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房地產(chǎn)規(guī)劃“揉面團(tuán)” 在深圳規(guī)劃國土委各區(qū)的分局網(wǎng)上，時常有項目總平面圖修改規(guī)劃的公告發(fā)出，包括更改容積率，規(guī)劃設(shè)計變更等方面。實(shí)際上，不僅深圳，全國各地房地產(chǎn)項目更改規(guī)劃的現(xiàn)象屢見不鮮，包括調(diào)高樓盤容積率、縮減綠地面積、變更公共空間用途等。 其中，深圳華僑城豪宅天鵝堡業(yè)主維權(quán)事件較為典型。該樓盤業(yè)主稱，華僑城將當(dāng)年承諾建設(shè)“別墅、多層和高層”改為“超高層”，導(dǎo)致前期業(yè)主利益受損，維權(quán)結(jié)果是雙方妥協(xié)，開發(fā)商降低樓層數(shù)，但依舊為超高層。 規(guī)劃亂象 一位專注舊改的民營房企人士***示，在深圳修改規(guī)劃的項目中，尤其以舊改的住宅用地和工業(yè)用地提高容積率居多。這是由于舊改的成本較高，政府也默許開發(fā)商通過改規(guī)劃來提高對舊改的積極性。 “規(guī)劃調(diào)整如果頻繁出現(xiàn)的話，一種可能性是房地產(chǎn)項目建設(shè)所需的土地整理、拆遷、周邊規(guī)劃等等沒有辦法按照既定規(guī)劃實(shí)現(xiàn)，倒逼項目不得不做出調(diào)整。”深圳國土部門一位人士***示，還有另一種可能是項目的拆遷成本過高，開發(fā)商想辦法提升利潤率。 “為什么近年來開發(fā)商一直熱衷于修改規(guī)劃？主因是地方政府賣了高價地，掙了土地財政，但是由于樓面地價偏高，開發(fā)商開發(fā)掙不了錢，要么一直閑置土地，要么逼著政府改容積率攤薄樓面地價?！遍L期與開發(fā)商合作的深圳本是資產(chǎn)管理有限公司總裁、土地開發(fā)專家崔元星說。 實(shí)際上，2012年3月國家住建部就出臺了《建設(shè)用地容積率管理辦法》，要求任何單位和個人都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整，確需調(diào)整的，需要經(jīng)過嚴(yán)格的法定程序?qū)徟?。但在提高利潤率和降低開發(fā)成本的利益驅(qū)動下，開發(fā)商時有違規(guī)。 崔元星認(rèn)為，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等許多相關(guān)法規(guī)及政策制度對容積率的管理條款歷來是相當(dāng)嚴(yán)明的，只是容積率對地方政府及開發(fā)商來說尤其重要，成為無本萬利的謀利工具，致使容積率調(diào)整的管理呈現(xiàn)出長期的隨意性。 長沙等二線城市也一度成為規(guī)劃亂象的重災(zāi)區(qū)，據(jù)公開報道，長沙市規(guī)劃局原副局長顧湘陵在開發(fā)商的重金賄賂下，擅自改變遍布長沙市內(nèi)五區(qū)的80多座樓盤的規(guī)劃，調(diào)高容積率，縮小樓間距、減少停車位等。 長沙一位開發(fā)商***示，房地產(chǎn)項目更改規(guī)劃的情況很常見，一般是調(diào)整容積率和商業(yè)配比，需要通過市政府規(guī)劃委員會審批。 值得注意的是，業(yè)主維權(quán)的項目，往往能拿出規(guī)劃部門出具的批文。 “由于賣地收益受到用地指標(biāo)及容積率的限制，地方政府隨意調(diào)高容積率來增加土地出讓金的現(xiàn)象時有發(fā)生，往往是開發(fā)商拿到地后，再請求政府提高容積率稀釋土地成本?！贝拊欠Q，如今，大部分腐敗與土地有關(guān)，這其中，土地腐敗中涉及容積率調(diào)整的案例占很大比例。 業(yè)主維權(quán)難 深圳華僑城豪宅天鵝堡業(yè)主維權(quán)事件，業(yè)主們認(rèn)為華僑城地產(chǎn)擅自改了地塊規(guī)劃，將原本2003年銷售時承諾建設(shè)“別墅、多層和高層”的天鵝堡四期變成了50層以上“超高層”的天鵝湖一號，大大提升了地塊的容積率，影響現(xiàn)有住宅景觀、視野和房產(chǎn)價值。 