法性。出具公證文書：公證上機關(guān)　根據(jù)審查結(jié)果，決定是否出具公證書。公證書包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人基本情況、公證證詞、公證員簽名、公證機關(guān)（公證處）蓋章、出證日期。二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。二手房的買賣途徑很多，有實體店與網(wǎng)絡(luò)兩種。1、直接到房產(chǎn)中介實體店去實體店了解當(dāng)?shù)氐亩址啃畔⒒虺鍪鄯孔邮?*直接的的方式，但也有不足之處，就是浪費時間，不能第一時間得到**新的信息！2、房地產(chǎn)網(wǎng)站也可通過房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)公司來促成買賣。房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)公司收集的買賣雙方信息，很大部分是通過網(wǎng)絡(luò)獲取的，因此，無論是買賣雙方80%是通過網(wǎng)絡(luò)這個平臺匯聚到經(jīng)紀(jì)公司的。步驟1.評估價與**高貸款額二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的**高貸款額度。2.竣工年代與貸款年限銀行審批貸款過程中，通常會把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。3.貸款銀行的選擇各商業(yè)銀行服務(wù)特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇。4.還款方式的選擇銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層；后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。5.收入證明與還款能力收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。6.貸款的成數(shù)和利率各銀行對首套住房的**成數(shù)和貸款利率，第二套房的**成數(shù)和貸款利率等都做出了具體的規(guī)定。7.借款人自身相關(guān)情況個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。

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• 問 我想請問一下房屋買賣合同糾紛怎么解決？
  答

  搜集證據(jù)，到法院起訴，主張對方承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問 我想問一下房屋買賣合同抵押貸款可以嗎?
  答

  如果是和開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同，叫做按揭貸款，在沒有取得房產(chǎn)證之前是開發(fā)商為你提供擔(dān)保，在你房產(chǎn)證取得以后再抵押給貸款銀行，開發(fā)商解除擔(dān)保責(zé)任。如果是二手房買賣合同，一般是你將**托管，銀行審核后將貸款放款至托管賬戶，然后將在你取得房產(chǎn)證時辦理他項權(quán)證，也就是抵押手續(xù)。如果你說的平時的經(jīng)營性貸款，沒有房產(chǎn)證，當(dāng)然是不可以辦理抵押貸款的。

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