開(kāi)發(fā)商資質(zhì)如何審查?

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• 141****8674

  1、 第一審核：查詢開(kāi)發(fā)商所售房屋是否"五證"俱全? 所謂“五證”就是：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工許可證》和《商品房銷售許可證》，只有“五證”齊全的開(kāi)發(fā)商才具有出售商品房的資格。
  2、第二審核：開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)資格：A. 目前，開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要采取兩種形式：一種是由若干個(gè)投資者(即股東)新設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(包括綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司);另一種是采用合作方式聯(lián)建或合建，而不新設(shè)立開(kāi)發(fā)公司。 買(mǎi)方需要了解開(kāi)發(fā)商的股東情況、公司形式或合建方式、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍等。為此需要審查開(kāi)發(fā)商的下列情況或文件：
  (1)、開(kāi)發(fā)商的股東情況。 如果開(kāi)發(fā)商的股東或合建方有法人股東(大多數(shù)開(kāi)發(fā)商由或主要由法人股東構(gòu)成)，則應(yīng)審查每一股東的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，以便了解其基本情況。包括中外合資或中外合作企業(yè)各方的注冊(cè)登記文件，中方為“企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照”(下稱“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”)，外方為“Certificate of Incorporation”;
  (2)、開(kāi)發(fā)商本身的**新“營(yíng)業(yè)執(zhí)照”。 有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照應(yīng)通過(guò)工商行政主管部門(mén)進(jìn)行的企業(yè)年檢，買(mǎi)方應(yīng)注意營(yíng)業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時(shí)間以及是否蓋有工商部門(mén)“年檢通過(guò)”的印章;
  (3)、開(kāi)發(fā)商設(shè)立時(shí)由注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具的驗(yàn)資報(bào)告，以便知悉其實(shí)收資本的數(shù)量和繳納情況等;
  (4)、開(kāi)發(fā)商的公司章程;
  (5)、如果開(kāi)發(fā)商是中外合資或合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，買(mǎi)方還應(yīng)審查下列文件合資合同或合作合同; 外經(jīng)貿(mào)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件; 外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū);
  (6)、如果是聯(lián)建或合建，各方之間的聯(lián)建或合建合同、協(xié)議。B. 開(kāi)發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式。根據(jù)我國(guó)有關(guān)土地法律、法規(guī)，開(kāi)發(fā)商依法取得國(guó)有土地使用權(quán)，是其從事商品房開(kāi)發(fā)**根本的條件。對(duì)于國(guó)有土地來(lái)說(shuō)，取得的方式有兩種，其一是通過(guò)政府劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán);其二是通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式依法取得國(guó)有土地使用權(quán)(出讓土地才可以依法轉(zhuǎn)讓);簡(jiǎn)單說(shuō)前者是無(wú)償用地，后者是有償用地。 用于商品房開(kāi)發(fā)的用地，都必須是有償用地，即必須是來(lái)源于政府出讓的土地。無(wú)償劃撥用地以及農(nóng)村集體所有的土地不得用于商品房的開(kāi)發(fā)?？疾橥暌陨系牟牧希嘈艑?duì)開(kāi)發(fā)商的資格已經(jīng)有了比較清楚的了解。當(dāng)然除了這些“硬性”的條件，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)等情況也很重要，考查開(kāi)發(fā)商以往的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)以及社會(huì)信譽(yù)也可以避免買(mǎi)爛尾樓，減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

  查看全文↓ 2013-05-23 18:04:43
• 136****9217

  (四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。進(jìn)行商品房銷售，應(yīng)當(dāng)保證商品房是辦理了各種手續(xù)而建設(shè)開(kāi)發(fā)的合法建筑。建筑開(kāi)工前，施工單位應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《施工許可證》，建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)開(kāi)工之前，應(yīng)當(dāng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。如果沒(méi)有這兩種證件，那么其商品房就是違反法律規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)然不能向社會(huì)公眾進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有符合以上條件，才能保證自己是合格的出賣人，才能保證其銷售是合法開(kāi)發(fā)建造的商品房。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，一方面要注意出賣人是否是合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是不是企業(yè)法人，有沒(méi)有足夠的注冊(cè)資金和專業(yè)技術(shù)人員，另一方面要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的證件是否齊全，以免上當(dāng)受騙。

  查看全文↓ 2013-05-23 18:03:59
• 137****5508

  (二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)。銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)，要證明這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備一定的證件。《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房銷售，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件。使用土地的批準(zhǔn)文件包括劃撥土地的批準(zhǔn)文件和已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明文件。沒(méi)有這些文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不能進(jìn)行商品房銷售的。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)資質(zhì)等級(jí)核定。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此，持有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的必備條件之一。

  查看全文↓ 2013-05-23 18:03:53
• 148****8203

  (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為商品房銷售的出賣人，應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的企業(yè)法人，并且符合法律的規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);2、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所3、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

  查看全文↓ 2013-05-23 18:03:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 怎樣審查一個(gè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)商資質(zhì)？符合開(kāi)發(fā)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商要具備什么條件？
  答

