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"房地產(chǎn)稅改革 多個重點難點待解房地產(chǎn)稅不同于房產(chǎn)稅，是一個綜合稅收體系概念，涉及開發(fā)、保有和交易各個階段。長期以來，房地產(chǎn)稅受到廣泛關(guān)注，政府近年對其推出也積極表態(tài)，但在實際操作過程中進展卻相對緩慢。2018年市場就曾熱議房地產(chǎn)稅將加快審議甚至出臺，進入2019年，市場又有觀點認(rèn)為房地產(chǎn)稅會在年內(nèi)推出。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅改革是一個長期目標(biāo)，未來必定要推出，但從操作層面上看，年內(nèi)可能加快立法，但落地以及執(zhí)行依然基本沒有可能性。改革有其必要性長期來看，房地產(chǎn)稅必然會推出，這是因為我國房地產(chǎn)稅改革有其必要性，具體來看有擴展地方稅源、調(diào)控房地產(chǎn)市場、優(yōu)化收入分配幾方面作用。第一，房地產(chǎn)稅有望成為地方政府的主要稅源，有助于促使政府職能轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟健康發(fā)展。一直以來，由于地方稅源支柱缺失，我國地方政府普遍依賴土地批租和土地財政收入，并產(chǎn)生了大量的隱性政府債務(wù)，經(jīng)濟系統(tǒng)性風(fēng)險不斷累積。開征房地產(chǎn)稅可以為地方政府帶來相對穩(wěn)定的稅收，降低其對土地財政等的依賴，并賦予其改善當(dāng)?shù)鼐幼l件與環(huán)境的動力，從而形成稅收與社區(qū)健康發(fā)展的良性循環(huán)。數(shù)據(jù)顯示，2013年，美國州和地方政府財產(chǎn)稅占其總財政收入比重約13.3%，而2017年中國房產(chǎn)稅收入占地方本級財政收入比重僅2.85%。第二，有助于建立房地產(chǎn)市場長效機制。房地產(chǎn)稅制度設(shè)計會體現(xiàn)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，未來房地產(chǎn)稅應(yīng)會設(shè)立免征面積。對于剛需購房者而言，居住條件在平均水平以下的居民在保有環(huán)節(jié)上將繳很少的稅甚至無需納稅，再加上綜合稅制下房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費的大幅清理或廢止，中低收入水平居民將會實質(zhì)受益，一定程度上有助于剛需型需求的實現(xiàn)。對于投資型需求而言，房地產(chǎn)稅會增加其持有住房的成本，并邊際上迫使其出售或出租所持有的空置房產(chǎn)，從而抑制其投機需求，在增加二手房供給的同時減少住房空置率。對于改善型需求而言，房地產(chǎn)稅也會增加其對中小戶型的偏好，從而提高社會土地的集約化利用水平。總體而言，房地產(chǎn)稅的推出會改變需求端偏好，這也將倒逼供給端為了適應(yīng)市場而推出更多中小戶型，使資源配置更加合理，從而降低房價波動率、抑制地產(chǎn)泡沫，實現(xiàn)住房的居住功能。但是，房地產(chǎn)稅雖然一定程度上會抑制房價泡沫，但不是調(diào)控房價的工具。美國、日本、韓國等國際經(jīng)驗表明，長期看房產(chǎn)稅并不影響房價，這一方面是由于隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房價上漲有其基本面因素；另一方面是由于房產(chǎn)稅也提高了地方政府改善居住環(huán)境、提供更多服務(wù)的積極性，使該社區(qū)教育、醫(yī)療、安保、環(huán)境發(fā)生積極變化，這些價值反過來也會反映到房地產(chǎn)價格上面。第三，有利于優(yōu)化收入再分配和財產(chǎn)配置，抑制貧富差距擴大。房地產(chǎn)稅的作用主要就是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進社會公平的作用，同時籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。有專家表示，房地產(chǎn)稅作為直接稅，除了籌集政府收入，特別重要的作用是“抽肥補瘦”的調(diào)節(jié)效果?？梢姡覈姆康禺a(chǎn)稅設(shè)計的原則是既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進社會公平的積極效應(yīng)。當(dāng)前時機不成熟盡管房地產(chǎn)稅改革具有上述必要性，但從立法程序、立法難點和逆周期調(diào)控幾個方面考慮，筆者認(rèn)為2019年推出房地產(chǎn)稅并不具有操作性。第一，按照已經(jīng)立法通過的幾個稅種的立法流程經(jīng)驗看，稅法立法從初次審議到正式施行普遍超過一年時間。根據(jù)立法先行的原則，房地產(chǎn)稅改革的第一步必然是房地產(chǎn)稅立法。