對此，華僑城地產(chǎn)和市規(guī)土委二局均予以否認(rèn)。華僑城地產(chǎn)稱，天鵝湖一號是嚴(yán)格按法定圖則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計、按法定程序進(jìn)行報建和施工的項目，而法定圖則是由市規(guī)土委二局在2011年通過。 “因為口頭承諾往往無憑據(jù)，即使是白紙黑字寫在宣傳紙上，但只要合***沒有，就不具備法律約束，而開發(fā)商只要從政府處拿到審批文件就是合法合規(guī)，業(yè)主維權(quán)自然難?！鄙钲谝晃环科笕耸糠Q，不過天鵝堡前期物業(yè)都是豪宅、別墅，業(yè)主實(shí)力強(qiáng)，維權(quán)的效果會比一般居民小區(qū)強(qiáng)得多，很多普通住宅，業(yè)主維權(quán)更難。 今年1月，華僑城回復(fù)業(yè)主，確認(rèn)天鵝湖一號地3棟超高層降低樓層數(shù)，1號樓原43層改為37層，2號樓原55/53層改為42/40層連體，3號樓原53/51層改為33/31層連體。 達(dá)成一致則是雙方妥協(xié)的結(jié)果，維權(quán)后天鵝湖一號仍為30層以上的超高層建筑，不過3棟樓總共減少39層，按照市場價測算，該項目將少賣17億元。 此外，常見的現(xiàn)象還有“貨不對板”，如交房時的公攤面積比預(yù)售時增大了，房屋實(shí)際使用面積縮水，由于很少有購房者在驗房時去測量，這也給了開發(fā)商偷面積的機(jī)會。通常，預(yù)售房的公攤面積，是根據(jù)開發(fā)設(shè)計的圖紙測算的，如果開發(fā)商在建設(shè)過程中不按設(shè)計施工，擅自改變規(guī)劃，如將露臺改成陽臺、增高規(guī)劃樓層等，就會與實(shí)測結(jié)果存在較大出入。 目前，我國在房屋的公攤系數(shù)和公攤率的上下限僅有國家標(biāo)準(zhǔn)，尚無強(qiáng)制性的規(guī)定，因此公攤數(shù)據(jù)制定的決定權(quán)仍在開發(fā)商手里，這造成了部分開發(fā)商在工程運(yùn)行中出于實(shí)際利益考慮，擅自改變當(dāng)初的公攤數(shù)值。
哪些房子即使便宜也不能買？
185****6345 | 2025-04-20 11:59:48
已有5個回答
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158****9701
我聽說，便宜的房子可能存在很多問題，比如產(chǎn)權(quán)不清、位置不好，或者房子質(zhì)量差。
查看全文↓ 2025-04-28 22:09:48 -
181****7546
便宜房可能隱藏著質(zhì)量問題或法律糾紛，買前要仔細(xì)調(diào)查，別貪小便宜吃大虧。
查看全文↓ 2025-04-25 07:25:16 -
151****6605
即使價格低，但若房子存在抵押、查封等問題，貸款難度大，影響資金流動性，不建議購買。
查看全文↓ 2025-04-21 23:33:32 -
184****9440
根據(jù)市場數(shù)據(jù)，即使價格低廉，但存在法律糾紛、未完工或位置不佳的房子，其投資回報率低，風(fēng)險高。
查看全文↓ 2025-04-20 23:21:30 -
150****5782
便宜的房子可能有產(chǎn)權(quán)問題、位置偏遠(yuǎn)、建筑質(zhì)量差。投資要謹(jǐn)慎，別只看價格。
查看全文↓ 2025-04-20 23:15:58
相關(guān)問題
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購買電梯房時，除了考慮價格，還應(yīng)關(guān)注樓層的采光、通風(fēng)和視野等因素。底層和頂層可能存在潮濕、漏水等問題，設(shè)備層可能有噪音，避難層可能影響生活便利。建議選擇中間樓層，居住更舒適。同時，合理規(guī)劃貸款額度和期限，確保還款壓力適中。