  (一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為商品房銷售的出賣人，應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的企業(yè)法人，并且符合法律的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1、有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);2、有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所3、有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本;4、有足夠的專業(yè)技術(shù)人員;5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)。銷售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得合法的土地使用權(quán)，要證明這一點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備一定的證件?！渡唐贩夸N售管理辦法》第7條規(guī)定，商品房銷售，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件。使用土地的批準(zhǔn)文件包括劃撥土地的批準(zhǔn)文件和已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金的證明文件。沒(méi)有這些文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不能進(jìn)行商品房銷售的。(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)資質(zhì)等級(jí)核定?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第三條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。因此，持有《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房的必備條件之一。(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。進(jìn)行商品房銷售，應(yīng)當(dāng)保證商品房是辦理了各種手續(xù)而建設(shè)開(kāi)發(fā)的合法建筑。建筑開(kāi)工前，施工單位應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《施工許可證》，建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)開(kāi)工之前，應(yīng)當(dāng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。如果沒(méi)有這兩種證件，那么其商品房就是違反法律規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)然不能向社會(huì)公眾進(jìn)行銷售。

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• 問(wèn) ??怎么審查開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)？有沒(méi)有什么影響嗎？
  答

  購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷售商提供齊全的“兩照”、“五證”、“二書(shū)”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求?！　皟烧铡笔侵浮稜I(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》。 “五證”是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程開(kāi)工證、商品房銷售（預(yù)售）證?！? “兩書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》?！稜I(yíng)業(yè)執(zhí)照》是登記機(jī)關(guān)依法核準(zhǔn)給企業(yè)并準(zhǔn)許其從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法憑證。《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》是房地產(chǎn)企業(yè)從事開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要依據(jù)和必備憑證，房地產(chǎn)企業(yè)在辦理項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批、投資計(jì)劃、拆遷許可、工程建設(shè)、預(yù)（銷）售許可、綜合驗(yàn)收備案、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，以及訂立商品房銷售合同時(shí)，必須出示經(jīng)年檢合格的資質(zhì)證書(shū)和有關(guān)證明文件。凡不能出示或經(jīng)驗(yàn)核不合格的，有關(guān)部門(mén)不予辦理有關(guān)手續(xù)，購(gòu)房者有權(quán)不簽訂銷售合同，并可向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理部門(mén)投訴。國(guó)有土地使用證 國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。太原市房屋土地管理局對(duì)直接添發(fā)的《國(guó)有土地使用證》根據(jù)國(guó)有土地使用方式不同，分別加蓋《太原房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局交納使用費(fèi)土地使用專用章》、《太原市房屋土地管理局臨時(shí)土地使用證專用章》。

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• 問(wèn) 作為買(mǎi)方的，怎樣才可以審查開(kāi)發(fā)商資質(zhì)?
  答

  (四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須具有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》。進(jìn)行商品房銷售，應(yīng)當(dāng)保證商品房是辦理了各種手續(xù)而建設(shè)開(kāi)發(fā)的合法建筑。建筑開(kāi)工前，施工單位應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《施工許可證》，建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)開(kāi)工之前，應(yīng)當(dāng)取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。如果沒(méi)有這兩種證件，那么其商品房就是違反法律規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，當(dāng)然不能向社會(huì)公眾進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有符合以上條件，才能保證自己是合格的出賣人，才能保證其銷售是合法開(kāi)發(fā)建造的商品房。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，一方面要注意出賣人是否是合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是不是企業(yè)法人，有沒(méi)有足夠的注冊(cè)資金和專業(yè)技術(shù)人員，另一方面要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的證件是否齊全，以免上當(dāng)受騙。

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• 問(wèn) 開(kāi)發(fā)商資質(zhì)如何查詢
  答

  購(gòu)房者想要查詢開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，可以直接和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行索要相關(guān)材料，也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)進(jìn)行查詢，比如開(kāi)發(fā)商的各種資質(zhì)會(huì)在官網(wǎng)上進(jìn)行公示，可以直接去官網(wǎng)來(lái)進(jìn)行查詢，還可以去政府網(wǎng)站查詢，也可以去住建委等官方網(wǎng)站查詢。購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候，除了需要了解開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等級(jí)也需要有所了解：1.一級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)的資本不能低于5000萬(wàn)元；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)要5年以上；近３年的房屋建筑的面積累計(jì)竣工達(dá)到30萬(wàn)平方米以上，或者是累計(jì)完成了與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的額等。2.二級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)額；3.三級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；4.四級(jí)資質(zhì)：注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)１年以上。

• 問(wèn) 如何驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)？
  答

  對(duì)于開(kāi)發(fā)商資信的考察，目前另外一個(gè)突出問(wèn)題是關(guān)于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”的?，F(xiàn)在部分郊區(qū)縣仍有一部土地屬于集體所有，一些村委會(huì)就在這種性質(zhì)的土地上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，再拿出來(lái)當(dāng)商品房賣，這種項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)根本就無(wú)從談起。 目前要查驗(yàn)銷售許可證的方法有向國(guó)土房管局咨詢，再則可能通過(guò)“市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局”網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)查訊，只要輸入正確的銷售許可證的號(hào)碼，就能得知房管局對(duì)這個(gè)證件的許可、銷售范圍以及銷售的方式等等。

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