從已經(jīng)立法的稅種來看，房地產(chǎn)稅的立法需要經(jīng)過一個完整的流程，這意味著房地產(chǎn)稅立法從送審稿到正式施行至少需要一年時間。然而房地產(chǎn)稅牽涉眾多，立法難度遠(yuǎn)非一般小稅種可比，從2015年到2018年，房地產(chǎn)稅立法連續(xù)四年止步在全國人大常委會預(yù)備審議立法項目的日程之外。第二，房地產(chǎn)稅立法上存在一些技術(shù)難點。首先，多數(shù)國家是在土地私有制前提下開征房產(chǎn)稅，我國實行土地公有制，房價包含土地的價格。對此，筆者認(rèn)為理論上需要經(jīng)過充分研究。其次，開征房地產(chǎn)稅需要完善的不動產(chǎn)登記與房價評估制度作為配套，我國不動產(chǎn)登記已經(jīng)起步，但房價評估體系亟待完善，否則計稅基數(shù)難以確定，則無從談?wù)撻_征。**后，產(chǎn)權(quán)歸屬模糊會影響此后的房產(chǎn)登記和評估環(huán)節(jié)，正式開征房產(chǎn)稅時需要有新的設(shè)計。我國住房市場經(jīng)歷了福利分房到市場化的轉(zhuǎn)變，造成了多種形式住房共存的現(xiàn)象，包括但不限于房改房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房等。此前滬渝的試點將這些類型排除在外，沒有觸及重點和難點。第三，從今年經(jīng)濟的基本面來看，2019年也不是房地產(chǎn)稅推出的**佳窗口期。2018年我國受去杠桿政策影響，社會融資規(guī)模、廣義貨幣M2同比滑落至歷史低位水平，民企融資難問題凸顯，國內(nèi)經(jīng)濟面臨下行壓力，多項經(jīng)濟指標(biāo)回落。同時，外部環(huán)境日漸復(fù)雜嚴(yán)峻，人民幣對美元匯率曾一度逼近7，國際經(jīng)濟顯現(xiàn)頹勢，外需走弱局面基本確立。當(dāng)前各項前瞻指標(biāo)都反映出今年我國經(jīng)濟下行壓力依然較大，穩(wěn)定應(yīng)是2019年的主要任務(wù)。去年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，今年要繼續(xù)堅持穩(wěn)中求進的工作總基調(diào)，主要依靠減稅降費、補短板等更加積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加強逆周期調(diào)節(jié)。今年“房住不炒”總體方向不變，房地產(chǎn)銷售及投資均面臨下行壓力，如果今年刻意加快推進房地產(chǎn)稅立法落地，可能進一步削弱房地產(chǎn)市場信心，導(dǎo)致價格波動加大。因此，從上述角度看，不適宜在今年推出房地產(chǎn)稅。 "
全部5個回答>土地使用稅率是多少？定了！財政部權(quán)威發(fā)聲房地產(chǎn)稅將這樣征收...
155****4155 | 2019-11-22 04:42:33
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154****4637
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查看全文↓ 2019-11-22 04:42:52
房地產(chǎn)稅的推出動機應(yīng)該是助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，更好地滿足人民的居住需求，既不能過度打壓開發(fā)商和市場的情緒，也不能給消費者帶來過重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。3月5日至15日，在短短11天里，官方已6次提及房地產(chǎn)稅。近日，《政府工作報告》起草組成員、國務(wù)院研究室副主任郭瑋在國務(wù)院新聞辦吹風(fēng)會上表示，房地產(chǎn)稅立法有關(guān)部門已經(jīng)在有條不紊地推進。稅收的職能通常有三個：財政職能、經(jīng)濟調(diào)節(jié)、監(jiān)督職能。房地產(chǎn)稅作為一項財產(chǎn)性稅種，經(jīng)濟調(diào)節(jié)職能更符合房地產(chǎn)稅的定位。關(guān)于房地產(chǎn)稅征收問題，民眾的擔(dān)心主要集中于兩點：一是征收房地稅能否在一定程度上調(diào)控房價；二是征收房地產(chǎn)稅會不會增加普通居民的稅收負(fù)擔(dān)。首先，房地產(chǎn)稅收能否調(diào)節(jié)房價？從理論上講，征稅可以通過影響供求關(guān)系，**終實現(xiàn)調(diào)節(jié)價格的目的。根據(jù)消費選擇理論和替代效應(yīng)，房地產(chǎn)稅的征收增加了當(dāng)期消費或該種商品消費的機會成本，因此在替代效應(yīng)的影響下，消費者會減少當(dāng)期需求，在供求關(guān)系的共同作用下降低當(dāng)期的市場價格。但從滬、渝房產(chǎn)稅試點的實踐看，房地產(chǎn)稅在滬、渝兩地產(chǎn)生了截然相反的兩種效應(yīng)。重慶房價在實施房地產(chǎn)稅改革后，增長率出現(xiàn)整體性下滑。