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問：房地產(chǎn)企業(yè)因項目開發(fā)支付的土地使用稅是計入當期費用還是計入開發(fā)成本中? 答：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(稅發(fā)[2009]31號)第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下： (一)土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 (六)開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。 根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出中不含土地使用稅。 《企業(yè)會計準則應(yīng)用指南—附錄(會計科目和主要賬務(wù)處理)》(2006)規(guī)定： 6602 管理費用 一、本科目核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費(包括行政管理部門職工工資及福利費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)、工會經(jīng)費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等。 三、管理費用的主要賬務(wù)處理。 按規(guī)定計算確定的應(yīng)交礦產(chǎn)資源補償費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費”科目。 因此，企業(yè)的土地使用稅在“管理費用”科目中列支。 綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)因項目開發(fā)支付的土地使用稅，賬務(wù)處理應(yīng)計入當期費用;企業(yè)所得稅而言，不能計入開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。
全部3個回答>什么是土地使用稅? 取得土地從什么時候交納土地使用稅
134****1943 | 2019-05-25 22:12:52
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132****3169
1、土地使用稅指在城市、縣城、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位或個人，以實際占用面積為依據(jù)，依照規(guī)定：由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱“城鎮(zhèn)土地使用稅”。
查看全文↓ 2019-05-25 22:13:19
2、什么是土地使用稅?土地使用稅以土地面積為對象，向土地使用人課征，以有償占用為特點。只在縣以上城市開征，非開征區(qū)使用土地則不征稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)等。
3、城市，指經(jīng)國務(wù)院批準建立的市，包括市區(qū)和郊區(qū);縣城，指政府所在地的城鎮(zhèn);建制鎮(zhèn)，指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市政府批準設(shè)立的建制鎮(zhèn);工礦區(qū)，指工商業(yè)比較發(fā)達，人口集中，符合規(guī)定的建制鎮(zhèn)標準，但尚未設(shè)立建制鎮(zhèn)的大、中型工礦企業(yè)所在地。
4、什么是土地使用稅?工礦區(qū)須經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市政府批服。城市、建制鎮(zhèn)的征稅范圍，由各級政府劃定。
5、土地使用稅采用有幅度的差額，列入大中小城市和縣城土地年稅額多少不同。為防止長期征地而不使用和限制多占土地，可在規(guī)定稅額的2倍-5倍范圍內(nèi)加成征稅。 -
153****2542
土地增值稅、土地使用稅是兩個不同的稅種。
查看全文↓ 2019-05-25 22:13:14
土地增值稅：是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。
土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
土地使用稅：是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。
城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標準如下：
(一)大城市1.5元至30元;
(二)中等城市1.2元至24元;
(三)小城市0.9元至18元; -
158****4453
根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅〔2006〕186號）規(guī)定：“二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題
查看全文↓ 2019-05-25 22:13:09
以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》(國稅發(fā)[2003]89號)第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定同時廢止?！?br/>
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146****7545
由以上規(guī)定可以看出，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的土地出讓金不得低于協(xié)議出讓**低價，協(xié)議出讓**低價是衡量是否低價出讓國有土地使用權(quán)的標準。然而，在實際工作中，由于出讓土地類型、目的，取得土地利用狀況等的差異，依靠以上原則確定的協(xié)議出讓**低價標準來衡量是否低價出讓國有土地已遠遠不夠。一方面是可操作性低，出讓土地有可能是新增建設(shè)用地直接協(xié)議出讓；另一方面也有可能是原劃撥土地使用權(quán)補交土地出讓金；再者，還有可能是企業(yè)改制涉及的土地出讓等。
查看全文↓ 2019-05-25 22:13:03
不同情況地價內(nèi)涵不一，繳納土地出讓金標準也應(yīng)該有很大差異。首先，僅按不同用途基準地價的一定比例確定的協(xié)議出讓**低價標準，無法滿足不同土地情況出讓地價的需要，難于操作，致使有些地方公布的協(xié)議出讓**低價標準形同虛設(shè)。第二，具體出讓地塊地價內(nèi)涵往往與協(xié)議出讓**低價地價內(nèi)涵不一致，二者不具有可比性，若以此確定協(xié)議出讓土地出讓金，既有可能導(dǎo)致國有土地資產(chǎn)流失，也往往會出現(xiàn)侵犯原土地使用者權(quán)益的情況。第三，根據(jù)國土資源部《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，劃撥土地使用權(quán)價格可作為企業(yè)權(quán)益計入企業(yè)資產(chǎn)，劃撥土地需轉(zhuǎn)為有償使用土地的，按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，這已不大適用于按上述文件規(guī)定確定的協(xié)議出讓**低價標準。
