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首先，要簽訂房屋買賣合同或購房合同。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣贈與等轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓當事人必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同應(yīng)當載明的主要內(nèi)容包括：雙方當事人的姓名或名稱住所，房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號，房地產(chǎn)坐落位置、面積和四面界限，土地宗地號（土地規(guī)劃局批準的每宗土地使用權(quán)證的編號），土地使用權(quán)取得的方式及年限，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)，成交的價格及支付方式，房地產(chǎn)交付使用的時間，違約責任，雙方約定的其他事項。
全部5個回答>??房產(chǎn)分割如何進行？房產(chǎn)分割法律的方式是怎樣規(guī)定的?
142****8304 | 2019-11-10 11:23:17
已有3個回答
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132****3090
一、協(xié)議分割
查看全文↓ 2019-11-10 11:23:54
分割共有物，共有人之間能夠協(xié)商的，按照協(xié)商的分割方式進行。所謂協(xié)商，必須經(jīng)共有人一致同意。這與處分共有財產(chǎn)和對共有財產(chǎn)作重大修繕不同。分割協(xié)議不僅在共有人之間發(fā)生效力，而且一共有人將其分得部分讓與第三人，該協(xié)議對第三人也有約束力。共同共有，是指各共有人不分份額地共同享有房產(chǎn)權(quán)利，一般基于共同生活關(guān)系產(chǎn)生，如夫妻共有房產(chǎn)、家庭共有房產(chǎn)等。按份共有，則是指各共有人按特定份額享有共有房產(chǎn)權(quán)利，如通過繼承、贈與等方式確定了各共有人的具體份額，或者共同購房時各共有人約定按照出資比例享有房產(chǎn)份額等。按照《中華人民共和國物權(quán)法》第九十九條規(guī)定，在共有人之間無特別約定的情況下，按份共有人可以隨時請求分割房產(chǎn)，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割房產(chǎn)，例如離婚時夫妻要求分割共同共有的產(chǎn)權(quán)房屋。
二、裁判分割
1、起訴要件
①對按份共有財產(chǎn)進行分割，其結(jié)果是共有關(guān)系消滅，對共同共有財產(chǎn)進行分割，雖不消滅共有關(guān)系，但對全體共有人都有利害關(guān)系，因此該訴訟為必要共同訴訟，全體共有人都應(yīng)該參加到訴訟中來。
②原告須有分割請求權(quán)。
2、分割形式
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百條規(guī)定：“共有人可以協(xié)商確定分割方式。達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割?！卑凑丈鲜鲆?guī)定，共有房屋析產(chǎn)包括實物分割、折價分割和變價分割三種方式。具體而言：
（1）實物分割，是指直接分割房產(chǎn)，在各共有權(quán)人均主張取得房屋，并且房屋滿足實物分割的條件時適用。舉例而言，如一棟兩層樓的房屋，兩個產(chǎn)權(quán)人等份共有，則可以考慮各分得一層房屋的所有權(quán)。
（2）折價分割，是指房屋作價補償，即由其中一個或者部分共有人取得房屋全部所有權(quán)，并對放棄產(chǎn)權(quán)的其他共有人作出補償。
（3）變價分割，是指所有共有人均不愿取得房屋所有權(quán)，通過將房屋出售或者拍賣等方式，將賣得的價款按照產(chǎn)權(quán)份額進行分配。 -
131****7863
首先，要簽訂房屋買賣合同或購房合同。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》等法律法規(guī)規(guī)定，凡在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)買賣贈與等轉(zhuǎn)讓行為，轉(zhuǎn)讓當事人必須簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。
查看全文↓ 2019-11-10 11:23:44
合同應(yīng)當載明的主要內(nèi)容包括：雙方當事人的姓名或名稱住所，房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號，房地產(chǎn)坐落位置、面積和四面界限，土地宗地號（土地規(guī)劃局批準的每宗土地使用權(quán)證的編號），土地使用權(quán)取得的方式及年限，房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)，成交的價格及支付方式，房地產(chǎn)交付使用的時間，違約責任，雙方約定的其他事項。