但上海的房價不僅沒有下降，反而出現(xiàn)一定程度的上升。這里需要指出兩點：一、實施房地產(chǎn)稅的實踐表明，其政策效果受市場環(huán)境的影響，在制定具體稅收實施政策上，需“因地制宜”，精細(xì)化制訂稅收政策。二、作為財產(chǎn)性稅收，調(diào)控房價是否應(yīng)作為房地產(chǎn)稅的職能定位，值得商榷。其次，房地產(chǎn)稅會否增加普通居民的稅收負(fù)擔(dān)？房地產(chǎn)稅作為財產(chǎn)稅，課稅對象為產(chǎn)權(quán)所有者，從理論上來說，購房者即是稅負(fù)承擔(dān)者。但考慮到稅收的公平性原則，對于此類具有生存權(quán)利性質(zhì)的財產(chǎn)征稅，應(yīng)該采取“輕課稅”或“不課稅”的原則。從這個角度出發(fā)，考慮到首套免稅、人均扣減面積之外，累進與退稅的方式是滿足財富再分配的**優(yōu)選擇。但是，稅收的全民性也表明，不論采取何種課稅方式，都會某種程度增加居民負(fù)擔(dān)。雖然在現(xiàn)實征收過程中，稅負(fù)可能會部分轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，即稅負(fù)由廠商和消費者共同承擔(dān)，但消費者的需求價格并非完全彈性，這就決定了普通居民在征稅問題上并沒有“豁免權(quán)”。既然房地產(chǎn)稅對房價的調(diào)節(jié)作用有待商榷，那么在居民高杠桿購房的基礎(chǔ)上征稅，其結(jié)果也只能是加大居民購房的杠桿率。一直以來，房地產(chǎn)投資與投機是房價上漲和房地產(chǎn)領(lǐng)域暗藏金融風(fēng)險的主要誘因，不論是之前的宏觀調(diào)控，還是此次的房地產(chǎn)征稅，事實上都有“擠壓投資需求”的目的。但事實上，我國房地產(chǎn)稅收體制一直存在“重流轉(zhuǎn)、輕持有”的問題，使得投資者或投機者既可以通過保有房產(chǎn)減少損失，又可以脫手房產(chǎn)來轉(zhuǎn)嫁成本。這樣的稅收傾向，無法從根本上盤活市場存量，有效地解決住房剛性需求。試點房地產(chǎn)稅，若想達到“扶貧”和盤活存量的目的，就需要“廣開言路”。除了需要研究解決重復(fù)征稅的問題，還要力求保障中低收入群體的基本生存權(quán)，同時擠出投資與投機的需求，真正盤活存量，以促進住房市場的健康發(fā)展。筆者認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅的核心仍是“公平”問題，制定出適合中國國情的累進和退稅稅制，是保障房地產(chǎn)稅健康、可持續(xù)發(fā)展的中心環(huán)節(jié)。由于不同地區(qū)的市場環(huán)境存在很大差別，中央在給地方政府下放“因地制宜”權(quán)力的同時，也需注重權(quán)責(zé)的統(tǒng)一，避免地方政府“以權(quán)謀私”。房地產(chǎn)稅的推出動機應(yīng)該是助力房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，更好地滿足人民的居住需求，既不能過度打壓開發(fā)商和市場的情緒，也不能給消費者帶來過重的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，這個火候和度的把握還需決策者仔細(xì)斟酌?！醣P和林(應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后)
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"財政部財政科學(xué)研究所原所長賈康22日在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第16屆年會上表示，個稅抵扣房貸已經(jīng)確認(rèn)，可以確定該方案會在全國推廣。
查看全文↓ 2019-11-22 04:42:49
賈康對媒體表示：“個人所得稅可抵扣房貸已明確，至于進展，要看個稅改革的時間。中央要求的時間是1年左右，但今年可能趕不上了?？梢源_定的是，這種方案會在全國推廣?！?br/>
賈坤在論壇上還提出，一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市已經(jīng)具備開征房產(chǎn)地稅的條件。“房地產(chǎn)稅難度確實很大，但我認(rèn)為，一二線比較熱的城市可以先行試點通過立法之后的房地產(chǎn)稅?！?br/>
雖然全面開征的步履艱難，但房地產(chǎn)稅的征收一直是近年來中國社會的熱門話題。有聲音認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦全面開征，會削弱“去庫存”的效果。因此在庫存壓力減輕之前，應(yīng)該放慢房地產(chǎn)稅在全面推廣的速度。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，目前中國三四線城市正在艱難去庫存的過程中，這一階段可能需要3-4年時間。因此，官方涉房政策不會輕易冒險?！白屛覀儠簳r忘記不現(xiàn)實的房產(chǎn)稅，而是考慮交易環(huán)節(jié)稅費、個稅、遺產(chǎn)稅等問題”，鐘偉說。