②**低價確認方法
協(xié)議出讓**低價不能簡單地由基準地價的一定比例確定，應(yīng)分門別類針對具體出讓土地類型及地價內(nèi)涵制定標準。
新增建設(shè)用地協(xié)議出讓**低價確定。對于新增建設(shè)用地采用協(xié)議方式出讓的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。
生地主要是指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平整的土地，土地補償費、安置補助費、征地過程中發(fā)生的稅費等土地取得費用由申請使用土地者支付。
其協(xié)議出讓地價的核定應(yīng)該是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地所產(chǎn)生的土地增值費，或稱土地所有權(quán)收益、土地純收益。當然，土地出讓金與新增建設(shè)土地有償使用費是不同的，土地出讓金是市、縣人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。而新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或省級人民政府在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時，向以出讓等有償使用方式取得新增建設(shè)用地的市、縣人民政府收取的平均土地純收益。雖然繳納主體和性質(zhì)不同，但由于新增建設(shè)用地征收標準的制定是由國土資源部按照全國城市土地分等和城鎮(zhèn)土地級別、基準地價水平等情況確定的，其標準的制定辦法與收取目的及土地出讓金有相似性，因此，新增建設(shè)用地協(xié)議出讓**低價的確定可以以此作為依據(jù)。根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》確定，各地征收標準的制定以新增建設(shè)用地中依法納入有償供地的比例約為60%，從而確定平均純收益征收定額標準，因此協(xié)議出讓**低價的確定可按以下公式計算：
協(xié)議出讓**低價=新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準÷60% -
145****0710
符合以上條件的住宅用房交易應(yīng)當繳納的出讓金數(shù)額=所在土地等級相對應(yīng)的基準地價標準×（自有土地面積+分攤土地面積）×出讓年期修正系數(shù)×10%。
查看全文↓ 2019-05-25 22:12:58
已參加過房改，取得《房屋所有權(quán)證書》的集資房和其他自有房交易應(yīng)當繳納的出讓金數(shù)額=所在土地等級相對應(yīng)的基準地價標準×（自有土地面積+分攤土地面積）×出讓年期修正系數(shù)×40%。
當前縣城區(qū)住宅用地基準地價標準見附件?；鶞实貎r調(diào)整后，以縣政府公布的基準地價標準為準。
土地出讓年限不到66年的應(yīng)乘以出讓年期修正系數(shù)，出讓年期修正系數(shù)詳見附件。
三、辦理程序
已取得《國有土地使用證》的劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓，按照《濟陽縣人民政府辦公室關(guān)于明確規(guī)劃管理工作等有關(guān)事宜的通知》（濟陽政辦發(fā)〔2014〕30號）文件規(guī)定程序執(zhí)行。
原產(chǎn)權(quán)單位未進行土地登記的，需先行辦理土地確權(quán)登記手續(xù)。只要權(quán)屬無爭議，界址清楚，可參照1997年城區(qū)統(tǒng)一確權(quán)登記資料，由原產(chǎn)權(quán)單位合理界定宿舍區(qū)用地范圍，與單位土地使用權(quán)剝離后制作宗地圖，四鄰確認無異議后作為購房者土地分割登記的依據(jù)；購房者持單位同意其自有和分攤土地面積的證明辦理確權(quán)登記手續(xù)。各單位宿舍區(qū)的剝離及購房者自有土地面積的測繪工作由縣國土資源部門集中統(tǒng)一完成，原產(chǎn)權(quán)單位（破產(chǎn)企業(yè)的上級主管部門）應(yīng)予以配合。
相關(guān)問題
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1、土地使用稅自取得土地使用權(quán)開始繳納，每年繳納一次。 2、土地使用稅以土地使用證確認的面積為計稅依據(jù)。 土地使用稅應(yīng)納稅額=土地使用面積×相應(yīng)土地等級稅額 3、尚未核發(fā)土地使用證的，暫以土地管理部門出具的“土地出讓(轉(zhuǎn)讓)合同”或“土地劃撥通知單”等證明文件確認的面積為計稅依據(jù)；實際占用面積超出土地使用證確認面積的，暫以土地管理部門出具的有關(guān)證明文件確認的面積為計稅依據(jù)；對土地管理部門尚不能確認面積的應(yīng)稅土地，納稅人應(yīng)據(jù)實申報，地方稅務(wù)機關(guān)核實計稅。
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答
土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為征收對象, 對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。目前，企業(yè)只要有屬于自己的房屋(企業(yè)產(chǎn)權(quán)房),都要按規(guī)定交納土地使用稅。土地使用稅采用定額稅率，根據(jù)土地的級別，按房屋所占用的土地面積.每平方米/年交稅額（元）計算，每年交納一次。上海的土地共分為九級，稅率從每平方米/9元--0.5元不等,每半年交納一次(4月份和11月份)。另外:從2006年起,上海將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未實現(xiàn)銷售的商品房征收土地使用稅
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答
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！ ∮捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房占地是隨著銷售而逐漸減少的，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品銷售期間，應(yīng)按建筑面積區(qū)分已售部分和未售部分，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購買者分別按出售與未出售房產(chǎn)的建筑面積比例分攤計算繳納土地使用稅?！ ∫虼?，應(yīng)該按未銷售的商品房占用的土地應(yīng)繳納土地使用稅，待商品房全部銷售完后，停止繳納土地使用稅。
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答
土地使用稅的計算方法 應(yīng)納稅額=應(yīng)稅土地面積*單位稅額單位稅額1、大城市1.5元-30元 2、中等城市1.2元-24元 3、小城市0.9元-18元 4、其他地方 0.6元-12元，具體你單位適用的單位稅額，咨詢當?shù)氐囟惥帧?/p> 全部3個回答>
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