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風(fēng)險高，不建議購買。
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買房如果能遇到配套好，交通棒，名學(xué)區(qū)，戶型優(yōu)，即拿房當(dāng)然是極好的，但是這樣的房子一般非富即貴，房價也非一般人可以承受。所以很多人在存款面前，選擇了向便宜低頭。但是，這7種房子，即使再便宜也不能買！ 一、聯(lián)合開發(fā)房 這是由有錢無地的房地產(chǎn)開發(fā)商出錢，有地?zé)o錢的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)項目。建成后，開發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)面向社會出售，但按國家規(guī)定，這類房是不得作為商品房出售的，所以如若貪圖低價便宜而購入，往往會在今后遇到房地產(chǎn)權(quán)證方面始料不及的麻煩。 二、公益建房 這是由地方政府或本系統(tǒng)本單位組織領(lǐng)導(dǎo)，市民自愿參加組成的住房“合作社”，為解決“社員”住房困難而進(jìn)行的合作建房項目，當(dāng)新建房子有一定剩余時，而向社會出售。由于這類房屋具有公益性質(zhì)，享有不少優(yōu)惠，所以按國家政策規(guī)定，也不能作為商品房出售，一旦購買，日后難以進(jìn)入三級市場。 三、集資合建房 這是房地產(chǎn)開發(fā)商與市郊城鎮(zhèn)及村民以集資建房、聯(lián)合開發(fā)，或小城鎮(zhèn)建設(shè)等為名，利用村集體的土地在城郊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目。需強(qiáng)調(diào)指出的是，此類房大都沒有辦理土地出讓手續(xù)，也未辦理土地征用手續(xù)，因此，如果購買這類集資合資的房屋，按國家有關(guān)規(guī)定，這類房屋買賣行為肯定是無效的。 四、集資聯(lián)建房 這是指一些企事業(yè)單位利用自身閑置的土地與外單位集體和個人或本單位職工的資金集資開發(fā)的房地產(chǎn)項目。由于土地來源主要是企業(yè)通過減免地價，或行政劃撥式取得的非贏利性土地，因此根據(jù)國家有關(guān)政策，此類房不能作為商品房向社會出售，一旦購買缺乏保證。 五、非法開發(fā)房 一些未經(jīng)批準(zhǔn)，不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的單位，通過非正常渠道謀得土地而進(jìn)行的房產(chǎn)開發(fā)，由于其沒有房地產(chǎn)開發(fā)資格，因而也就無法辦理土地征用手續(xù)，沒交納土地出讓金，貪圖低價購買這類房的風(fēng)險是極大的。 六、限制權(quán)利房 這是指司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)已依法裁定、查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房子。一些購房者貪圖便宜，采用私下交易的方式買房，由于不可能掌握賣方真實(shí)情況，結(jié)果往往上當(dāng)，叫苦不迭。 七、郊區(qū)聯(lián)建房 開發(fā)商為了降低商品房建設(shè)成本，在市郊低價征地開發(fā)形成的商品房，這對購房資金短缺的居民來說，本應(yīng)是一個較好的選擇，但由于個別開發(fā)商項目開發(fā)不規(guī)范，且管理不到位，社區(qū)環(huán)境極差，設(shè)施嚴(yán)重缺乏，交通極其不便，卻通過虛假廣告，打著“低價”的幌子蒙騙購房者，這種“低價”，這種“便宜”，購房者是不應(yīng)去撿的。 由于這些所謂的便宜房或沒有履行正常的土地出讓手續(xù)，或?qū)儆诓灰?guī)范開發(fā)，故一旦消費(fèi)者購買了上述房屋，是得不到房地產(chǎn)權(quán)證的。對于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)和將來房產(chǎn)的歸屬及交易都面臨著極大的困難。