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148****7630
一、房產(chǎn)歸屬的一般原則
查看全文↓ 2019-11-10 11:23:39
根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)，其物權(quán)的的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅遵循物權(quán)登記原則，除非有證據(jù)證明房屋登記管理部門的不動產(chǎn)登記簿確有錯誤，那個房產(chǎn)登記在誰的名下就歸誰所有。這是一般原則，在更多體現(xiàn)的人身價值的離婚糾紛中，本身婚姻的感情化，決定了此類糾紛的特殊性，而不能嚴格適用上述登記公示原則。根據(jù)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，一方婚前的財產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)，雙方另有約定的除外。因此，原則上，除非雙方有特殊約定，一方在婚前購置的房屋，屬于個人財產(chǎn)，婚后購置的房產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)。
二、司法實踐中離婚房產(chǎn)問題的表現(xiàn)形式及處理方式
(一)婚后夫妻共同還貸離 婚房產(chǎn)問題的規(guī)定
根據(jù)婚姻法解釋(三)第十條，對婚前一方簽訂房產(chǎn)合同，并支付了**款且有銀行貸款，婚后夫妻共同還貸，房產(chǎn)登記在**款支付方名下的房產(chǎn)歸屬問題，首先，遵循協(xié)議自由原則。其次，不能達成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，此時對于房貸，尚未歸還的為產(chǎn)權(quán)登記方的個人債務(wù)，婚后共同還貸的的款項及增值部分，根據(jù)財產(chǎn)具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償。第七條規(guī)定婚后父母出資購房，產(chǎn)權(quán)登記在子女名下的房產(chǎn)歸屬問題。
(二)司法實踐中常見的離婚糾紛中房產(chǎn)歸屬、分割問題及處理方式
1、婚前一方支付全部房款，并取得房產(chǎn)證。此情形下，無論婚前還是婚后取得房產(chǎn)證，該房產(chǎn)都歸屬于付款方的個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)要求的對該房產(chǎn)及其增值進行分割。
2、婚前個人支付全部房款，婚后取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)登記在個人名下的。我們認為應(yīng)認定為個人財產(chǎn)，因為根據(jù)婚姻法第17條的規(guī)定，該房產(chǎn)既不是婚姻關(guān)系存續(xù)期間新增的財產(chǎn)，也不是雙方生產(chǎn)、經(jīng)營所得，性質(zhì)上仍屬于個人財產(chǎn)。
3、婚前一方支付**款，婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證登記在**款支付方名下，婚后以夫妻共同還貸。該房產(chǎn)應(yīng)認定為**款支付方個人財產(chǎn)。但是對于婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)的增值部分的歸屬存在個人財產(chǎn)和共同財產(chǎn)的爭議。筆者認為，對于增值部分房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該對另一方進行補償，補償可以依據(jù)婚姻法解釋(三)第十條的補償原則。
4、婚前一方支付**款，婚后共同還貸，取得產(chǎn)權(quán)證，并登記在**款支付方名下的房產(chǎn)歸屬。此情況在現(xiàn)實生活中比較常見，實踐中各地法院有的認定為個人財產(chǎn)，有的認定為夫妻共同財產(chǎn)。第一、認定為個人財產(chǎn)的認為房屋買賣牽涉到物權(quán)和債權(quán)兩個權(quán)利，當事人訂立買賣合同建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)即發(fā)生了轉(zhuǎn)移，買賣合同是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時買賣合同的履行結(jié)果，不能因取得房產(chǎn)在婚后，而改變按揭房屋屬個人財產(chǎn)的性質(zhì)，此時婚后共同還的貸款，應(yīng)返還一半給另一方。