誰(shuí)說(shuō)下樓房頂層所有權(quán)是歸誰(shuí)擁有？

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• 143****3347

  　　樓頂屋面屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，任何人（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主）對(duì)樓頂屋面不享有專有權(quán)，應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)權(quán)擅自將樓頂屋面售予購(gòu)房者。
  　　如使用樓頂屋面與相鄰人發(fā)生糾紛，在司法實(shí)踐中按照以下方式處理：如果商品房?jī)?nèi)有通往樓頂屋面的公共通道的，頂層住戶不得妨礙樓內(nèi)其他業(yè)主經(jīng)過(guò)公共通道通往樓頂屋面；如果沒(méi)有公共通道的，其他業(yè)主欲從頂層住戶室內(nèi)通往樓頂屋面的，須經(jīng)頂層住戶同意。
  　　建設(shè)部2001年8月15日修改后的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》第六條規(guī)定：
  　　所有人和使用人對(duì)共有、共用的門(mén)廳、陽(yáng)臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有損害他方利益的行為?！?br/>　　第七條規(guī)定：異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時(shí)，應(yīng)取得各所有人一致同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。
  

  查看全文↓ 2018-12-16 17:41:26
• 146****3371

  樓頂使用權(quán)是全體業(yè)主共有的，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)擅自將頂樓出售給購(gòu)房者專用，依據(jù)在合同上面注明使用權(quán)是不符合商品房買(mǎi)賣合同法的規(guī)定的 故沒(méi)有法律效應(yīng)。
  
  依據(jù)《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》 第六條 第七條 規(guī)定 樓頂屋面是屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，任何人（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主）對(duì)樓頂屋面不享有專有權(quán)，應(yīng)屬于全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)權(quán)擅自將樓頂屋面售予購(gòu)房者。

