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小區(qū)房子的**跟物業(yè)也有關系？沒錯，從某種程度上來說，物業(yè)可以算作是開發(fā)商的售后服務。業(yè)主選擇開發(fā)商的同時也一并選擇了前期物業(yè)，而前期物業(yè)基本上會跟小區(qū)合作相當長的時間。 物業(yè)服務的兩種模式 物業(yè)服務公司是輕資產(chǎn)公司，他的人力成本是占比**大的，物業(yè)公司利潤率普遍偏低。一般小區(qū)物業(yè)公司氛圍兩種，開發(fā)商自有物業(yè)公司和第三方物業(yè)公司。 大型開發(fā)商一般都會有自己的物業(yè)服務公司，自己開發(fā)的項目有自己的物業(yè)公司來負責管理，從開發(fā)到物業(yè)管理一條龍服務，能夠實現(xiàn)全程管控。更多的中小房企則是引進第三方的物業(yè)公司來，兩者之間是合作關系。 物業(yè)提供的服務主要有下面幾類 1、公用服務，小區(qū)保潔，安保情況、綠化維護、公共設施維修等； 2、代辦業(yè)務，這一塊主要是日常水電燃氣費的代收代繳； 3、其他業(yè)務。比如業(yè)主室內(nèi)設施維修，收送快遞等。 4、物業(yè)收支公開情況，物業(yè)應定期公開公共項目的收支情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。 評價物業(yè)，可以從以下幾點來考察： 小區(qū)保安對陌生人的態(tài)度 一般小區(qū)保安對陌生人群有三種處理方式：經(jīng)常出入小區(qū)的快遞員等，一般不會阻攔，有的小區(qū)還會給臨時出入證；業(yè)主的親朋好友進入小區(qū)，門衛(wèi)是否會登記并告知業(yè)主核實；臨時訪客比如中介、看房者進入小區(qū)，保安是否陪同。 公共區(qū)域整潔度 小區(qū)公共區(qū)域整潔度能反映出小區(qū)維護情況。綠化草坪是否整齊，路面是否有明顯的垃圾。 建筑外立面整潔度 一般物業(yè)公司每年會安排一次小區(qū)外立面的保潔，還包括拆除私搭違建等。如果這種私搭違建在小區(qū)比較頻繁說小區(qū)物業(yè)的管理和監(jiān)督有問題。 物業(yè)的反應速度 小區(qū)物業(yè)一般要保證24小時有人值班，急修業(yè)務必須半小時內(nèi)有人上門，一般維修能否及時處理。業(yè)主投訴，幾天內(nèi)解決問題。這都是衡量小區(qū)物業(yè)服務水平的依據(jù)。 小區(qū)安全防衛(wèi)級別 小區(qū)保安和業(yè)主是否熟悉，小區(qū)保安巡邏頻率很重要。有的物業(yè)公司要求所有保安必須認識業(yè)主的私家車，限期認識業(yè)主本人。 小區(qū)圍墻是否安裝防盜監(jiān)控設施，低樓層是否加強安全保衛(wèi)措施。 各種設備運轉情況 小區(qū)公用機電設備必須定時檢修。比如排水系統(tǒng)、自來水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)。 關于物業(yè)費 物業(yè)費的定價要考慮物業(yè)服務的成本和利潤。成本一般包括物業(yè)工作人員的工資支出、公共設施維護費用等。小區(qū)物業(yè)按照服務標準確定所需的人力數(shù)量，公共設施維修保障頻次來確定物業(yè)費價格。
買房時為什么物業(yè)選擇很重要？好物業(yè)和壞物業(yè)有什么區(qū)別？
180****4627 | 2024-06-30 12:44:45
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134****4733
據(jù)說物業(yè)很重要呢，關系到小區(qū)的環(huán)境和設施管理，具體好壞我也不是很清楚。
查看全文↓ 2024-07-08 09:10:09 -
181****7469
物業(yè)影響居住體驗，好物業(yè)品質高，壞物業(yè)服務差。
查看全文↓ 2024-07-03 09:59:18 -
131****6106
物業(yè)關系到我們的居住環(huán)境和品質。好物業(yè)讓居住更舒心，設施維護得當；壞物業(yè)則可能影響居住體驗。
