常說的“不可抗力”問題指的是？

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  《民法通則》明確規(guī)定：他人損害的，不承擔民事責任?！币坏┭悠诮环?，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關條款給予高度重視，購房合同示范文本中延期交房的免責條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災害”；
   二是“施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決”。從實際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看，因“施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。

  查看全文↓ 2013-05-10 16:24:41

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• 問 開發(fā)商延期交房，不可抗力的問題，指的是哪些？
  答

  如施工中遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決、合同訂立后政府頒布的法規(guī)和原來不同、施工配套的批準和安裝的延誤等都認定為不可抗力。

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• 問 購房合同中標明的“不可抗力”指的是什么？該如何理解“不可抗力”的法律意思？
  答

  購房合同中免責事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔相應的法律責任的。在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，發(fā)展商通常將以下事項列為不可抗力條款下的免責事項：1、施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決；2、市政配套的批準與安裝的延誤。其實，發(fā)展商所述的這兩種情況，依據(jù)法律的規(guī)定都不具備不可抗力的三個必備條件，即并非為不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。簡單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過程中自己所需要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。同樣，市政配套的批準與安裝具有一定的程序性，開發(fā)商在**初總體規(guī)劃時就應當可以預見批準與安裝的期限，如果確實是政府行為而導致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)過程中可以預見和可能要承擔的風險，而不能將此風險轉移給購房者。

• 問 在購房合同中“不可抗力”指的是什么？
  答

  不可抗力是一種人們不能預見、不可避免、不能克服的自然、社會現(xiàn)象客觀情況。社會現(xiàn)象則包括但不限于戰(zhàn)爭、市政工程建設和其它政府政策。國家原因也應當具備三個條件：（１）不可預見性；（２）不可避免并不能克服；（３）原因的國家性，即產(chǎn)生這一事件的原因來自國家依法行使行政或司法權力，而不是由于當事人過錯、第三人過錯或自然現(xiàn)象。綜上，屬不可抗力，可行使抗辯權。很多開發(fā)商延期交房將原因歸咎于不可抗力，但廣大業(yè)主一定要了解延期交房的具體原因是什么，如果不是因為戰(zhàn)爭、疫情、國家政權更迭、自然災害等都不屬于不可抗力。

• 問 房屋買賣中哪些事件是不能包含在不可抗力之中的？
  答

  (1)經(jīng)濟環(huán)境變化、市場價格波動，如金融風暴。 (2)甲方不能及時采購本合同中所列建材、設備或同類、同級的產(chǎn)品的； (3)市政配套工程不能與房屋同步建設、同時竣工交付的； (4)該建設工地附近有重大施工、該房屋建設不得不停止的； (5)其他不列入免責范圍的事項。如停電、雨雪。

• 問 房屋買賣中如果真的遇到不可抗力的情況，應該要怎么做呢？
  答

  對方當事人接到發(fā)生不可抗力的通知后，應立即采取適當?shù)拇胧┍苊饣驕p小損失，同時，對已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生的損失做出評估，以便合同雙方當事人采取繼續(xù)履行合同、變更合同還是解除合同的應變措施。