這一說法不無道理。盡管商品房待售面積已連續(xù)多月下降，但三四線許多城市仍面臨很大的庫存壓力。中國國家發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕在近期指出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是去庫存。
市場普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一旦開征，將對過熱的中國房地產(chǎn)市場，特別是投資性需求形成極大的抑制。
不過，賈康指出，應(yīng)該加快房地產(chǎn)稅立法和實施。一線城市以及南京、廈門、合肥等熱門二線城市已經(jīng)具備開征房產(chǎn)地稅的條件。而且房產(chǎn)地稅還有助于當(dāng)?shù)仄揭质袌?，防止房價過快上漲形成泡沫。
至于三四線城市面臨的去庫存難題，則需要讓大量農(nóng)民工在當(dāng)?shù)刈∮兴??！斑@就需要利用如共有產(chǎn)權(quán)、公租房等方式減輕購房者的壓力，有條件的還可以適當(dāng)用一些金融杠桿”，賈康表示。
賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是財稅配套改革的一部分，也是稅制現(xiàn)代化的必經(jīng)之路。對于任何一個市場經(jīng)濟國家，不動產(chǎn)稅的問題都是無可回避的。因此，開征房地產(chǎn)稅要放在更大的角度去看，不要因為短期的、局部的困擾，而抵觸房地產(chǎn)稅的實施。
許多人擔(dān)心，如果房地產(chǎn)稅實施，有房的是不是要增加一筆稅費支出，沒房的買房是不是負(fù)擔(dān)會加重？
房貸利息將省15-45%
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，“對大部分人而言，這可以為個人節(jié)省房貸利息15%到45%的錢。”
下面讓我們舉兩個例子：
A先生是白領(lǐng)一族，假設(shè)他購買的是150萬元的住宅，通過商業(yè)貸款按揭七成供30年，如果他選擇的是等額本息的還款方法，月均還款額約5573元，其中約2656元是利息支出。
按照他的稅前月收入為1.5萬元計算，在扣除四金、稅基等應(yīng)納稅1520元（以上海地區(qū)為例）。但如果按揭貸款的利息支出可以在稅前抵扣，在其他條件不變的情況下，A先生每月將少繳稅約680元，相當(dāng)于利息支出的25.61%。
B先生是企業(yè)高管，假設(shè)他在上海購買的是1300萬元的住宅，通過商業(yè)貸款按揭五成供30年，同樣是等額本息的還款方法，月均還款額約34497元，其中約16442元是利息支出。
按照他的稅前月收入為15萬元計算，扣除四金、稅基之后，應(yīng)納稅51132元。但如果按揭貸款利息支出在稅前抵扣，B先生每月將少繳稅約7399元，相當(dāng)于利息支出的45%。
房貸利息稅前抵扣的作用，由此可見一斑，真的不是個小數(shù)哦！不過，房貸利息抵個稅恐怕也存在負(fù)效應(yīng)，特別是可能加劇財富分配的馬太效應(yīng)，值得警惕。
國內(nèi)曾多次提及房貸利息抵稅
而在中國，房貸利率抵稅的說法也不是第一次提及。2015年5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》，提出要研究綜合與分類相結(jié)合的個稅改革方案，并將于2017年付諸立法。意見特別提到“完善稅前扣除”改革，適時增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。也就是說，房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額。
2015年11月中旬，財政部組織財稅改革方案研討會議，“房貸、車貸利息可在計所得稅前扣除”的內(nèi)容在會場確有討論。住建部、銀監(jiān)會、央行等多部委參加了會議。此后，財政部也一直在征求相關(guān)部委意見。但由于該項內(nèi)容包含在個人所得稅整體改革方案中，除非單獨出臺，年內(nèi)難以對外公布實施。
2015年12月，“房貸利息可抵稅”的消息再次瘋傳，但是當(dāng)時并沒有權(quán)威消息加以證實。知道這一次的“兩會”召開，終于有官方消息首度公開發(fā)聲并加以確認(rèn)。
樓市將引發(fā)新一輪投機熱？
據(jù)人民日報報道，房貸利息抵稅還有可能造成樓市新一輪投機熱，使樓市運行偏離軌道。
一方面，房貸利息抵稅釋放出鼓勵貸款購房的信號，將影響多層次住房供應(yīng)體系的穩(wěn)定性。在同等居住條件下，如果房租不能抵稅，貸款利息可以抵稅，這無疑是引導(dǎo)消費者遠(yuǎn)離租賃市場，可能會阻礙住房消費市場的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，人為加劇供需矛盾。