查看全文↓ 2024-07-01 07:01:59 -
180****1344
物業(yè)管理是房產(chǎn)價值的重要組成，好物業(yè)能提升房產(chǎn)品質和升值潛力，壞物業(yè)可能導致設施老化、居住環(huán)境下降，進而影響房產(chǎn)價值。
查看全文↓ 2024-06-30 23:29:32 -
132****3312
選擇好物業(yè)不僅關乎居住品質，還影響房產(chǎn)的保值增值。貸款購房時，物業(yè)的好壞也是考量的重要因素之一。
查看全文↓ 2024-06-30 23:04:52
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我聽說社區(qū)是大家住的地方，物業(yè)好像是管這些地方的公司。具體區(qū)別我也不太清楚，好像是社區(qū)更大，物業(yè)是社區(qū)里面的一部分？
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物業(yè)是中梁現(xiàn)代服務集團，自己的物業(yè)，應該還不錯
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共用設備設施是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。參考物業(yè)詞典房屋設備房屋設備是建筑的有機組成部分。它只有與房產(chǎn)物業(yè)密切配合，才能充分發(fā)揮房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用?？梢哉f，房屋建筑如果沒有附屬設備幾乎不會有什么真正的使用價值，因此在物業(yè)管理中，房屋的設備管理是極其重要的組成部分，占據(jù)核心地位。房屋設備的養(yǎng)護、維修管理是物業(yè)管理不可欠缺的重要內(nèi)容。房屋設備管理的好壞與否直接影響房屋的住用水平，并反映物業(yè)管理工作的水平和質量。物業(yè)管理人員必須充分地認識到設備(尤其對房屋建筑)在物業(yè)管理中的作用，全面了解和掌握所管轄區(qū)內(nèi)的各種設備、設施的原理、性能及其養(yǎng)護維修管理的內(nèi)容和方法，以**有效地發(fā)揮設備的使用功能。一、房屋設備的作用房屋設備是房屋建筑內(nèi)部附屬設備的簡稱，是構成房屋建筑實體的有機的重要組成部分。房屋建筑內(nèi)部附屬的基本設備，如供水、排水、供暖、供冷、供電、電梯等，主要是為了滿足生產(chǎn)和生活的需要和提供衛(wèi)生而舒適的工作和生活環(huán)境。隨著城市現(xiàn)代化程度的提高，人們對房屋設備功能的要求越來越高。要求在房屋建筑內(nèi)部裝設日臻完善的設備，所以房屋設備管理得好壞，直接影響著房屋的居住水平，是關系到人們生活質量的大事，也是物業(yè)管理工作的重要組成部分。二、房屋設備的分類房屋設備是根據(jù)用戶要求和不同的物業(yè)用途而設置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的設備。如一般住宅中的房屋設備由水、電、氣、衛(wèi)、電梯、閉路電視等設備系統(tǒng)組成，而現(xiàn)代化綜合寫字樓、商廈等還有空調、自動報警、電訊服務等設備系統(tǒng)。通常來說，我國城市房屋的常用設備主要是由房屋建筑衛(wèi)生設備和房屋建筑電氣設備兩大類組成。1.房屋建筑衛(wèi)生設備(1)室內(nèi)給水設備。室內(nèi)給水設備通常分為生產(chǎn)、生活和消防3類。①生產(chǎn)給水設備。通常用于生產(chǎn)設備的冷卻、原料和產(chǎn)品的洗滌、鍋爐用水及某些工業(yè)的原料用水等，生產(chǎn)用水對水質、水量、水壓以及安全等方面的要求隨工藝不同有很大區(qū)別。②生活給水設備。主要是供民用、公共建筑和工業(yè)企業(yè)建筑內(nèi)的飲用、烹調、盥洗、洗滌等生活上的用水，要求水質必須完全符合國家規(guī)定的飲用水標準。③消防給水設備。是供層數(shù)較高的民用建筑、大型公共建筑某些車間的消防系統(tǒng)的消防設備用水。一般情況下，人工方法提供系修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。