第二、主張認為室共同財產(chǎn)的依據(jù)是物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力和婚姻法規(guī)定的夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。以上兩種做法無疑都偏袒了一方。第三、婚姻法解釋三第十條對這種情形的處理進行了規(guī)定，它既沒有認定該房產(chǎn)為一方婚前個人財產(chǎn)，也未規(guī)定為雙方共同財產(chǎn)，而是規(guī)定雙方協(xié)議優(yōu)先，否則法院可以判決歸產(chǎn)權(quán)登記一方。在這里，規(guī)定上用的是可以，而不是應(yīng)該，說明法院對此還可以根據(jù)具體情況認定房產(chǎn)的歸屬。
對于婚前按揭，婚后共同還貸的房產(chǎn)的還貸部分及增值部分的分割解釋(三)也給予了明確規(guī)定，是由取得房產(chǎn)一方對另一方進行補償。此條僅僅規(guī)定了補償堅持的原則標準：根據(jù)財產(chǎn)狀況及照顧子女、女方權(quán)益，沒有明確補償?shù)木唧w標準，給了法院很大的自由裁量空間。
5、婚前共同出資購房或者按揭買房，婚前或者婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證登記在一方名下的，房產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)。
相關(guān)問題
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首先，法律上她們肯定有權(quán)利分財產(chǎn)，因為她們都是老人的子女，擁有老人的血脈，就算沒有盡贍養(yǎng)的義務(wù)，但你們沒權(quán)剝奪她們繼承父母遺產(chǎn)的權(quán)利。第二、你們可以通過多方協(xié)商制定繼承房屋的分配率，可以商議有人付錢獲取房屋所有權(quán)，有人收錢放棄房屋所有權(quán)等方式進行分配。繼承房屋后如房屋出售轉(zhuǎn)讓是要繳繼承稅的，稅費很高的，這要計算清楚。第三、如果協(xié)商不成功，可以通過法院申請遺產(chǎn)分配，提交所有贍養(yǎng)老人、殯葬費用等的書面證據(jù)，可要求多分。
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一，房屋遺產(chǎn)在繼承上，跟別的遺產(chǎn)原則上跟別的遺產(chǎn)并無區(qū)別，也是有遺囑的以遺囑為準，沒有遺囑，按法定繼承，所區(qū)別的是，房屋遺產(chǎn)過戶，一般需要經(jīng)過遺產(chǎn)繼承公證。二，關(guān)于遺產(chǎn)繼承后的分割問題：繼承開始后，同一序位繼承人之間，應(yīng)該均等分配遺產(chǎn)，一般不能多分或者少分。如果繼承各方對此有異議，可以各方協(xié)商，協(xié)商不成可以請有公信力的第三人調(diào)解，調(diào)解不成，還可以向法院提起訴訟（遺產(chǎn)繼承不適用于仲裁）。三，房產(chǎn)繼承需要公證處開據(jù)公證書以及兩個證明和兩個證件：1、要到派出所開死者的死亡證明。2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證；3、要到死者所在單位（或者居委會、村委會）開法定繼承人證明。內(nèi)容主要包括死者的配偶、父母、子女的姓名和死者的父母是否已經(jīng)過世等。4、如果法定繼承人不只一個，而房產(chǎn)只過戶給其中一人的話，需要其他人的書面同意，表示放棄對房產(chǎn)的繼承。5、繼承人的身份證件。四，繼承開始后的分配原則：(一)一般情況下，同一順序繼承人，繼承遺產(chǎn)的份額，應(yīng)當均等。即各繼承人在對被繼承人所盡扶養(yǎng)義務(wù)和各自經(jīng)濟狀況、勞動能力大致相同的情況下，對遺產(chǎn)應(yīng)作大體均等的分配。(二)特殊情況下可以不均等分配遺產(chǎn)。(1)對生活有特殊困難又缺乏勞動能力的繼承人，應(yīng)當予以照顧。(2)對被繼承人盡了主要扶養(yǎng)義務(wù)或者與被繼承人共同生活的繼承人，分配遺產(chǎn)時，可以多分。(3)有扶養(yǎng)能力和扶養(yǎng)條件的繼承人，不盡扶養(yǎng)義務(wù)的，分配遺產(chǎn)時，應(yīng)當不分或者少分。但是，屬于繼承人雖然有扶養(yǎng)能力和扶養(yǎng)條件，也愿意盡扶養(yǎng)義務(wù)，但由于被繼承人有獨立生活來源，明確表示不需要該繼承人提供生活來源和勞務(wù)的情況;屬于被繼承人確實需要接受繼承人扶養(yǎng)，繼承人也愿意對其進扶養(yǎng)，但由于繼承人本身是生活有特殊困難且缺乏勞動能力的人，因而無法對被繼承人盡扶養(yǎng)義務(wù)的情況，分配遺產(chǎn)時，不能取消或減少他們的應(yīng)得的遺產(chǎn)份額。