另一方面，現(xiàn)在不少城市取消了限購、限貸，高收入階層的貸款能力又較強，他們利用大量購置不動產(chǎn)來避稅的可能性并非不存在。
實際上，早在1998年，上海為了應(yīng)對亞洲金融危機對樓市的沖擊，就曾出臺過為期5年的個稅抵扣政策。政策實施后，雖然強力拉動了樓市銷售，但也造成高收入人群大肆囤購中高端房產(chǎn)避稅，推動樓市走向畸形高燒。本是“抽肥補瘦”的所得稅政策，反而加劇了收入分配差距，這是誰也不想見到的。
導(dǎo)致窮人越窮，富人越富？
對于不同收入階層而言，房貸利息抵扣個稅的財富效應(yīng)差異巨大。
以目前中國房價，購房者大多是富有階層，而無力購房者是城市社會中的底層，也就是真正意義上更貧窮的人。
有人算了一筆賬，假如購買總價250萬元的普通住宅，八成房款用商業(yè)貸款，貸20年，抵扣總利息近33萬元；若購買1000萬元的豪宅，六成房款用商業(yè)貸款，貸20年，抵扣額高達222萬元左右。后者抵扣金額接近前者的總房價。如果抵扣政策不加以細(xì)化限制，即便只購買一套房產(chǎn)，高收入階層得到的實惠顯然比中低收入家庭要多得多。
不過，從賈康透露的信息看，“房貸利息抵稅”的原則已經(jīng)確定，會在個稅改革過程中獲得落實，具體如何實施，很多細(xì)節(jié)尚有待明確。
如美國，就增加了諸多限制條件。比如房貸金額設(shè)立上限，即房貸金額**高不超過100萬美元。房貸利息抵扣也僅限于兩套房。另外，美國對于個人收入高于某個限額后，收入越高獲得的房貸利息抵扣額將越少，以此來避免富人享有更大的房貸利息抵扣。
但有一點是肯定的，這對于剛需購房者來說是一項重大利好。
房奴算算能省下多少
顧名思義，房貸抵扣個稅政策**為利好的就是“房奴”。據(jù)測算，以個人扣除五險一金后的收入2萬左右計算，如果購買一套房貸在150-200萬左右的普通商品房，貸款100萬，每個月的基準(zhǔn)利率月供大約在6700元左右，其中大約2400元是利息。也就是個稅可以降低2000多元相當(dāng)于月供降低23%左右。
以房貸利息抵扣應(yīng)納稅所得額的簡單算法來計算，購買一套價格300萬元的房屋，**90萬，貸款210萬，20年等額還款，需要支付利息總額約120萬元，月均還款額為13743元，其中4993元為利息支出。假設(shè)購房者每月應(yīng)納稅所得額為10000元，需納稅2500元。如果房貸利息可以在稅前抵扣，那么購房者的應(yīng)納稅所得額為5007元，需要納稅1001.4元。這也就意味著，購房者每月能夠節(jié)省1498.6元，相當(dāng)于月供的10.9%;20年共節(jié)省35.97萬元，相當(dāng)于原先利息總支出的30%、購房總成本的8.6%。
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200萬元的商住房 需按年繳納房產(chǎn)稅 土地使用稅19800元 本報訊在售“商辦”項目不能賣給個人后,公司名義還能買么?如何以公司名義買商住,成為網(wǎng)上各種論壇熱議的焦點。業(yè)內(nèi)專家告訴,公司名義買商辦物業(yè),稅費非常高。 昨天,在一些論壇里,注冊公司、以公司名義買商住房,成為一時的討論焦點?！拔覇柫藗€經(jīng)紀(jì)人,他說個人雖然不能買了,但可以注冊公司買,只要花點手續(xù)費就行?！痹谝粍t討論中,就看到了有人提出,幾萬元手續(xù)費,即可規(guī)避限購新政。 個人以公司名義買房,真的靠譜么?北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴,盡管把身份標(biāo)簽從個人更換成了“企業(yè)”以規(guī)避限購新政,但因為身份性質(zhì)不同,購買和再出讓時的稅費成本又不一樣?！叭绻且怨久x持有的商住房,需要先結(jié)清房產(chǎn)稅和土地使用稅,才能夠進行上市交易。否則,不僅不允許交易,還要繳納違約金?！睆埓髠ソ榻B,公司產(chǎn)權(quán)的商住房,房產(chǎn)稅和土地使用稅都是按年繳納,其中房產(chǎn)稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋購買價格×70%×1.2%;土地使用稅的繳納標(biāo)準(zhǔn)是房屋面積×土地級別標(biāo)準(zhǔn)收費,土地級別收費標(biāo)準(zhǔn)從18元/平方米到30元/平方米不等。 以200萬元的商住房為例,若“以公司名義”購買,則一年的房產(chǎn)稅為16800元,土地使用稅**高為3000元。按照期房的交易程序,若購房人購買4年后上市交易,交易前的持有稅費成本就為79200元。這筆錢,是以個人名義購買時所沒有的。同時,以公司名義購買的商住房進行轉(zhuǎn)讓交易,還需要繳納申報價3%的契稅、申報價萬分之五的印花稅、差額30%至60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。假如4年后以400萬元的價格出售,則涉及60萬元土地增值稅,11.2萬元增值稅、12萬元的契稅和2000元的印花稅,總計83.4萬元。 “企業(yè)購買、持有和轉(zhuǎn)讓商辦物業(yè),有著非常高的稅費成本,提醒購房人不要一時輕信,忽略了這筆賬?！睆埓髠ヌ嵝训馈?