做好參與統(tǒng)并不需要單獨設置，可按水質、水壓、水溫及室外供水情況，考慮技術、經(jīng)濟和安全條件來組成不同的供水系統(tǒng)。(2)室內(nèi)排水設備。室內(nèi)排水設備是指用來排除生活污水和屋面雨、雪水的設備。通常室內(nèi)排水管道分為3類：①生活污水管道。排除人們?nèi)粘Ｉ钪械南丛?、洗滌生活污水和糞便污水。②工業(yè)區(qū)廢水管道。排除工礦、企業(yè)生產(chǎn)過程中所排出的污(廢)水。③室內(nèi)雨水管道。接納、排除屋面的雨雪水。室內(nèi)排水系統(tǒng)一般由衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設備、抽開設備、污水局部處理構筑物等組成。(3)熱水供應設備。熱水供應設備一般由加熱設備、儲存設備(主要指熱水箱)和管道部分(熱媒循環(huán)管道、配水循環(huán)管道、給水循環(huán)管道)組成。(4)供熱設備。供熱設備包括熱水供暖設備和蒸汽供暖設備2種。供暖設備系統(tǒng)一般由下列3部分組成：①熱源部分。是熱量發(fā)生器，如鍋爐、蒸汽噴射器等。②輸熱部分。是熱量輸送管網(wǎng)，如室外供暖管道。③散熱部分。是熱量散發(fā)的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等。(5)消防設備。目前建筑物采用的消防設備仍然以水力滅火為主。如消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)，其他配套消防設備有**、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、抽煙送風系統(tǒng)、通風系統(tǒng)中的防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明等設備。一般的民用住宅小區(qū)常配用的消防設備為供水箱、消防箱、滅火機、滅火瓶、消防龍頭等。(6)通風設備。通常指房屋內(nèi)部的通風設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵設備等。(7)空調設備。大型商業(yè)大廈、辦公寫字樓常用中央空調設備，小型商店或居住公寓樓通常采用窗式或分體式空調機。單體空調機較為簡單，在此不做介紹。這里只介紹中央空調的設備構成，通常包括風管、空調水管、冷水機組、冷卻塔、深井泵、回龍泵、管網(wǎng)等設備。2.房屋建筑電氣設備房屋建筑電氣設備主要有：(1)供電及照明設備。供電設備有：①變壓器房內(nèi)的設備。變壓器房內(nèi)一般有高壓開關、變壓器以及各種溫控儀表和計量儀表等。②配電房內(nèi)設備。配電房是將經(jīng)變壓器降壓的電源經(jīng)開關分配至各用電設備的建筑物。它的主要設備有：低壓配電柜、空氣開關、計量指導儀表、保護裝置、電力電容器、接觸器等。③配電干線。指配電房由線柜通向各用電設備或各樓層配電箱的供電線路。④樓層配電箱。該設備將配電干線的電能分配給本層的各用電設備。照明設備包括：開關、插座和各種照明燈具。(2)弱電設備。這是指給房屋提供某種特定功能的弱電設備及裝置。主要有：通信設備、廣播設備、共用天線設備及閉路電視系統(tǒng)、自動監(jiān)控、報警系統(tǒng)以及電腦設備等。隨著現(xiàn)代化建筑水平的提高，房屋的弱電設備越來越多。(3)電梯設備。電梯按用途可分為客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。其設備組成部分主要如下：①傳動設備。拖動轎廂的機器有曳引機(包括減速機、電動機和制動器)、導繩輪(有的稱之為抗繩輪)、鋼絲繩等。②升降設備。包括轎廂、導軌、平衡鏈等。③安全設備。主要有限速器、緩沖器、限位開關、超載開關、防止夾人的光電開關、各部位的檢修開關、消防開關、運行急停開關、限速安全鉗動作開關等。④控制設備。主要有電源開關(自動空氣開關和鐵殼開關2種)、控制柜、選層器、樓層呼梯顯示燈按鈕、開關設備、轎廂內(nèi)照明、檢修照明等。(4)防雷裝置。通常是指避雷網(wǎng)等。