  查看全文↓ 2018-12-16 17:41:18
• 151****8754

  關(guān)于樓頂空間的權(quán)屬問(wèn)題
  （一）樓頂空間權(quán)屬爭(zhēng)議的表現(xiàn)
  近年來(lái)，在區(qū)分所有建筑物的爭(zhēng)議中，關(guān)于樓頂空間的權(quán)屬糾紛也時(shí)有出現(xiàn)。主要的表現(xiàn)，是將建筑物的頂層的樓頂空間確定給頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用。這樣，頂層的區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于樓頂空間享有專有使用權(quán)，可以建設(shè)私家空中花園，單獨(dú)享用。其結(jié)果是，建筑物的頂層價(jià)格大大提高，開(kāi)發(fā)商能夠獲得更大的效益而投資并沒(méi)有增加。這種結(jié)果也可謂之“雙贏”局面。
  但是，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本規(guī)則，建筑物的樓頂空間應(yīng)當(dāng)屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。例如，澳門(mén)特別行政區(qū)民法典在規(guī)定區(qū)分所有建筑物（分層建筑物）的共同部分范圍的條文中，就專門(mén)規(guī)定分層建筑物各樓宇之作遮擋之天臺(tái)或屋頂，為分層建筑物之共同部分。 我們的物權(quán)法草案沒(méi)有規(guī)定的這樣細(xì)致，但是，這樣的原則是存在的。樓頂空間不僅僅可以建花園，還可以作更多的開(kāi)發(fā)利用，如果將樓頂空間確定給個(gè)別的區(qū)分所有權(quán)人所專有使用，是不是破壞了建筑物區(qū)分所有權(quán)的整體共有關(guān)系，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利呢？這是一個(gè)大問(wèn)題。
  （二）解決樓頂空間權(quán)屬的基礎(chǔ)理論
  確定區(qū)分所有建筑物樓頂空間的權(quán)屬問(wèn)題，**基礎(chǔ)的依據(jù)就是區(qū)分所有建筑物的專有部分和共用部分的界限確定。
  在理論上，如何界定區(qū)分所有建筑物的專有部分，有五種不同的主張。一是“中心”說(shuō)，即“壁心”說(shuō)，認(rèn)為區(qū)分所有建筑物專有部分的范圍達(dá)到墻壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。這種觀點(diǎn)對(duì)于界定權(quán)利的范圍較為明確，但是對(duì)于建筑物的維護(hù)與管理則較為有害，原因是，對(duì)于境界壁的維護(hù)，不能只負(fù)責(zé)一半，應(yīng)當(dāng)將全部的境界壁作統(tǒng)一的修繕，壁心的分割，不利于對(duì)建筑物的維護(hù)和保養(yǎng)。二是“空間”說(shuō)，這種觀點(diǎn)以區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)理念為立論基礎(chǔ)，與以單獨(dú)所有為立論基礎(chǔ)的上述“中心”說(shuō)完全對(duì)立，認(rèn)為專有部分的范圍僅限于墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而界線點(diǎn)上的分割部分如墻壁、地板、天花板等則為全體或者部分區(qū)分所有人所共有。三是“**后粉刷表層”說(shuō)，認(rèn)為專有部分包含壁、柱等境界部分表層所粉刷的部分，亦即境界壁與其他境界的本體屬共用部分，但境界壁上**后粉刷的表層部分屬于專有部分。四是折中了壁心說(shuō)和**后粉刷表層說(shuō)的觀點(diǎn)形成的主張，稱之為“壁心說(shuō)和**后粉刷表層說(shuō)”，認(rèn)為專有部分的范圍應(yīng)分為內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定，在區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部，專有部分應(yīng)僅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分，但在外部關(guān)系上，尤其是對(duì)第三人關(guān)系上，專有部分應(yīng)包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心線。 五是“雙重性”說(shuō)，有的學(xué)者主張，前四種觀點(diǎn)的主要分歧在于，是將墻壁作為共有部分還是作為專有部分對(duì)待，并主張墻壁既有專有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，又有共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，具有雙重屬性。
  在上述各種主張中，通說(shuō)采用“壁心說(shuō)和**后粉刷表層說(shuō)”。這是建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中**為精致的理論，能夠很好地解決區(qū)分所有建筑物的專有部分和共用部分的虛實(shí)界限。虛的權(quán)利界限，在于壁心，實(shí)的權(quán)利界限，在于**后粉刷表層。確定樓頂空間的權(quán)屬問(wèn)題，也應(yīng)當(dāng)適用這個(gè)理論。
  在界定區(qū)分所有建筑物的相鄰區(qū)分所有權(quán)人各自的專有部分的界限時(shí)，其**基本的標(biāo)準(zhǔn)就是境界壁的壁心，在壁心的兩側(cè)分別為雙方區(qū)分所有權(quán)人所有。但是這種界定的權(quán)利是虛的權(quán)利，解決的是相鄰的區(qū)分所有權(quán)人之間的權(quán)利界限。在確定專有部分和共用部分的實(shí)質(zhì)界限時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)是建筑物的**后粉刷表層。這種界定的是權(quán)利的實(shí)的權(quán)利，其**后粉刷表層之間的境界壁，是共用部分，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中的互有權(quán)的標(biāo)的。
  在建筑物的頂層，區(qū)分所有權(quán)人沒(méi)有與他人相鄰，但是確定其專有部分的界限，仍然是壁心，頂層境界壁壁心的下側(cè)，屬于區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，建立專有部分的所有權(quán)。但是，在界定專有部分和共用部分的界限時(shí)，則應(yīng)以**后粉刷表層為標(biāo)準(zhǔn)，**后粉刷表層之外的頂層樓板，都屬于共用部分，為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。
  按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，如果采用“壁心說(shuō)”界定頂層所有權(quán)人的權(quán)利界限，其權(quán)利界限只及于頂層樓板的壁心，不可能沖出壁心，而達(dá)到整個(gè)頂層樓板，更不能達(dá)到頂層空間。如果采用“**后粉刷表層說(shuō)”，區(qū)分所有權(quán)人的所有權(quán)界限實(shí)際只能及于頂層樓板自己一側(cè)的**后粉刷表層，整個(gè)樓板的實(shí)體，都是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。
  解決樓頂空間權(quán)屬爭(zhēng)議的具體規(guī)則