查看全文↓ 2019-11-22 04:42:46
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"如何征收問題
查看全文↓ 2019-11-22 04:42:43
如何征收房地產(chǎn)稅主要涉及四個方面：征收范圍、稅率標(biāo)準(zhǔn)、計稅基準(zhǔn)、減免征范圍。關(guān)于稅率標(biāo)準(zhǔn)和減免范圍，預(yù)計按照“充分授權(quán)、分步推進”的原則，授權(quán)各地方政府根據(jù)各自的實際情況制定。從國際經(jīng)驗看，在具體稅制設(shè)計時需要注意以下兩個問題。
一是稅率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和減免范圍需要兼顧稅收籌集和民生保障。房地產(chǎn)稅主要作用是調(diào)節(jié)收入分配、籌集財政收入，并有助于逐步形成房地產(chǎn)市場的長期調(diào)控機制。
就籌集財政收入的功能來說，1994年分稅制改革后，地方政府財政支出缺口增加，在房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展的背景下，土地出讓成為彌補缺口的重要的收入來源。據(jù)中國指數(shù)研究院**新公布的《2017年全國300城市土地交易報告》數(shù)據(jù)顯示，2017年土地出讓總金額為40632萬億元，同比增長38%。土地出讓金收入占財政收入的比重約40%，其中江西、重慶、江蘇和安徽的占比甚至超過60%。隨著城市的建設(shè)發(fā)展，新增土地規(guī)模會逐步受到控制，拆遷成本的上升也使得地方政府從土地出讓中獲得的收益比重會趨于下降；在房地產(chǎn)增量市場發(fā)展增速放緩的同時，土地出讓增速趨勢亦逐漸放緩，部分地區(qū)重點依賴土地財政支撐地方財政支出的模式不可持續(xù)。
同時，在防范化解金融風(fēng)險，地方債務(wù)整頓和監(jiān)管力度趨嚴(yán)的政策背景下，如何避免地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面大量投入，而導(dǎo)致的債務(wù)償付危機，增加地方財政收入，是目前地方政府需要解決的現(xiàn)實問題。按照國際慣例，房地產(chǎn)稅作為地方稅來源，主要用于滿足地方政府提供公共服務(wù)的開支，如教育、醫(yī)療和社保等，受益的主體和納稅主體高度一致，因此，征收房地產(chǎn)稅是自然的選擇。
從國際上來看，美日等國的房地產(chǎn)稅是基層地方政府的主要稅收來源，用于居民所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)的支出，體現(xiàn)了房地產(chǎn)稅的公益性。2015年，美國房地產(chǎn)稅占地方政府稅收72.1%，是第一大稅收來源；而日本房地產(chǎn)稅占市町村級稅收近40%，是地方稅收的第二大來源。
對我國來說，在房地產(chǎn)存量市場越來越大的現(xiàn)實條件下，通過征收房地產(chǎn)稅，可以促使地方政府有一個穩(wěn)定和持續(xù)的財政收入來源，以糾正這些年來各地政府過度依賴土地財政的情況。
另外，根據(jù)國際經(jīng)驗，在所有國家的房地產(chǎn)稅制度安排里面，都有一些稅收優(yōu)惠。如制訂一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，或者是對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。對于我國來說，從房屋具有的基本的安居保障功能出發(fā)，在稅制設(shè)計環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國經(jīng)濟社會階段性發(fā)展?fàn)顩r，允許扣除一定的減免標(biāo)準(zhǔn)（免稅額），這種免征標(biāo)準(zhǔn)盡可能惠及廣大的民眾群體，減輕他們的額外負(fù)擔(dān)。
但是，若按照現(xiàn)有上海、重慶試點方案中確定較高的免征額，則實際上是達不到構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制、拓展地方稅源的效果的。2016年上海房地產(chǎn)稅收入為171億元，僅占上海稅收收入總額5626.9億元的3%， -
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查看全文↓ 2019-11-22 04:42:40
經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京2月15日訊 北京稅務(wù)12366熱線消息稱，北京對于個人出租住房的征稅大幅下調(diào)，月租金收入不超過10萬元（不含稅）的，按2.5%征收，僅僅相當(dāng)于過去的一半；月租金收入在10萬元以上（不含稅）的，按照4%的綜合征收率征收。該政策目前已經(jīng)開始實施。
此前，北京個人出租住房一般是按照5%的綜合征收率征收。根據(jù)新政，以月租金收入8000元計算，每月需要繳納的稅款從400元降為200元。