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很多人在買房的時候尤其關(guān)注價格，所以容易因為所謂的便宜房受騙。小編整理了幾類再便宜都不能買的房子，看清楚再出手吧。 1、聯(lián)合開發(fā)房 由有錢無地的房地產(chǎn)開發(fā)商出錢，有地?zé)o錢的企事業(yè)單位出地聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)，建成后，開發(fā)商一般是將自己分得的那部分房產(chǎn)面向社會出售，但按國家規(guī)定，這類房是不得作為商品房出售的，如若貪圖低價便宜而購入，往往會在今后遇到房地產(chǎn)權(quán)證方面始料不及的麻煩。 2、公益聯(lián)建房 由地方政府或本系統(tǒng)本單位組織領(lǐng)導(dǎo)，市民自愿參加組成的住房“合作社”，為解決“社員”住房困難而進(jìn)行的合作建房項目，當(dāng)新建房子有一定剩余時，而向社會出售。由于這類房屋具有公益性質(zhì)，享有不少優(yōu)惠，所以按國家政策規(guī)定，也不能作為商品房出售，一旦購買，日后難以進(jìn)入三級市場。 3、集資合建房 房地產(chǎn)開發(fā)商與市郊城鎮(zhèn)及村民以集資建房、聯(lián)合開發(fā)，或小城鎮(zhèn)建設(shè)等為名，利用村集體的土地在城郊進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。此類房大都沒有辦理土地出讓手續(xù)，也未辦理土地征用手續(xù)，因此，如果購買這類集資合資的房屋，按國家有關(guān)規(guī)定，這類房屋買賣行為是無效的。 4、集資聯(lián)建房 一些企事業(yè)單位利用自身閑置的土地與外單位集體和個人或本單位職工的資金集資開發(fā)的房地產(chǎn)項目。由于土地來源主要是企業(yè)通過減免地價，或行政劃撥式取得的非贏利性土地。根據(jù)國家有關(guān)政策，此類房不能作為商品房向社會出售，一旦購買缺乏保證。 5、非法開發(fā)房 未經(jīng)批準(zhǔn)，不具有房地產(chǎn)開發(fā)資格的單位，通過非正常渠道謀得土地而進(jìn)行的房產(chǎn)開發(fā)，由于其沒有房地產(chǎn)開發(fā)資格，因而也就無法辦理土地征用手續(xù)，沒交納土地出讓金，如果購買風(fēng)險極大。 6、限制權(quán)利房 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)已依法裁定、查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋。購房者貪圖便宜，采用私下交易的方式買房，由于不可能掌握賣方真實(shí)情況，結(jié)果往往上當(dāng)，叫苦不迭。 7、郊區(qū)聯(lián)建房 開發(fā)商為了降低商品房建設(shè)成本，在市郊低價征地開發(fā)形成的商品房，這對購房資金短缺的居民來說，本應(yīng)是一個較好的選擇，但由于個別開發(fā)商項目開發(fā)不規(guī)范，且管理不到位，社區(qū)環(huán)境極差，設(shè)施嚴(yán)重缺乏，交通極其不便，卻通過虛假廣告，打著“低價”的幌子蒙騙購房者，這種“低價”，這種“便宜”，購房者是不應(yīng)去撿的。 上述的這些所謂的便宜房或沒有履行正常的土地出讓手續(xù)，或?qū)儆诓灰?guī)范開發(fā)，一旦消費(fèi)者購買，是得不到房地產(chǎn)權(quán)證的。對于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)和將來房產(chǎn)的歸屬及交易都面臨著極大的困難。
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