  根據(jù)以上理論和基本規(guī)則，區(qū)分所有建筑物的樓頂空間屬于區(qū)分所有建筑物的共用部分，不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。
  將區(qū)分所有建筑物的樓頂空間歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用，或者歸屬于其專有部分，都是將區(qū)分所有建筑物的共用部分劃歸個(gè)別的區(qū)分所有權(quán)人專有使用或者專有所有，都是對(duì)其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)益的侵害。其結(jié)果有三：一是全體區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的標(biāo)的物被割讓，割讓的部分成為頂層區(qū)分所有權(quán)人的專有或者專有使用，無(wú)法對(duì)其行使權(quán)利；二是頂層區(qū)分所有權(quán)人雖然取得了樓頂空間的專有使用權(quán)或者所有權(quán)，但他是付出了代價(jià)的，這個(gè)代價(jià)，就是支出了高額的購(gòu)房費(fèi)用，他并不是無(wú)償?shù)卣加腥w區(qū)分所有權(quán)人的利益；三是開(kāi)發(fā)商取得了轉(zhuǎn)讓樓頂空間的權(quán)利價(jià)金，獲得了利益，而其獲得利益的結(jié)果，就是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利受到損害，這倒符合不當(dāng)?shù)美姆商卣鳌Ｓ纱丝梢?jiàn)，開(kāi)發(fā)商將樓頂空間出售給頂層區(qū)分所有權(quán)人，實(shí)際上是在用全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利謀取個(gè)人的利益，受到損害的是全體區(qū)分所有權(quán)人。
  按照一般的規(guī)則，對(duì)于區(qū)分所有的其他部分，有約定的依照其約定，沒(méi)有約定的除開(kāi)發(fā)商能夠證明自己享有所有權(quán)的之外歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)則，似乎還是存在問(wèn)題。這就是，有約定，究竟是誰(shuí)與誰(shuí)的約定？如果僅僅是開(kāi)發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人之間的約定，他們能夠處分屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有的樓頂空間嗎？顯然不能！
  因此，解決樓頂空間權(quán)屬爭(zhēng)議的具體規(guī)則應(yīng)當(dāng)是：
  1．樓頂空間的所有權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，原則上不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用。建筑物本身與土地權(quán)屬并不相同，區(qū)分所有建筑物的土地還有一個(gè)使用權(quán)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可以在公平合理的條件下做出一定的調(diào)整，把某些方面可以確定土地使用權(quán)歸自己享有，或者歸其他區(qū)分所有權(quán)人享有，只要不將費(fèi)用分擔(dān)在其他區(qū)分所有權(quán)人身上也就行了。而建筑物就是全體區(qū)分所有權(quán)人所有，與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處置?？梢韵胂螅_(kāi)發(fā)商不能將一個(gè)沒(méi)有頂層樓板的建筑物出賣給全體區(qū)分所有權(quán)人，那么也就不能將樓頂空間歸屬于自己所有，也不能通過(guò)約定將樓頂空間歸屬于頂層住宅區(qū)分所有權(quán)人專有使用。
  2．開(kāi)發(fā)商與個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間的專有使用權(quán)的，不發(fā)生法律效力，頂層區(qū)分所有權(quán)人不能夠取得其專有使用的權(quán)利。在區(qū)分所有的建筑物上，頂層樓板都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，那么，頂層樓板以上的樓頂空間，當(dāng)然更屬于區(qū)分所有人所共有，其占有、使用、收益、處分，都是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利，由全體區(qū)分所有權(quán)人共同支配。即使是開(kāi)發(fā)商與個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人約定，這個(gè)約定也不能對(duì)抗全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。因此，開(kāi)發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間歸屬于該區(qū)分所有權(quán)人專有使用的，一律無(wú)效。
  3．能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議。區(qū)分所有建筑物的樓頂空間，對(duì)于全體區(qū)分所有權(quán)人而言，具有重要的價(jià)值。首先，樓頂空間關(guān)系到建筑物的防雨、壽命和安全，關(guān)乎到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。其次，建設(shè)樓頂空間，可以使全體區(qū)分所有權(quán)人增加活動(dòng)空間，充分利用樓頂空間豐富區(qū)分所有權(quán)人的生活，提高生活質(zhì)量。再次，樓頂空間的開(kāi)發(fā)利用，具有豐富的內(nèi)涵，例如利用樓頂空間作廣告等，就是很好的開(kāi)發(fā)利用，其所得利益歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人。這些利益與全體區(qū)分所有權(quán)人息息相關(guān)，不可任人予以侵害。對(duì)于這樣的重大利益，必須由全體區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決定。如果區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決定樓頂空間可以交給頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用，那么是有效的，但我想在一般情況下，區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議是不會(huì)作出這樣的決議的。因此，樓頂空間歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用的可能性，幾乎為零。
  如果對(duì)于將樓頂空間確定為頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用或者專有而發(fā)生權(quán)屬爭(zhēng)議的，法官應(yīng)當(dāng)判決這樣的約定無(wú)效，樓頂空間的所有權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。
  不過(guò)，樓頂空間的問(wèn)題還是特殊一些，因?yàn)樗婕暗浇ㄖ锏木C合利用和修繕、管理，應(yīng)當(dāng)歸屬于共用部分，不應(yīng)歸屬于個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人專有使用。