另一方面，對于個人出租商辦等非住房，月租金收入在10萬元及10萬元以下的，按7%的綜合征收率來征收；月租金收入在10萬元以上的，按12%來征收。
過去幾個月，“租房稅”受到廣泛關(guān)注，因為根據(jù)新實施的《個人所得稅專項附加扣除暫行辦法》，北京等城市的租客每月可扣除1500元的住房租金專項附加，但房東們擔(dān)憂會被稅務(wù)部門催繳出租住房的稅款。后來，經(jīng)財政部、稅務(wù)總局、住建部三部門研究決定，個人在申報個人所得稅住房租金專項附加扣除時，不再必須填寫房東的姓名和身份證號等個人信息。
根據(jù)現(xiàn)行稅法，房東出租房屋收入需要依法繳納個人所得稅、房產(chǎn)稅等稅費，一些地方則將這些稅費打包實行綜合征收率，各地征收率不一，從1.5%到8%不等。不過由于房東個人信息零散且征管部門難以掌握，征管成本高，房東和房客也不想承擔(dān)這部分稅費負(fù)擔(dān)，因此事實上絕大部分房東并沒有依法交稅。
此次房租稅減半將對北京租房市場產(chǎn)生何種影響？經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)綜合多位業(yè)內(nèi)人士意見了解到，此舉或具有進一步提升出租房屋登記備案率，有利于逐漸培養(yǎng)納稅習(xí)慣等好處，但在交稅比例非常低的當(dāng)前市場情況下，新政可能對市場基本無影響。
中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景輝認(rèn)為這是“新年大禮包”?！鞍凑漳壳氨本?628元的月租金均價，房屋出租稅一年可節(jié)省1338元。這也不枉我多年向有關(guān)主管機構(gòu)的呼吁建議?！彼J(rèn)為，降低房屋出租稅率，可以減輕房東對出租房屋納稅的抵觸情緒，可以降低房東通過漲租金轉(zhuǎn)移納稅的沖動，同時，很重要的一點是可以改變目前出租房屋登記備案率非常低的現(xiàn)狀，接下來希望進一步通過政策設(shè)計提升出租房屋登記備案率。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，房東出租房從法律角度的確應(yīng)該交稅，但約定俗成的當(dāng)下市場，交稅比例非常低，不足全國市場的1%，北京等城市租賃交稅的比例也非常低，房東沒有養(yǎng)成納稅習(xí)慣。出租房稅除了少數(shù)企業(yè)雇員報銷，交稅比例非常低?！霸诋?dāng)下市場的租賃交易中，房主占據(jù)了主導(dǎo)權(quán)，租戶毫無話語權(quán)，大部分租戶也的確沒有選擇納稅，租賃稅減少對市場的影響不大?！?br/>
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，目前國內(nèi)的確存在對個人房源出租監(jiān)管的漏洞，對個人出租房源查收稅款的難度也較大，這在一定程度上造成許多出租房并沒有繳納相應(yīng)稅費，需要建立和健全租金個稅繳納的監(jiān)管制度。
來源：經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)
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相關(guān)問題
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"公民因拆遷權(quán)益受損可提出法律援助申請近日，北京市政府出臺《關(guān)于擴大法律援助事項范圍的通知》，決定擴大公民申請法律援助事項范圍。其中，因征地、拆遷而使合法權(quán)益受到損害并在民事訴訟中主張權(quán)利的公民，只要符合相關(guān)條件，就可向法律援助機構(gòu)申請法律援助。據(jù)北京市司法局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，擴大后的法律援助事項范圍，除按《法律援助條例》和《北京市法律援助條例》規(guī)定的事項執(zhí)行外，公民對下列需要代理的事項，沒有委托代理人且符合申請法律援助經(jīng)濟困難條件的，可以向法律援助機構(gòu)申請法律援助：一是因簽訂、履行、變更、解除和終止勞動合同導(dǎo)致合法權(quán)益受到侵害而主張權(quán)利的；二是因征地、拆遷而使合法權(quán)益受到損害并在民事訴訟中主張權(quán)利的。此外，根據(jù)該《通知》要求，對符合經(jīng)濟困難條件或免予經(jīng)濟困難條件審查的軍人軍屬，在上述事項范圍的基礎(chǔ)上，請求給予優(yōu)撫待遇的、涉及軍人婚姻家庭糾紛的、因醫(yī)療交通工傷事故以及其他人身傷害案件造成人身損害或財產(chǎn)損失請求賠償?shù)摹⑸婕稗r(nóng)資產(chǎn)品質(zhì)量糾紛的、涉及土地承包糾紛、宅基地糾紛以及保險賠付的，應(yīng)給予法律援助。"