建筑物對上述設備的配置與安裝是根據(jù)物業(yè)的用途、檔次及用戶的要求而確定的，如普通住宅，一般只設置給排水、供電及照明、電視、電話等設備；對于高層建筑，要增加電梯、消防等設備；而現(xiàn)代化綜合性商業(yè)大廈，則幾乎包括以上所列的全部設備，而且設備更先進，品種更齊全。三、設備的登記與建檔物業(yè)管理公司一旦開始接管物業(yè)，工程管理人員就應根據(jù)設備的分類和目錄，對設備進行登記，建立設備臺賬，以便清查與核對。設備的登記主要是指填寫設備登記卡和設備臺賬。設備登記卡其中包括設備重量、基本性能、設備附件的數(shù)量和名稱、保養(yǎng)維修情況等，它是組織保養(yǎng)、維修計劃的依據(jù)。四、設備管理內(nèi)容設備管理工作，一般由物業(yè)管理公司工程設備部門主管負責。設備管理主要由設備運行管理和設備維修管理兩大部分組成。運行和維修既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。房屋設備管理主要包括使用管理、維修養(yǎng)護管理、安全管理、技術檔案管理?；厩闆r如下：1.使用管理使用管理制度主要有設備運行值班制度、交接班制度、設備操作使用人員的崗位責任制。房屋設備根據(jù)使用時間的不同，可分為日常使用設備(如給排水、供電、電梯等)、季節(jié)性使用設備(如供暖供冷設備)、緊急情況下使用設備(如消防、自動報警設備)。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度。2.維修養(yǎng)護管理維修養(yǎng)護內(nèi)容主要包括設備定期檢查、日常保養(yǎng)、維修制度、維修質量標準以及維修人員值班制度等。3.安全管理安全管理在房屋設備管理中占有重要位置。國家對安全性能要求高的設備合格證制度，要求維修人員參加學習培訓考核后，持證上崗，同時要制定相應的管理制度，確保使用安全。4.技術檔案資料管理這是設備的基礎資料管理，它包括設備的登記卡、技術檔案、工作檔案、維修檔案等。參考物業(yè)詞典
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第一：“前期物業(yè)管理”是指在業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之前，由建設單位選聘的物業(yè)服務企業(yè)進行的物業(yè)服務活動，叫前期物業(yè)； 第二：沒有“后期物業(yè)”這個詞，出了上面介紹的“前期物業(yè)管理”之外，就是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立之后，進行的物業(yè)管理活動 第三：下面說說兩者的區(qū)別： （一）合同雙方簽訂的主體不同： 前期物業(yè)管理的簽訂合同的雙方是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)；但合同對全體業(yè)主同樣有效； 業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務合同，簽訂合同雙方是業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)； ?。ǘ┪飿I(yè)費的定價原則不同 前期物業(yè)管理活動的物業(yè)費定價實行政府指導價，接受政府行政主管部門的監(jiān)督； 業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務活動，物業(yè)費定價實行市場調節(jié)價，雙方自愿合同約定?！ 。ㄈ﹥?nèi)容不同 前期物業(yè)管理活動，包涵早期介入、物業(yè)服務企業(yè)和建設單位的承接查驗、對建設單位和全體業(yè)主的物業(yè)服務； 業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務活動，主要服務內(nèi)容是對全體業(yè)主的物業(yè)服務；如果物業(yè)服務企業(yè)進入和撤出，需要和業(yè)主委員會做好承接查驗或交接。
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