  查看全文↓ 2018-12-16 17:41:13

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??哪位說(shuō)下樓房頂層所有權(quán)是歸誰(shuí)擁有？
  答

  從理論上說(shuō)，屋頂因?yàn)橛?jì)入了建筑的公攤面積，是屬于全樓業(yè)主共有的，如果可以使用，大家都能用，如果需要維修，要大家出錢(qián)維修。從實(shí)際上講，很多老房子是沒(méi)有物業(yè)公司的，以前也沒(méi)有公共維修基金這個(gè)東西（那時(shí)候都是基建處），所以屋頂成了一個(gè)大問(wèn)題，出現(xiàn)的情況和你基本一樣。使用的時(shí)候大家都來(lái)用，壞了的時(shí)候大家都說(shuō)是你家屋頂，他們不管。這事情怎么說(shuō)呢，不好解決，暫時(shí)也沒(méi)辦法，或許各個(gè)地方有自己的一套辦法，但我還沒(méi)看到哪個(gè)辦法具有推廣性的。你這問(wèn)題，我建議你還是和全樓的住戶商量一下吧，大家出錢(qián)修，動(dòng)之以情曉之以理，祝你好運(yùn)！其實(shí)和你同樣郁悶的還有一樓呢，從來(lái)下水道出毛病，堵了壞了都是他一家出錢(qián)修，按理來(lái)說(shuō)也該大家出錢(qián)的，呵呵，你該平衡點(diǎn)。

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• 問(wèn) 頂層閣樓的所有權(quán)歸誰(shuí)
  答

  通常情況下，如果合同有規(guī)定頂層閣樓的歸屬權(quán)，那么就按照合同的約定來(lái)執(zhí)行，如果在合同中沒(méi)有具體的約定，那么通常情況下頂層閣樓的歸屬權(quán)是為開(kāi)發(fā)商所有。這是由于頂層閣樓的層高，也決定了閣樓是否進(jìn)入建筑銷售面積，根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，閣樓層高只有高于2.2米的部分才能算入建筑面積之中。通常情況下，購(gòu)買(mǎi)擁有閣樓的房屋有以下3點(diǎn)注意事項(xiàng)：1、閣樓其實(shí)是輔助頂層住宅銷售的賣點(diǎn)之一，有的閣樓設(shè)計(jì)非常不實(shí)用，比如說(shuō)通風(fēng)比較差，或者是窄小黑暗的情況，那么配套，這種閣樓的房屋在購(gòu)買(mǎi)前也需要重點(diǎn)考慮一下自身的需求。2、閣樓的面積如果低于2.2米，但是如果有使用功能的部分，那么應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)權(quán)登記中明確相應(yīng)權(quán)利的歸屬，這樣才能對(duì)自身更有保障。3、有的開(kāi)發(fā)商要求頂樓和閣樓之間的樓梯需要購(gòu)房者自行購(gòu)買(mǎi)或者交納部分款項(xiàng)，因此在購(gòu)買(mǎi)之前應(yīng)當(dāng)先跟開(kāi)發(fā)商明確約定這部分的費(fèi)用。

• 問(wèn) ??有誰(shuí)說(shuō)下農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸誰(shuí)?
  答

  農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸全體村民集體所有，村民只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)，但對(duì)地上房屋享有所有權(quán)；如果你的戶口遷到陜西，就可以直接以你或你妻子的名義申請(qǐng)宅基地，不用你丈哥的名義。

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• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)房屋頂層所有權(quán)歸誰(shuí)所有呢?
  答

  歸小區(qū)全體業(yè)主共同共有?！段餀?quán)法》第七十條　業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

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• 問(wèn) ??問(wèn)下房屋頂層所有權(quán)歸誰(shuí)所有呢?
  答

  樓頂使用權(quán)屬于全體業(yè)主，而并非_頂樓住戶。按照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，如果頂樓業(yè)主的購(gòu)房合同的產(chǎn)權(quán)不包括樓頂，樓頂是屬于業(yè)主共有的，既然屬于小區(qū)公共空間，公共空間的使用權(quán)屬于全體業(yè)主，監(jiān)督權(quán)歸小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，在個(gè)別業(yè)主私自使用屋頂?shù)淮嬖谶`章搭建行為的情況下，業(yè)主委員會(huì)可以向物管公司投訴，由物管公司督促該業(yè)主停止占用公共空間的行為。因此，樓頂使用權(quán)并非只歸頂樓用戶所有。

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