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"個稅改革有望打開工薪層稅負(fù)下降空間證券時報 曾福斌日前，有媒體報道，我國個人所得稅將邁向綜合與分類相結(jié)合的所得稅制度，工資薪金、勞務(wù)報酬等將統(tǒng)一納入綜合范圍征稅，此外，養(yǎng)老、二孩、房貸利息等家庭負(fù)擔(dān)也有望納入抵扣。個稅改革是建立現(xiàn)代財稅體制改革的重要一環(huán)，其重要目的之一就是優(yōu)化稅制，調(diào)節(jié)收入分配。按此改革，改革后的個稅將更加體現(xiàn)公平與合理，同時對于工薪層來說，個稅稅負(fù)下降的空間也有望進一步打開。今年兩會期間，財政部部長樓繼偉就表示，去年財政部和稅務(wù)總局等有關(guān)部門研究形成了個稅改革方案，并已提交國務(wù)院。眾多業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，個稅改革下半年有望獲加速推進。目前，中國個稅實行的是分類稅制，將個稅應(yīng)稅所得額分為工資、薪金所得，個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得，對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得，勞務(wù)報酬所得，利息、股息、紅利所得，財產(chǎn)租賃所得，以及財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得等共計11類。目前來看，分類征收正暴露出一些問題，比如忽略家庭負(fù)擔(dān)，同時也造成收入來源單一的工薪階層繳稅較多、收入來源多元化的高收入階層繳稅較少等。從國際上看，個人所得稅按照征收方式可以分為綜合稅制、分類稅制、綜合與分類相結(jié)合的稅制三種類型，目前發(fā)達國家多實行綜合所得個稅制度。因此，為建立更加公平合理的個稅制度，由分類稅制向綜合個稅制改革是未來的方向。但受制于征管水平和技術(shù)等現(xiàn)實條件，個稅改革也應(yīng)該是循序漸進的。如前述11類應(yīng)稅所得額中，哪些可以先行合并？哪些因為技術(shù)條件無法滿足還需要分類征收？后期是否可以將個人納稅主體延伸到家庭納稅主體？哪些家庭負(fù)擔(dān)可以納入稅前抵扣，條件標(biāo)準(zhǔn)是什么？這些都需要改革者的精心設(shè)計。除建立更加公平合理的稅制外，個稅改革還需更有利于調(diào)節(jié)收入，促進消費。2015年財政決算顯示，去年我國個人所得稅收入8671億元，增速遠(yuǎn)高于GDP增速，占全國稅收的比重也較前一年的5.27%提升到了6.9%。按照目前的起征點及稅率，合并一些納稅類別后，將增加擁有多元化收入的高收入階層的個稅負(fù)擔(dān)，對國家的個稅收入應(yīng)該是增加的。但是對于工薪階層來說，是否應(yīng)當(dāng)從增加的個稅收入中調(diào)劑一部分用于降低他們的負(fù)擔(dān)，比如提高個稅起征點或者適當(dāng)降低稅率，這樣才能真正達到調(diào)節(jié)收入的目的。對于個稅改革，樓繼偉也曾多次提出，在對部分項目實行綜合計稅的同時，會將納稅人家庭負(fù)擔(dān)，如贍養(yǎng)人口、按揭貸款等情況計入抵扣因素。這里面釋放的資金必然也將促進其它領(lǐng)域的投資和消費。?"
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" “作為經(jīng)濟的研究者，我始終在思考中國房地產(chǎn)稅或者說房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)究竟是什么，因為土地是國家的，不是土地上面的東西值錢，而是土地值錢，而土地又不是購房者的，為什么對購房者征稅呢？把這個邏輯理清楚還是非常重要的。從邏輯上說，我沒有找到開征這個稅種的理由?！苯袢眨诓梺喼拚搲?019年年會上，中國人民大學(xué)副校長吳曉求在媒體見面上表示。他還表示，如果僅僅出于調(diào)節(jié)房價的考慮，大可不必通過稅種來調(diào)節(jié)，無論從經(jīng)濟理論還是從法律層面上，都找不到開征房地產(chǎn)稅的理由。 "
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一、計稅面積的確定 （二）已銷售房屋的占地面積，可從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅面積中扣除。 已銷售房屋的占地面積計算公式如下： 已銷售房屋的占地面積＝（已銷售房屋的建筑面積÷開發(fā)項目房屋總建筑面積）×總占地面積。 二、納稅時間的確定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自取得建造商品房用地土地使用權(quán)的次月起按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。注意不是核發(fā)國有土地使用證的次月，而是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地開發(fā)權(quán)的時間，即土地出讓、劃撥、拍賣成交的次月。
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