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首先，法律上她們肯定有權(quán)利分財產(chǎn)，因為她們都是老人的子女，擁有老人的血脈，就算沒有盡贍養(yǎng)的義務(wù)，但你們沒權(quán)剝奪她們繼承父母遺產(chǎn)的權(quán)利。第二、你們可以通過多方協(xié)商制定繼承房屋的分配率，可以商議有人付錢獲取房屋所有權(quán)，有人收錢放棄房屋所有權(quán)等方式進行分配。繼承房屋后如房屋出售轉(zhuǎn)讓是要繳繼承稅的，稅費很高的，這要計算清楚。第三、如果協(xié)商不成功，可以通過法院申請遺產(chǎn)分配，提交所有贍養(yǎng)老人、殯葬費用等的書面證據(jù)，可要求多分。
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房屋產(chǎn)權(quán)實際歸屬與形式歸屬不一致的情況越來越多，夫妻對房屋的產(chǎn)權(quán)份額認定也日漸復(fù)雜。以下是各種購房方式下夫妻離婚后房產(chǎn)分割的方式。 第一，夫妻雙方在結(jié)婚后購房，離婚時已經(jīng)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，并且沒有按揭貸款或者按揭貸款已經(jīng)還清的房產(chǎn)。對這類房產(chǎn)的分割比較簡單，平均分割，按照現(xiàn)在的市場價格進行評估，由愿意或應(yīng)當接受該房產(chǎn)的一方支付一半的價格給對方。 第二，夫妻雙方在結(jié)婚后購房，已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，但是尚有部分貸款未還清，由得房的一方支付現(xiàn)在房屋市場價值的一半給對方，尚未還清的貸款由得房的一方自行償還。 第三，夫妻一方婚前付清了全部房款并已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)《婚姻法》第18條的規(guī)定，應(yīng)當是夫妻一方的個人財產(chǎn)，另一方無權(quán)進行分割。 第四，夫妻一方婚前貸款購買的房屋，已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，婚后夫妻共同還貸款的房屋，不管是一方自行用自己的收入還貸款，還是夫妻雙方共同還貸款，均不影響該還款部分的款項是夫妻共同財產(chǎn)。因為即使一方自行用自己的收入來還貸款，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，該收入也是夫妻共同財產(chǎn)。除非一方有確實的證據(jù)證明該貸款昀資金是來源于自己的婚前個人財產(chǎn)。 第五，一方婚前付清全部房款，但是在婚后才取得產(chǎn)權(quán)證的房屋。因為產(chǎn)權(quán)證是表明產(chǎn)權(quán)歸屬的重要文件，這類房產(chǎn)在實踐中一般是認定個人財產(chǎn)。 第六，婚前雙方共同出資購買的房屋，但是取得的產(chǎn)權(quán)證上只有一方的姓名。在此情況上，另外一方需要舉出證據(jù)證明該出資是雙方共同的，否則應(yīng)認定該房屋為一方的婚前財產(chǎn)。 第七，一方用婚前房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后的房款再在婚后購房的，婚后所購得的房屋應(yīng)認定為一方的個人財產(chǎn)。因為此情況下，雖然是在婚后購房，但是購房款是其婚前財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后所得的款項，因此從理論上來說其在婚后所購房屋只是其婚前財產(chǎn)的一個形式上的變化，而沒有實質(zhì)上的變化。 第八，父母參與出資的房屋。根據(jù)《婚姻法解釋（二）》第22條的規(guī)定：當事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結(jié)婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。 在實踐中出現(xiàn)的情況更是紛繁復(fù)雜，婚后父母出資購買房屋，但產(chǎn)權(quán)證登記在一方的名下，該行為應(yīng)該如何認定，往往引發(fā)爭議。我們認為如果父母和子女之間沒有對出資的性魘進行說明一般應(yīng)認定為贈與，如果父母事后認為是借給子女購房的，那么需要出示借條并且借條上面必須有子女夫妻兩人的簽名，否則不予認可為借款。如果父母在出資的時候要求享有房屋的部分產(chǎn)權(quán)的話，那么應(yīng)當有相關(guān)的協(xié)議證明，其出資不是單純的對子女的贈與。還有一種情況，父母出資為子女購房不是為了贈與給子女而是為了與子女同住，往往在購房的時候是由子女出面辦理手續(xù)而父母負責出錢，一般對于房屋的選址和裝修都會征得父母的意見，在此情況下，雖然房屋產(chǎn)權(quán)證上沒有父母的名字，但是各種出資證明及家人內(nèi)部購房協(xié)議及實際情況都可以證明父母出錢是為了自己和子女同住而不是贈與給子女，這樣房屋應(yīng)認定為家庭共有財產(chǎn)。
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